Samenvatting

Wijziging leningaanvraag d.d. 2 september 2020

Beste investeerder,

18 augustus jl. is de crowdfunding van Carpenter Investments live gegaan. Dit heeft nog niet geleid tot een volledige funding van het streefbedrag. We zijn daarop in overleg gegaan met de klant en het intermediair. De klant wil graag dat de crowdfunding succesvol kan worden afgesloten en daarom kunnen we de volgende wijzigingen aankondigen:

• Het streefbedrag wordt neerwaarts aangepast tot € 1.300.000,-
• De aflossingen worden na rato aangepast tot € 65.000,- over de 5 jaar waardoor de slottermijn € 1.235.000,- wordt.
• De panden Elzenlaan 3 te Apeldoorn en Marchantstraat 11 te Apeldoorn vallen weg uit de zekerheid voor de investeerders van Collin Crowdfund. Hierdoor daalt de totale waarde van het onderpand van € 2.781.000 tot € 1.814.000. Doordat ook het streefbedrag daalt blijft de LTV (Loan to Value) bij de start ongewijzigd met 72%.

De ondernemer heeft reeds een aanbieding voor de financiering van de bovengenoemde panden ontvangen waardoor alsnog het totale bedrag, zoals in de originele pitch vermeld, zal worden behaald. Binnenkort zal hij besluiten bij welke financier hij de panden zal financieren.

Samengevat wordt de nieuwe opzet als volgt:

• Leenbedrag: € 1.300.000,-
• Rente: 6%
• Looptijd: 60 maanden, met een slottermijn van € 1.235.000,-

Zekerheden en voorwaarden per 31 augustus 2020:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het leenbedrag op de verhuurde panden aan de Hoofdstraat 206A en 208, Paul Krugerstraat 3A, 3B, 3C, Laan van de Ram 66A en 21 parkeerplaatsen, alle gevestigd te Apeldoorn, Aaldert Geertstraat 5 en 5A te Olst en Deltalaan 198 te Deventer en op het woonhuis Voorhoevestraat 31 te Ugchelen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.814.000,- op basis van recente taxatierapporten.
• De debiteuren zijn Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V., Carpenter II Holding B.V. en de heer P.W. Timmerman in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen uit de verhuur van het onderpand worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Hieronder ziet u de oorspronkelijke pitch waarin bovenstaande wijzigingen niet zijn doorgevoerd.

Met vriendelijke groet,

Collin Crowdfund

Pieter Willem Timmerman heeft reeds jaren samen met zijn ouders een IT-bedrijf van waaruit men MKB-bedrijven ontzorgt voor alle IT-aangelegenheden. Naast dit bedrijf hebben ze een commerciële vastgoedportefeuille opgebouwd. De ondernemers verwachten in de markt een aantal mooie investeringen te kunnen doen in met name appartementen of wooneenheden en willen daarvoor een liquide positie hebben zodat men snel kan handelen. Een groot deel van de portefeuille inclusief de woonhuizen van de ondernemers wordt nu geherfinancierd om een substantieel bedrag vrije liquiditeit te verkrijgen waaruit aanvullend zal worden geïnvesteerd in commercieel vastgoed. De vastgoedportefeuille met een marktwaarde van bijna 2,8 miljoen euro is volledig verhuurd met een goede spreiding in huurders en deze financiering kent een LTV (Loan to Value) bij de start van 72%.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.000.000,- met een ondergrens van € 1.800.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn welke € 100.000,- lager zal zijn dan het gefunde bedrag. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V. en Carpenter II Holding B.V. als Laag risico. De Collin credit score is Goed.
De volgende zekerheden en voorwaarden worden gesteld:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het leningbedrag op de verhuurde panden aan de Hoofdstraat 206A en 208, Paul Krugerstraat 3A, 3B, 3C, Marchantstraat 11, Laan van de Ram 66A en 21 parkeerplaatsen, allen gevestigd te Apeldoorn, Aaldert Geertstraat 5 en 5A te Olst en Deltalaan 198 te Deventer en op de woonhuizen Elzenlaan 3 te Apeldoorn en Voorhoevestraat 31 te Ugchelen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.781.000,-  op basis van recente taxatierapporten.
• De debiteuren zijn Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V., Carpenter II Holding B.V. en de heer P.W. Timmerman in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers ruim door de overwaarde op de privéwoningen, waar dan ook hypotheek op gevestigd zal worden.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen uit de verhuur van het onderpand worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Leendoel

De ondernemer wil graag groeien met zijn commercieel vastgoedportefeuille. Hij ziet kansen in de markt. Daarom wil hij graag liquiditeit vrijmaken om direct te kunnen investeren zodra een mogelijkheid zich voordoet. Door de totale vastgoedportefeuille inclusief de woonhuizen van de ondernemers te herfinancieren wordt er veel liquiditeit vrij gemaakt.

Ondernemer

Pieter Willem Timmerman (1980) woont met zijn partner en vijf kinderen in Apeldoorn. Na zijn opleiding economie is hij circa 10 jaar werkzaam geweest bij Achmea in diverse managementfuncties. 

Sinds 10 jaar ligt de focus enkel op ondernemen. Dat vertaalt zich in een IT- (1998) en vastgoedbedrijf (2008).

In het vastgoed zijn enkele kleine projectontwikkelingen ten uitvoer gebracht, de focus ligt nu met name op aankoop en verhuur. Het beheer wordt in eigen beheer gedaan waardoor er korte lijnen met de huurders zijn. Hij heeft inmiddels veel ervaring opgedaan en kent de markt goed.

Zijn ouders zijn tevens aandeelhouder in het bedrijf. Zijn vader is daarnaast nog altijd in loondienst, echter zal hij binnen afzienbare tijd met pensioen gaan.

Onderneming

De ondernemers hebben inmiddels een vastgoedportefeuille opgebouwd. Hun visie is om in de toekomst zich met name te richten op appartementen in de grotere steden in Nederland. De ondernemers verwachten dat de vraag hiernaar groot blijft en daarmee ook de verhuurbaarheid en courantheid. Ze gaan niet zelf ontwikkelen maar willen graag investeren in projecten met een aantal appartementen bij elkaar.

Onroerend goed portefeuille
De bestaande portefeuille is een gemengde portefeuille met zakelijke panden en woningen/appartementen met een totale taxatiewaarde van € 2.781.000,- die als volgt is te specificeren:

• Hoofdstraat 206A en 208, Paul Krugerstraat 3A, 3B, 3C en 21 parkeerplaatsen, alle gevestigd te Apeldoorn betreffen 7 kantoorunits op de begane grond van het gebouwencomplex “Doornveste” in het centrum van Apeldoorn. Het gebouw stamt uit 1991, de staat van onderhoud is goed. De functionaliteit, ligging en bereikbaarheid worden ook als goed gekwalificeerd in de taxatie. Een van de units is in eigen gebruik en de andere zijn verhuurd. De marktwaarde is recent getaxeerd op € 975.000,-.
• Aaldert Geertsstraat 5 en 5A te Olst betreffen 2 winkelruimtes met bouwjaar 2010. De marktwaarde is recent getaxeerd op € 100.000,-.
• Marchantstraat 11 te Apeldoorn betreft een appartement in een appartementencomplex, gebouwd in 1961. De marktwaarde is recente getaxeerd op € 142.000,-.
• Deltalaan 198 te Deventer betreft een appartement in een appartementencomplex, gebouwd in 1960. De marktwaarde is recent getaxeerd op € 119.000,-
• Laan van de Ram 66A te Apeldoorn betreft een bedrijfsunit in een bedrijfsverzamelgebouw met bouwjaar 2018. De marktwaarde is recent getaxeerd op € 110.000,-.
• Elzenlaan 3 te Apeldoorn betreft een woonhuis van een van de ondernemers uit 1953. Het betreft een vrijstaande woning op een perceel van 708 m². De marktwaarde is recent getaxeerd op € 825.000,-.
• Voorhoevestraat 31 te Ugchelen betreft het woonhuis van een van de andere ondernemers met als bouwjaar 1985. Het betreft een 2 onder 1 kap woning op een perceel van 453 m². De marktwaarde is recent getaxeerd op € 510.000,-.

Tenslotte is er nog een klein deel van de portefeuille welke niet als onderpand is opgenomen voor deze financiering.

Op basis van deze portefeuille is de LTV (Loan to Value) bij de start van de crowdfunding indien deze volledig wordt volgeschreven 72%. De LTV van de slottermijn bedraagt 68%. De herfinanciering van de slottermijn is ook goed in delen mogelijk gezien de diversiteit van het onderpand.

Juridische structuur

CST automatisering BV is het IT-bedrijf van de ondernemers waar ze veelal op abonnementsbasis MKB-bedrijven volledig ontzorgen voor de IT-aangelegenheden.

De bovenstaande structuur is de nieuwe structuur die in 2020 is ontstaan doordat CST Automatisering BV die voorheen in bezit was van de beide persoonlijke holdings is uitgezakt en daarmee (indirect) een 100% deelneming van Carpenter Investments BV is geworden. Deze transactie heeft tegen netto vermogenswaarde plaatsgevonden.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.000.000,- met een ondergrens van € 1.800.000. Bij een funding onder de € 2.000.000,- zal de vrije liquiditeit verlagen.
Rente: 6,0%
Looptijd: 60 maanden, met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn welke € 100.000,- lager zal zijn dan het gefunde bedrag.

De ondernemers hebben de mogelijkheid om de lening algeheel vervroegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden (in plaats van 6 maanden conform De Algemene Voorwaarden). Bij verkoop van 1 van de panden van het onderpand zal royement worden verleend tegen een extra aflossing (tegen de condities zoals hierboven genoemd) van 80% van de huidige getaxeerde marktwaarde zoals vermeld in deze pitch. De laatste 6 maanden van deze financiering kan deze volledig worden afgelost zonder de genoemde vergoedingsrente.

Naast deze crowdfunding loopt er nog een lening met hypothecaire zekerheid op het overige vastgoed met een restant hoofdsom van ca. € 135.000,- via Dominvest. 

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het leenbedrag op de verhuurde panden aan de Hoofdstraat 206A en 208, Paul Krugerstraat 3A, 3B, 3C, Marchantstraat 11, Laan van de Ram 66A en 21 parkeerplaatsen, alle gevestigd te Apeldoorn, Aaldert Geertstraat 5 en 5A te Olst en Deltalaan 198 te Deventer en op de woonhuizen Elzenlaan 3 te Apeldoorn en Voorhoevestraat 31 te Ugchelen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.781.000,- op basis van recente taxatierapporten.
• De debiteuren zijn Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V., Carpenter II Holding B.V. en de heer P.W. Timmerman in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers ruim door de overwaarde op de privéwoningen, waar dan ook hypotheek op gevestigd zal worden.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen uit de verhuur van het onderpand worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor alle drie de zakelijke debiteuren Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V. en Carpenter II Holding B.V. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit score is gebaseerd op de conceptjaarcijfers 2019 en de prognoses van 2020 en 2021 van Carpenter Investments B.V., wat de bv is waar het verhuurde vastgoed in is ondergebracht., aangevuld met de beoordeling van het in privé aangehouden onroerend goed. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
De huuropbrengsten op het verhuurde deel van het onderpand van deze financiering bedroegen in 2019 € 123.000 met een operationele cashflow van € 73.000,- Het netto cashflowoverschot resulteerde in € 9.000,-. In 2020 nemen de huuropbrengsten volgens planning iets toe doordat er een extra ruimte is gecreëerd die kan worden verhuurd en doordat een verhuurd pand van CST naar Carpenter wordt verplaatst. Na de verstrekking van de financiering is Carpenter Investments B.V. zeer liquide waaruit de financieringsverplichtingen dienen te kunnen worden voldaan. Vanuit deze liquiditeit wordt zo spoedig als verstandig mogelijk aanvullend geïnvesteerd in verhuurd onroerend goed waarop dus geen extra financieringsverplichtingen komen maar dat wel extra huurinkomsten zal genereren, indien de vrijkomende liquiditeit volledig wordt ingezet voor de aankoop van verhuurd onroerend goed. Naar verwachting is de cashflow ruim toereikend is voor de verplichtingen. Mogelijk wordt er vervolgens op het nieuwe onroerend goed weer financiering opgenomen waaruit weer vrije liquiditeit komt om door te investeren. Naast de cashflow in Carpenter Investments B.V. hebben beide ondernemers nog ruimte in de cashflow in de personal holdings en in het privé-inkomen. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Ultimo 2019 is de score voor solvabiliteit met 31% op een balanstotaal van € 1.190.000,- Ruim voldoende. Dit is exclusief de stille reserve van € 567.000,- in de verhuurde panden die uit de taxaties blijkt. Door het opnemen van deze financiering verlengt de balans in 2020 fors. Tevens ontstaat er een vordering op privé in verband met de aflossing van de privéfinanciering. De privéwoning wordt ondergebracht in de hypothecaire inschrijving. Daarnaast hebben G. Timmerman en N.J. Timmerman hun woonhuis vrij van financiering ondergebracht als zekerheid voor deze financiering. Verder zijn ook de personal holdings nog meeverbonden. De overall zakelijke en privévermogenspositie en solvabiliteit kwalificeren we als Goed.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het gefunde bedrag op de verhuurde panden aan de Hoofdstraat 206A en 208, Paul Krugerstraat 3A, 3B, 3C, Marchantstraat 11, Laan van de Ram 66A en 21 parkeerplaatsen, allen gevestigd te Apeldoorn, Aaldert Geertstraat 5 en 5A te Olst en Deltalaan 198 te Deventer en op de woonhuizen Elzenlaan 3 te Apeldoorn en Voorhoevestraat 31 te Ugchelen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.781.000,- op basis van recente taxatierapporten.
• De debiteuren zijn Carpenter Investments B.V., Carpenter Holding B.V., Carpenter II Holding B.V. en de heer P.W. Timmerman in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers ruim door de overwaarde op de privéwoningen, waar dan ook hypotheek op gevestigd zal worden.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen uit de verhuur van het onderpand worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund

Met name door de hypothecaire zekerheid kwalificeren wij de zekerheden als Goed

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen