Samenvatting

Drie ervaren en goed opgeleide ondernemers ontwikkelen samen vastgoedprojecten in de Chronos Groep. Ze hebben middels een eerdere crowdfunding geïnvesteerd in een grondpositie waarop 26 recreatiewoningen worden ontwikkeld. Deze recreatiewoningen zijn zeer geschikt voor belegging, eigen gebruik of een combinatie van beide. De bestemming is reeds recreatie en de bouw is vrij van vergunning. De locatie is bij Leiderdorp met een directe verbinding per water met de Kaag bij Leiden. 

De eerste 10 percelen zijn verkocht, waarvan Collin inmiddels de eerste 6 getekende koop-/aanneemovereenkomsten heeft ontvangen. Daarnaast zijn er nog 4 kavels in optie. Per begin september 2022 wil men met de middelen uit deze crowdfunding beginnen met de aanleg van de infrastructuur en de bouw van de eerste verkochte woningen. Op dat moment zullen naar verwachting de eerste 10 percelen (€ 750.000,-) worden afgelost op de eerste crowdfunding. Door nu te starten met de bouw en aanleg infrastructuur verwacht men de verkoop van de resterende percelen te versnellen. De ervaring leert dat bij start van de bouwwerkzaamheden de interesse van potentiële kopers getrokken wordt, omdat sommige mensen nu eenmaal niet vanuit een brochure of 3D impressie van de nieuwbouwtekeningen willen kopen. 

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 300.000,-. De looptijd bedraagt 7 maanden, waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij en in de zevende maand de aflossing van € 300.000,-. De rente bedraagt 7,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet score is Laag risico. De Collin Credit Score is Goed. De volgende zekerheden en voorwaarden zijn van toepassing:

• De debiteuren zijn Chronos Participatie B.V., Chronos Groep B.V. en Sterling International B.V.
• De bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.700.000,- gevestigd, op het perceel grond aan de Hofdijklaan 53, 2374 BS Oude Ade, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie L, nummer 1381, met een aankoopwaarde van € 1.400.000,- en een gecalculeerde residuele Grondwaarde van € 2.800.000,- is in 2e verband van toepassing op deze crowdfunding, De investeerders in de eerdere financiering met leningnummer 41568 met een openstaand bedrag van € 1.4000.000,- hebben bij het gebruik maken van het hypotheekrecht een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. De investeerders in deze campagne maken dus gebruik van het hypotheekrecht 2e in rang. 
• De bestaande zakelijke borgtocht van B.V. de Mens in zijn Omgeving van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnmmer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De bestaande zakelijke borgtocht van Duduvi B.V. van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnmmer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De bestaande zakelijke borgtocht van Damen Beheer B.V. van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnmmer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen tegen een maand vergoedingsrente voor de investeerders.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van de aflossing van € 300.000,- van de eerste crowdfunding om de infrastructuur van het project aan te leggen en zo te beginnen met de bouw van de recreatiewoningen.

Ondernemer

Kees Hogewoning (1967) heeft voor meerdere bouwbedrijven gewerkt en ook zelf leidinggegeven aan een eigen bouwbedrijf met een jaaromzet van circa 50 miljoen en circa 55 vaste medewerkers. Als ontwikkelende aannemer heeft Kees diverse bedrijfs- en woongebouwen in de bollenstreek gerealiseerd.

Bert Jan van Beers (1977) heeft op projectbasis voor diverse vastgoed gerelateerde bedrijven gewerkt zoals onder andere corporaties, projectontwikkelaars, aannemers, gemeentes, banken en particulieren. Vanuit deze grote diversiteit aan opdrachtgevers is een breed perspectief ontstaan over vastgoed en vastgoed ontwikkeling in het algemeen. Hij heeft drie universitaire masteropleidingen afgerond zijnde: master Architecture, master Vastgoed en Bouwmanagement en master of Real Estate.

Patrick Damen (1965) heeft veel ervaring binnen de onroerend goed branche in de gemeente Noordwijk en regio. Als register makelaar taxateur is Patrick zowel gecertificeerd makelaar wonen als bedrijfsmatig onroerend goed. Zijn specialisme is projectontwikkeling en bijzonder bedrijfsmatig onroerend goed zoals campings en bungalowparken. Tevens is hij eigenaar en directeur van Damen Makelaars B.V. te Noordwijk, welke bestuurder is van Sterling International B.V.

Onderneming

Chronos Particapatie B.V.
In Chronos Participatie B.V. zit naast onderhavig project nog één ander lopend project en twee voorgenomen projecten.

Het bestaande project betreft het project Ikaros in Zoetermeer. Hiervoor is in 2021 via een ander platform een crowdfunding opgenomen. Inmiddels is voor dat project de bestemming gewijzigd en zijn de vergunningen verleend waardoor de verkoop van de 46 te realiseren appartementen kan worden opgestart. De verkoop is gestart en er lopen diverse advertentiecampagnes in de plaatselijke en regionale media. De twee voorgenomen projecten betreffen een herontwikkeling van een hotel en een project voor de ontwikkeling van appartementen.

Het onderhavige project betreft het aangekochte perceel grond met een oppervlakte van 19.812 m² in Oude Ade bij Leiderdorp. Het perceel ligt dichtbij de A4 en heeft een directe ontsluiting via het water met de Kaag bij Leiden. Het perceel grond kent de bestemming recreatie.

Voor de grond is een plan ontwikkeld voor de bouw van 26 recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen kunnen vergunningsvrij worden gebouwd. Het project is uitgewerkt op de website. De recreatiewoningen kunnen voor eigen gebruik, voor de verhuur of voor een combinatie van beide worden aangekocht. Voor de verhuur is een samenwerking met Belvilla aangegaan. Voor de financiering van de recreatiewoningen is ook een scherp financieringsarrangement gesloten.

Na aankoop van de grond is de verkoop opgestart. Op dit moment zijn er 10 percelen middels getekende overeenkomst verkocht, voor 4 percelen is er een mondeling akkoord maar moet de koopovereenkomst nog worden getekend en voor 4 percelen is een optie getekend. Men wil nu in september beginnen met de realisatie van de infrastructuur en de bouw van de verkochte woningen. Na start bouw verwacht men extra snel percelen te kunnen verkopen.

De grond is aangekocht voor € 1.400.000,- plus BTW. De percelen worden op basis van koop/aanneemovereenkomsten verkocht waarbij de crowdfunding uit de eerste termijn van de koop/aanneemovereenkomst zal worden afgelost. Op basis van de gedetailleerde Stichtingskostenberekening is een residuele grondwaarde van € 2.800.000,- te berekenen.

Juridische structuur 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 300.000,- 
Rente: 7,5%
Looptijd: 7 maanden, aflossingsvrij 

De bestaande Collin lening met leningnummer 41568 zal voor een bedrag van € 300.000,- worden afgelost in het kader van de overeengekomen gedeeltelijke aflossing. Dankzij deze financiering kan worden gestart met de aanleg van de infrastructuur. 

De aflossing van de crowdfunding zal geschieden uit de verkoop van het perceel grond in 26 bouwkavels. Per deelroyement voor een kavel zal € 75.000,- worden afgelost. De eerste 19 percelen worden afgelost op de eerste crowdfunding, de volgende 4 op deze crowdfunding.

Naast deze crowdfunding is er sprake van een crowdfunding op een andere propositie via een ander platform van € 2.500.000,-. Deze zal worden afgelost zodra de appartementen van dat project middels koop/aanneem overeenkomsten worden verkocht.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Chronos Groep B.V. en Sterling International B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor Chronos Participatie B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag Risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2020 van Chronos Groep B.V. en de op de projectcalculaties van het te financieren project. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
In Chronos Groep B.V. is in 2020 een operationele cashflow gerealiseerd van € 485.000,-. Er waren geen aflossingen op langlopende schulden. De winstpotentie op het te financieren project is goed waardoor de cashflow in 2022 naar verwachting ook goed zal zijn. We kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende omdat meer dan de helft van de kavels nog verkocht dient te worden. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit van Chronos Groep B.V. ultimo 2020 bedroeg 42% op een balanstotaal van € 1.838.000,-. In 2021 is de positie Ikaros in Zoeteremeer aangekocht waarvoor inmiddels de bestemmingsplanwijziging en de vergunning is gerealiseerd. Hierdoor is daar een forse waardestijging op de positie gerealiseerd waardoor de solvabiliteit verder toeneemt. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Chronos Participatie B.V., Chronos Groep B.V. en Sterling International B.V.
• De bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.700.000,- gevestigd, op het perceel grond aan de Hofdijklaan 53, 2374 BS Oude Ade, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie L, nummer 1381, met een aankoopwaarde van € 1.400.000,- en een gecalculeerde residuele Grondwaarde van € 2.800.000,- is in 2e verband van toepassing op deze crowdfunding, De investeerders in de eerdere financiering met leningnummer 41568 met een openstaand bedrag van € 1.4000.000,- hebben bij het gebruik maken van het hypotheekrecht een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. De investeerders in deze campagne maken dus gebruik van het hypotheekrecht 2e in rang. 
• De bestaande zakelijke borgtocht van B.V. de Mens in zijn Omgeving van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnmmer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De bestaande zakelijke borgtocht van Duduvi B.V. van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnummer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De bestaande zakelijke borgtocht van Damen Beheer B.V. van € 100.000,- die voor de eerste crowdfunding met leningnummer 41568 is gevestigd is in tweede verband van toepassing voor deze crowdfunding. De investeerders in lening 41568 hebben bij het gebruik van de borgstelling een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financieringscampagne. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen tegen een maand vergoedingsrente voor de investeerders.

Door zowel gebruik te maken van de bestaande hypothecaire inschrijving (2e in rang) als de zakelijke borgtochten (2e in rang) kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen