Samenvatting

Deze lening betreft een non-publieke funding. Vandaar dat u deze pitch niet op de website van Collin kunt terugvinden. De lening wordt bij een select aantal investeerders kenbaar gemaakt. Deze pitch wordt dan ook in strikt vertrouwen met u gedeeld en het is niet toegestaan deze te delen met derden.

Brix 3.0 B.V. is onderdeel van de Brix Groep. De Brix Groep is sinds 2017 gespecialiseerd in het transformeren van gedateerd vastgoed, met meerdere lopende projecten. Ze ontwikkelen en beleggen in zowel residentieel als commercieel vastgoed, veelal in het zuiden van Nederland. Ondernemers Martijn van der Rijst en Tom Reulings hebben jarenlange ervaring op het gebied van vastgoed en transformaties van vastgoed.

In het verleden zijn er in diverse entiteiten meerdere financieringen verstrekt aan de ondernemers door Collin Crowdfund:

• Brix 3.0 B.V.
• Brix 3.0 B.V. 2
• Brix 3.0 B.V. 3
• Brix Capital B.V.
• Brix Real Estate B.V.
• Brix 3.0 B.V. (de te herfinancieren lening)
• Brix 3.0 B.V.

Tot op heden is altijd aan de betaalverplichtingen voldaan.

In één van de projectvennootschappen, Brix 3.0 B.V. vindt onder meer de projectontwikkeling plaats voor de renovatie van vier zelfstandige appartementen en herontwikkeling van het achter terrein van garage/- bergingseenheden naar grondgebonden woningen, aan de Einderstraat 114, 114-A, 114-B en 114-C in Kerkrade. 

De behoefte aan herfinanciering is ontstaan door het vergunningtraject bij de gemeente Kerkrade meer tijd in beslag heeft genomen dan vooraf voorzien. De gemeente heeft zich echter positief opgesteld ten aanzien van de voorgenomen herontwikkeling en uitbreiding van het woonvolume op deze locatie. 

Het onroerend goed had op 16-05-2025 een getaxeerde marktwaarde van € 500.000,- en na verbouwing € 635.000,-. De ondernemers hebben aangegeven al gevorderd te zijn met de verbouwing, waardoor het onroerend goed op basis van eigen inschatting van de ondernemers circa € 575.000,- waard zou zijn.

Door de twee ondernemer wordt tevens een gezamenlijke borgtocht van € 400.000,- verstrekt welke op dit moment volledig materieel van aard is. De verkoop van de nieuwbouwwoningen vindt plaats o.b.v. koop-/aanneemovereenkomst. De uiteindelijke exit scenarios zijn als volgt: 

• Verkoop van de twee grondgebonden woningen middels koop-/aanneemovereenkomsten;
• Verkoop van de appartementen aan een eindbelegger, al dan niet in combinatie met andere vastgoedobjecten uit de portefeuille; dan wel
• Verhuur van de appartementen, gevolgd door herfinanciering via een vastgoedfinancier of bancaire instelling.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 611.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 525.000,-. De looptijd is 24 maanden, aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van € 525.000,-. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn Brix 3.0 B.V., 27&Seven Holding B.V. en Focus International B.V.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 585.000,- op het onroerend goed aan de Einderstraat 114, 114 A, 114 B en 114c, 6461 ES te Kerkrade, kadastraal bekend als sectie E nummer 5877 te Kerkrade, ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed had op 16-05-2025 een getaxeerde marktwaarde van € 500.000,- en na verbouwing € 635.000,-. De ondernemers hebben aangegeven al gevorderd te zijn met de verbouwing, waardoor het onroerend goed op basis van eigen inschatting van de ondernemers circa € 575.000,- waard zou zijn.
• De heren M. van der Rijst en T. Reulings geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 400.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de privéwoning en de vastgoedportefeuilles in privé. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Einderstraat 114, 114 A, 114 B en 114c, 6461 ES te Kerkrade, kadastraal bekend als sectie E nummer 5877 te Kerkrade, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• Indien de geldnemer in de eerste 8 maanden de lening algeheel, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed zoals hieronder omschreven, vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) 8 maandtermijnen te voldoen/voldaan te hebben. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 16 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed zoals hieronder omschreven, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente. 
• Bij verkoop of herfinanciering van (één of meerdere van) de objecten wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Bovenstaande vervroegde afloscondities zijn hierbij van toepassing. Per object wordt minimaal 95% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de Lening, mits deze netto verkoopopbrengst in de optiek van Collin conveniërend is. Als deze netto verkoopopbrengst in de optiek van Collin niet conveniërend is dan zal Collin geen royement verlenen.

Leendoel

Deze financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van een bestaande Collin lening.

Ondernemer

Martijn van der Rijst (1986), heeft een bachelor Vastgoed en Makelaardij en vervolgens een master Real Estate Management afgerond. Na in loondienst ervaring te hebben opgedaan bij opslagverhuurbedrijf en CBRE is hij in 2013 voor zichzelf begonnen.

Tom Reulings (1985), heeft een bachelor Facility management en vervolgens Asset Management afgerond. In loondienst bij Boels hebben Tom en Martijn elkaar leren kennen.

Beiden werken sinds 2017 samen aan het opbouwen van een vastgoedportefeuille en zijn sinds 2013 samen actief in de vastgoed branche. Ondertussen zijn circa 40 à 50 projecten succesvol afgerond. Tom is voornamelijk bezig met de acquisitie van interessante projecten en daarnaast zijn de contacten bij de gemeente goed. Martijn richt zich hoofdzakelijk op de verbouwingen en de vergunningen.

Onderneming

De Brix groep is sinds 2017 gespecialiseerd in het transformeren van gedateerd vastgoed. Ze ontwikkelen en beleggen in zowel residentieel als commercieel vastgoed, veelal in het zuiden van Nederland.

Brix 3.0 B.V. kent drie aandeelhouders. Twee daarvan zijn persoonlijke holdings van respectievelijk Martijn van der Rijst (27&Seven Holding B.V.) en Tom Reulings (Focus International B.V.). Daarnaast is er een stille vennoot in de vorm van Carobehold B.V., vertegenwoordigd door de heer R. Smeets. Deze laatste partij treedt uitsluitend op als investeerder en is niet betrokken bij de dagelijkse bedrijfsvoering.

Einderstraat 114-114c te Kerkrade
Het project aan de Einderstraat betreft een bestaand wooncomplex bestaande uit vier zelfstandige appartementen, een verhuurbare werkplaats en vier garage-/bergingseenheden op het achter terrein. De appartementen zijn volledig verhuurd. Op het achtergelegen perceel is de ontwikkeling van twee grondgebonden woningen voorzien.

Investeringen en Strategie
De afgelopen periode is geïnvesteerd in de renovatie en verduurzaming van het bestaande vastgoed. De resterende werkzaamheden bestaan uit:

• Afronding van de renovatie van de bestaande appartementen, waaronder werkzaamheden aan gevel, dak, kozijnen en interieur;
• Sloop van de bestaande opstallen op het achter terrein;
• Realisatie van twee nieuwe grondgebonden woningen.

De noodzaak tot herfinanciering is ontstaan doordat het vergunningstraject bij de gemeente Kerkrade aanzienlijk meer tijd in beslag heeft genomen dan vooraf was voorzien. De gemeente heeft zich echter positief opgesteld ten aanzien van de voorgenomen herontwikkeling en uitbreiding van het woonvolume op deze locatie. Het principeverzoek is inmiddels goedgekeurd en het haalbaarheidsonderzoek is met een positief resultaat afgerond.
Naar verwachting zal de omgevingsvergunning voor de realisatie van twee grondgebonden woningen binnen circa twee maanden onherroepelijk worden. Hiermee wordt een belangrijke mijlpaal bereikt en kan worden gestart met de volgende fase van het project, bestaande uit de verdere bouwkundige uitwerking en realisatie van de transformatie.

Ten opzichte van de eerdere taxatie is de renovatie van de vier verhuurde appartementen inmiddels ver gevorderd. Twee appartementen zijn volledig gerenoveerd. De overige twee appartementen bevinden zich in de afrondende fase, waarbij volgens opgave van geldnemer nog circa € 20.000 aan werkzaamheden resteert om deze conform het beoogde renovatieniveau af te ronden. Deze resterende werkzaamheden worden volledig uit eigen middelen van geldnemer bekostigd en maken geen onderdeel uit van de gevraagde financiering.

Hierdoor bevindt het project zich inmiddels in een aanzienlijk verder stadium dan de situatie waarvan is uitgegaan in de taxatie van de huidige staat. De marktwaarde van het object in huidige staat is per 16 mei 2025 getaxeerd op € 500.000. Op basis van de voortgang van de renovatie is de verwachting dat inmiddels een belangrijk deel van de beoogde waardestijging is gerealiseerd, hoewel de actuele marktwaarde niet onafhankelijk is vastgesteld.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 525.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 24 maanden aflossingsvrij
 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor zowel Brix 3.0 B.V., 27&Seven Holding B.V. en Focus International B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van jaarcijfers 2024 (2025 nog niet beschikbaar), taxatierapport met waardepeildatum maart 2025, vastgoedoverzichten privé en zakelijk, IB aangiftes 2023/2024 en vermogensopstellingen privé. De overall Collin Credit score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit
De jaarcijfers over 2024 van de groep tonen een winstgevende rentabiliteit, met voldoende ruimte voor managementvergoedingen van € 100.000. De grootste kostenpost betreft de rentelasten verbonden aan de diverse projecten.

De jaarlijkse huurinkomsten van het te herfinancieren object bedragen EUR 46.000,-, terwijl de rentelasten uitkomen op EUR 49.000,- per jaar. Ondanks dit negatieve verschil is de rentabiliteit van Brix 3.0 B.V. op dit moment ruim voldoende om deze lasten te dragen, mede dankzij de bredere vastgoedportefeuille en de gezonde financiële positie van de onderneming. De opbrengst na verkoop zou minimaal EUR 635.000,- moeten bedragen. We kwalificeren de afloscapaciteit als op Voldoende.

Solvabiliteit
De vermogenspositie in de jaarcijfers is minimaal. Echter zorgen de stille reserves op het aanwezige onroerend goed door aangeleverde vastgoedoverzicht en taxaties in het verleden voor een passende vermogenspositie. Na correcties is er een vermogenspositie van circa 30% op een totaalbalans van € 28.970.000,-. We kwalificeren de solvabiliteit voorzichtigheidshalve als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Brix 3.0 B.V., 27&Seven Holding B.V. en Focus International B.V.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 585.000,- op het onroerend goed aan de Einderstraat 114, 114 A, 114 B en 114c, 6461 ES te Kerkrade, kadastraal bekend als sectie E nummer 5877 te Kerkrade, ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed had op 16-05-2025 een getaxeerde marktwaarde van € 500.000,- en na verbouwing € 635.000,-. De ondernemers hebben aangegeven al gevorderd te zijn met de verbouwing, waardoor het onroerend goed op basis van eigen inschatting van de ondernemers circa € 575.000,- waard zou zijn.
• De heren M. van der Rijst en T. Reulings geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 400.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de privéwoning en de vastgoedportefeuilles in privé.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Einderstraat 114, 114 A, 114 B en 114c, 6461 ES te Kerkrade, kadastraal bekend als sectie E nummer 5877 te Kerkrade, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Indien de geldnemer in de eerste 8 maanden de lening algeheel, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed zoals hieronder omschreven, vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) 8 maandtermijnen te voldoen/voldaan te hebben.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 16 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed zoals hieronder omschreven, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop of herfinanciering van (één of meerdere van) de objecten wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Bovenstaande vervroegde afloscondities zijn hierbij van toepassing. Per object wordt minimaal 95% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de Lening, mits deze netto verkoopopbrengst in de optiek van Collin conveniërend is. Als deze netto verkoopopbrengst in de optiek van Collin niet conveniërend is dan zal Collin geen royement verlenen.

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de borgtocht in privé vanuit twee aandeelhouders kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.