Aalborg Hotel
Samenvatting
Ewoud van Woerkom is sinds 2006 directeur van Aalborg Hotel te Amsterdam. Een succesvol drie sterren hotel in de Amsterdamse wijk De Pijp dat een groeiend aantal zakelijke als toeristische reiziger ontvangt. Hij heeft de gelegenheid om met zijn eigen holding, Guidance Beheer B.V., 50% van het eigendom te verwerven en mede-eigenaar te worden. Daarvoor wil hij een crowdfund campagne via Collin Crowdfund starten. Het totale bedrag van de lening wordt vervolgens door het hotel aangewend voor een uitbreiding van de capaciteit van 36 naar 43 kamers.
Financieringsbehoefte
In totaliteit is een financiering van € 600.000,- benodigd. In € 200.000,- is reeds voorzien en voor het resterende gedeelte, te weten € 400.000,-, is deze aanvraag ingediend. De lening wordt verstrekt aan de personal holding van Ewoud van Woerkom; Guidance Beheer B.V. Het leenbedrag is € 400.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. Rentevergoeding: 7%.
Structuur
Momenteel bezit Star Property Finance B.V. 100% van de aandelen van Aalborg Property B.V. 50% van deze aandelen zullen met de overdracht in het bezit komen van een nieuw op te richten B.V., te weten Newco Aalborg B.V. Guidance Beheer B.V. zal voor 100% aandeelhouder zijn van deze B.V.
Risico
Door Ewoud van Woerkom wordt een persoonlijke borgstelling afgegeven van € 200.000,-. De D&B-score geeft een laag risico en de Collin Credit Score komt uit op goed.
Video Pitch
Leendoel
De lening wordt gebruikt voor de verwerving van 50% van het eigendom van Aalborg Hotel door de huidige bestuurder, Ewoud van Woerkom via zijn personal holding; Guidance Beheer B.V. De huidige eigenaar heeft een tweede hotel in Berlijn (4*) en wil zijn werkzaamheden vanwege zijn leeftijd (68 jaar) afbouwen. Met de participatie van Ewoud van Woerkom is opvolging, continuïteit en groei gewaarborgd. De huidige eigenaar zal als investeerder en medeaandeelhouder betrokken blijven.
Het bedrag van de investering blijft volledig in de hotelonderneming en wordt gebruikt voor een eerste uitbreiding van het hotel. Er zijn nu 36 kamers en het aantal wordt uitgebreid met 7 kamers naar totaal 43. Het aantal bedden gaat hiermee van 84 naar 106. Inmiddels is de verbouwing gestart en naar verwachting worden de nieuwe kamers begin april 2015 in gebruik genomen. In de toekomst bestaat de mogelijkheid om nog 10 extra kamers toe te voegen.
Ondernemer
Ewoud van Woerkom is al meer dan 20 jaar actief als zelfstandig ondernemer in diverse branches. In 2004 heeft hij zijn administratiekantoor WB Accountancy B.V. verkocht. Hij is directeur van Aalborg Hotel en daarnaast is hij in 2008 opnieuw gestart met zijn eigen administratiekantoor New Financials B.V.. In 2014 heeft hij de meerderheid van aandelen van Werklift Verhuur B.V. verworven. Dat is een verhuurder van hoogwerkers. Ewoud van Woerkom is een veelzijdig ondernemer met de kracht om vanuit een no-nonsense aanpak te bouwen aan groei en rendement. Hij is als mens zeer toegewijd aan zijn activiteiten en stakeholders. De mogelijkheid doet zich voor om voor 50% te participeren in het hotel waar hij sinds 2006 als bestuurder bij betrokken is. Het is zijn ambitie om dit te realiseren, rekening houdend met de verdere groei mogelijkheden en de vooruitzichten in de Amsterdamse hospitality branche.
Onderneming
Guidance Beheer B.V.
Guidance Beheer B.V. is de personal holding van Ewoud van Woerkom. Het begon in 1992 met een eigen administratiekantoor; WB Accountancy. Na een groei tot 25 personeelsleden, heeft Ewoud deze activiteiten in 2004 verkocht aan een regionaal accountantskantoor. Vanuit Guidance Beheer is Ewoud verder gaan ondernemen, hoofdzakelijk met consultancy en management voor Amsterdamse hotels.
Guidance Beheer is inmiddels eigenaar van en voert het management over de deelnemingen New Financials B.V. en Werklift Verhuur B.V. New Financials richt zich (opnieuw) op financiële- en fiscale advisering, administraties en accountancy werkzaamheden. New Financials biedt werkt aan vijf personeelsleden. Werklift verhuurt hoogwerkers en snoeigereedschap aan gemeenten en groenbedrijven; er werken 3 personeelsleden.
Hotelactiviteiten
Aalborg Hotel is een succesvol drie sterren hotel gelegen in het Amsterdamse De Pijp (centrum/Oud-Zuid). Het hotel is gevestigd in een klassiek Amsterdams pand, ideaal gelegen tussen de RAI, museum district en de Albert Cuyp markt. Het wordt frequent bezocht door zowel de zakelijke reiziger als de toerist. Heeft een bezettingsgraad van gemiddeld 90% over de laatste 2 jaar (2013 89% en 2014 91%) en een RevPar (omzet per beschikbare kamer) van ruim € 80. Beide boven het Amsterdams gemiddelde in 2013 voor drie sterren hotels (83,9% respectievelijk € 79, Hosta Rapport 2014).
Op dit moment zijn er 36 kamers en het aantal wordt uitgebreid met 7 kamers naar totaal 43. Het bedrag van de lening van € 400.000,- wordt hiervoor volledig aangewend. Totaal wordt € 460.000,- aan de verbouwing besteed. Het pand naast het bestaande hotel is al eerder aangekocht. Een deel va de verbouwing wordt uit eigen middelen voldaan.
Sloop | € 19.000,- |
Architect/taxatie/advies | € 40.000,- |
Aannemer | € 253.000,- |
Aankleding en inrichting kamers | € 63.000,- |
Brandmeldinstallatie | € 27.500,- |
Onvoorzien/meerkosten | € 57.500,- |
Totaal | € 460.000,- |
Verwachtingen
Voor de toekomst verwacht Aalborg Hotel een forse toename van het aantal reizigers. Schiphol Airport bouwt een extra pier en men verwacht dat het aantal passagiers zal toenemen van 52 miljoen tot 65 miljoen per jaar. Verwacht wordt dat Amsterdam meeprofiteert van deze groei. Ondanks de toename van het aantal hotels blijven centrum locaties hun aantrekkingskracht behouden. De ontwikkeling van nieuwe hotels ziet men voornamelijk buiten de stad. Hotel ontwikkelingen binnen de stad vinden vooral plaats in het hogere segment (vijf sterren). Alle hotels in Amsterdam laten hoge bezettingsgraden en prijzen zien ten opzichte van de rest van Nederland. Het is de verwachting dat met de groei van het reizende publiek en de beperkte ontwikkelingen van nieuwe hotels in Amsterdam, de prijs en bezetting de komende jaren zullen toenemen.
Juridische structuur
Momenteel bezit Star Property Finance B.V. 100% van de aandelen van Aalborg Property B.V. 50% van deze aandelen zullen met de overdracht in het bezit komen van een nieuw op te richten B.V., te weten Newco Aalborg B.V. Guidance Beheer B.V. zal voor 100% aandeelhouder zijn van deze B.V. Na de transactie en verstrekking van de lening ziet de groepsstructuur er als volgt uit:
Financieringsbehoefte
Voor de verwerving van 50% eigendom in Aalborg Hotel is € 600.000,- benodigd. De heer van Woerkom heeft hiervan reeds € 200.000,- eerder voldaan. Voor € 400.000,- wordt financiering gezocht. Het volledige bedrag van de lening van € 400.000,- wordt aangewend voor de reeds gestarte uitbreiding van Aalborg Hotel.
Leenbedrag: € 400.000,-
Looptijd: 60 maanden met een lineaire aflossing
Rente: 7%
Persoonlijke borgstelling door Ewoud van Woerkom voor € 200.000,- voor de gehele looptijd van de lening.
Cijfermatige onderbouwing
Guidance Beheer heeft feitelijk vier bronnen van inkomsten:
- Eigen inkomsten uit consultancy en management activiteiten. Inkomsten zijn stabiel en blijven ongewijzigd.
- De deelneming in New Financials. Inkomsten zijn stabiel en blijven ongewijzigd.
- De deelneming in Werklift Verhuur. Werklift Verhuur maakt een prima rendement en de inkomsten nemen in de toekomst door groei naar verwachting verder toe.
- Nieuwe bron van inkomsten is de deelneming in Aalborg Property B.V. Het aantal bedden stijgt van 84 naar 106, dat is een toename van 26%. Omdat deze extra capaciteit met dezelfde vaste staf kan worden gedraaid, levert dit een prima extra rendement op, uitgaande van dezelfde hoge bezettingsgraad als afgelopen jaren.
Risico
De lening wordt verstrekt aan de personal holding van Ewoud van Woerkom: Guidance Beheer B.V. De D&B score is gebaseerd op de historische cijfers van deze B.V. en de Collin Credit Score is gebaseerd op de prognose voor 2015 van deze B.V. Daarnaast geeft Ewoud van Woerkom een persoonlijke borgstelling af voor € 200.000,- voor de gehele looptijd van de lening.
D&B score
De aanvrager van deze lening is Guidance Beheer B.V. De D&B-score geeft een laag risico aan.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score die is gebaseerd op basis van de mix van solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit.
Rentabiliteit
Er is uitgegaan van de prognose over 2015 en deze is opgesteld door de adviseur en preferred supplier bij deze aanvraag: FBM B.V. te Nieuwegein. De prognose is realistisch en goed onderbouwd. Er wordt rekening gehouden met de omzet van Guidance Beheer B.V. en de resultaten van de deelnemingen New Financials, Werklift Verhuur en Aalborg Hotel. Score rentabiliteit: ruim voldoende.
Solvabiliteit
De balans van Guidance Beheer laat een fraai eigen vermogen zien. Na verstrekking komt de solvabiliteit in de prognose uit op 55%. Dit levert een hoge score op in de Collin Credit Score. Score solvabiliteit: excellent.
Liquiditeit
De liquiditeitspositie is met een current ratio van 3,2 uitstekend. Score liquiditeit: excellent.
Samenvattend
Rentabiliteit: ruim voldoende
Solvabiliteit: excellent
Liquiditeit: excellent
Totaal score: Goed
Extra beloning
De eerste 20 investeerders met een investering tussen € 2.500,- en € 5.000,- biedt Aalborg Hotel een overnachting aan van één nacht voor twee personen inclusief ontbijt. Alle investeerders met een investering vanaf € 5.000,- krijgen een overnachting aangeboden van twee nachten voor twee personen inclusief ontbijt én toegang tot het Rijksmuseum.
Reacties
Gr Jeannette
Als een u een investering heeft gedaan kunt in “Mijn Collin” het specifieke terugbetaal schema inzien. U ziet dan precies wat u elke maand aan rente en aflossing ontvangt.
met groet,
Aalborg Hotel/Ewoud van Woerkom
Krijgen andere activiteiten nog wel dezelfde aandacht, nu de heer van Woerkom mede-eigenaar van het hotel wordt, gaat verbouwen enz. Hoe stabiel/groeiend zijn de inkomsten van de andere activeiten, wat is de financiële positie van de onderliggende BV’s, enz.