Samenvatting

D. Stelder Diensten Groep (DSDG) is een oplossingsgerichte service-onderneming met landelijke dekking. De hoofdactiviteit van DSDG is het reinigen van dakgoten. Andere activiteiten zijn schoonmaakwerkzaamheden, sloopwerken, dakdekkerswerkzaamheden, afvalverwerking en inzameling en recycling van oud papier, folies, piepschuim en koffiebekers. 

DSDG heeft het voornemen om alle bedrijfsactiviteiten onder te brengen op de aan te kopen bedrijfslocatie aan de Danzigweg 1-3 te Deventer. Het overige in bezit zijnde vastgoed (het woonhuis van de ondernemer en het object aan de Bruggestraat 1 te Deventer) zal naar verwachting in de loop van 2026 worden verkocht. De verkoper van de bedrijfslocatie aan de Danzigweg zal tevens zijn klantenbestand overdragen aan DSDG, zodat DSDG verder kan groeien maar met minder financieringsverplichtingen dan het geval was.

De investeerders van Collin Crowdfund verkrijgen een eerste hypothecaire zekerheid op het aan te kopen onroerend goed aan de Danzigweg 1-3 te Deventer en een tweede hypotheekrecht op het object aan de Bruggestraat 1 te Deventer welke momenteel in de verkoop staat. Bij verkoop wordt er € 200.000,- vergoedingsrente vrij afgelost op deze lening. 

Omdat op de nieuwe locatie ook een bedrijfswoning aanwezig is, zullen de ondernemer Danny Stelder en zijn vrouw hun woonhuis gaan verkopen; hiervan wordt er € 250.000,- ingebracht in DSDG en € 250.000,- wordt vergoedingsrentevrij afgelost op deze lening. De nieuwe locatie is groter en efficiënter ingericht en heeft bovendien al een vergunning voor de recyclingactiviteiten.  

De uitboeking van de gelden gebeurt in twee keer:

• De eerste uitbetaling betreft de betaling van de waarborgsom (10% van de aankoopprijs van het aan te kopen onroerend goed aan de Danzigweg 1-3) en aflossing van een onderhandse financiering, waarbij direct het tweede hypotheekrecht wordt verkregen op Bruggestraat 1 te Deventer. 
• De tweede betaling wordt gedaan wanneer de levering plaatsvindt van Danzigweg 1-3 te Deventer en dus tegelijkertijd het eerste hypotheekrecht wordt verkregen.

De LTV (Loan-to-Value; de verhouding tussen de leensom na de twee deel aflossingen van € 200.000,- en € 250.000,- en de taxatiewaarde van het onroerend goed) bedraagt 78%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.626.320,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.600.000,-. De looptijd is 30 maanden, waarvan de eerste zes maanden aflossingsvrij, gevolgd door een maandelijkse lineaire aflossing en twee additionele vergoedingsrentevrije aflossingen van € 200.000,- en € 250.000,- en een slottermijn van € 1.075.000,-. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

• De geldnemer zijn D. Stelder Holding & Management B.V.,  D. Stelder Diensten Groep B.V., DSDG Schoonmaak B.V., DSDG Dakwerken B.V., DSDG Circulair B.V., DSDG Materieel en Verhuur B.V. en DanSte Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed en de bedrijfswoning aan de Danzigweg 1-3, 7418 EN Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummers 5362, 5363 en 5184 te Deventer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.475.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-02-2026.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 250.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Bruggestraat 1, 7418 GZ Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummer 5245 te Deventer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 819.000,- en een openstaande schuld van € 781.000,- per d.d. 31-3-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 910.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 03-10-2024. De overwaarde bedraagt derhalve € 129.000,-.
  • De verwachting van de makelaar is dat het onroerend goed verkocht wordt voor € 1.100.000,-.
• D.A. Stelder (ondernemer) en L.J. van Lies (partner) geven een borgstelling ter hoogte van € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op het woonhuis.
  • Hierbij dient te worden opgemerkt dat er meerdere borgtochten zijn afgegeven bij externe financiers.
• Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (de hypotheekrechten én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen.
• D.A. Stelder (ondernemer) en L.J. van Lies (partner) geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres Heukelenseweg 21, 7418 EC Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummer 5430, 3716, 4417 en 5428 te Deventer. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 12-10-2024 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- en een openstaande schuld van € 571.387,23 per d.d. 31-12-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 528.612,77.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 100.000,- aangehouden ten behoeve van de (af/ver)bouw van Danzigweg 3, 7418 EN Deventer. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van het woonhuis aan de Heukelenseweg 21 te Deventer dient er € 250.000,- vergoedingsrente vrij worden afgelost op deze lening. De verwachting is dat de verkoop in 2026 plaatsvindt.
• Bij verkoop van het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Bruggestraat 1 te Deventer dient er € 200.000,- vergoedingsrentevrij worden afgelost op deze lening. De verwachting is dat de verkoop in 2026 plaatsvindt. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste twee maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

Het leendoel is de aankoop van de bedrijfsloods met bedrijfswoning en grond aan de Danzigweg 1-3 te Deventer.

Ondernemer

Danny Stelder (1982) is directeur-grootaandeelhouder van de Stelder-groep. Hij is in 2000 na de middelbare school in het familiebedrijf gestart. In 2014 nam hij het bedrijf over van zijn vader. Daarna heeft hij een professionaliseringsslag doorgevoerd en zijn de activiteiten uitgebreid. Danny kent het bedrijf door en door en geeft leiding aan de groep vanuit operationele betrokkenheid en ondernemerschap.

Louise Stelder-van Lies (1987) is mededirecteur van de Stelder-groep. Zij ondersteunt de boekhouding, facturatie en het maken van opdrachtbonnen. Daarnaast verzorgt zij het facility management van het kantoor. Onder Danny en Louise staat een managementteam met ervaren medewerkers die verantwoordelijk zijn voor sloop- en ontruimingsklussen, metaalinkoop en -verkoop, containerplanning, dakgootreiniging, financiële administratie en personeelszaken.

Onderneming

D. Stelder Diensten Groep werkt onder de handelsnaam DSDG. De groep is een oplossingsgerichte service-onderneming met landelijke dekking. De hoofdactiviteit is het reinigen van dakgoten. Daarnaast bestaan de activiteiten uit schoonmaakwerkzaamheden, sloopwerken, dak- en dakgootreparatie, afvalverwerking, containerverhuur, metaalrecycling, inzameling van oud papier, folies en piepschuim, datavernietiging en voorbewerking van kartonnen bekers. De onderneming is uitgegroeid tot marktleider in dakgootreiniging. De klantbasis bestaat voor een belangrijk deel uit woningcorporaties met langjarige contracten. Sloopwerken en dakgootreiniging vormen samen een substantieel deel van de groepsomzet. Door personeel breed op te leiden kan DSDG medewerkers flexibel inzetten en kleine aanvullende werkzaamheden direct uitvoeren, bijvoorbeeld kleine dak reparaties tijdens dakgootreiniging. DSDG splitste het eigen afval van sloopwerken altijd al, en is dat vervolgens ook voor derden gaan doen.

In dat kader is DSDG in 2021 verhuisd naar een ander perceel in Deventer, waar het van een bestaand bedrijf in de metaalrecycling het perceel huurt. Door deze manier van overnemen mocht DSDG de vergunningen die al voor het perceel golden ook verder gebruiken en kon deze uitbreiden. In 2024 is daar het weeelabex certificaat aan toegevoegd, waardoor DSDG als een van de weinige partijen in Nederland ook elektrisch afval mag verwerken. Daarnaast is de locatie een wecycle inzamelpunt, en werken ze samen met Stichting Open, de organisatie achter de wecycle campagne. Op het terrein van DSDG kunnen zowel zakelijke als particuliere klanten hun afval, ijzer en metalen aanbieden. Voor de professionele markt (ook voor particulieren) verhuurt DSDG ook afvalcontainers, die DSDG zelf uit sorteert nadat ze zijn ingeleverd. Het ingezamelde afval verkoopt DSDG (zet DSDG door bij afval en verkoopt bij metaal) aan een reeks van afvalbedrijven die ze al kennen vanwege de verkoop van hun eigen afvalstroom. De financiële afhandeling gebeurt via een online platform, zodat cashbetalingen tot een minimum worden beperkt. Deze komen alleen voor bij particuliere klanten. Bij de elektronische afhandeling worden klantgegevens opgeslagen om op hen terug te kunnen grijpen indien bijvoorbeeld blijkt dat gevaarlijk afval is gebracht. Ook worden sloopwerken voor bijvoorbeeld vakantieparken en voor woningcorporaties uitgevoerd, waarbij het dan gaat om keukens en/of sanitair, al dan niet in combinatie met nieuwbouw. Dakgootreiniging en sloopwerken vormen elk circa 35% van de groepsomzet, en zijn in Stelder Diensten Groep B.V. ondergebracht. DSDG leidt zijn personeel zelf op voor de diverse taken die de groep heeft. DSDG kan ook werk uitvoeren dat buiten hun directe opdracht ligt, en DSDG is flexibel inzetbaar als voor een bepaalde tak weinig of juist veel te doen is. 

Danzigweg 1-3 te Deventer

Het object aan de Danzigweg 1-3 te Deventer is (ook) een metaal recycling terrein, waar de benodigde vergunningen voor gelden. De huidige eigenaar wil met zijn activiteiten stoppen en biedt het terrein te koop aan. Omdat het om een soortgelijk bedrijf gaat, kan DSDG zijn activiteiten na de verhuizing gewoon voortzetten. Het terrein aan de Danzigweg 1-3 is groter en veel efficiënter ingericht dan DSDG’s huidige terrein, en Hoekstra doet zijn klantenbestand over aan DSDG, zodat de verhuizing aan DSDG de mogelijkheid biedt om verder te groeien. Het huidige terrein bestaat uit twee delen, waarbij DSDG voor een deel een nieuwe huurder heeft gevonden. Het andere deel houdt DSDG nog aan om opslagcapaciteit voor zijn containers te hebben en verdere groei niet te belemmeren. Dit alles tezamen maakt DSDG een efficiënt bedrijf, en een partner waarmee graag zaken gedaan wordt. DSDG probeert omgekeerd bij zijn klanten zoveel mogelijk van haar diensten aan te bieden. 

De financiering maakt het mogelijk om de activiteiten op een grotere en beter ingerichte locatie onder te brengen. Het terrein aan de Danzigweg is geschikt voor de bestaande recyclingactiviteiten. Het terrein is groter dan de huidige locatie en de huidige eigenaar draagt het klantenbestand over.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 1.600.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 30 maanden, waarvan de eerste zes maanden aflossingsvrij gevolgd door een maandelijkse lineaire aflossing van € 3.260,87 met twee extra vergoedingsrentevrije aflossingen van € 250.000,- en € 200.000,- (uit verkoop van onroerend goed) en een slottermijn van € 1.075.000,-.
Overige financiers
De overige financiers zijn een aantal financiers zijn die de huidige bedrijfspanden hebben gefinancierd en werkkapitaal hebben verstrekt. De uitstaande schuldpositie per heden bedraagt ca. € 2.330.000,-.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor D. Stelder Holding & Management B.V., DSDG Schoonmaak B.V. en DSDG Dakwerken B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor D. Stelder Diensten Groep B.V. en DanSte Vastgoed B.V. is Gemiddeld risico. De kwalificatie voor DSDG Circulair B.V. en DSDG Materieel en Verhuur B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit Score is gebaseerd op de interne geconsolideerde concept cijfers 2025, de concept resultaten over het eerste kwartaal 2026, de geconsolideerde prognose en de balansprojectie 2026 waarin de vastgoedtransacties en de kapitaalinbreng vanuit privé zijn verwerkt, taxatierapporten, waardebepalingen van de makelaar, IB-aangifte 2024. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit
In boekjaar 2025 realiseerde De Stelder Groep een omzet van € 5.266.000,- en was er sprake een cashflowtekort van € 138.000,- . Dit negatieve cashflowtekort is hoofdzakelijk veroorzaakt door diverse eenmalige kosten ter grootte van minimaal € 150.000,-. In het eerste kwartaal 2026 realiseerde De Stelder Groep een omzet van € 1.331.000,- en bedroeg het netto cashflow overschot € 67.000,-. Voor geheel boekjaar 2026 prognosticeert de Stelder Groep een omzet van € 5.490.000,- en een netto cashflow overschot van € 406.000,- (na verkoop af te stoten vastgoed en na extra aflossing van € 450.000,- op de lening bij Collin Crowdfund). We kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim Voldoende. 

Solvabiliteit
Het risicodragend vermogen op moment van financieren bedraagt € 294.000,-. Dit resulteert in een solvabiliteit van 6% (exclusief ruim € 400.000,- boekwinst op verkochte c.q. te verkopen panden) op een balanstotaal van € 5.034.000,-. Na realisatie van de prognose 2026, desinvestering van het onroerend goed en inbreng van € 250.000,- uit verkoop woonhuis van de heer Stelder zal het risicodragend vermogen volgens plan stijgen van € 294.000,- naar € 1.109.000,-. Dit resulteert eind boekjaar 2026 naar verwachting in een solvabiliteit van ruim 29% op een balanstotaal van € 3.770.000,-. Voorzichtigheidshalve kwalificeren wij de Solvabiliteit vooralsnog als Matig.       

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer zijn D. Stelder Holding & Management B.V.,  D. Stelder Diensten Groep B.V., DSDG Schoonmaak B.V., DSDG Dakwerken B.V., DSDG Circulair B.V., DSDG Materieel en Verhuur B.V. en DanSte Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed en de bedrijfswoning aan de Danzigweg 1-3, 7418 EN Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummers 5362, 5363 en 5184 te Deventer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.475.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-02-2026.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 250.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Bruggestraat 1, 7418 GZ Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummer 5245 te Deventer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 819.000,- en een openstaande schuld van € 781.000,- per d.d. 31-3-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 910.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 03-10-2024. De overwaarde bedraagt derhalve € 129.000,-.
  • De verwachting van de makelaar is dat het onroerend goed verkocht wordt voor € 1.100.000,-.
• D.A. Stelder (ondernemer) en L.J. van Lies (partner) geven een borgstelling ter hoogte van € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op het woonhuis.
  • Hierbij dient te worden opgemerkt dat er meerdere borgtochten zijn afgegeven bij externe financiers.
• Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (de hypotheekrechten én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen.
• D.A. Stelder (ondernemer) en L.J. van Lies (partner) geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres Heukelenseweg 21, 7418 EC Deventer, kadastraal bekend als sectie H, nummer 5430, 3716, 4417 en 5428 te Deventer.  Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 12-10-2024 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- en een openstaande schuld van € 571.387,23 per d.d. 31-12-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 528.612,77
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 100.000,- aangehouden ten behoeve van de (af/ver)bouw van Danzigweg 3, 7418 EN Deventer. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van het woonhuis aan de Heukelenseweg 21 te Deventer dient er € 250.000,- vergoedingsrente vrij worden afgelost op deze lening. De verwachting is dat de verkoop in 2026 plaatsvindt.
• Bij verkoop van het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Bruggestraat 1 te Deventer dient er € 200.000,- vergoedingsrentevrij worden afgelost op deze lening. De verwachting is dat de verkoop in 2026 plaatsvindt. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste twee maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door hypothecaire inschrijvingen, de gezamenlijke borgstelling en het bouwdepot kwalificeren wij de Zekerheden als Goed.

Samenvattend    
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Blad met essentiële informatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.