Samenvatting

D.d. 20-07-2026: Het leenbedrag via de crowdfundcampagne is verlaagd met € 1.700.000,- van € 5.000.000,- naar € 3.300.000,-. De private lening zal daardoor stijgen van € 10.000.000,- naar € 11.700.000,- voor wat betreft de eerste tranche. De tweede tranche blijft vooralsnog gehandhaafd op maximaal € 3.000.000,-. 

BRH De Steppe B.V. (her)ontwikkelt het bestaande recreatiepark De Steppe in Ulicoten (gemeente Baarle-Nassau). De ontwikkeling vindt plaats vanuit de speciaal daarvoor opgerichte vennootschap BRH De Steppe B.V. Deze vennootschap is een volledige dochtervennootschap van Boutique Resorts Holding B.V. (hierna BRH), welke op haar beurt weer in eigendom is van aandeelhouders Ephebe Participations B.V. (E.H.L.A. van den Eijnden) en R.L. Kempes Beheer B.V. (R.L. Kempes), beide voor een gelijk aandeel.  

De heer E.H.L.A. van den Eijnden (Eric) brengt meer dan twintig jaar internationale private-equity-ervaring met zich mee en de heer R.L. Kempes (René) heeft meer dan dertig jaar ondernemers- en operationele ervaring in de bouw-, staal- en industriesector. Eric van den Eijnden en René Kempes combineren brede bedrijfskundige, technische en economische kennis met een sterke ondernemersgeest. Dankzij hun complementaire achtergronden en jarenlange praktijkervaring versterken zij elkaar op alle relevante terreinen. Deze unieke combinatie van expertise en ondernemerschap vormt een solide basis voor de succesvolle ontwikkeling en realisatie van De Steppe. 

De in deze propositie geschetste (her)ontwikkeling ziet toe op bouw van 71 architectonisch onderscheidende eco-villa’s, een receptiegebouw met minimarkt en een beheerderswoning op het bestaande recreatiepark De Steppe gelegen in Ulicoten, gemeente Baarle-Nassau (Noord-Brabant). BRH beschikt over een onherroepelijke vergunning voor de herontwikkeling van recreatiepark de Steppe. De ontwikkeling van De Steppe wordt volgens aanneemovereenkomst gebouwd door Ecohuis in opdracht van BRH De Steppe B.V., waarbij de bouw reeds van start is gegaan om de geplande opleveringsdatum van 1 oktober 2026 te halen.  Bij oplevering vangt een 15-jarig huurovereenkomst aan met Belvilla Services B.V., met jaarlijkse huurinkomsten van € 1.900.000. De huur wordt per kwartaal vooraf betaald. Ter zekerheid stelt Belvilla Services B.V. een bankgarantie ter hoogte van één kwartaal huur inclusief BTW (€ 574.750) bij een gerenommeerde Nederlandse bank. Daarnaast verstrekt Oravel Stays Singapore Pte Ltd een concerngarantie voor alle financiële verplichtingen. Deze entiteit bevindt zich direct onder de uiteindelijke moedermaatschappij binnen de OYO Group. De OYO Group realiseerde in 2025 een omzet van circa USD 752 miljoen en een EBITDA van circa USD 132 miljoen.

De totale financiering bedraagt t.z.t. € 18.000.000,-, welke nu wordt ingevuld middels een eerste tranche van € 10.000.000,- via een private lening en € 5.000.000,- via een crowdfund lening (totaal € 15.000.000,-). De tweede tranche kent een omvang van € 3.000.000,- en zal naar verwachting privaat verstrekt worden. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening zal altijd maximaal € 18.000.000,- bedragen. De eerste en tweede tranche van de financiering worden onder gelijke voorwaarden en zekerheden (pari passu) verstrekt, zodat alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) een gelijke zekerheidspositie hebben. De marktwaarde in huidige staat wordt door taxateur vastgesteld op € 11.100.000,-. De start LTV (start Loan-to-Value; de verhouding tussen de leensom minus het bouwdepot, en de taxatiewaarde in huidige staat) bedraagt 61,7%. Op basis van de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat na realisatie van € 28.650.000 bedraagt de LTV 62,8%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 21.250.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 5.000.000,-, in combinatie met € 10.000.000,- via private investeerders en naar verwachting later een tweede tranche van € 3.000.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden, ten behoeve van alle investeerders (crowdfund en privaat), zijn: 

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 18.000.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Baarleseweg 1, 5113 TA Ulicoten, kadastraal bekend als sectie N, nummers 375, 946 tot en met 961 en 968 tot en met 969, te Baarle-Nassau, verkregen ten behoeve van de investeerders van Finance Experts en Collin Crowdfund. De waarde in huidige staat bedraagt € 11.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20 mei 2026. De taxatiewaarde na realisatie, in verhuurde staat, bedraagt € 28.650.000,-. De start LTV (start Loan To Value; de verhouding tussen de leensom minus het bouwdepot, en de taxatiewaarde in huidige staat) bedraagt 61,7%.
• De toekomstige huurpenningen uit de huurovereenkomst tussen BRH De Steppe B.V. en Belvilla Services B.V., gedateerd en getekend op 15-12-2025, worden verpand aan de investeerders van Finance Experts en Collin Crowdfund. De overeengekomen contracthuur bedraagt bij aanvang € 1.900.000,- per jaar en wordt jaarlijks geïndexeerd. 
• R.L. Kempes Beheer B.V. geeft een borgstelling af voor € 1.500.000,-. Deze is materieel van aard op basis van de vermogenspositie per 31-12-2025.
• Ephebe Participations B.V. en Ephebe B.V. geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 1.500.000,-. Deze is materieel van aard op basis van de vermogenspositie per 31-12-2025.
• De heer E.H.L.A. van den Eijnden geeft een persoonlijke borgstelling van € 750.000,-. Deze is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed.
• De heer R.L. Kempes geeft een persoonlijke borgstelling van € 750.000,-. Deze is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed en overig vermogen, waaronder liquide middelen en vorderingen.
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 6 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 11.146.000,- aangehouden ten behoeve van de (af/ver)bouw van recreatiepark De Steppe. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders.
• De lening van verkoper ter hoogte van € 2.000.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt bijgeschreven bij de hoofdsom.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Alle investeerders (privaat dan wel van deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie.

Leendoel

De financiering is bedoeld voor de aankoop, ontwikkeling en bouw van resort De Steppe, een herontwikkeld recreatiepark bestaande uit 71 architectonisch onderscheidende eco-villa’s, een receptiegebouw met minimarkt en een beheerderswoning gelegen in Ulicoten, gemeente Baarle-Nassau (Noord-Brabant).

Ondernemer

De heer E.H.L.A. van den Eijnden (Eric) brengt meer dan twintig jaar internationale private-equity-ervaring mee, waaronder het beheer van een fonds van € 500 miljoen en de uitvoering van complexe groeitransacties en buy-and-build-strategieën. Eric is co-founder bij start-up Bootcamp. Zijn achtergrond bij Riverside, Greenfield Capital Partners en NeSBIC, aangevuld met bancaire ervaring en ondernemerschap, versterkt de geloofwaardigheid en investeringsdiscipline van BRH bij de ontwikkeling van De Steppe.

De heer R.L. Kempes (René) heeft meer dan dertig jaar ondernemers- en operationele ervaring in de bouw-, staal- en industriesector. Hij richtte meerdere bedrijven op in bouwsystemen, gevelmontage en metaalbewerking, met als hoogtepunt de verkoop van Metaalzetterij De Betuwe aan ArcelorMittal. Na de overname behield hij senior managementverantwoordelijkheden binnen AcrelorMittal. Zijn combinatie van technische expertise en grootschalig operationeel leiderschap maakt hem een sterke toevoeging aan bouwtechnische herontwikkelingsprojecten en vakantieparken, waaronder De Steppe.

Onderneming en onroerend goed

BRH De Steppe B.V. betreft een recent opgerichte besloten vennootschap speciaal voor de aankoop-, ontwikkeling en verhuur van het vakantiepark aan de exploitant (Belvilla Services B.V.). BRH De Steppe B.V. is een volledige dochtervennootschap van Boutique Resorts Holding B.V. (hierna “BRH”), zijnde een holding waaronder meerdere recreatieparken aangekocht en ontwikkeld worden. Ephebe Participations B.V. (E.H.L.A. van den Eijnden) en R.L. Kempes Beheer B.V. (R.L. Kempes) zijn de aandeelhouders in BRH, ieder voor gelijke delen. BRH heeft als doel om een portefeuille van recreatieparken in Noordwest-Europa op te bouwen door zowel de ontwikkeling van nieuwe locaties als de acquisitie en renovatie van (slecht beheerde) bestaande recreatieparken.

Naast vakantiepark de Steppe wordt onder BRH tevens vakantiepark Hambachtal in Duitsland ontwikkeld en gerealiseerd. Dit betreft een vakantiepark bestaande uit 266 accommodaties (bungalows en appartementen) en meerdere parkfaciliteiten. Deze ontwikkeling staat separaat van onderhavige financieringsaanvraag. 

Onroerend goed
De Steppe betreft een bestaand recreatiepark aan de Baarleseweg 1 te Ulicoten (gemeente Baarle-Nassau) dat wordt herontwikkeld tot een hoogwaardig en duurzaam recreatieresort. Het park is gelegen nabij diverse natuurgebieden en uitgebreide wandel- en fietsroutes. Het park beslaat circa 7,2 hectare en zal na realisatie bestaan uit 71 architectonisch onderscheidende eco-villa's, een receptiegebouw met minimarkt en een beheerderswoning. De villa's worden duurzaam, gasloos en volgens de BENG-normen gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats op een bestaande recreatielocatie, waardoor de omgeving reeds beschikt over een volwassen groen karakter en recreatieve uitstraling.
De getaxeerde marktwaarde bedraagt € 11.100.000,- in huidige staat en € 28.650.000,- in verhuurde staat na realisatie. Op basis van de uiteindelijke totale financiering van € 18.000.000,- bedraagt de Loan to Value na realisatie 62,8%. De start-LTV bedraagt 61,7%.

BRH de Steppe B.V. heeft een huurcontract gesloten met Belvilla Services B.V. voor een looptijd van 15 jaar met een jaarlijkse huur bij aanvang van het huurcontract van € 1.900.000,- per jaar (excl. BTW), jaarlijks geïndexeerd met CPI inflatie. Belvilla zal het recreatiepark exploiteren.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht
Wij hebben een opzet ontvangen met de totale stichtingskosten voor de ontwikkeling van De Steppe. De totale stichtingskosten bedragen € 21.250.000,- en zijn als volgt opgebouwd: 

Leenbedrag: € 18.000.000,- (waarvan naar verwachting € 13.000.000,-, via twee tranches, door private investeerders)
Rente: 9%
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag.

*De lening van verkoper ter hoogte van € 2.000.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt bijgeschreven bij de hoofdsom.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor BRH De Steppe B.V. is Verhoogd risico. In dit geval lijkt deze kwalificatie voornamelijk voort te komen uit het feit dat sprake is van een recent opgerichte vennootschap waarvoor nog geen financiële historie, betaalervaringen of openbare financiële cijfers beschikbaar zijn. Daarnaast kwalificeert D&B de onderneming als een nieuw bedrijf, wat doorgaans leidt tot een meer voorzichtige risicobeoordeling.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is onder andere gebaseerd op het taxatierapport d.d. 20-05-2026 en de verwachtte netto huurinkomsten in de exploitatieperiode. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit 
De netto huurinkomsten zijn gedurende de exploitatiefase voldoende om aan de financieringslasten te voldoen, daarnaast is er een rentedepot gestructureerd om de financieringslasten tijdens de bouw te dragen. Voor de exit is er een indicatieve termsheet van een Nederlandse grootbank ontvangen voor de financiering gedurende de beleggingsfase. Daarnaast is aflossing vanuit verkoop ook een mogelijkheid. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
De eigen inbreng van € 1.250.000,- door aandeelhouders is relatief laag ten opzichte van de totale stichtingskosten. Vermeerderd met de achtergestelde Vendor Loan van € 2.000.000,- komt de solvabiliteitsratio, ten opzichte van de stichtingskosten, uit op 15,3%. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Matig. 
Zekerheden

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 18.000.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Baarleseweg 1, 5113 TA Ulicoten, kadastraal bekend als sectie N, nummers 375, 946 tot en met 961 en 968 tot en met 969, te Baarle-Nassau, verkregen ten behoeve van de investeerders van Finance Experts en Collin Crowdfund. De waarde in huidige staat bedraagt € 11.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20 mei 2026. De taxatiewaarde na realisatie, in verhuurde staat, bedraagt € 28.650.000,-. De start LTV (start Loan To Value; de verhouding tussen de leensom minus het bouwdepot, en de taxatiewaarde in huidige staat) bedraagt 61,7%.
• De toekomstige huurpenningen uit de huurovereenkomst tussen BRH De Steppe B.V. en Belvilla Services B.V., gedateerd en getekend op 15-12-2025, worden verpand aan de investeerders van Finance Experts en Collin Crowdfund. De overeengekomen contracthuur bedraagt bij aanvang € 1.900.000,- per jaar en wordt jaarlijks geïndexeerd. 
• R.L. Kempes Beheer B.V. geeft een borgstelling af voor € 1.500.000,-. Deze is materieel van aard op basis van de vermogenspositie per 31-12-2025.
• Ephebe Participations B.V. en Ephebe B.V. geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 1.500.000,-. Deze is materieel van aard op basis van de vermogenspositie per 31-12-2025.
• De heer E.H.L.A. van den Eijnden geeft een persoonlijke borgstelling van € 750.000,-. Deze is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed.
• De heer R.L. Kempes geeft een persoonlijke borgstelling van € 750.000,-. Deze is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed en overig vermogen, waaronder liquide middelen en vorderingen.
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 6 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 11.146.000,- aangehouden ten behoeve van de (af/ver)bouw van recreatiepark De Steppe. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders.
• De lening van verkoper ter hoogte van € 2.000.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt bijgeschreven bij de hoofdsom.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Alle investeerders (privaat dan wel van deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie.

Door de eerste hypothecaire inschrijving op het onroerend goed, de zakelijke- en persoonlijke borgstellingen welke materieel van aard zijn en de verpanding van huurpenningen, rente- en bouwdepot, kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.