Berlage C.V.
Samenvatting
Berlage C.V. houdt zich bezig met het aankopen en het verhuren van goed gelegen appartementen en studio’s in de Randstad, welke worden verhuurd. In 2023 heeft Berlage een forse verduurzamingsslag uitgevoerd waardoor heel veel panden inmiddels in de vrije sector zijn gekomen. Berlage CV is momenteel bezig om de vastgoedportefeuille uit te breiden.
De totale vastgoedportefeuille bestaat momenteel uit 42 objecten, waarvan 186 verhuureenheden in Amsterdam, Weesp, Hilversum en Almere. De volledige vastgoedportefeuille is getaxeerd op € 39.500.000,- met een openstaande schuld van circa € 26.000.000,-. De Loan to Value (LTV, de verhouding tussen het totale leenbedrag en de waarde) is 66%.
Berlage C.V. heeft eerder een lening via de investeerders van Collin Crowdfund verkregen. Bij die financiering is destijds altijd netjes aan de betalingsverplichtingen voldaan en is inmiddels (vervroegd) afgelost.
Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 400.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 400.000,-. De looptijd is 6 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 400.000,- in de 6e maand. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd.
Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.
- De geldnemers zijn Stichting Berlage Beheer, Stichting Berlage Bewaarder en Berlage C.V.
- De heer J.G. Bos en mevrouw A.M. Bos – van der Kooij (stille vennoten) geven een gezamenlijke borgstelling af ter hoogte van € 200.000,-. Deze borgstelling heeft, op basis van de overwaarde op de privéwoning, op dit moment een materiële waarde.
- Men heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
Leendoel
De financiering wordt aangewend voor de verdere verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Aflossing vindt naar verwachting plaats vanuit de herfinanciering van de vastgoedportefeuille bij de grootbank.
Ondernemer
Berlage C.V. is een commanditaire vennootschap die zich bezighoudt met het passief beleggen in verhuurd vastgoed. De C.V. richt zich met name op starters en jong werkenden op de woningmarkt, waarbij zowel Nederlandse als internationale huurders welkom zijn. Er is een groot gebrek aan kwalitatieve woonruimte voor starters en jong werkenden op het niveau van sociale huurwoningen en ook net daarboven in het middensegment.
Onderneming
Berlage C.V. heeft zich altijd bezig gehouden met het aankopen en het verhuren van goed gelegen appartementen en studio’s in de Randstad, welke worden verhuurd middels het co-living concept aan starters, werkenden en expats. Co-working is inmiddels een ingeburgerde woonstijl in grote steden. (Jonge) mensen delen grote ruimtes waar iedereen zijn eigen slaapkamer heeft, maar onder andere de woonkamer deelt.
In 2023 heeft Berlage een forse verduurzamingsslag uitgevoerd waardoor heel veel panden inmiddels in de vrije sector zijn gekomen. Daardoor zijn er slechts 42 units die onder de middenhuur grens vallen. Hierbij vraagt Berlage bij 40 units op dit moment een huur die onder de huur ligt die ze op grond van de middenhuur zouden mogen vragen (dus geen negatief waarde effect). Slechts bij 2 units ligt de werkelijke prijs iets hoger dan de middenhuur. Dit is 0,1% van de totale huursom, oftewel we kunnen stellen dat de mogelijke invoering van de middenhuur regelgeving geen negatief effect zal hebben op de waarde van de portefeuille.
Berlage C.V.- Juridisch
De commanditaire vennootschap bezit geen rechtspersoonlijkheid, maar wordt gezien als een samenwerkingsverband van rechtspersonen (de vennoten). De C.V heeft geen eigen vermogen zoals een B.V. want het bedrijfsvermogen wordt direct naar rato toegerekend aan het vermogen van de achterliggende stille vennoten. De stille c.q. commanditaire vennoten zijn slechts aansprakelijk tot de hoogte van hun financiële inbreng. Het ingebrachte vennootschapsvermogen van de vennoten is dus afgescheiden van hun privévermogen. De beherende vennoot is persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsschulden. Iedere beherend vennoot kan dus voor alle verplichtingen van de C.V. worden aangesproken. In het geval van de Berlage C.V. is de beherend vennoot geen natuurlijke persoon maar een stichting, de Stichting Berlage Beheer. Vervolgens wordt de stichting weer bestuurd door een natuurlijk persoon. Deze persoon is dus op indirecte wijze de beherend vennoot van de C.V.
Juridische structuur
Financieringsbehoefte
Renovatie en verduurzaming | € 390.000,- |
Overige kosten | € 10.000,- |
Totale investering | € 400.000,- |
Lening via Collin Crowdfund | € 400.000,- |
Leenbedrag: € 400.000,-
Rente: 9%
Looptijd: 6 maanden aflossingsvrij
Overige financiers:
De vastgoedportefeuille is in zijn geheel ondergebracht bij Rabobank. Één object dat recentelijk is aangekocht is privaat gefinancierd en bij een ander platform lopen er nog een drietal leningen.
Risico
Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Berlage C.V., Stichting Berlage Beheer en Stichting Berlage Bewaarder is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Voor het bepalen van de score is gebruik gemaakt van de cijfers 2022 en 2023, tussentijdse cijfers 2024 en de prognose 2024 van Berlage C.V., aangeleverde taxatierapporten, IB-aangifte 2022 en een privé vermogensopstelling. De overall score is Goed.
Afloscapaciteit
De omzet 2024 bedraagt € 2.005.000,- met een nettowinst van € 775.000,- en een netto cashflowoverschot van € 205.000,-. Wij kwalificeren hiermee de afloscapaciteit als Goed.
Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering op het totaalvermogen van € 40.625.000,- bedraagt 33%. Wij kwalificeren hiermee de solvabiliteit als Ruim voldoende.
Zekerheden en voorwaarden
- De geldnemers zijn Stichting Berlage Beheer, Stichting Berlage Bewaarder en Berlage C.V.
- De heer J.G. Bos en mevrouw A.M. Bos – van der Kooij (stille vennoten) geven een gezamenlijke borgstelling af ter hoogte van € 200.000,-. Deze borgstelling heeft, op basis van de overwaarde op de privéwoning, op dit moment een materiële waarde.
- Men heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
Door zowel de gezamenlijke persoonlijke borgstelling als de overwaarde in het vastgoed van de geldnemers kwalificeren wij de zekerheden als Goed.
Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed
Bijlage(n)
- Essentiële beleggingsinformatie
Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.