37666

Berlage C.V.

€ 610.000  |  7,0% rente  |  18 maanden  Investeerders: 529
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

1 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Goed
Deze leningaanvraag is op 29-07-2020 in 1 uur volgeschreven door 529 investeerders

Samenvatting

Berlage C.V. houdt zich bezig met het aankopen en het verhuren van goed gelegen appartementen en studio’s in de Randstad, welke worden verhuurd middels het co-living concept aan starters, werkenden en expats. Co-living is inmiddels een ingeburgerde woonstijl in grote steden. Voornamelijk (jonge) mensen delen grote ruimtes, waar iedereen zijn eigen slaapkamer heeft, maar onder andere de woonkamer deelt.

De gevraagde financiering is voor de aankoop en verbouwing van een twee-onder-een-kap woning in Amsterdam, die vervolgens verbouwd gaat worden voor de verhuur conform het co-living concept. Na verbouwing zal de woning gereed zijn voor acht huurders. De getaxeerde marktwaarde met waardepeildatum april 2020 bedraagt € 450.000,-. Volgens taxatie zal de marktwaarde na verbouwing en in verhuurde staat, € 1.040.000,- bedragen. 

De lening, inclusief bouwdepot, bedraagt € 610.000,-. Bij aanvang van de lening zal er € 397.000,- worden uitgeboekt om samen met de eigen inbreng de aankoopsom en overige kosten te voldoen. De verbouwingskosten zullen in één tranche vanuit een depot worden uitgeboekt op het moment dat de co-living vergunning is verkregen. Gezien de aannemelijke waardevermeerdering na verkrijging vergunning, de gezamenlijke borgstelling vanuit privé van de stille vennoten, de debiteuren, de ontvangen aanneemovereenkomst en gedetailleerde bouwbegroting, het bewezen trackrecord van de onderneming en de ervaren ondernemersleiding vinden wij het verantwoord om het depot vrij te geven nadat de vergunning is verkregen. 

Berlage C.V. is sinds 2017 actief en heeft inmiddels een vastgoedportefeuille opgebouwd met 35 vastgoedobjecten en 120 verhuurbare units. Op de balans van Berlage C.V. staat per ultimo 2019 een waarde van de vastgoedportefeuille ter hoogte van ruim € 13.700.000,-. Dit is deels met eigen geld gefinancierd. Daarnaast lopen er langlopende leningen bij diverse financiers ter hoogte van ruim € 8.200.000,-. Derhalve is er een forse overwaarde in de portefeuille van Berlage C.V. aanwezig.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 729.000,-. Er wordt € 119.000,- uit eigen middelen ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 610.000,-. Hiervan wordt € 397.000,- gebruikt voor de aankoop van het object, de resterende € 213.000,- wordt pas vrijgegeven nadat de vergunning voor co-living exploitatie is verkregen. De looptijd bedraagt 18 maanden. Gedurende de looptijd wordt er niet afgelost op de lening. De lening wordt volledig afgelost via een herfinanciering na oplevering in verhuurde staat. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. De onderneming heeft de mogelijkheid om na 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente voor de investeerders en Collin Crowdfund. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de (mogelijke) nieuwe lening(en) van Berlage C.V. Naar verwachting zal de lening vervroegd worden afgelost. De bedenkperiode voor de investeerders bedraagt 2 dagen voor deze lening. De lening zal worden geactiveerd op het moment van passeren, doch uiterlijk 10 augustus 2020. Hiermee wordt meer ruimte gecreëerd om zo spoedig mogelijk de overdracht te realiseren.

Invloed coronavirus
Berlage C.V. richt zich op woonvastgoed, wat een relatief stabiel segment is binnen de vastgoedmarkt. Binnen het woonvastgoed richt men zich op het betaalbare segment. Ook tijdens de coronacrisis blijft de vraag naar betaalbare woonruimte schaars, met name in Amsterdam en omstreken. Juist nu is de vraag naar betaalbare woonruimten in het middensegment groter dan ooit. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert Berlage C.V. als Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.

  • De debiteuren zijn Berlage C.V., Stichting Berlage Beheer en Stichting Berlage Bewaarder.
  • Er wordt een 1e hypothecaire inschrijving van € 610.000,- op het woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam. De huidige marktwaarde bedraagt € 450.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 20 april 2020. De getaxeerde waarde na realisatie van de verbouwing en in verhuurde staat bedraagt € 1.040.000,-.
  • De stille vennoten geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
  • De toekomstige huurpenningen van het aan te kopen woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam, worden in 1e verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Leendoel

De financiering via Collin Crowdfund wordt aangewend voor de aankoop en verbouwing van het aan te kopen object. Het object zal na verbouwing en in verhuurde staat worden geherfinancierd.

Ondernemer

Boudewijn Boorsma (62) houdt zich als bestuurder van de stichtingen bezig met het beleggen in verhuurd vastgoed. Boudewijn is jurist en heeft in het verleden onder andere gewerkt bij Deloitte en later als Algemeen Manager bij een vastgoedmanagementkantoor.

De stille vennoten in Berlage C.V. hebben een lang verleden met het ontwikkelen van onder andere zorgvastgoed. Na de zorgportefeuille verkocht te hebben, richt men zich op het opnieuw opbouwen van een vastgoedportefeuille, waarin de focus ligt op co-living.

Onderneming

Berlage C.V. is een commanditaire vennootschap en is sinds 2017 actief in het passief beleggen in verhuurd vastgoed. Men heeft inmiddels een vastgoedportefeuille opgebouwd met 35 vastgoedobjecten met 120 verhuurbare units.

De C.V. richt zich met name op starters en jong werkenden op de woningmarkt, waarbij zowel Nederlandse als internationale huurders welkom zijn. Er is een groot gebrek aan kwalitatieve woonruimte voor starters en jong werkenden op het niveau van sociale huurwoningen en ook net daarboven in het middensegment. Berlage C.V. heeft als doelstelling om goed gelegen, compacte en betaalbare woonstudio’s te verhuren (veelal met eigen keuken en sanitair), op redelijke afstand van het centrum in de dertig grootste gemeentes van Nederland, waar de bevolkingsgroei zich concentreert.

Berlage C.V. werkt actief samen met externe partijen, zodat:

  • Advies ingewonnen wordt teneinde goede beleggingsmogelijkheden te bepalen;
  • De financiering geheel gedelegeerd kan worden;
  • Onderhoudswerkzaamheden worden uitbesteed;
  • Verhuur- en beheeraspecten worden uitbesteed.

Onroerend goed
Het pand aan de Korianderstraat 1, te Amsterdam, is een twee onder een kap woning in de wijk Karspelhof, met een oppervlakte van 1 are 58 centiare (158 m²). Na verbouwing zal de woning voorzien zijn van een entree op de begane grond, waar zich tevens ook een toilet, meterkast, open keuken en twee slaapkamers bevinden. De keuken biedt toegang tot de tuin en berging. Via de interne trap zijn de eerste en tweede verdieping te bereiken. Op de eerste verdieping bevinden zich drie slaapkamers en een badkamer. De slaapkamer aan de voorzijde van de woning biedt toegang tot een balkon. Op de tweede verdieping bevinden zich nogmaals drie slaapkamers en een badkamer. In deze situatie wordt de woning verhuurd aan 8 gebruikers.
De woning is gelegen op erfpachtgrond waarvan de canon is vooruitbetaald tot 30-09-2058. Het object zal na verbouwing beschikken over een energielabel A.

De woning bevindt zich in Karperspelhof, een wijk in Amsterdam Zuid-Oost waar voorheen de Honingraatflats van de Bijlmer stonden. De wijk bestaat tegenwoordig enkel uit eengezinswoningen en is onderdeel van de transformatie van de Bijlmer. De woning is zowel per auto als met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Uitvalswegen zoals de A-9, A-1 en A-2 zijn binnen 10 minuten te bereiken.
Daarnaast bevinden zich op een loopafstand van het getaxeerde diverse metro-en buslijnen. In de directe omgeving kan gratis worden geparkeerd in de parkeerhavens langs de openbare weg.

De in april 2020 getaxeerde marktwaarde bedraagt € 450.000,-. Volgens taxatie zal de marktwaarde in verhuurde staat, na verbouwing en in verhuurde staat, € 1.040.000,- bedragen.

Juridische structuur

  • B. Boorsma is bestuurder van beide Stichtingen.
  • Stichting Berlage Beheer is de beherend vennoot.

Berlage C.V. is de centrale vennootschap. Hierin storten de stille vennoten het te beleggen vermogen. De C.V. is wel economisch, maar niet juridisch eigenaar van verworven registergoederen waarin belegd gaat worden.

De Stichting Berlage Beheer is de beherend vennoot die de C.V. als enige rechtsgeldig kan en mag vertegenwoordigen in het maatschappelijk verkeer.

De Stichting Berlage Bewaarder heeft een overeenkomst van bewaring met de C.V. en is houdster van het juridisch eigendom van de verworven registergoederen waarin wordt belegd.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Aankoopsom € 475.000,-
Overige Kosten € 41.000,-
Verbouwing* € 213.000,-
Totale investeringsbehoefte € 729.000,-
Eigen inbreng € 119.000,-
Financiering via Collin Crowdfund € 610.000,-

Leenbedrag: € 610.000,-
* Bij aanvang van de lening zal er € 397.000,- worden uitgeboekt om samen met de eigen inbreng de aankoopsom en overige kosten te voldoen. De verbouwingskosten zullen in één tranche vanuit een depot worden uitgeboekt op het moment dat de co-living vergunning is verkregen. Gezien de aannemelijke waardevermeerdering na verkrijging vergunning, de gezamenlijke borgstelling vanuit privé van de stille vennoten, de debiteuren, de ontvangen aanneemovereenkomst en gedetailleerde bouwbegroting, het bewezen trackrecord van de onderneming en de ervaren ondernemersleiding vinden wij het verantwoord om het depot vrij te geven nadat de vergunning is verkregen. 

Rente: 7,0%
Looptijd: 18 maanden. Gedurende de looptijd wordt er niet afgelost op de lening. De onderneming heeft de mogelijkheid om na 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente voor de investeerders en Collin Crowdfund. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de (mogelijke) nieuwe lening(en) van Berlage C.V. Naar verwachting zal de lening vervroegd worden afgelost. De bedenkperiode voor de investeerders bedraagt 2 dagen voor deze lening. De lening zal worden geactiveerd op het moment van passeren, doch uiterlijk 10 augustus 2020. Hiermee wordt meer ruimte gecreëerd om zo spoedig mogelijk de overdracht te realiseren.

Overige financiers
De waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt per ultimo 2019 ruim € 13.700.000,-. Dit is deels met eigen geld gefinancierd. Daarnaast lopen er langlopende leningen bij diverse financiers ter hoogte van ruim € 8.200.000,-. Derhalve is er een forse overwaarde in de portefeuille van Berlage C.V. aanwezig.

Risico

Herfinancieringsrisico 
Berlage C.V. gaat het onroerend goed aankopen en verbouwen tot een volwaardig co-living object. Na verbouwing en oplevering zal de lening via Collin Crowdfund geherfinancierd worden. De loan-to-value (LTV: openstaande schuld ten opzichte van de marktwaarde van het onroerend goed) bedraagt dan 59%, op basis van het taxatierapport. Men heeft ruime ervaring in het herfinancieren van dergelijke objecten en men ziet met een dergelijke loan-to-value naar verwachting geen problemen binnen de acceptatiecriteria bij financieringspartijen voor dergelijke herfinanciering.

Zekerheden en voorwaarden

  • De debiteuren zijn Berlage C.V., Stichting Berlage Beheer en Stichting Berlage Bewaarder.
  • Er wordt een 1e hypothecaire inschrijving van € 610.250,- op het woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam. De huidige marktwaarde bedraagt € 450.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 20 april 2020. De getaxeerde waarde na realisatie van de verbouwing en in verhuurde staat bedraagt € 1.040.000,-.
  • De stille vennoten geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
  • De toekomstige huurpenningen van het aan te kopen woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam, worden in 1e verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificaties voor Berlage C.V., Stichting Berlage Beheer en Stichting Berlage Bewaarder zijn Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de definitieve cijfers 2019, tussentijdse cijfers 2020 en prognose 2020 van Berlage C.V. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
In 2019 is er een huurstroom gerealiseerd van € 530.000,-, met een brutomarge van € 455.000,- en een rentelast van € 120.000 Er resteert een genormaliseerde cashflow van € 324.000,-. Vanuit die cashflow is er € 252.000,- aan aflossingen betaald.

Op basis van tussentijdse cijfers 2020 is er een hogere huurstroom behaald dan vooraf begroot, voor de eerste helft van 2020. Over het gehele jaar 2020 verwacht men een huurstroom te realiseren van € 873.000,-. Daarmee behaald men naar verwachting een genormaliseerde cashflow van € 544.000,-, met € 264.000,- aan financieringslasten. De afloscapaciteit kwalificeren we als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit bedraagt per ultimo 2019 ruim 40% op een balanstotaal van ruim € 14.400.000,-. Er staat voor ruim € 13.700.000,- aan verhuurde beleggingsobjecten op de balans, ten opzichte van ruim € 8.200.000,- aan langlopende schulden. Derhalve is er een forse overwaarde in de portefeuille van Berlage C.V. aanwezig. De solvabiliteit kwalificeren we als Goed.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

  • Er wordt een 1e hypothecaire inschrijving van € 610.250,- op het woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam. De huidige marktwaarde bedraagt € 450.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 20 april 2020. De getaxeerde waarde na verbouwing en in verhuurde staat bedraagt € 1.040.000,-.
  • De stille vennoten geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
  • De toekomstige huurpenningen van het aan te kopen woonobject gevestigd, met als adres: Korianderstraat 1, 1104 HR, te Amsterdam, worden in 1e verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Door de hypothecaire inschrijving en de materiële borg kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-123460 heeft € 1.000 geïnvesteerd.
29-07-2020 om 11:16
investeerder-69052 heeft € 2.000 geïnvesteerd.
29-07-2020 om 11:16
investeerder-118006 heeft € 500 geïnvesteerd.
29-07-2020 om 11:16
investeerder-5712 heeft € 1.000 geïnvesteerd.
29-07-2020 om 11:15
investeerder-66310 heeft € 500 geïnvesteerd.
29-07-2020 om 11:15

Ondernemer

Boudewijn Boorsma (bestuurder)

Crowdfund Coach


Rick van Griensven