Samenvatting

Jan Willem Janssen is horecaman in hart en nieren en heeft in 2017 de exploitatie overgenomen van H2OTEL. Hij krijgt nu de mogelijkheid om het volledige pand te kopen. H2OTEL is een drie sterren plus hotel met 50 kamers, een restaurant en terras op het water in Rotterdam. Het hotel ligt op het fundament van vijf zogenaamde lashbakken aan de Wijnhaven 20a in Rotterdam in de wijk en Stadsdriehoek op een steenworp afstand van de Blaak, de Markthal en het Rotterdamse (uitgaans)centrum. Het hotel heeft de nodige historie: vanaf 1992 is het een gemeentelijk museum geweest, daarna een cultureel centrum, een feestzaal en brouwerij, totdat in 2008 H2OTEL zich er vestigde.

Jan Willem is als 14-jarige gestart als afwashulp en heeft in de jaren daarna alle facetten van het horecawezen eigen gemaakt. Na als kok gewerkt te hebben in het restaurant van H2OTEL en later als general manager, kreeg hij in 2017 de kans om de exploitatie van het hotel over te nemen. Het hotel draait inmiddels een aantal goede jaren en nu is daar de kans om de huur om te zetten naar eigendom en het vastgoed over te nemen van de erfgenamen van de huidige eigenaar van het pand. De koopprijs van het pand bedraagt € 2.000.000,- op een getaxeerde marktwaarde van € 2.500.000,-. De LTV (Loan to Value) bij aanvang bedraagt 84% en bij de slottermijn is de LTV 68%. 

De koopprijs van het hotel ter hoogte van € 2.000.000,- is door de erfgenamen bepaald aan de hand van de bezettingsgraad en de omzetten in de tijd van de overleden eigenaar. Na 2017, bij overname van de exploitatie door Jan Willem Janssen, is de bezettingsgraad omhoog gegaan en zijn er een aantal noodzakelijke verbeteringen toegepast waardoor het taxatierapport tot een hogere waarde komt.

Invloed coronavirus
Ondanks dat het hotel ‘gewoon’ open is, is het aantal reserveringen in 2020 lager geweest dan gebruikelijk. Een gedeelte van het jaar kon er door de corona-maatregelen van de overheid immers geen gebruik worden gemaakt van de horeca. De ondernemer heeft evenwel tijdig actie ondernomen door aanzienlijke reorganisaties toe te passen, het hotel op te knappen met het vaste personeel, gebruik te maken van de overheidsregelingen en het restaurant geopend te houden voor take away. Op dit moment krijgt het hotel weer veel boekingen en zit alweer op een bezettingsgraad van 80%. Veel boekingen zijn er al voor komende zomer en ook acties en reserveringen met betrekking tot het Songfestival in mei. H2OTEL heeft officiële accreditatie gekregen vanuit de organisatie van het Songfestival en zo verblijft o.a. de Griekse afvaardiging in het hotel.

Financieringsbehoefte
Voor de aankoop van het hotel en een gedeelte werkkapitaal bestaat een financieringsbehoefte van € 2.100.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.100.000,-. De looptijd is 60 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 13e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing met een slottermijn van € 1.700.000,-. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet score is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Willem Janssen B.V. en H2OTEL B.V.
• De heer J.W.S. Janssen geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment morele waarde.
• Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het (geconsolideerde) vermogen van Willem Janssen B.V. mogen plaatsvinden, zolang de geconsolideerde solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 20% of lager is.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van H2OTEL B.V. en Willem Janssen B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.100.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Wijnhaven 20 A te Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-10-2020.
• De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden voor einddatum, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• De ondernemer heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
   

Leendoel

De financiering wordt aangewend om het bedrijfsmatige pand (hotel H2OTEL) van de erfgenamen van de huidige eigenaar te kopen. 

Ondernemer

Jan Willem Jansen (1994) is van jongs af aan al gefascineerd door de horeca branche. Als 14-jarige begon hij als afwashulp bij Hotel Stroom in Rotterdam waar hij van de toenmalige chef-kok de basis van het koken heeft geleerd. Op zijn 15e begint hij, naast zijn Havo-opleiding, een eigen cateringbedrijf: “Willem Kookt”. 

Na de Havo startte Jan Willem met een opleiding accountancy, maar in diezelfde periode kreeg hij ook de kans om aan de slag te gaan als kok. Op zijn 19e begon hij dan ook in H2OTEL het restaurant Floating Flavours. Jan Willem maakte al snel kenbaar dat hij ambities had en uiteindelijk eigenaar wilde worden. Nadat hij eerst restaurantmanager en later general manager werd, kreeg hij op zijn 22e de kans om H2OTEL over te nemen. De toenmalige eigenaar wilde ermee stoppen en bood Jan Willem de kans om zijn droom werkelijkheid te laten worden.

Inmiddels staat Jan Willem alweer vier jaar aan het roer van H2OTEL. Het vak heeft hij eigen gemaakt door in de eerste periode na de overname op alle functies mee te draaien, van receptie tot schoonmaak. Zijn opleiding accountancy komt hem nu van pas bij de financiële aspecten van het hotelbedrijf. Jan Willem is door dit alles inmiddels uitgegroeid tot een complete hotelmanager met nog steeds enorme ambities om H2OTEL verder te laten groeien.

Jan Willem is gemotiveerd, sociaal en altijd vol inspiratie. Hij weet dat hij wel eens te veel en te snel iets wil, maar hij wordt daarbij uitstekend ondersteund door een aantal ervaringsdeskundigen uit zijn brede netwerk. 

Onderneming

Het bedrijf
H2OTEL is een drijvend boetiek hotel in de Stadsdriehoek in Rotterdam. Een unieke locatie waar gasten kunnen overnachten, ontbijten en dineren. Het hotel heeft 50 unieke ingerichte hotelkamers en beschikt over een eigen restaurant, de Harburger, en een terras op het water. Een deel van de kamers is ingericht door kunstenaars. Zo zijn er kamers ontworpen door studenten van de Willem de Kooning Academie maar heeft ook Bob van Persie, vader van voetballer Robin van Persie, een kamer ontworpen. Op deze manier werkt het unieke van de locatie door in de kamers.

H2OTEL biedt ook diverse interessante arrangementen aan. Doordat het hotel zich op het water bevindt is er voor de gasten bijvoorbeeld de mogelijkheid om een loungeboot te huren en door de havens van Rotterdam te worden gevaren en er bestaat voor langsvarende boten de mogelijkheid om een lunchbox mee te nemen. Daarnaast biedt het hotel ook diverse zakelijke arrangementen aan.

Te financieren onroerend goed
Het hotel heeft de nodige historie. Het is gebouwd op het fundament van vijf zogenaamde lashbakken die oorspronkelijk van het Amerikaanse leger waren en aan de oevers van de Mississippi in de USA zijn vervaardigd. Aan het einde van de Tweede Wereldoorlog zijn deze lashbakken verscheept naar Rotterdam en geplaatst waar ze nu nog steeds liggen. In 2008 werd de opdracht gegeven om er een hotel van te maken en tot de dag van vandaag is dit hotel in zijn volle glorie actief onder de naam H2OTEL. Het hotel is in de tussentijd vanzelfsprekend diverse malen vernieuwd en de huidige staat van het hotel is prima te noemen.

Het hotel heeft een totale oppervlakte van 32.871 m². Er zijn 50 kamers, een centraal ponton met entree, restaurant en receptie. Voorts horen er twee drijvende buitenterrassen met een totale grootte van 75 m² bij het hotel en beschikt het over een restaurantgedeelte met keuken. Het hotel is gebouwd in 2008 en in de tussentijd diverse malen vernieuwd. De huidige staat van het hotel is prima te noemen. Het hotel is op 23 oktober 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 2.500.000,-. De LTV (Loan to Value) bij aanvang van de financiering is daarmee 84% en bij slottermijn bedraagt de LTV 68%.

Marktpositie
Het H2OTEL is een tweede huiskamer van de gasten. De gasten komen op ontdekkingsreis in een grote drukke stad en krijgen hierdoor veel prikkels. H2OTEL zorgt voor rust en een veilige haven in het centrum van Rotterdam. Men richt zich op de doelgroep van 30-50 jarigen. Naast Leisure wordt ook een groot gedeelte van de omzet behaald met zakelijke klanten. H2OTEL is voor veel mensen een unieke belevenis omdat het enige hotel in Rotterdam is dat op het water gelegen is.

Juridische structuur 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.100.000,-
Rente: 7,0%
Looptijd: 60 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij met een slottermijn van € 1.700.000,-.

Overige financiers:
Ter overbrugging van de corona lockdown is een tijdelijke kredietfaciliteit met Rabobank overeengekomen welke in de loop van 2022 vanuit de cashflow geheel ingelopen zal worden. Het pro resto bedrag is momenteel € 90.000,- groot. Deze regeling is meegenomen in de berekening en score voor de afloscapaciteit.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Willem Janssen B.V. en H2OTEL B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers (Willem Janssen B.V. en H2OTEL B.V.) 2019, de voorlopige geconsolideerde jaarcijfers 2020 en de prognoses voor 2021 en 2022. De overall score is Voldoende.

Afloscapaciteit  
De omzet is in 2020 als gevolg van Corona met meer dan 40% gedaald naar € 826.000,- en resulteerde, ondanks de regelingen van de overheid, in een verlies groot € 272.000,-. Eigenlijk direct na de eerste maatregelen die door de regering werden genomen in verband met de corona pandemie, nam Jan Willem zo veel maatregelen als mogelijk en verantwoord waren om het hotel te blijven exploiteren én zijn vaste personeel aan boord te houden. Inmiddels zijn weer meer kamers bezet door een voorzicht positieve visie op de komende vakantieperiode en door zakenmensen. Voor 2021 verwacht men een omzet van € 1.500.000,- wat neerkomt op ongeveer 90% van de omzet voor de coronacrisis. Er wordt een netto cashflow overschot verwacht van € 110.000,-. Wij beoordelen de Afloscapaciteit als Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit die in de jaren na de overname in 2017 door de Jan Willem is opgebouwd, is in 2020 door het wegvallen van een groot gedeelte van de omzet als gevolg van corona en de lockdown, € 87.000,- negatief op een balanstotaal van € 445.000,-. In 2021 verwacht Jan Willem, mede door de herwaarderingsreserve die in het aan te kopen pand zit, deze te kunnen verbeteren naar 16,5% met een geprognosticeerd eigen vermogen van € 524.000,- op een balanstotaal van € 3.158.000,-. In 2022 verwacht men door toename van het eigen vermogen met de behaalde winst een solvabiliteit van 20% met een eigen vermogen van € 588.000,- op een balanstotaal van € 2.908.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Willem Janssen B.V. en H2OTEL B.V.
• De heer J.W.S. Janssen geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment morele waarde.
• Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het (geconsolideerde) vermogen van Willem Janssen B.V. mogen plaatsvinden, zolang de geconsolideerde solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 20% of lager is.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van H2OTEL B.V. en Willem Janssen B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.100.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Wijnhaven 20 A te Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-10-2020.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden voor einddatum, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder extra vergoedingsrente.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, de persoonlijke borg als verpanding van de roerende zaken kwalificeren wij de zekerheden als Ruim Voldoende. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Ruim Voldoende
Overall: Voldoende  

Extra beloning

Als waardering voor uw investering wordt er een extra beloning verstrekt: 

• Bij een investering vanaf € 1.000,- tot en met € 4.500,- ontvangt u een digitale waardebon van 25% korting op uw eerste verblijf voor twee personen in H2OTEL.
• Bij een investering vanaf € 5.000,- tot en met € 9.500,- ontvangt u een digitale waardebon voor een gratis 3-gangen diner voor twee personen in het restaurant van H2OTEL.
• Bij een investering vanaf € 10.000,- tot en met € 24.500,- ontvangt u een digitale waardebon voor een gratis overnachting voor twee personen in H2OTEL.
• Bij een investering vanaf € 25.000,- of meer ontvangt u een digitale waardebon voor een gratis overnachting in H2OTEL met daarbij een gratis 3-gangen diner voor twee personen in het restaurant van het hotel.

• Ter aanvulling (d.d. 20-04-2021) op bovenstaande extra beloning, biedt de ondernemer voor alle investeerders vanaf € 5.000,- een rondvaart van anderhalf uur door de haven van Rotterdam in een loungeboot voor maximaal 10 personen speciaal voor u en uw gezelschap. U krijgt daarbij hapjes en twee drankjes per persoon. Uw kapitein vertelt u alles wat u wilt weten over de haven en de geschiedenis van Rotterdam.

De waardebon zal digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer.
Het doorgeven van uw investeerdersnummer kan van toepassing zijn indien u aanspraak maakt op deze beloning. 

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen