Samenvatting

De familie Anand heeft eerder twee succesvolle crowdfunding campagnes via Collin Crowdfund afgesloten. Met deze derde campagne wil men uiteindelijk 48 bedrijfsunits in Gouderak realiseren. De heren Anand hebben veel ervaring in het beheer en de ontwikkeling van vastgoed. De rente kan voorafgaand en gedurende de ontwikkeling van de units uit het bestaand verhuurd vastgoed  (Box 3) worden betaald. 

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.000.000,- met een ondergrens van € 1.800.000,-. De looptijd is 24 maanden en is de gehele looptijd aflossingsvrij. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert HSA Investments B.V. als Laag risico. De Collin Credit Score is Goed. 
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn HSA Investments B.V., HSA Vastgoed B.V., de heer H.S. Anand en de heer T.S. Anand in privé. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op de bouwgrond aan de Kattendijk 43 A, percelen A1836 en A1944 (gezamenlijk groot 12.588 m²) te Gouderak verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De bouwgrond kent op basis van de volledige vergunningen een huidige marktwaarde van € 1.600.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-08-2019.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Aert van Nesstraat 1 A – Z en Evertsenstraat 51-59 te Capelle aan de IJssel en de Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving door Volksbank Gronau Ahaus EG van € 6.000.000,- en openstaande schuld van € 4.460.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 10.900.000,- op basis van recente taxatierapporten.
• De lening van de heer T.S. Anand ter hoogte van € 500.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Men heeft de mogelijkheid om in de eerste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, gedeeltelijk of geheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om na 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening gedeeltelijk of geheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de appartementen in India dan wel de verkoop van de te ontwikkelen units waarbij voor de verkoop van de eerste 20 units gedeeltelijk royement om niet zal worden gegeven waarna er voor de volgende units € 75.000,- per verkochte unit zal worden afgelost op de crowdfunding.

Leendoel

De crowdfunding is voor de realisatie van het project Kattendijk te Gouderak waar HSA Vastgoed B.V 48 bedrijfsunits voor de verkoop gaat ontwikkelen. In eerste instantie wordt uit de opbrengsten van de crowdfunding de bestaande lening voor de aankoop van de grond afgelost en worden de resterende middelen gebruikt om de laatste betalingen in India te doen om daar de acht appartementen in eigendom te kunnen verkopen waarna er veel liquiditeit vrijkomt om de ontwikkeling van de 48 units te financieren.

Ondernemer

De heer T.S. Anand (1954) is vanaf 1956 woonachtig in Nederland en is getogen in Rotterdam. Hij heeft zeer ruime ervaring in het onroerend goed en heeft in het verleden reeds diverse bedrijvencomplexen ontwikkeld en verworven. Een zeer groot deel hiervan is aangehouden voor belegging (in box 3). De heer Anand heeft het beheer van zijn vastgoed uitbesteed aan zijn zoon H.S. Anand (1990) en twee dochters.

Onderneming

Project Kattendijk te Gouderak
Het project bestaat uit 48 representatieve bedrijfsunits. Er zijn zeven verschillende type units in drie gebouwen met een oppervlakte vanaf 60 m² tot en met 150 m² gelegen aan de Kattendijk te Gouderak. De vraagprijs zal gaan variëren van € 90.000,- tot € 225.000,- per unit. 

Het project wordt ontwikkeld aan de Kattendijk, gelegen net buiten de dorpskern van Gouderak. De te ontwikkelen units zijn gelegen nabij de Zuidwestelijke Randweg (Gouda) en op 15 minuten rijden van de snelwegen A12 (Den Haag-Utrecht) en A20 (Gouda – Rotterdam) alsmede nabij de Provincialeweg N210 (circa 15 minuten, Rotterdam- Centrum – Nieuwegein).

Het project zal worden gebouwd door een gerenommeerde aannemer waar de familie reeds eerder zaken mee heeft gedaan. De units zijn geschikt voor diverse bedrijfsdoeleinden. 

Beleggingspanden in privé
Aert van Nesstraat 1 A – Z en Evertsenstraat 51-59 te Capelle aan de IJssel betreft een omvangrijk bedrijfspand met 1.488 m² te verhuren kantoorruimte, 933 m² bedrijfsruimte, 893 m² fitnesscenter en 50 parkeerplaatsen. De ondernemer heeft hier ook eigen kantoorruimtes in gebruik. De huidige kale huurinkomsten bedragen € 266.000,- bij een getaxeerde markthuur van € 322.555,-. De getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat is € 4.000.000,-.

Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam betreft een omvangrijk bedrijfspand met 3.598 m² te verhuren kantoorruimte, 933 m² bedrijfsruimte, 1.695 m² sportschool, 538 m² kinderdagverblijf en 120 parkeerplaatsen. De huidige kale huurinkomsten bedragen € 884.000,- bij een getaxeerde markthuur van € 631.550,-. De getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat is € 6.900.000,-.

De totale getaxeerde marktwaarde is € 10.900.000,-, de voorbelasting is € 6.000.000,- bij een restant schuld van € 4.460.000,- waarmee de LTV (Loan to Value) na financiering 59 % bedraagt. 

Naast deze panden zijn er nog de panden die middels de eerdere crowdfundings zijn gefinancierd via Collin. Er is nog één unit aan de Singaporestraat in Rotterdam (dit waren er meer maar er zijn er aantal verkocht).

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.000.000,-  met een ondergrens van € 1.800.000,-.
Rente: 7,0%
Looptijd: 24 maanden, geheel aflossingsvrij

* Reeds gerealiseerd met lening van € 500.000 van een externe financier welke wordt afgelost uit de crowdfunding.

Overige financiers
Naast de achtergestelde lening van vader zijn er geen andere financieringen in de B.V.’s.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor HSA Investments B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor HSA Vastgoed B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is gebaseerd op de exploitatie van de vastgoedbeleggingen in privé en het te ontwikkelen project welke in 2021 en 2022 zal worden gerealiseerd. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
Er zijn op dit moment geen activiteiten in de beide B.V.’s. In 2021 wordt gestart met de bouw en worden de eerste verkopen verwacht. De betalingen aan de aannemer gaan middels bouwtermijnen. Ook de te ontvangen betalingen van de verkoop van de bedrijfsunits gaat in bouwtermijnen. In 2022 wordt de bouw naar verwachting volledig afgerond en worden alle bedrijfsunits verkocht als alles volgens planning verloopt. Indien de 48 units tegen vraagprijs worden verkocht wordt een mooi projectresultaat geboekt waar nog voldoende buffer in zit voor eventuele tegenvallers in het volledige project. 

De rente tot aan verkoop van de units wordt betaald uit de vastgoedbeleggingsportefeuille in privé. De totale huurinkomsten bedragen € 1.407.000,-. Na exploitatiekosten van ongeveer € 215.000,-, rentebetalingen en privé-opnames resteert er een operationele cashflow van € 546.000,- waaruit de aflossingen moeten worden betaald. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De grond is reeds aangekocht in de B.V.’s en de achtergestelde lening is verstrekt. De solvabiliteit bedraagt daarmee 50% op een balans van € 1.017.000,-, waarbij de grond gewaardeerd is tegen aankoopwaarde. 

In privé is sprake van een ruime overwaarde in het beleggings-onroerend goed in Nederland. Indien we alle panden waarderen tegen taxatiewaarde, de privéwoning tegen WOZ-waarde en dat afzetten tegen de financieringen is er sprake van een solvabiliteit van 52% op een totaal balans van € 14.417.000. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteuren zijn HSA Investments B.V., HSA Vastgoed B.V., de heer H.S. Anand en de heer T.S. Anand in privé. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op de bouwgrond aan de Kattendijk 43 A, percelen A1836 en A1944 (gezamenlijk groot 12.588 m²) te Gouderak verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De bouwgrond kent op basis van de volledige vergunningen een huidige marktwaarde van € 1.600.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-08-2019.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Aert van Nesstraat 1 A – Z en Evertsenstraat 51-59 te Capelle aan de IJssel en de Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving door Volksbank Gronau Ahaus EG van € 6.000.000,- en openstaande schuld van € 4.460.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 10.900.000,- op basis van recente taxatierapporten.
• De lening van de heer T.S. Anand ter hoogte van € 500.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Men heeft de mogelijkheid om in de eerste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, gedeeltelijk of geheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om na 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening gedeeltelijk of geheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de appartementen in India dan wel de verkoop van de te ontwikkelen units waarbij voor de verkoop van de eerste 20 units gedeeltelijk royement om niet zal worden gegeven waarna er voor de volgende units € 75.000,- per verkochte unit zal worden afgelost op de crowdfunding.

Door de eerste en tweede hypothecaire inschrijving kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed 
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen