Samenvatting

D.d. 29-11-2024: Beste investeerder,

22 november jl. is de crowdfunding van 28 B.V. live gegaan en in korte termijn volledig gefund. In de pitch is vermeld dat er een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.950.000,- op Van Hilligaertstraat 11 A t/m F, 1072 JW te Amsterdam, kadastraal bekend als sectie V nummer 9217 te Amsterdam wordt gevestigd. Door een reeds getekende Groninger akte, beoogd voor de verkoop van de overige appartementen, kan er technisch geen hypotheek van € 2.950.000,- gevestigd worden maar wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde inschrijving t.g.v. onze investeerders van € 2.600.000,-. Omdat de inschrijvingswaarde lager is dan in de oorspronkelijke pitch worden nu alsnog compenserende zekerheden toegevoegd.

De ondernemer is eerder via ons een andere lening aangegaan van € 2.650.000,- voor in bezit zijnde appartementen aan de Raamstraat in Amsterdam. Deze lening wordt naar verwachting afgelost uit de verwachte verkoopopbrengsten ter hoogte van € 2.870.000,-. Deze lening kent een aanvullende zekerheid in de vorm van een eerste hypotheek van € 500.000,- op:

• Het woonhuis met als adres: Nieuwstraat 46, 7605 AE te Almelo, kadastraal bekend als sectie H nummer 9637 te Ambt-Almelo. Het onroerend goed kent een marktwaarde na verbouwing van € 250.000,- vrij van huur, op basis een taxatierapport met waarde peildatum 8 november 2022 afgegeven door Spring Valuations;
• Het woonhuis met als adres: Ootmarsumsestraat 336, 7603 AV te Almelo, kadastraal bekend als sectie B nummer 7378 te Ambt-Almelo. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 235.000,- vrij van huur, op basis een taxatierapport met waarde peildatum 8 november 2022 afgegeven door Spring Valuations;

De verwachting is derhalve dat deze aanvullende zekerheid na verkoop van de 4 appartementen aan de Raamstraat volledig beschikbaar is voor de lening met betrekking tot het vastgoed aan de Van Hilligaertstraat 11 A t/m F, 1072 JW te Amsterdam. Daarom is de hypothecaire inschrijving op de beide woonhuizen alsnog toegevoegd als zekerheid aan de huidige case die tot aan de verkoop van de 4 appartementen aan de Raamstraat 2e in rang zal zijn.

Wij zijn van mening dat deze compenserende zekerheid volstaat ten opzichte van de verlaagde inschrijving. Ofwel het risicoprofiel blijft gelijk. Desondanks willen wij u in de gelegenheid stellen om gedurende de komende vier dagen uw inschrijving aan te passen.

Hieronder ziet u de oorspronkelijke pitch waarin bovenstaande wijzigingen niet zijn doorgevoerd.

Johnathan M. Kelly is een ondernemer met een sterke passie voor kunst en investeringen in vastgoed. De heer Kelly beheert zijn vastgoedportefeuille hoofdzakelijk in privé en sinds dit jaar ook in 28 B.V. Hij concentreert zich vooral op de aankoop en transformatie van residentieel vastgoed. Tijdens de transformatie wordt er beslist of het verworven vastgoed geschikt is voor verhuur of voor de verkoop. Gezien de fiscale wetgeving heeft de ondernemer ervoor gekozen om deze nieuwe aankoop in de dit jaar opgerichte entiteit 28 B.V. te doen.

Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving verkregen op het getransformeerde onroerend goed. De LTV op basis van de vraagprijzen bedraagt 80%. Hierbij is geen rekening gehouden met de drie appartementen welke boven de vraagprijs zijn verkocht.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 2.950.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.950.000,-. Hiervan wordt € 1.200.000,- ingevuld via een private lening en €1.750.000,- door deze crowdfundlening. De zekerheden worden pari passu gedeeld tussen de crowdfundlening en de private lening. De looptijd is 9 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 2.950.000,-. De rente bedraagt 8% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De Collin Credit Score is Goed.

• De Geldnemer is 28 B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.950.000,- op het onroerend goed met als adres: Van Hilligaertstraat 11 A t/m F, 1072 JW te Amsterdam, kadastraal bekend als sectie V nummer 9217 te Amsterdam, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde na realisatie van de transformatie van € 3.729.000,- vrij van huur. De waarde is door de taxateur, de heer Lennard Hoekstra MSc RT van Spring Valuations, bevestigd als aanvulling op het eerdere taxatierapport met als waardepeildatum 31 oktober 2023.
  • Appartement 11 A heeft een vraagprijs van € 572.000,-
  • Appartement 11 B heeft een vraagprijs van € 565.000,- en is verkocht zonder financieringsvoorbehoud voor € 605.000,-.
  • Appartement 11 C heeft een vraagprijs van € 550.000,- en is verkocht onder voorbehoud van financiering voor € 675.000,-.
  • Appartement 11 D heeft een vraagprijs van € 572.000,- en is verkocht voor € 620.000,- waarbij het financieringsvoorbehoud is verlopen.
  • Appartement 11 E heeft een vraagprijs van € 495.000,-
  • Appartement 11 F heeft een vraagprijs van € 957.000,-
• De heer J.M. Kelly geeft een borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden waaruit de eerste 6 maandtermijnen worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders.
• Geldnemer dient bij verkoop van de appartementen per appartement de netto verkoopopbrengst af te lossen op de lening.
• Indien de geldnemer in de eerste 4 maanden de lening algeheel of gedeeltelijk vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) minimaal 4 maanden rentevergoeding te voldoen over de vervroegde aflossing. De laatste vijf maanden is er geen vergoedingsrente verschuldigd.

Leendoel

Het betreft hier een herfinanciering van een bestaande lening via Collin Crowdfund gecombineerd met een lening via Finance Experts. Daarnaast wenst relatie de overige kosten mee te financieren en een bedrag ad € 170.000,- aan liquiditeiten vrij te maken.

Ondernemer

Ondernemer Jonathan M. Kelly heeft, naast zijn inkomsten als ondernemer, een vastgoedportefeuille met woningen/appartementen opgebouwd met een totale verkoopwaarde (op basis van taxatie en geschatte verkoopopbrengst van ontwikkelprojecten) van ruim € 10 miljoen met daarbij ruim € 7 miljoen aan financiering. Oorspronkelijk is voor de aankoop van het pand, de verbouwing en kosten een financiering ingevuld. Door uitloop in de planning wordt nu een overbruggingsfinanciering gevraagd waarbij de bestaande financiering wordt geherfinancierd en daarnaast de kosten en de rente welke wordt afgelost na de verkoop van de appartementen. De ondernemer heeft overige inkomsten waarmee hij eventueel een uitloop in de financiering kan opvangen. In het onder te zetten pand – samen met persoonlijke borgstelling, die materieel is – is voldoende overwaarde aanwezig. Voor investeerders biedt het een goed rendement in combinatie met een voldoende risicoprofiel.

Onderneming

De ondernemer Johnathan M. Kelly, geboren in het begin van de jaren '80. Hij is een ondernemer met een sterke passie voor kunst en investeringen in vastgoed. De heer Kelly, beheert zijn volledige vastgoedportefeuille hoofdzakelijk in privé (box III voor inkomstenbelasting) en sinds 2023 ook in 28 BV. Hij concentreert zich vooral op de aankoop en transformatie van residentieel vastgoed. Tijdens de transformatie wordt er beslist of het verworven vastgoed geschikt is voor verhuur of verkoop. Gezien de fiscale wetgeving kiest hij ervoor de ontwikkeling van Hilligaertstraat 11 in de in 2023 opgerichte entiteit 28 B.V. te doen. 

Het wachten is op de splitsingsvergunning welke nu is aangevraagd na oplevering van de verbouwwerkzaamheden. Van de zes gerealiseerde appartementen, met eigen voordeur, keuken, badkamer, alsmede een modern afwerkniveau, zijn er inmiddels 3 verkocht waarvan één nog onder voorbehoud van financiering. Alle drie de appartementen zijn boven de vraagprijs verkocht. Het is de bedoeling uiterlijk aan het eind van de looptijd de lening af te lossen uit de verkoop van de appartementen, dan wel herfinanciering. 

De LTV bedraagt 79% op basis van de actuele waarde zoals door de taxateur aangegeven. 

De planning voor de verkoop van de appartementen laat zien dat alle appartementen naar verwachting binnen 9 maanden verkocht zullen worden, waardoor de volledige lening dan zal zijn afgelost conform de verwachting van de ondernemer.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.950.000 waarvan € 1.750.000,- via deze crowdfundlening en € 1.200.000,- via private investeerders.
Rente: 8%.
Looptijd: 9 maanden aflossingsvrij

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor 28 BV is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit Score is gebaseerd op het taxatierapport van het in bezit zijnde onroerend goed, de aanvullende waardebepaling van de taxateur, de verwachtte verkoopprijzen van de appartementen en op de privé vastgoedportefeuille. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit
De verplichtingen uit deze financiering zijn voor 6 maanden afgedekt middels een rentedepot. Daarnaast is sprake van een huurstroom binnen de groep die voldoende is om de verplichtingen uit hoofde van de aanwezige financieringen te dragen. Inmiddels zijn er drie van de zes appartementen verkocht, waarvan een onder voorbehoud van financiering. Hieruit lag de vraagprijs in alle drie de gevallen onder de daadwerkelijke verkoopprijs. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De realisatie van het project laat een mooie winst zien, maar de 3 van de 6 appartementen moeten nog verkocht en overgedragen worden. Gezien het afwerk niveau, de gemiddelde meterprijs en het animo is de verwachting dat dit conform verwachting afgerond gaat worden. Daarmee is de solvabiliteit voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De Geldnemer is 28 B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.950.000,- op het onroerend goed met als adres: Van Hilligaertstraat 11 A t/m F, 1072 JW te Amsterdam, kadastraal bekend als sectie V nummer 9217 te Amsterdam, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde na realisatie van de transformatie van € 3.729.000,- vrij van huur. De waarde is door de taxateur, de heer Lennard Hoekstra MSc RT van Spring Valuations, bevestigd als aanvulling op het eerdere taxatierapport met als waardepeildatum 31 oktober 2023.
  • Appartement 11 A heeft een vraagprijs van € 572.000,-
  • Appartement 11 B heeft een vraagprijs van € 565.000,- en is verkocht zonder financieringsvoorbehoud voor € 605.000,-.
  • Appartement 11 C heeft een vraagprijs van € 550.000,- en is verkocht onder voorbehoud van financiering voor € 675.000,-.
  • Appartement 11 D heeft een vraagprijs van € 572.000,- en is verkocht voor € 620.000,- waarbij het financieringsvoorbehoud is verlopen.
  • Appartement 11 E heeft een vraagprijs van € 495.000,-
  • Appartement 11 F heeft een vraagprijs van € 957.000,-
• De heer J.M. Kelly geeft een borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden waaruit de eerste 6 maandtermijnen worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders.
• Geldnemer dient bij verkoop van de appartementen per appartement de netto verkoopopbrengst af te lossen op de lening.
• Indien de geldnemer in de eerste 4 maanden de lening algeheel of gedeeltelijk vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) minimaal 4 maanden rentevergoeding te voldoen over de vervroegde aflossing. De laatste vijf maanden is er geen vergoedingsrente verschuldigd.

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed 
Overall: Goed

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen