31904

Capua Investment Group B.V.

€ 1.000.000  |  6,0% rente  |  66 maanden  
Reeds
geïnvesteerd

- %

Verlopen
inschrijftijd

- %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Voldoende

Samenvatting

Capua Investment Group B.V. koopt in het centrum van Alkmaar aan de Achterstraat 15/15A een karakteristiek pand. Men heeft een vergunning om een hotel te mogen starten op deze prachtige locatie. Met dit boetiekhotel onder de naam Hotel het Kaaspakhuis wordt ingespeeld op de groeiende vraag naar luxe hotelkamers in Alkmaar. Er is sprake van een volwaardige hypothecaire dekking.

David Willis, eigenaar van Capua Investment Group, heeft veel ervaring in het opzetten van hotels en de handel in vastgoed. 

Capua Investment Group B.V. richt zich op commercieel vastgoed en de mogelijke exploitatie hiervan. Zij verkrijgt haar vastgoed vaak via banken en vastgoedfondsen tegen gunstige marktprijzen, waardoor er een goed rendement gemaakt kan worden.
Met name in Duitsland heeft David Willis op basis van voornoemde werkwijze interessante vastgoedprojecten gerealiseerd door complete woonblokken met woningen te kopen. Deze werden na aankoop gerenoveerd en verhuurd, om vervolgens als verhuurd onroerend goed weer te worden verkocht. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.750.000,-. Door de ondernemer wordt € 300.000,- gefinancierd middels een achtergestelde lening vanuit Global Foundation B.V. De verkoper van het aan te kopen pand leent € 50.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund en Knab Crowdfunding bedraagt € 1.400.000,-, met een gezamenlijke slottermijn ter hoogte van € 890.000,- pro rato verdeeld. Er is een minimale financiering benodigd vanuit Collin Crowdfund en Knab Crowdfunding ter hoogte van € 1.150.000,-. Mocht de volledige € 1.400.000,- niet worden gefund, maar een bedrag tussen de € 1.400.000,- en de € 1.150.000,- (de ondergrens) dan zal de slottermijn € 890.000,- blijven bedragen, waardoor de aflosdruk zal afnemen. De ondernemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden voor de einddatum de lening volledig vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden. De looptijd is 66 maanden, waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 6% gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet geeft Capua Investment Group B.V. de kwalificatie Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende. De volgende zekerheden en voorwaarden worden gesteld:

  • De debiteuren zijn Capua Investment Group B.V. en Kaas Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving verkregen ter hoogte van € 1.400.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Achterstraat 15 /15A, 1811 LH Alkmaar, kadastraal bekend als sectie A, nummer 4952 , te Alkmaar, ten behoeve van de investeerders.
  • Het onroerend goed kent een marktwaarde in lege en ontruimde staat van € 1.300.000,- en een marktwaarde na verbouwing tot hotel van € 2.685.000,- op basis van een taxatierapport per peildatum 22 mei 2019.
  • De (huidige en toekomstige) roerende zaken van Capua Investment Group B.V. en Kaas Holding B.V. worden in eerste verband verpand aan de investeerders.
  • De lening van Global Foundation B.V. ter hoogte van € 300.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. De rente ter hoogte van 2% mag wel worden betaald.
  • De lening van Prosperity Investment Group B.V. ter hoogte van € 50.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. De rente ter hoogte van 4% mag wel worden betaald.
  • Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Capua Investment Group B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 35% of lager is.

Gesplitste funding Collin Crowdfund en Knab Crowdfunding
De financieringsaanvraag wordt voor € 1.000.000,- gefinancierd via Collin Crowdfund en voor € 400.000,- via zusterplatform Knab Crowdfunding, met wie Collin een samenwerkingsovereenkomst heeft. De afgegeven zekerheden in deze financieringsaanvraag gelden naar rato voor de investeerders bij beide platformen. Voor beide aanvragen geldt eenzelfde rentepercentage, looptijd en zekerheidspositie. Zowel de lening via Collin Crowdfund als de lening via Knab Crowdfunding wordt rentedragend 14 dagen nadat beide leningen volledig zijn gefund. Om maximaal gebruik te maken van de samenwerking zal op beide platformen de financieringsaanvraag worden opengezet en creëren we zogenaamde communicerende vaten door de mogelijkheid open te houden de hoogte van de leenbedragen bij beide platformen te kunnen verhogen respectievelijk verlagen naar aanleiding van het verloop van de funding op beide platformen. Hiermee maken we optimaal gebruik van de mogelijkheden om een succesvolle funding te realiseren.

Leendoel

De financiering wordt gebruikt om het pand aan de Achterstraat 15/15A aan te kopen, alsmede de aandelen van Kaas Holding B.V. waarin de vergunningen aanwezig zijn.

Ondernemer

David T Willis (1972) is universitair opgeleid (MBA, Erasmus). 
Na een aantal jaren actief te zijn geweest op het gebied van financiële planning, is David in 2000 eigenaar geworden van een bedrijf wat actief was op het gebied van verzekeringen en financiële planning. Dit bedrijf werd in 2004 verkocht. Daarna heeft David zich vooral gericht op de markt van internationaal vastgoed. 
In de voorbije 20 jaren is er een grote expertise opgebouwd op het gebied van onroerend goed-transacties, waarbij goed gebruik wordt gemaakt van de kansen die voorbij komen. De activiteiten hebben betrekking op zowel projectontwikkeling, verkoop en consultancy.
Specifieke deskundigheid en ervaring is aanwezig met betrekking tot het realiseren van verkoop en consultancy in de hotelbranche. Een fors aantal concrete transacties kunnen als referentie voor deze activiteiten genoemd worden.

Onderneming

Kernprofiel 
Capua Investment Group B.V. is een vorig jaar opgerichte vennootschap, die zich richt op commercieel vastgoed en de mogelijke exploitatie hiervan. Zij verkrijgt haar vastgoed vaak via banken en vastgoedfondsen tegen gunstige marktprijzen, waardoor er een goed rendement gemaakt kan worden.

Met Capua Investment wordt specifiek gekeken naar interessante vastgoedproposities op de Nederlandse vastgoedmarkt. De aankoop van het historische pand in het centrum van Alkmaar om daar een boetiekhotel te vestigen, is het eerste concrete project. Plannen voor de verwerving van ander vastgoed zijn concreet aanwezig.

Met name in Duitsland heeft David Willis op basis van voornoemde werkwijze interessante vastgoedprojecten gerealiseerd door complete woonblokken met woningen te kopen. Deze werden na aankoop gerenoveerd en verhuurd, om vervolgens als verhuurd onroerend goed weer te worden verkocht. Voor de financieringen van deze projecten werft David Willis zelf het benodigde kapitaal bij grotere particuliere investeerders.

Hotel Het Kaaspakhuis
Het bedrijfsconcept bestaat in de basis uit de exploitatie van een boetiekhotel met de verhuur van 16 luxe kamers. Complementair aan het hotel wordt een lunchroom (tevens receptie) ontwikkeld. De twee verschillende onderdelen vormen uiteindelijk één geheel en dragen gezamenlijk bij aan de omzet. Het hotelgedeelte is verantwoordelijk voor 77% van de omzet, opbrengsten uit de lunchroom voor 23%. 
Het hotel richt zich op gasten die een weekend weg willen, op doorreis zijn of voor zaken in de stad Alkmaar of omstreken moeten zijn. Aangezien er geen sprake is van een standaard hotelformule, richt men zich op gasten die een hoger segment gewend zijn, die kiezen voor persoonlijke service en een luxe kamer in een historische en sfeervolle binnenstad. 
De lunchroom dient als receptie en als zitplaats voor hotelgasten, maar ook als horecagelegenheid voor het overige publiek. Zowel inwoners uit de directe omgeving als dagjesmensen kunnen terecht voor koffie, thee en een kleine lunchkaart.

Doelgroep 
De doelgroep van Hotel Het Kaaspakhuis zijn gasten die voor enkele dagen in de stad Alkmaar en/of de kuststreek (Egmond aan Zee, Bergen aan Zee, Schoorlse Duinen etc.) verblijven. Een kleinere doelgroep bestaat uit zakelijke gasten die voor werkzaamheden in Alkmaar en omgeving verblijven. De doelgroep bestaat hoofdzakelijk uit personen met een gemiddeld tot bovengemiddeld bestedingspatroon (bovenmodaal inkomen) in de leeftijd van 25 tot 65 jaar. De lunchroom is met name gericht op lokale inwoners en passanten (dagjesmensen en toeristen). 
De business partners van Hotel Het Kaaspakhuis zijn partijen zoals de VVV en websites waarop authentieke (hotel)accommodaties in Nederland worden gepresenteerd. Zij kopen in principe niet zelf producten en diensten in maar staan in contact met de doelgroep. Door middel van het sluiten van partnerships en door in te spelen op gezamenlijke toegevoegde waarde kan Hotel Het Kaaspakhuis haar omzet vergroten. 

De aanwezigheid en macht van de huidige concurrenten 
Het aantal aanbieders op de markt is overzichtelijk en de hevigheid van concurrentie is acceptabel. Geen van de spelers heeft een absoluut dominante positie en is in staat de markt te dicteren in termen van prijs of aanbod. Er is voldoende ruimte op de markt waarbij ieder zich richt op een eigen doelgroep en segment in de markt.

Marktinformatie
De binnenstad van Alkmaar heeft jaarlijks ruim één miljoen bezoekers, en dit aantal moet in 4 jaar met 10% toenemen. Bekend is dat ongeveer 38% van de verblijfstoeristen buitenlands is, waarvan 35% Europees. Dit zijn hoofdzakelijk Duitse gasten die komen voor de Noordzeebadplaatsen.

  • Eén op de drie (32%) van de Nederlandse verblijfstoeristen die in Alkmaar verblijven behoort tot de groep die wordt omschreven als ‘op zoek naar een bijzondere ervaring’. Deze groep is in Alkmaar aanzienlijk omvangrijker dan in de andere regio’s in Noord-Holland-Noord.
  • In en om Alkmaar vinden 345.000 binnenlandse vakanties per jaar plaats.
  • De Alkmaarse binnenstad neemt de zevende plaats in (van de 60) bij de verkiezing van de beste binnenstad van Nederland. Voor de bezoeker is de samenhang tussen o.a. cultuur, horeca, kustgebieden en overig aanbod van groot belang. Het maakt de regio aantrekkelijk voor zowel toerist als recreant.

De stad en regio Alkmaar ontwikkelen zich op meerdere vlakken. Dit, tezamen met de huidige groeicijfers, dient de aantrekkingskracht voor toerisme te vergroten. Ook de samenwerking (voor betere spreiding van toerisme) tussen Alkmaar en Amsterdam draagt bij aan deze ontwikkeling. Door de aantrekkingskracht van de stad te vergroten ontstaat vraag naar o.a. overnachtingen, horeca en winkelaanbod. Hotel Het Kaaspakhuis speelt hierop in met haar concept.

Structuur

Circum Europe B.V. gaat de backoffice activiteiten uitvoeren ten behoeve van de diverse entiteiten, waaronder Capua Investment Group B.V. Te denken valt aan administratie, innen huren e.d.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Aankoop aandelen Kaas Holding B.V.

(hotelvergunning, incl. verbouwing/inrichting hotel)

€ 965.000,-
Aankoop pand € 735.000,-
Aankoopkosten € 50.000,-
Totaal € 1.750.000,-
Lening verkoper Prosperity Investment Group B.V. € 50.000,-
Achtergestelde lening Global Foundation B.V. € 300.000,-
Lening via Knab Crowdfunding € 400.000,-
Lening via Collin Crowdfund € 1.000.000,-

Leenbedrag: € 1.000.000,-
Rente: 6%
Looptijd: 66 maanden, waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij. Daarna lineaire aflossingen, met een gezamenlijke slottermijn ter hoogte van € 890.000,-. De ondernemer heeft in dit geval de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden voor einddatum, de lening volledig vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden.

De totale financieringsaanvraag van € 1.400.000,- heeft een funding-ondergrens van € 1.150.000,-. Wanneer de totale lening niet volledig wordt gefund, dan wordt het resterende bedrag (ruimte tussen € 1.150.000,- en € 1.400.000,-) door de ondernemer danwel één van zijn overige ondernemingen uit eigenmiddelen gefund. 

Risico

De afgegeven zekerheden in deze financieringsaanvraag gelden naar rato voor de investeerders bij beide platformen op een totale financiering van € 1.400.000,-.

Zekerheden en voorwaarden

  • De debiteuren zijn Capua Investment Group B.V. en Kaas Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving verkregen ter hoogte van € 1.400.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Achterstraat 15 /15A, 1811 LH Alkmaar, kadastraal bekend als sectie A, nummer 4952 , te Alkmaar, ten behoeve van de investeerders.
  • Het onroerend goed kent een marktwaarde in lege en ontruimde staat van € 1.300.000,- en een marktwaarde na verbouwing tot hotel van € 2.685.000,- op basis van een taxatierapport per peildatum 22 mei 2019.
  • De (huidige en toekomstige) roerende zaken van Capua Investment Group B.V. en Kaas Holding B.V. worden in eerste verband verpand aan de investeerders.
  • De lening van Global Foundation B.V. ter hoogte van € 300.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. De rente ter hoogte van 2% mag wel worden betaald.
  • De lening van Prosperity Investment Group B.V. ter hoogte van € 50.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders. De rente ter hoogte van 4% mag wel worden betaald.
  • Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Capua Investment Group B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 35% of lager is.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Capua Investment Group B.V. is Laag risico. Kaas Holding B.V. wordt gekwalificeerd op Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. 
We hebben de score gebaseerd op de van de klant ontvangen exploitatie- en balansprognoses, die onderdeel uitmaken van het uitgebreide ondernemingsplan. De overall Collin Credit Score is Voldoende. 

Rentabiliteit
Na de aankoop van het pand in Alkmaar wordt het verbouwd tot hotel. De verwachting is dat de opening rond september zal plaatsvinden, waarna de exploitatie gestart kan worden. Op basis van de marktinventarisatie wordt een flinke potentie en aantrekkingskracht verwacht van dit boetiekhotel. Het voegt in Alkmaar iets toe aan de markt. Om die reden is de ondernemer positief over het al vlot op gang komen van het aantal boekingen en te realiseren bezettingsgraad (85%). De lunchroom levert naar verwachting ook gelijk een positieve bijdrage. Op basis van de in het bedrijfsplan uitgewerkte prognoses (met behulp van accountant opgesteld en gebaseerd op ervaringsgegevens) is de verwachting dat in het eerste volledige exploitatiejaar 2020 een omzet wordt gerealiseerd van € 1.178.000,-. Het netto cashflow overschot in 2020 bedraagt naar verwachting € 266.000,-. In het jaar 2021 wordt een omzet verwacht van € 1.196.000,-. Het netto cashflow overschot in 2020 bedraagt naar verwachting € 264.000,-.
Omdat de score voor Rentabiliteit geheel op nog te realiseren prognoses is gebaseerd, bepalen wij de score voorzichtigheidshalve op Voldoende. 

Solvabiliteit
De ondernemer brengt bij aanvang € 300.000,- in middels een achtergestelde lening vanuit Global Foundation B.V. Ook de verkoper stelt een achtergestelde lening van € 50.000,- beschikbaar vanuit Prosperity Investment Group B.V. Op basis van voornoemde € 350.000,- aan achtergesteld vermogen bedraagt het risicodragend vermogen bij aanvang € 350.000,- op een balanstotaal van € 1.750.000,-. Dit levert een solvabiliteit van 20% op. In 2020 neemt de solvabiliteit naar verwachting toe richting de 35% door winstreservering op een balanstotaal van circa € 2.000.000,-. Wij bepalen de solvabiliteit op Voldoende.

Liquiditeit
Wij kwalificeren de Liquiditeit op Ruim voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Liquiditeit: Ruim voldoende
Overall: Voldoende

Extra beloning

Alle investeerders worden uitgenodigd voor de openingsborrel van Hotel het Kaaspakhuis.

Deel deze leningaanvraag!

Ondernemer

David T Willis

Crowdfund Coach


Peter Stout