Samenvatting

Opslagman Zoetermeer B.V. heeft als bedrijfsactiviteit het verhuren van self-storage units aan particulieren (96%) en bedrijven (4%). Het familiebedrijf is sinds 2010 actief in de ‘self-storagebranche’ en is in de loop der jaren uitgegroeid tot een speler met vestigingen in Utrecht, Diemen, Veenendaal, Amerongen en Almere met in totaal 2.600 self-storage units. Het bedrijf wil de komende jaren verder groeien naar het verhuren van 5.000 opslagunits en had een eigen vermogen van de familiebedrijven van circa € 5.300.000,- eind 2019 waarbij de stille reserves van het vastgoed niet meegenomen is. 

De verhuur van de opslagunits is per 1 maart 2021 gestart. Het aantal lopende en in behandeling zijnde contracten is boven verwachting en geeft aan dat de vraag zeer groot is naar opslagunits in Zoetermeer en omgeving. Hierbij helpt het dat in de regio slechts één concurrent actief is die reeds 100% bezetting kent en ook nog circa 30% duurder is dan Opslagman.

In dit kader heeft de onderneming in 2020 het pand Blauw-Roodlaan 200-210 te Zoetermeer aangekocht en omgebouwd tot een self-storage locatie. De redenen om voor Zoetermeer te kiezen als nieuwe vestigingsplaats is de perfecte ligging van het pand nabij de A12, A13 en A20, de beperkte concurrentie, grote stad (125.000 inwoners), met veel nieuwbouw met een kleine woonoppervlakte. De LTV (Loan to Value) aan het begin van de financiering bedraagt 72% en aan het einde van de looptijd bedraagt deze 59%.

Edwin Putman leidt op moderne en eigentijdse wijze het verhuren van tijdelijke opslagruimte. Op basis van de ervaring als ondernemer, de veranderingen die hij doorgevoerd heeft in het familie bedrijf en het inspelen op trends.

Invloed coronavirus
Op basis van trends wordt verwacht dat de komende jaren de vraag naar tijdelijk opslagruimte sterk zal stijgen. Zeker rond de grote steden in Nederland. De locatie is dan ook essentieel voor dit soort bedrijven. Ook wanneer de economische groei minder zal zijn zal er nog steeds een vaste vraag zijn voor het product tijdelijke opslag. Dit blijkt ook wel uit de uitbraak van het coronavirus, waarbij de onderneming nauwelijks last heeft gehad van een wegvallende vraag naar opslagruimte en de vraag bleef groeien. 

Financieringsbehoefte
De totale investering is € 2.600.000,-. Uit eigen middelen wordt er € 400.000,- ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.200.000,-. De looptijd is 48 maanden waarvan de eerste zes maanden aflossingsvrij en met een slottermijn van € 1.800.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Opslagman Zoetermeer B.V. en Handelsonderneming Gepu B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het bedrijfspand aan de Blauw-Roodlaan 200-210 te Zoetermeer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De huidige marktwaarde bedraagt € 3.060.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 19 januari 2021;
• De heer G.E. Putman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een materiële waarde;
• Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Zoetermeer B.V. achterblijven door leegstand dan zal tot een bezettingsgraad van 70% van de 400 opslagunit (fase 1) afname door een van de aan Opslagman Zoetermeer B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow voor aflossingen minimaal € 250.000,- bedraagt waaruit rente en aflossing richting Collin Crowdfund investeerders betaald kunnen worden;
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van de debiteuren worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van de debiteuren worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het bedrijfspand aan de Blauw-roodlaan 200-210 te Zoetermeer worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, indien de lening via Collin Crowdfund wordt geherfinancierd.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder extra vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van een interne financiering van het bedrijfspand bestemd voor de verhuur van opslagunits waardoor middelen vrijkomen om verdere groei te bewerkstellingen door aankoop en inrichting van een nieuwe vestiging in Amsterdam.

Ondernemer

Edwin Puntman (1983) is in 2014 toegetreden tot de onderneming. Hij heeft de HBO opleiding Economie en Logistiek succesvol afgerond. 

In 2009 startte Edwin met een eigen bedrijf, genaamd Lockerman. Dit bedrijf heeft als activiteit het verkopen en verhuren van lockers aan scholen, bedrijven en het verhuren op festivals. Edwin heeft de onderneming in 2015 verkocht en ging verder met het verhuren van tijdelijke opslagruimte.

Edwin Putman leidt op moderne en eigentijdse wijze het verhuren van tijdelijke opslagruimte. Op basis van de ervaring als ondernemer, de veranderingen die hij doorgevoerd heeft in het familie bedrijf en het inspelen op trends. 

Onderneming

De vader van Edwin is in 1990 “Opslagman” gestart. De onderneming was in eerste instantie gericht op de aan- en verkoop van onroerend goed en het verhuren van onroerend goed. Door de crisis in 2008 bleef de onderneming zitten met onroerend goed dat slecht te verkopen en te verhuren was. Dit betrof met name een pand in Amerongen. Dit pand werd toen tijdelijk in delen verhuurd. Doordat dit goed liep heeft men de tijdelijke verhuur verder uitgebreid tot het verhuren van tijdelijke opslagruimte vanuit Amerongen, Utrecht, Diemen en Veenendaal onder het self-storage concept van Opslagman.

Opslagman is in 2015 van vader op zoon overgegaan. Edwin heeft de leiding van alle gelieerde vennootschappen van de Opslagman en bezit 1% van de aandelen van Grepu Vastgoed B.V. (eigen vermogen ultimo 2019: € 5.299.000,-) waarin het bovengenoemde vastgoed met exploitatie in plaatsvindt. De andere 99% van de aandelen zijn in handen van zijn vader via zijn personal holding, W.A. Putman Beheer B.V. De aandelen zullen overgedragen worden bij het overlijden van zijn vader om het bedrijf zo fiscaal vriendelijk mogelijk over te dragen. Deze toekomstige transactie is reeds financieel afgewikkeld, notarieel vastgelegd en juridisch getoetst.

Voor de bedrijfsovername van vader op zoon is een financiering vanuit de holding van de vader verstrekt. Deze financiering is eind 2019 afgelost uit de verkoopopbrengst van het pand te Nieuwegein. Met de overige opbrengsten uit voornoemde verkoop is onder meer de aankoop van het pand voor Opslagman Almere B.V. en Opslagman Zoetermeer B.V. gerealiseerd. Om de groei voort te kunnen zetten zijn alle nieuwe vestigingen in een aparte werkmaatschappij ondergebracht. De holding boven deze nieuwe locaties in Amsterdam, Almere en Zoetermeer is Handelsonderneming Gepu B.V.

Opslagman Zoetermeer B.V.
Uit de verkoopopbrengst van het pand in Nieuwegein is het bedrijfspand Blauw-Roodlaan 200-210 te Zoetermeer aangekocht. Dit pand is geschikt gemaakt voor het realiseren van een self-storage locatie om de volgende redenen:

• Zeer goede bereikbaarheid van het pand op korte afstand van de A12, A13 en A20;
• Gebrek aan concurrentie in Zoetermeer, waarbij maar 1 speler actief is met 590 opslagunits, welke volledig vol is;
• Grote stad (125.000 inwoners) met groot marktpotentieel, groeiplan met kleine woonoppervlakte in een sterk verstedelijkt gebied;
• Er wordt veel gezocht in Google op opslagunits Zoetermeer.

Het te herfinancieren bedrijfspand met een perceeloppervlakte 2.895 m² en een verhuurbaar vloeroppervlak van 5.108 m² is gevestigd aan de Blauw-roodlaan 200-210 te Zoetermeer. Het pand is aangekocht door de Opslagman Zoetermeer B.V. De LTV (Loan to Value) aan het begin van de financiering bedraagt 72% en aan het einde van de looptijd bedraagt deze 59%.

De verhuur van de opslagunits is per 1 maart 2021 gestart. Het aantal lopende en in behandeling zijnde contracten is boven verwachting en geeft aan dat de vraag zeer groot is naar opslagunits in Zoetermeer en omgeving. Hierbij helpt het dat in de regio slechts één concurrent actief is die reeds 100% bezetting kent en ook nog circa 30% duurder is dan Opslagman. Op basis van de verhuur van de eerdere locaties is de verwachting dat medio 2022 circa 80% van de in fase 1 gerealiseerde opslagunits zijn verhuurd. Hierbij is uitgegaan van een toename van het aantal opslagunits van 25 per maand. Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Zoetermeer B.V. achterblijven door leegstand dan zal tot een bezettingsgraad van 70% van de 400 opslagunit (fase 1) afname door een van de aan Opslagman Zoetermeer B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow voor aflossingen minimaal € 250.000,- bedraagt waaruit rente en aflossing richting Collin Crowdfund investeerders betaald kunnen worden.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.200.000,-  
Rente: 6,0%
Looptijd: 48 maanden waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij en een slottermijn van € 1.800.000,-

Overige financiers
Grepu Vastgoed B.V. heeft na de financiering van Collin Crowdfund nog een financiering open staan van € 2.325.000,- voor Opslagman Almere B.V. en Opslagman Zoetermeer B.V. via Handelsonderneming Gepu B.V. Gedurende de looptijd van de interne lening van Grepu Vastgoed B.V. aan Handelsonderneming Gepu B.V. zal er alleen aflossingen en rentebetalingen (1%) plaatsvinden zolang aan de rente- en aflosverplichtingen van de investeerders van Collin Crowdfund kan worden voldaan. Er zijn verder geen financieringen in Handelsonderneming Gepu B.V. of in de onderliggende werkmaatschappijen. 

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Handelsonderneming Gepu B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor de net opgerichte werkmaatschappij Opslagman Zoetermeer B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Voor het bepalen van de score is gebruik gemaakt van de geconsolideerde prognoses 2021, 2022 en 2023 van Handelsonderneming Gepu B.V. en Opslagman Zoetermeer B.V. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
In 2021 is de geprognosticeerde omzet € 163.000,- met een bijbehorend netto cashflow overschot naar verwachting van € 19.000,-. De omzet loopt in 2022 naar verwachting op naar € 420.000,- en een netto cashflow overschot van €95.000,-. Voor 2023 is de prognose een bezettingsgraad van 80% wat een omzet zou realiseren van € 617.000,- en een netto cashflow overschot van € 207.000,-. Hierbij is relevant dat Opslagman Almere B.V., die niet in de consolidatie is opgenomen, geen externe financiering kent en dus inkomsten na aftrek van kosten rechtstreeks bijdragen aan de netto cashflow.

Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Zoetermeer B.V. achterblijven door leegstand dan zal tot een bezettingsgraad van 70% van de 400 opslagunit (fase 1) afname door een van de aan Opslagman Zoetermeer B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow voor aflossingen minimaal € 250.000,- bedraagt waaruit rente en aflossing richting Collin Crowdfund investeerders betaald kunnen worden. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit (geconsolideerd Opslagman Zoetermeer B.V. en Handelsonderneming Gepu B.V.) na financiering bedraagt 27% op een balanstotaal van € 6.366.000,-. Hier is rekening gehouden met de stille reserves van de bedrijfspanden in Zoetermeer en Almere. De solvabiliteit zal op basis van de aflossingen de komende jaren licht stijgen. Wij kwalificeren hiermee de solvabiliteit als Ruim Voldoende. 

Zekerheden en voorwaarden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteuren zijn Opslagman Zoetermeer B.V. en Handelsonderneming Gepu B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het bedrijfspand aan de Blauw-Roodlaan 200-210 te Zoetermeer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De huidige marktwaarde bedraagt € 3.060.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 19 januari 2021;
• De heer G.E. Putman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een materiële waarde;
• Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Zoetermeer B.V. achterblijven door leegstand dan zal tot een bezettingsgraad van 70% van de 400 opslagunit (fase 1) afname door een van de aan Opslagman Zoetermeer B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow voor aflossingen minimaal € 250.000,- bedraagt waaruit rente en aflossing richting Collin Crowdfund investeerders betaald kunnen worden;
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van de debiteuren worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van de debiteuren worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het bedrijfspand aan de Blauw-roodlaan 200-210 te Zoetermeer worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund;
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, indien de lening via Collin Crowdfund wordt geherfinancierd;
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder extra vergoedingsrente.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, de persoonlijke borgstelling als de verpanding van roerende zaken, vorderingen en huurpenningen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen