Samenvatting

Deze lening betreft een non-publieke funding. Vandaar dat u deze pitch niet op de website van Collin kunt terugvinden. De lening wordt bij een select aantal investeerders kenbaar gemaakt. Deze pitch wordt dan ook in strikt vertrouwen met u gedeeld en het is niet toegestaan deze te delen met derden.

Brix Real Estate B.V. is onderdeel van de Brix Groep. De Brix Groep is sinds 2017 gespecialiseerd in het transformeren van gedateerd vastgoed, met meerdere lopende projecten. Ze ontwikkelen en beleggen in zowel residentieel als commercieel vastgoed, veelal in het zuiden van Nederland. Ondernemers Martijn van der Rijst en Tom Reulings hebben jarenlange ervaring op het gebied van vastgoed en transformaties van vastgoed.

In het verleden zijn er in diverse entiteiten meerdere financieringen verstrekt aan de ondernemers door Collin Crowdfund:

• Brix 3.0 B.V.
• Brix 3.0 B.V. 2
• Brix 3.0 B.V. 3
• Brix Capital B.V.
• Brix Real Estate B.V. 

Tot op heden is altijd aan de betaalverplichtingen voldaan. 

In één van de projectvennootschappen, Brix Real Estate B.V., vindt onder meer de projectontwikkeling plaats voor de transformatie van kantoorruimte naar vier woningen aan de Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 31 en 33 te Sittard.

De behoefte aan herfinanciering is ontstaan doordat het vergunningstraject bij de gemeente Sittard meer tijd in beslag heeft genomen dan vooraf voorzien. De verkoop van het project op de eerste verdieping zal plaatsvinden middels koop-/aanneemovereenkomsten.

Het onroerend goed heeft momenteel een getaxeerde waarde van € 2.480.000,-, onder het bijzondere uitgangspunt dat een vergunning wordt verleend voor de bestemmingswijziging van kantoor naar wonen. In het vooroverleg heeft de gemeente hierop reeds positief gereageerd.

Met betrekking tot het aantal te realiseren woningen, oorspronkelijk 16 en inmiddels teruggebracht naar 4, heeft afstemming met de gemeente plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot vertraging in de vergunningprocedure.

De LTV (loan-to-value; de verhouding tussen het leenbedrag en de taxatiewaarde van het onroerend goed, uitgaande van ontvangst vergunning) bedraagt 81%. 

Door de drie ondernemer wordt tevens een gezamenlijke borgtocht van € 750.000,- verstrekt welke op dit moment volledig materieel van aard is. Voor de bouwkosten is geen aanvullende financiering aangevraagd. De verkoop van de appartementen vindt plaats o.b.v. koop-/aanneemovereenkomst. De feitelijke bouw wordt volledig uitbesteed aan een hoofdaannemer. De uiteindelijke exit is verkoop van de woningen en herfinanciering van de commerciële plint. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 2.020.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.000.000,-. De looptijd is 12 maanden, geheel aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

• De geldnemers zijn Brix Suklo B.V., Brix Real Estate B.V., 27&Seven Holding B.V. en Focus International B.V.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op het onroerend goed aan de Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 27, 31 en 33, 6131 MT en 6131 MV te Sittard, kadastraal bekend als sectie F, complexaanduiding 2635, appartementsindex 22 te Sittard, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde (uitgaande van ontvangst vergunning) van € 2.480.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 19-03-2025.
• M. van der Rijst, T. Reulings en G. Theissen geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 750.000,-, welke op dit moment materieel van aard is op basis van overwaarde op de vastgoedportefeuille in prive en liquide middelen. Volledigheidshalve dient vermeld te worden dat er bij de eerdere leningen bij Collin van de andere entiteiten binnen de Brix Groep reeds voor € 400.000,- aan borgstellingen is afgegeven.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 27, 31 en 33, 6131 MT en 6131 MV te Sittard, kadastraal bekend als sectie F, complexaanduiding 2635, appartementsindex 22 te Sittard, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, gedurende de gehele looptijd van de lening de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop/herfinanciering van (één of meerdere) van de objecten wordt er deelroyement verleend bij een minimale aflossing per object. Bovenstaande afloscondities zijn van toepassing. Per object wordt er minimaal 38% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de Lening. Enkel de grondwaarde wordt op deze lening afgelost, omdat verkoop plaatsvindt op basis van een koop-/ aannemingsovereenkomst. De volgende bedragen worden (minimaal) afgelost op de Lening: 
  • Appartement 1: € 139.270,-
  • Appartement 2: € 180.006,-
  • Appartement 3: € 223.639,50
  • Appartement 4: € 235.919,20

Leendoel

Deze financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van een commercieel verhuurde plint en casco kantoor met als doel herontwikkeling naar vier woningen. 

Ondernemer

Martijn van der Rijst (1986), heeft een bachelor Vastgoed en Makelaardij en vervolgens een master Real Estate Management afgerond. Na in loondienst ervaring te hebben opgedaan bij Boels (opslag) en CBRE is hij in 2013 voor zichzelf begonnen.

Tom Reulings (1985), heeft een bachelor Facility management en vervolgens Asset Management afgerond. In loondienst bij Boels hebben Tom en Martijn elkaar leren kennen. 

Beiden werken sinds 2017 samen aan het opbouwen van een vastgoedportefeuille en zijn sinds 2013 samen actief in de vastgoed branche. Ondertussen zijn circa 40 à 50 projecten succesvol afgerond. Tom is voornamelijk bezig met de acquisitie van interessante projecten en daarnaast zijn de contacten bij de gemeente goed. Martijn richt zich hoofdzakelijk op de verbouwingen en de vergunningen. 

Glenn Theissen (1994), heeft een HBO opleiding handel en ondernemerschap afgerond en werkt sinds een aantal jaren binnen Brix en is aandeelhouder. Glenn is veelal verantwoordelijk voor de operationele uitvoering.

Onderneming

De Brix groep is sinds 2017 gespecialiseerd in het transformeren van gedateerd vastgoed. Ze ontwikkelen en beleggen in zowel residentieel als commercieel vastgoed, veelal in het zuiden van Nederland.

Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 31, 33 te Sittard 
Het onroerend goed aan de Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 31, 33 te Sittard betreft een commerciële plint met daarboven een casco kantoor op de 1e verdieping dat, na vergunningverlening, wordt getransformeerd naar 4 woningen. Het bouwjaar is 2016 en is in goede staat. 

De commerciële plint met hierin 4 huurders is volledig verhuurd op dit moment met langlopende contracten van in ieder geval de grootste huurders. 

Er is reeds vooroverleg geweest met de gemeente, waarbij er schriftelijk is bevestigd dat zij openstaan voor omzetten van de bestemming naar wonen. De insteek was oorspronkelijk 16 woonstudio’s, maar is in overleg met de gemeente teruggebracht naar 4 grotere woningen. De aanvraag omgevingsvergunning is in behandeling en wordt naar verwachting, met positieve uitkomst, eind juli afgegeven. 

Voor de bouwkosten is geen aanvullende financiering aangevraagd. De verkoop van de appartementen vindt plaats o.b.v. koop-/aanneemovereenkomst. Geldnemers zijn in de gelegenheid om de gehele looptijd boetevrij af te lossen en tijdig, na vergunningverlening en verkoop deze lening deels af te lossen.

Het onroerend goed heeft een huidige getaxeerde waarde ter hoogte van € 2.480.000,-, dit is onder het bijzonder uitgangspunt dat er een vergunning wordt verleend voor de wijziging van de bestemming van kantoor naar wonen. Hier is reeds vooroverleg geweest met de gemeente en die heeft hier, woonbestemming en herontwikkeling naar 4 woningen, positief op gereageerd.

De waarde van de commerciële plint in verhuurde staat bedraagt € 1.600.000,- en de waarde van de casco 1e verdieping is residueel gewaardeerd op € 880.000,- (met als bijzonder uitgangspunt het ontvangen van vergunning). 

De LTV (lLoan-to-Value; de verhouding tussen het leenbedrag en de taxatiewaarde van het onroerend goed uitgaande van ontvangst vergunning) bedraagt 81%. Na verkoop van de vier woningen bedraagt het openstaande leenbedrag € 1.221.165,- waardoor de LTV ten tijde van de slottermijn naar verwachting 76% bedraagt.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.000.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij

Overige financiers
Naast de financiering door Collin Crowdfund is er een lening aanwezig van € 780.000,- vanuit de aandeelhouders. De lening heeft een rente van 8% en een looptijd van 2 jaar. 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Brix Real Estate B.V. en Brix Suklo B.V. is Gemiddeld risico. De kwalificatie van Focus International B.V. en 27&Seven Holding B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld Risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van het oorspronkelijke taxatierapport, vastgoedoverzichten privé, IB aangifte 2024, de koop- en huurovereenkomsten, een STIKO, investeringsmemorandum en voorlopige jaarcijfers 2025. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De huidige huurstroom van de lopende huurcontracten bedraagt circa € 144.000. Verwachting is dat de huur na indexatie circa € 150.000 bedraagt. Na aftrek van kosten en renteverplichtingen is er een netto cashflow overschot van € 6.000,- in 2026. Naast de huurinkomsten is er vanuit het vermogen en liquiditeiten vanuit de diverse B.V.’s en privé ruimschoots voldoende middelen aanwezig om te voldoen aan de renteverplichtingen. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering bedraagt circa 16% op een totaalbalans van € 3.380.000,-. Omdat er in het taxatierapport rekening is gehouden met een waarde na ontvangst van de vergunning, kwalificeren wij de Solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Brix Suklo B.V., Brix Real Estate B.V., 27&Seven Holding B.V. en Focus International B.V.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,- op het onroerend goed aan de Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 27, 31 en 33, 6131 MT en 6131 MV te Sittard, kadastraal bekend als sectie F, complexaanduiding 2635, appartementsindex 22 te Sittard, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde (uitgaande van ontvangst vergunning) van € 2.480.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 19-03-2025.
• M. van der Rijst, T. Reulings en G. Theissen geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 750.000,-, welke op dit moment materieel van aard is op basis van overwaarde op de vastgoedportefeuille in prive en liquide middelen. Volledigheidshalve dient vermeld te worden dat er bij de eerdere leningen bij Collin van de andere entiteiten binnen de Brix Groep reeds voor € 400.000,- aan borgstellingen is afgegeven.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Ligne 6 en Wolf en Hertzdahlstraat 19, 27, 31 en 33, 6131 MT en 6131 MV te Sittard, kadastraal bekend als sectie F, complexaanduiding 2635, appartementsindex 22 te Sittard, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, gedurende de gehele looptijd van de lening de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop/herfinanciering van (één of meerdere) van de objecten wordt er deelroyement verleend bij een minimale aflossing per object. Bovenstaande afloscondities zijn van toepassing. Per object wordt er minimaal 38% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de Lening. Enkel de grondwaarde wordt op deze lening afgelost, omdat verkoop plaatsvindt op basis van een koop-/ aannemingsovereenkomst. De volgende bedragen worden (minimaal) afgelost op de Lening: 
  • Appartement 1: € 139.270,-
  • Appartement 2: € 180.006,-
  • Appartement 3: € 223.639,50
  • Appartement 4: € 235.919,20

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de borgtocht in privé vanuit drie aandeelhouders, kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.