Samenvatting

Deze ervaren projectontwikkelaar heeft al meerdere projecten via Collin Crowdfund gefinancierd. In 2015 werd voor de aankoop van ‘Energiefabriek Deventer’ een lening verstrekt van € 250.000,-. 2018 werd het project ‘Transformatieproject Zandhuis&Zwart’ eveneens door ons gefinancierd. Nu wordt opnieuw een hypothecair gedekte lening gevraagd voor de ontwikkeling van het project ‘Energiefabriek Deventer’. Er worden een 40-tal bedrijfsunits in ‘Energiefabriek Deventer ‘gerealiseerd. Tevens wordt met deze lening het resterende deel van de eerdere verstrekte lening afgelost. 

Jeroen van den Adel is ruim 16 jaar zelfstandig actief op het gebied van vastgoed. Naast advies ten behoeve van derden is hij de afgelopen jaren dit in toenemende mate ook voor eigen rekening gaan doen. De ondernemer is gespecialiseerd in transformatie en herbestemming van karakteristieke panden. Verscheidene projecten zijn gerealiseerd en een aantal andere projecten zijn in uitvoering. In 2017 heeft zijn project Kofferfabriek Deventer de Harry Rademakerprijs gekregen voor het beste transformatieproject in Deventer.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 1.575.000,-. De eigen inbreng bedraagt € 720.000,- en betreft het onroerend goed (‘oude’ taxatie plus gerealiseerde verbeteringen) en te maken uren door Jeroen van den Adel Holding BV . Tevens kan de onderneming vanuit de toekomstige kasstroom (eerste 10 in 2019 te verkopen units) zelf € 275.000,- financieren. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 580.000,-. De looptijd is 48 maanden, telkens wanneer gereed gekomen units verkocht worden zal de opbrengst hiervan worden afgelost tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden. Een eventueel resterend deel van de lening wordt op het einde van de looptijd ineens afgelost. De rente bedraagt 6,5% gedurende de gehele looptijd.

Risico
Dun & Bradstreet geeft de Jeroen van den Adel Holding B.V. de kwalificatie Laag risico. De kwalificatie voor AdVicus III B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag Risico. De Collin Credit Score komt uit op Goed. De debiteuren zijn AdVicus III B.V. en Jeroen van den Adel Holding B.V. Er wordt aan de investeerders van Collin Crowdfund een eerste hypoheek geboden. De taxatiewaarde van september 2018 bedraagt € 580.000,- welke gelijk is aan het gevraagde lening bedrag. Echter, ondertussen zijn al verdere verbeteringen aan het project aangebracht. Gedurende de overeengekomen looptijd van 48 maanden mag verwacht worden dat het object steeds verder aan waarde wint. Tussentijds zal de opbrengst van de te verkopen units telkens worden afgelost, de investeerders ontvangen op dat moment een vergoedingsrente van drie maanden. Een eventueel resterend deel van de lening wordt na 48 maanden ineens afgelost. Tevens wordt een door Vide Holding B.V. verstrekte lening van € 100.000,- aan Jeroen van den Adel Holding B.V. achtergesteld aan de investeerders bij Collin Crowdfund.

Leendoel

De verdere ontwikkeling en realisatie van veertig bedrijfsunits in het project ‘De Energiefabriek’ te Deventer. Tevens wordt het resterende deel van de in 2015 door Collin Crowdfund verstrekte lening afgelost.

Ondernemer

Ir. Jeroen van den Adel (46) is sinds 2002 zelfstandig ondernemer. Daarvoor heeft hij voor verschillende gemeenten gewerkt. Gaandeweg is hij zich meer gaan richten op het ontwikkelen van vastgoedprojecten met specialisatie in de transformatie van bestaand vastgoed en duurzaamheid. Voordat hij als zelfstandig ondernemer aan de slag ging heeft Jeroen, na afronding van zijn studies aan HTS en Universiteit Twente, tevens voor een aantal bureaus gewerkt in de projectontwikkeling en aanverwante sectoren.
Vergelijkbare projecten in voorbereiding, uitvoering en recent afgerond zijn de transformaties van de Kofferfabriek, Platvoetschool, Prins Hendrikschool, Broodfabriek, DAVO Haardenfabriek, Koningin Julianaschool en Zandhuis&Zwart. Dit laatste project is ook door middel van crowdfunding door de investeerders van Collin Crowdfund succesvol gefinancierd. 

Onderneming

Energiefabriek Deventer
Energiefabriek Deventer betreft de transformatie van de voormalige DAVO Haardenfabriek naar een energie zuinig verzamelgebouw. In het gebied zijn gemengde doeleinden mogelijk: werkplaatsen, ateliers, kantoor, detailhandel, sport, et cetera. In totaliteit worden er veertig bedrijfsunits gerealiseerd met een gemiddeld vloeroppervlak van 100 m2.

Missie AdVicus
De groep richt zich primair op de herontwikkeling van panden en bijzondere plekken in de stedelijke omgeving. De doelgroep is op zoek naar een pand met eigenheid of uitstraling. Of de koper wil graag de mogelijkheid naar eigen inzicht invulling te kunnen geven aan de indeling en inrichting van het pand, maar wil de ontwikkeling niet zelf doen. 
De onderneming neemt het volledige traject van aankoop tot en met oplevering voor haar rekening. Dit is inclusief vergunning traject en verkoop van de woon- of gebruikseenheden. Dit gebeurt met strategische samenwerkingspartners. Binnen enkele jaren zal de onderneming AdVicus nog verder gaan groeien.
Advicus onderscheidt zich door het bieden van een totaalconcept van aankoop tot verkoop/verhuur in een doelgroep die iets bijzonders wil op een presenteerblaadje. De kernwaarden van de onderneming zijn:

• Integer
• Betrouwbaar
• Totaalconcept
• Duidelijke propositie
• Creatief
• Onafhankelijk
• Duurzaam

Op dit moment heeft Jeroen verscheidene projecten onder handen waarvan Energiefabriek Deventer er een is. De advies- en projectopdrachten voor derden worden vanuit Advicus B.V. ontplooit. Energiefabriek Deventer wordt vanuit AdVicus III B.V. geëxploiteerd. Er zijn plannen voor nieuwe projecten die ook in eigen beheer uitgevoerd zullen gaan worden. Wellicht komen hier nog verdere vervolgaanvragen uit voort.

Structuur
De structuur bestaat uit de persoonlijke holding van de ondernemer met een aantal werkmaatschappijen. AdVicus III B.V. is de project vennootschap en project eigenaar. Jeroen van den Adel Holding B.V. en AdVicus III B.V. zijn debiteur.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 580.000,-
Rente: 6,5%
Looptijd: 48 maanden, aflossing uit te verkopen units, eventueel restant ineens op einde looptijd.

Risico

Risico
Jeroen van den Adel heeft een aantal vaste partijen waarmee hij samenwerkt om daarmee te borgen dat de kennis in de diverse projecten niet teveel versnippert ligt. Daarnaast werkt zijn echtgenote mee in het bedrijf, zij kan ondersteund door haar vader en vaste samenwerkende partijen projecten tot een goed einde brengen, mocht dat gegeven de omstandigheden nodig zijn. Bij verkoop van de bedrijfsunits en woningen zal het bouwrisico worden neergelegd bij de koper en de aannemer middels een separate aanneemovereenkomst. Bij overdracht van de grond wordt de financiering van de investeerders afgelost, de verwachting is dat hier maximaal drie jaar voor nodig is. 

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur(en) zijn Jeroen van den Adel Holding B.V. en AdVicus III B.V.
• De lening van Vide Holding B.V. ter hoogte van € 100.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel maandelijks betaald.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 580.000,- verkregen op het bedrijfspand Energiefabriek Deventer, adres: Sint Olafstraat 3-3a te Deventer ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. 

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Jeroen van den Adel Holding B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor AdVicus III B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico. 

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit en is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers over 2017 en 2018 en prognoses voor 2019 van de gehele groep. De overall score is Goed.

Rentabiliteit
Over 2017 en 2018 komt de winst na belasting uit op respectievelijk € 87.000,- en € 34.000,- bij een netto cashflowoverschot van respectievelijk € 103.000,- en € 44.000,-. In 2019 wordt de verkoop van het eind vorig jaar eveneens door ons gefinancierde project Zandhuis&Zwart verwacht waardoor de geprognosticeerde netto cashflowoverschot in 2019 € 450.000,- bedraagt. Mocht de verkoop van het project Zandhuis&Zwart niet in 2019 plaatsvinden dan is de lopende orderportefeuille voldoende voor het voldoen van de verplichtingen. Wij kwalificeren de Rentabiliteit op Goed.

Solvabiliteit
Ultimo 2017 bedroeg de solvabiliteit 35% bij balans totaal van € 1.262.000,-. Per ultimo 2018 is mede door de aangetrokken financiering ten behoeve van het project Zandhuis&Zwart het balanstotaal toegenomen naar € 1.890.000,- met een solvabiliteit van 25%. In de prognose 2019 wordt de balans enerzijds verkort door de verkoop van het project Zandhuis&Zwart, maar wordt de balans anderzijds verlengd door de onderhavige financiering. Het balanstotaal per ultimo 2019 wordt op € 2.043.000,- geprognotiseerd met een solvabiliteit van 44%. Wij kwalificeren de Solvabiliteit vooralsnog op Voldoende. 

Liquiditeit
Ten aanzien van de current ratio (vlottend activa/vlottende passiva) moet opgemerkt worden dat de projectposities hier geen onderdeel van vormen en opgenomen zijn onder het materieel vast actief. Per ultimo 2018 bedraagt de current ratio 4.7. De verwachting is dat per ultimo 2019 voor € 363.000,- aan liquiditeiten aanwezig zijn in het bedrijf. Hoewel hiermee de score voor de Liquiditeit uit zou komen op Excellent, hebben wij deze afgewaardeerd naar Goed.

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen