Samenvatting

De heer Schuerman heeft samen met zijn vrouw in 1985 een kerk in het centrum van Terneuzen gekocht en destijds ingrijpend getransformeerd naar commerciële ruimtes met betonnen funderingen. 

Inmiddels is de heer Schuerman 71 jaar en wil hij het rustiger aan doen. Hierom wil hij samen met zijn architect en aannemer de voormalige kerk een laatste keer transformeren naar 21 (short stay) appartementen en een restaurant . De appartementen worden vervolgens uitbesteed aan een expatverhuurbedrijf. Het restaurant op de begane grond wil hij uiteindelijk verhuren aan een franchisenemer in de horeca. Het is de bedoeling van de heer Schuerman om over enkele jaren zijn bedrijf over te dragen aan zijn twee dochters. Zij zullen dan de verhuur van de appartementen en het restaurant voortzetten. 

Op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-02-2020 was de waarde van het gehele pand € 1.230.000,-. Op basis van een tweetal taxatierapporten met waardepeildatum van 06-10-2020 bedraagt de totale waarde van het pand na transformatie € 2.780.000,-,. De LTV (Loan to Value) is hiermee na transformatie 65%. Aan het einde van de looptijd bedraagt de totale LTV 58%. 

Invloed coronavirus
De afgelopen jaren is de vraag naar woonruimte in Terneuzen sterk gestegen. Daarnaast hebben de objectkwaliteiten (na realisatie) alsook de ligging in het centrum en nabij diverse voorzieningen een positieve werking op de verhuurbaarheid. De aanwezigheid van multinational Dow Chemical en haven gerelateerde bedrijvigheid zorgen voor zowel nationale en internationale werknemers. Expats zijn veelal op zoek naar dergelijke zelfstandige appartementen in het centrum met voorzieningen in de directe omgeving met eigen parkeerfaciliteit. 

Tijdens de eerste lockdown was er een terugloop in expats. Echter is de verwachting dat de verhuursituatie over een jaar, na afronding transformatie, weer op het oude niveau is. 
Het restaurant en de keuken in het souterrain, wil de heer Schuerman op termijn gaan verhuren aan een passende ondernemer. Echter als gevolg van corona zijn deze (nu nog) terughoudend. Tot die tijd zal de heer Schuerman de exploitatie van het restaurant met zijn vrouw voortzetten. Uiteraard zal zodra de perikelen rondom corona weer voorbij zijn de horeca weer opengaan en extra inkomsten genereren.

Financieringsbehoefte
De herfinanciering en kosten van transformatie naar 21 zelfstandige woonunits, bedragen € 1.865.000,-. Ondernemer brengt zelf € 65.000,- in. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.800.000,-. De looptijd is 48 maanden waarvan de eerste 18 maanden aflossingsvrij en heeft een slottermijn van € 1.625.000,-. De rente bedraagt 8% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteur is Terneuzense Markthal B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.800.000,- op het bedrijfspand aan de Noordstraat 77-77 A en Smidswal 8 inclusief de bijbehorende 25 parkeerplaatsen te Terneuzen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. 
  • De huidige marktwaarde bedraagt € 1.230.000,- (inclusief 19 parkeerplaatsen met een geschatte waarde van € 142.500,- en 6 parkeerplaatsen voor commercieel verhuur ad € 45.000,-. Alle 25 parkeerplaatsen staat op naam van de heer C.A. Schuerman privé) op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 20-02-2020. 
  • De marktwaarde na transformatie bedraagt € 2.780.000,- op basis van twee taxatierapporten met een waardepeildatum van 06-10-2020. Bestaande uit een logiesgebouw met een waarde van € 2.240.000,- (inclusief 25 parkeerplaatsen vanuit privé met een totale waarde van € 187.500,-) en een commerciële ruimte met een waarde van € 540.000,-.
• De heer C.A. Schuerman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 350.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een deels materiële waarde (welke is gesecureerd middels de bovengenoemde hypotheek op de 25 parkeerplaatsen met een waarde van € 7.500,- per parkeerplaats met een totaal waarde van € 187.500,-).
• Collin Crowdfund houdt een rentedepot achter van € 155.000,- waaruit, gedurende de eerste 12 maanden, de rente en kosten van deze lening worden voldaan. Het nog niet uitbetaalde gedeelte is verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Collin Crowdfund houdt een depot achter van € 335.000,- waaruit na realisatie van de ruwbouw de interne afbouw mee zal worden gefinancierd. Het nog niet uitbetaalde gedeelte is verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van de debiteur worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van de debiteur worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund, waaronder de huurpenningen van het bedrijfspand de Noordstraat 77-77 A en Smidswal 8 en de parkeerplaatsen te Terneuzen.
• Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Terneuzense Markthal B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 40% of lager is. Verder is overeengekomen dat de Rekening Courant verhouding van de directie niet verder mag oplopen.
• Men heeft de mogelijkheid om na 18 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene voorwaarden, het restant van de niet gebruikte gelden van de ‘onvoorziene kosten’ zoals vermeldt bij het investeringsoverzicht, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente indien de transformatie is afgerond.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de transformatie van het bedrijfspand naar 21 zelfstandige woonunits en een kleine verbouwing aan de commerciële ruimte.

Ondernemer

Ceriel Scheurman (1948) getrouwd met Lucie de Bakker hebben samen twee volwassen dochters. De heer Schuerman is na het afronden van de HTS (bouwkunde) in 1975 in de Noordstraat een drogisterij gestart. In 1985 kreeg de heer Schuerman de kans om de kerk in het centrum van Terneuzen aan te kopen. Aansluitend vestigde de heer Schuerman daarop zijn drogisterij-Parfumerie ‘Schuerman’ in de voormalige kerk aan de Noordstraat 77. Voor het vestigen van de drogisterij is de kerk volledig getransformeerd met betonnen fundering op alle etages. De transformatie is destijds onder begeleiding van de heer Schuerman uitgevoerd. 

Het restaurant genaamd ‘d’ Ouwekercke’ bevindt zich op de begane grond en op de eerste etage kwam een discotheek genaamd ‘Level One’. Deze discotheek is reeds gesloten en wordt getransformeerd naar appartementen.

Als gevolg van alle corona gerelateerde perikelen heeft de heer Schuerman op 17 april 2020 met bouwkundig ingenieursbureau Philipsen een omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van het pand tot restaurant en logies (21 short-stay appartmenten) en deze verleend gekregen van de gemeente. De heer Schuerman gaat de verhuur van de short stay appartement uitbesteden aan een expat verhuurbedrijf en het restaurant aan een passende horeca ondernemer.

Het is de bedoeling dat over enkele jaren de kerk met de 21 woonunits (13 maisonnetes en 8 appartementen) en restaurant wordt overgedragen aan zijn twee dochters, die de verhuur zullen voortzetten. 

Onderneming

Het kerkgebouw is gelegen aan de Noordstraat 77-77 A en Smidswal 8 in het centrum van Terneuzen. Het werd in 1890 gebouwd en in 1891 in gebruik genomen als gereformeerde kerk. De kerk werd buiten gebruik gesteld in 1985, vervolgens aangekocht in de Terneuzense Markthal B.V. van de heer Scheurman en getransformeerd voor het gebruik van diverse commerciële ruimtes. Later zijn er bij de kerk nog eens 25 parkeerplaatsen gekocht.

De voormalige kerk heeft een ingang aan de voorkant (Noordstraat 77) en aan de achterkant (Smidswal 8) van het gebouw. De ingang aan de Noordstraat 77 is de ingang voor het restaurant en aan de Smidswal 8 is de ingang naar de te ontwikkelen 21 woonunits (13 maisonnetes en 8 appartementen).

Op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-02-2020 was de waarde voor verbouwing van het gehele pand € 1.230.000,-. Na transformatie bedraagt de totale waarde van het pand € 2.780.000,-, op basis van een tweetal taxatierapporten met waardepeildatum van 06-10-2020. De LTV is hiermee na transformatie 65%. Aan het einde van de looptijd bedraagt de totale LTV 58%. 

Noordstraat 77-77 A te Terneuzen (restaurant + kelder + berging)
De commerciële ruimte (restaurant ‘d’ Ouwekercke’ ) met een totaal bruto vloeroppervlakte van 634 m² is op 06-10-2020 getaxeerd op € 540.000,- na een beperkte verbouwing (aanpassing pui). De locatie is in het centrum van Terneuzen met een ruime eigen parkeervoorziening en een degelijke bouwkundige betonnen constructie (1985).

Smidswal 8 te Terneuzen 
De locatie is in het centrum van Terneuzen met eigen parkeergelegenheid voor de huurders, klanten commerciële ruimte en zes plaatsen vrij voor verhuur. Momenteel is er veel vraag naar zelfstandige woonruimtes en voorzieningen in de omgeving. 

Op de eerste, tweede en derde verdieping van de kerk worden 21 appartementen gebouwd. Na transformatie wordt de waarde getaxeerd op € 2.240.000,- d.d. 06-10-2020. De taxatie is gebaseerd op de realisatie van 13 studio-maisonnettes gemiddeld 40 m² en 8 appartementen van gemiddeld 38 m² en de aanwezigheid van 25 parkeerplaatsen (de parkeerplaatsen zijn privé bezit van ondernemer C.A. Schuerman).

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

De uitbetaling zal als volgt plaatsvinden

Leenbedrag: € 1.800.000,-
Rente: 8%
Looptijd: 48 maanden, waarvan de eerste 18 maanden aflossingsvrij en een slottermijn van € 1.625.000,-

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor de Terneuzense Markthal B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is gebaseerd op de jaarcijfers tot en met 2019, concept jaarcijfers 2020, prognosecijfers 2021/2022/2023, verbouwspecificatie van architect, diverse offertes van aannemers, IB-aangifte 2019, recente taxatierapporten. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De verwachte toekomstige huuropbrengsten van het te transformeren onroerend goed naar short stay bedragen € 200.000,- dit is exclusief de netto-inkomsten uit de exploitatie van het restaurant die door de ondernemer na corona op minimaal € 25.000,- worden ingeschat. Daarnaast ontvangen de ondernemer en zijn vrouw een AOW-uitkering. Dit is toereikend voor het voldoen van de rente- en aflosverplichtingen aan de investeerders van Collin Crowdfund. Het verwachtte netto cashflow overschot, na aflossingen, bedraagt voor de vastgoedexploitatie € 40.000,- plus € 25.000,- vanuit het restaurant en circa € 20.000,- AOW-uitkering, ofwel een totaal van circa € 85.000,-. De afloscapaciteit kwalificeren we als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit was ultimo 2019 30% op een balanstotaal van € 1.839.000,-. De solvabiliteit na financiering en transformatie (medio 2022) zal naar verwachting 27% bedragen op een balanstotaal van € 3.281.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Ruim Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur is Terneuzense Markthal B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.800.000,- op het bedrijfspand aan de Noordstraat 77-77 A en Smidswal 8 inclusief de bijbehorende 25 parkeerplaatsen te Terneuzen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. 
  • De huidige marktwaarde bedraagt € 1.230.000,- (inclusief 19 parkeerplaatsen met een geschatte waarde van € 142.500,- en 6 parkeerplaatsen voor commercieel verhuur ad € 45.000,-. Alle 25 parkeerplaatsen staat op naam van de heer C.A. Schuerman privé) op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 20-02-2020. 
  • De marktwaarde na transformatie bedraagt € 2.780.000,- op basis van twee taxatierapporten met een waardepeildatum van 06-10-2020. Bestaande uit een logiesgebouw met een waarde van € 2.240.000,- (inclusief 25 parkeerplaatsen vanuit privé met een totale waarde van € 187.500,-) en een commerciële ruimte met een waarde van € 540.000,-.
• De heer C.A. Schuerman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 350.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een deels materiële waarde (welke is gesecureerd middels de bovengenoemde hypotheek op de 25 parkeerplaatsen met een waarde van € 7.500,- per parkeerplaats met een totaal waarde van € 187.500,-)
• Collin Crowdfund houdt een rentedepot achter van € 155.000,- waaruit, gedurende de eerste 12 maanden, de rente en kosten van deze lening worden voldaan. Het nog niet uitbetaalde gedeelte is verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Collin Crowdfund houdt een depot achter van € 335.000,- waaruit na realisatie van de ruwbouw de interne afbouw mee zal worden gefinancierd. Het nog niet uitbetaalde gedeelte is verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van de debiteur worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van de debiteur worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund, waaronder de huurpenningen van het bedrijfspand de Noordstraat 77-77 A en Smidswal 8 en de parkeerplaatsen te Terneuzen.
• Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Terneuzense Markthal B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 40% of lager is en de Rekening Courant verhouding van de directie niet verder mag oplopen.
• Men heeft de mogelijkheid om na 18 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene voorwaarden, het restant van de niet gebruikte gelden van de ‘onvoorziene kosten’ zoals vermeldt bij het investeringsoverzicht, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente indien de transformatie is afgerond.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom extra af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door met name de eerste hypothecaire inschrijvingen (zakelijk en privé), de ingehouden en verpande gelden (€ 490.000,-), de privé borgstelling en de verpanding van roerende zaken en vorderingen kwalificeren wij de zekerheden als Ruim Voldoende.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Ruim Voldoende
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen