Samenvatting

Compass Real Estate GmbH verwerft in Duitsland grotere residentiële vastgoedportefeuilles, renoveert/moderniseert deze en splitst ze in individuele appartementen. Vervolgens worden de afzonderlijke units verkocht aan particuliere investeerders, waarbij Compass het traject van objectselectie en financiering tot notarisafhandeling, verhuur en vastgoedbeheer kan begeleiden.

Bonhoefferstraße 31 t/m 38, Altenburg
Het onroerend goed aan de Bonhoefferstraße betreft een appartementencomplex met in totaal 78 appartementen, echter zullen er twee appartementen gesplitst worden waardoor er na verbouwing sprake is van 80 appartementen. De afgelopen tijd heeft de ondernemer verschillende huurcontracten niet verlengd zodat ze gerenoveerd kunnen worden. Deze renovatie zal middels deze financiering bekostigd worden. Na afronding van de renovatie, die naar verwachting zes maanden duurt, zullen de appartementen in de verkoop gaan.

Recent is het complex na verbouwing getaxeerd op een waarde van € 7.890.000,-. Van ieder appartement zal 75% van de verkoopprijs worden afgelost echter dient er minimaal € 1.529 per m2 afgelost te worden. Het complex heeft een totale oppervlakte van 4.027 m2.

De Loan-to-Value bedraagt 61% na afronding van de verbouwing. Middels iedere aflossing (na verkoop van een appartement) zal de LTV dalen.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 4.800.000,-. De looptijd is 24 maanden, aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Collin Credit Score is Voldoende. De Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De Creditreform kwalificatie is Laag risico.

• De geldnemer is Compass Real Estate GmbH
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.800.000,- op de 80, waarvan twee nog te realiseren, appartementen in het complex met als adres Bonhoefferstraße 31 t/m 38, 04600 Altenburg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 7.890.000,- na verbouwing op basis van een taxatierapport waardepeildatum 02-02-2026.
• De heer S. Salihaj geeft een borgstelling af voor € 1.200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé. Hierbij is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgstelling bij de eerdere lening en eventueel andere afgegeven borgstellingen.
• Er wordt een rentedepot ter hoogte van € 456.787,20 aangehouden ten behoeve van de eerste twaalf termijnen (rente en kosten). Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 881.000,- aangehouden ten behoeve van de renovatie van het onroerend goed. Het depot zal aan Geldnemer worden uitgeboekt op factuurbasis en wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een depot ter hoogte van € 119.000,- aangehouden als buffer voor onvoorziene omstandigheden. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen. 

Leendoel

Deze hypothecair gedekte financiering wordt aangewend voor de herfinanciering en renovatie van het onroerend goed aan de Bonhoefferstraße 31 te Altenburg.

Ondernemer

S. Salihaj (1978) heeft sinds 2013, middels Compass Real Estate, verschillende vastgoedprojecten uitgevoerd. In de loop der jaren heeft hij ervaring opgedaan en is zijn netwerk blijven groeien. Voordat hij begon met Compass werkte hij circa 15 jaar bij een verzekeringsmaatschappij, waaronder enkele jaren als managementlid.

Onderneming

Compass Real Estate GmbH verwerft in Duitsland grotere residentiële vastgoedportefeuilles, renoveert/moderniseert deze en splitst ze in individuele appartementen. Vervolgens worden de afzonderlijke units verkocht aan particuliere investeerders, waarbij Compass het traject van objectselectie en financiering tot notarisafhandeling, verhuur en vastgoedbeheer kan begeleiden.

Bonhoefferstraße 31 t/m 38, Altenburg
Het onroerend goed aan de Bonhoefferstraße betreft een appartementen complex met in totaal 80 appartementen. De afgelopen tijd heeft de ondernemer de huurcontracten niet verlengd zodat ze gerenoveerd kunnen worden. Deze renovatie zal middels deze financiering bekostigd worden. Na afronding van de renovatie, die naar verwacht zes maanden duurt, zullen de appartementen in de verkoop gaan.

Recent is het complex getaxeerd op een waarde van € 7.890.000,-. Van ieder appartement zal 75% van de verkoopprijs worden afgelost echter dient er minimaal € 1.529 per m2 afgelost te worden. 

De Loan-to-Value bedraagt 61% na afronding van de verbouwing. Middels iedere aflossing (na verkoop van een appartement) zal de LTV dalen.

Toelichting Juridische structuur
In Duitsland is het mogelijk om als GmbH eigenaar te zijn van je eigen aandelen. In dit geval bezit de onderneming 50% van zijn eigen aandelen.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 4.800.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 24 maanden, aflossingsvrij.

* Door de herstructurering en fusie van de Raiffeisenbank Hochtaunus zijn delen van de kredietportefeuille uitbesteed. In dat kader is deze vordering, als onderdeel van een opschoning van de portefeuille, overgedragen aan een gespecialiseerde partij: BAG Treuhand GmbH. BAG Treuhand GmbH is binnen de coöperatieve bankensector opgericht om Volks- en Raiffeisenbanken te ondersteunen door complexe of probleemkredieten over te nemen en af te wikkelen, zodat deze banken worden ontlast. De financiering van BAG Treuhand die nu wordt geherfinancierd valt niet onder de probleemkredieten, maar is wel onderdeel van de herstructurering van de Raiffeisenbank Hochtaunus.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Compass Real Estate GmbH is Laag risico.

Collin Crowdfund werkt in Duitsland, naast Dun & Bradstreet, samen met het onafhankelijke creditratingbureau Creditreform. De kwalificatie van Creditreform wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Compass Real Estate GmbH  is Laag risico.

Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall Collin Credit Score is gebaseerd op de concept jaarcijfers 2024 en 2025, taxatierapport van het onroerend goed en privévermogenssituatie van de ondernemer. De overall Collin Credit Score is Voldoende.

Afloscapaciteit
De eerste twaalf maandtermijnen zullen voldaan worden uit het rentedepot, echter verwacht de ondernemer al eerder te beginnen met aflossen. Hierdoor zal er liquiditeit vrijkomen voor het voldoen van de resterende termijnen, naast dat het rentedepot dan meerdere termijnen zal dekken. De ondernemer verwacht een verkoopopbrengst van  € 9.260.000,-. Aangezien alleen de eerste 12 termijnen in het rentedepot zitten, de ondernemer de appartementen nog moet renoveren en de verkoop van de appartementen nog gerealiseerd moet worden kwalificeren wij de afloscapaciteit, voorzichtigheidshalve als Voldoende.

Solvabiliteit
Ultimo 2024 bedroeg de solvabiliteit 2% op een balanstotaal van € 20.989.000,-. Ultimo 2025 bedroeg de solvabiliteit, inclusief stille reserve ter hoogte van € 3.694.000,-, 8% op een balanstotaal van € 27.182.000,-. Op basis van de balans na investering bedraagt de solvabiliteit, inclusief stille reserve en discount van de bank, 11% op een balanstotaal van € 28.757.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Matig.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Compass Real Estate GmbH
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.800.000,- op de 80, waarvan twee nog te realiseren, appartementen in het complex met als adres Bonhoefferstraße 31 t/m 38, 04600 Altenburg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 7.890.000,- na verbouwing op basis van een taxatierapport waardepeildatum 02-02-2026.
• De heer S. Salihaj geeft een borgstelling af voor € 1.200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé. Hierbij is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgstelling bij de eerdere lening en eventueel andere afgegeven borgstellingen.
• Er wordt een rentedepot ter hoogte van € 456.787,20 aangehouden ten behoeve van de eerste twaalf termijnen (rente en kosten). Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 881.000,- aangehouden ten behoeve van de renovatie van het onroerend goed. Het depot zal aan Geldnemer worden uitgeboekt op factuurbasis en wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een depot ter hoogte van € 119.000,- aangehouden als buffer voor onvoorziene omstandigheden. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen.

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de materiële borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.