Samenvatting

Casa23 heeft als doel betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen te ontwikkelen op locaties met een mooi uitzicht en een hoog wooncomfort. De afgelopen drie jaar zijn in totaal 4 projecten gerealiseerd en twee projecten zijn lopende (totaal goed voor zo’n 150 appartementen) en een gelijk aantal projecten is in voorbereiding.

Financieringsbehoefte

Thesauros wenst een financiering (uitgewerkt onder begeleiding van FBM B.V. te Nieuwegein) voor het uitkopen van de medeaandeelhouder. Momenteel is 50% van het eigendom van Casa23 in handen van Thesauros en 50% in handen van MAVO Beheer B.V. De gevraagde financiering bedraagt € 225.000,- Dit is gelijk aan de koopsom plus kosten, waarbij de koopsom uitgaat van economische overdracht per 1 januari 2014 (dit is al eerder overeengekomen). Het resultaat 2014 is dus volledig voor Thesauros B.V. De looptijd is 5 jaar, met een maandelijkse lineaire aflossing. De rentevergoeding bedraagt 7,5%.

Structuur

De debiteur is Thesauros B.V. Via zijn persoonlijke holding DBRD B.V. is Lucas Vos voor 80% eigenaar van de aandelen van Thesauros. Majeva Investments B.V. bezit 20% van de aandelen. Majeva Investments B.V. is voor 75% eigendom van Marten Valster en voor 25% het eigendom van zijn partner. 

Risico

Dun en Bradstreet kwalificeert voor Thesauros B.V. een laag risico. De overall Collin Credit Score is goed. De ondernemers staan samen persoonlijk borg voor een bedrag van € 112.500,-.

Leendoel

De lening van € 225.000,- wordt door Thesauros B.V. gebruikt voor het kopen van alle aandelen van Casa23. Momenteel is 50% van het eigendom van Casa23 in handen van Thesauros en 50% in handen van MAVO Beheer B.V.

Ondernemer

Lucas Vos (1975) is geboren in Purmerend. Hij heeft een vrouw en drie kinderen van 11, 8 en 5 jaar oud. Hij studeerde Organisatiekunde aan de Radboud Universiteit van Nijmegen en startte met werken in het familiebedrijf van zijn vader. Hierna heeft hij jaren gewerkt als consultant, onder andere bij Delta Focus. In 2011 begon hij met ondernemen in de vastgoedbranche in zowel binnen- als buitenland. Lucas krijgt energie van het opzetten van nieuwe projecten. Hij pioniert en ziet kansen op het gebied van duurzaam wonen. Binnen de organisatie is Lucas Vos verantwoordelijk voor de creatie en ontwikkeling van nieuwe projecten, externe contacten, projectmanagement, de (online)marketing en verkoop.

Marten Valster (1956) was eigenaar van een accountants- en administratiekantoor. Dit heeft hij na 20 jaar verkocht aan een grote regionale branchegenoot. De afgelopen 15 jaar heeft Marten verschillende management- en adviseursfuncties bekleed, waaronder onroerend goed adviseur. Marten is binnen Casa23 verantwoordelijk voor de interne organisatie, finance en externe contacten met aannemers, overheid, etc.

Onderneming

Thesauros B.V. is de gezamenlijke holding van Lucas Vos en Marten Valster. Casa23 B.V. is de vennootschap waarin alle zelfstandige ontwikkelingsactiviteiten zijn ondergebracht. In 2012 is Casa23 gestart met behulp van een externe investeerder, MAVO Beheer B.V. MAVO Beheer B.V. heeft oprichters Lucas Vos en Marten Valster bij de start geholpen door de eerste projecten mede te financieren. Deze rol van financier is niet langer structureel noodzakelijk bij het realiseren van nieuwe projecten van Casa23. Bij aanvang van de samenwerking was al bepaald dat MAVO Beheer B.V. op dat moment uitgekocht zou worden. Deze medeaandeelhouder zal ook na uitkoop als financier betrokken blijven bij Casa23. Indirect kan de koopsom dus gebruikt worden voor projectfinanciering van Casa23. Inmiddels is de tijd rijp om volledig op eigen benen te staan. De lening wordt gebruikt voor het terugkopen van alle aandelen Casa23.

Casa23
Casa23, opgericht in 2012, heeft als doel betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen te ontwikkelen op locaties met een mooi uitzicht en een hoog wooncomfort. De eisen van de gemeenten op het gebied van isolatie en energie worden steeds hoger. Casa23 ziet dit als een enorme kans. Duurzamer en goedkoper bouwen. Voorbeelden van gerealiseerde en lopende projecten zijn www.duinpoort-almere.nl, www.appartementen-almere.nl, www.hetvrijeveld.nl. De afgelopen drie jaar zijn in totaal 4 projecten gerealiseerd en twee projecten zijn lopende (totaal goed voor zo’n 150 appartementen) en een gelijk aantal projecten is in voorbereiding.

Casa23 is geen traditionele organisatie. Casa23 werkt zonder kantoor en hanteert het principe van “het nieuwe werken”. Ook staan er geen mensen op de loonlijst. Het bedrijf werkt veel samen met creatieve en professionele zelfstandigen. Daarnaast wordt er samengewerkt met architecten, constructeurs, gemeenten en makelaars. Er is een vaste vormgever en alle online marketing wordt uitbesteedt aan een ervaren partij.

Missie
Energie neutraal en comfortabel wonen voor iedereen. Dat is de missie van Casa23. Sinds de oprichting heeft Casa23 meerdere projecten opgezet in Almere, Den Haag en Meppel. Stuk voor stuk kleinschalige, artistieke gebouwen met daarin mooi afgewerkte appartementen van 40 – 90 m2. De succesvolle keuzes die Casa23 daarbij heeft gemaakt zijn:

• Aantrekkelijke prijzen door de overheadkosten zo laag mogelijk te houden;
• Alleen ontwikkelen, niet bouwen;
• Geen strategische grondposities innemen;
• Innovatie gebruiken om appartementen zonder energierekening te bouwen (zie bijvoorbeeld de “energiebundel” op www.gripopdemeter.nl);
• Innovatieve marketing gebruiken om kopers te bereiken;
• Werken met een vast netwerk van zelfstandige en stabiele ZZP-ers waarbij elke positie dubbel bezet is.

Doelgroep
Casa23 richt zich vooral op één- en tweepersoonshuishoudens; starters tussen de 20 en 30 jaar die werken en (nog) geen kinderen hebben. Ook empty nesters vallen onder de doelgroep. De kinderen zijn het huis uit, de eengezinswoning wordt te groot en men wilt het liefst gelijkvloers wonen.

Positionering
In haar ontwikkelingen streeft Casa23 naar het toepassen van nieuwe, creatieve en innovatieve concepten om beter en goedkoper te kunnen bouwen. Twee voorbeelden van door Casa23 toegepaste innovaties zijn:

Innovatie 1: Wanden met een hoge RC waarde
Casa23 is actief betrokken bij de ontwikkeling van een wand waarin tegen dezelfde kosten hogere RC (isolatie)waarde kan worden gerealiseerd. Deze wand wordt toegepast in alle projecten en hiermee hebben de appartementen tegen lage kosten een lage EPC (energie prestatie coefficient).

Innovatie 2: Energiebundel
Driedubbel glas, wanden met extreem goede isolatie en geen energierekening. Casa23 bouwt het liefst woningen met een EPC van 0. Met zonnepanelen en een warmte- en koudeopslag in de bodem wekt de woning zelf energie op. Casa23 heeft hiervoor de energiebundel ontwikkeld. Kopers ontvangen gedurende tien jaar een afgekochte hoeveelheid energie per maand. Dit houdt in: de woning dag en nacht op 20 graden en 100 liter warm water van 60 graden per dag.

Concurrentiepositie
Casa23 heeft geen personeel in dienst en geen kantoor in gebruik waardoor de overheadkosten extreem laag zijn. Daarnaast zijn de appartementen zeer scherp geprijsd door de relatief goedkope wanden.  

Structuur
Na transactie van de aandelen ziet de structuur er als volgt uit: Casa23 is dan volledig in handen van haar initiatiefnemers en oprichters, Lucas Vos en Marten Valster. Casa23 hangt onder Thesauros, de tussenholding waaronder alle activiteiten hangen. Thesauros is formeel de koper van de aandelen van Casa23 en debiteur. In Casa23 zitten alle ontwikkelingsprojecten volledig voor eigen rekening. Dit is het merendeel van de activiteiten. Daarnaast hangen er enkele project B.V.’s onder Thesauros, waarin onder meer de samenwerkingsverbanden zijn ondergebracht.

Financieringsbehoefte

De ondernemer is bij deze aanvraag begeleid door zijn adviseur en preferred supplier voor Collin Crowdfund, FBM Financieel Advies te Nieuwegein.

Voor de overname van de aandelen is € 225.000,- benodigd. Dit is gebaseerd op 50% van het aanwezige vermogen op 31-12-2014 en goodwill en de financiering van de kosten: 

• 50% vermogen € 46.708,-
• Goodwill € 165.000,-
• Kosten € 13.292,-

Leenbedrag: € 225.000,-
Looptijd: 60 maanden
Rente: 7,5%
Zekerheden:
– Er wordt een persoonlijke borgstelling afgegeven door Lucas Vos en Marten Valster gezamenlijk voor een bedrag van € 112.500,-.

Cijfermatige onderbouwing
De inkomsten van Thesauros bestaan uit het resultaat van de deelneming Casa23. De gezamenlijke ontwikkelingsactiviteiten en herontwikkelingen zullen naar verwachting vanaf 2016 bijdragen aan het resultaat van Thesauros. In het eerste jaar 2012 behaalde Casa23 al een netto resultaat op haar ontwikkelingen van 10%. De omzet is in 2013 met 54% gestegen en in 2014 met 132% ten opzichte van 2013. De rentabiliteit lag in 2014 boven de 12% (voor belasting). De verwachting voor 2015 is een omzetstijging van 86% ten opzichte van 2014 en komt daarmee op ruim 4 miljoen euro uit. En een nettowinst van ruim 20% van de omzet. De solvabiliteit ligt boven de 20% (2014; in bedrag ruim € 300.000,-) en komt naar verwachting uit op bijna 50% per ultimo 2015. De beschikbare liquiditeit wordt geherinvesteerd in lopende en nieuwe projecten.

Het risicoprofiel van Thesauros is behoudend. Men richt zich alleen op ontwikkelen, niet op bouwen. Thesauros of haar deelnemingen bouwen dus geen nieuwbouwprojecten voor eigen rekening. Ook bezitten Thesauros en haar deelnemingen geen grondposities. Deze worden pas verworven bij break-even voorverkoop en direct overgedragen aan de kandidaat kopers. 

Risico

Dun en Bradstreetscore
De Dun en Bradstreet score kwalificeert Thesauros B.V. als een laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit score is een gewogen score die is gebaseerd op basis van de mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De overall score op basis van de prognose 2015 is ‘excellent’ en op basis van de gerealiseerde cijfers 2014 ‘ruim voldoende’. Vanwege deze reden is er een reële bijstelling van de score doorgevoerd naar ‘goed’.

Rentabiliteit
De cijfers van Thesauros die gebruikt zijn bij de Collin Credit Score, bestaan voor het merendeel uit de resultaten van Casa23. De opbrengsten van de overige deelnemingen zijn niet meegenomen omdat nog niet duidelijk is welk deel van de resultaten in 2015 geboekt worden en welk deel in 2016. Op basis van de gerealiseerde cijfers 2014 krijgt de rentabiliteit de score ‘excellent’. Dat geldt ook voor de prognose van 2015.

Solvabiliteit
De solvabiliteit komt op basis van de cijfers 2014 uit op 20% (eigen vermogen ten opzicht van het balanstotaal) en geeft een ‘voldoende’. Op basis van de prognose 2015 is de solvabiliteit ruim 49% en dat geeft een totaal score ‘excellent’. De score wordt daarmee vastgesteld op ‘goed’.

Liquiditeit
De current ratio (vlottende activa/vlottende passiva) voor 2014 komt uit op 1,3 en dat geeft de kwalificatie ‘ruim voldoende’. Voor de prognose over 2015 bedraagt de current ratio 2,2 en geeft derhalve de score ‘excellent’. De score wordt daarmee vastgesteld op ‘goed’.

Samenvattend
Rentabiliteit: Excellent
Solvabiliteit: Goed
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Extra beloning

Casa23 bouwt duurzaam en heeft een hart voor het milieu. Energiezuinig bouwen behoort dan ook tot de core business. 1,2 miljard mensen op de wereld hebben helemaal geen toegang tot elektriciteit. Het gebrek aan licht en elektriciteit vermindert de kwaliteit van leven. Vanwege deze reden krijgen investeerders met een investering vanaf € 2.500,- een Waka Waka power+ cadeau. Dat is een telefoonlader en lamp op zonne-energie. Niet alleen de investeerder ontvangt een Waka Waka, maar Casa23 geeft er ook één cadeau aan iemand die zelf geen toegang tot stroom heeft. Zie http://nl.waka-waka.com/ Dit geschiedt rechtsreeks via Casa23 na achterlating van uw naam en adresgegevens bij Casa23. Het staat de investeerders vrij om op basis van deze voorwaarde een Waka Waka power+ te ontvangen.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen