Samenvatting

Angelmo wil naast zijn huidige, jarenlange werkzaamheden als technisch tekenaar (ZZP-er) zijn activiteiten in de vastgoedwereld uitbreiden. Om dit te verwezenlijken wil hij nu een pand aan de Amsterdamsestraatweg 975-977 te Utrecht transformeren naar twee bedrijfsruimten en twee woningen. Hij zal extra waarde creëren door het pand volledig op te knappen en de oppervlakte van de woningen te vergroten. De omgevingsvergunning is verleend. 

De getaxeerde marktwaarde in huidige staat van het pand aan de Amsterdamsestraatweg heeft de taxateur bepaald op € 660.000,- (waardepeildatum: 07-08-2024). De verbouwkosten heeft Angelmo begroot op € 245.000,- exclusief BTW. De aannemer die de verbouwing uitvoert, heeft jarenlange ervaring in de bouw. Hij heeft een getekende offerte voor de begrote bouwkosten afgegeven. Angelmo gaat zelf ook actief meewerken aan de verbouwing. De getaxeerde marktwaarde van het pand in lege staat na verbouwing bedraagt € 1.120.000,- (waardepeildatum: 07-08-2024). Angelmo verwacht de bedrijfsruimtes en de woningen voor een hogere prijs te verkopen, namelijk in totaal voor € 1.400.000,-. 

De totale investering van het project bedraagt € 1.150.000,-. Aan de investeerders van Collin Crowdfund wordt een financiering gevraagd van € 850.000,- met als dekking een eerste hypothecaire inschrijving op het aan te kopen pand en een tweede hypothecaire inschrijving op het beleggingspand in Angelmo’s bezit. De LTV (Loan-to-Value: de waarde ten opzichte van de financiering) bedraagt op basis van de eindwaarde van het project van deze financiering 76%. Er zal een bouwdepot worden aangehouden voor de bouwkosten die op basis van overeengekomen termijnen zullen worden uitbetaald. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.120.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 850.000,-. De looptijd is 24 maanden. De aflossing van de lening vindt plaats volgens een vast aflosschema uit de verkoopopbrengst van een verkochte unit. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De D&B-score is bij een prive-persoon niet van toepassing. De Collin Credit Score bedraagt Ruim voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemer is de heer A.A. Hankers. Vanwege de gekozen rechtsvorm is de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De hoofdelijkheid is materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in prive waarop tevens hypotheek verkregen wordt. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Amsterdamsestraatweg 973 A, 975, 977 en 977 A, 3555 HR Utrecht, kadastraal bekend als sectie B nummer 5367 te Zuilen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een waarde na transformatie en splitsing van € 1.120.000,- op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 07-08-2024. Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 635.000,-.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- op het verhuurde woonhuis aan de Timorstraat 2, 5014 CG Tilburg, kadastraal bekend als sectie B nummer 8671 te Tilburg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 144.000,- en een openstaande schuld van € 140.885,19 per 01-06-2024. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 350.000,- vrij van huur en een marktwaarde van € 258.000,- in verhuurde staat op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 23-06-2022. De WOZ-waarde per 01-01-2023 bedraagt € 326.000,-.
• Van het leenbedrag wordt er € 381.589,40 in depot gehouden. Het depot dient voor € 296.450,- te worden aangewend voor de verbouwing van het onroerend goed aan de Amsterdamsestraatweg 975 en 977, 3555 HR Utrecht, kadastraal bekend als sectie B nummer 5367 te Zuilen en voor € 85.139,40 ten behoeve van de eerste 12 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Het bouwdepot van € 296.450,- zal worden uitgeboekt op basis van de termijnen die zijn overeengekomen tussen geldnemer en aannemer:
  • Eerste termijn – 30% bij aanvang van het project:
  • Tweede termijn – 20% na voltooiing van sloopwerkzaamheden en wanden:
  • Derde termijn – 20% bij bestelling van kozijnen, fermacellvloer en aanvang installatiewerkzaamheden:
  • Vierde termijn – 10% na plaatsing van de kozijnen:
  • Vijfde termijn – 10% na afronding van tegelwerk en afwerking:
  • Zesde termijn – 10% na diverse afrondende werkzaamheden en oplevering
• De lening van Domstad Participaties B.V. ter hoogte van € 150.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Bij verkoop van de onderstaande woningen / bedrijfsruimtes dient minimaal het volgende bedrag vergoedingsrentevrij afgelost te worden: 
  • Bedrijfsruimte 1 :€ 100.000,- 
  • Bedrijfsruimte 2 : € 100.000,- 
  • Appartement 1 : € 325.000,- 
  • Appartement 2 : € 325.000,-

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop en transformatie van het pand aan de Amsterdamsestraatweg 975-977 te Utrecht.

Ondernemer

Angelmo Hankers (1984) is eigenaar van A.I.T. Tekenbureau, een eenmanszaak, die werktuigkundige installatie ontwerpt, engineert en modelleert. De technische tekeningen die tot stand worden gebracht hebben onder andere betrekking op riolering en Hemelwater, waterleidingen, klimaat installaties, grijswaterinstallaties, verwarmingsinstallaties, koelinstallaties en bouwkundige tekeningen. Angelmo heeft een opleiding voor Installatietechnisch tekenen (MBO) afgerond en verschillende certificaten behaald van de opleiding Bouwkunde (MBO). Angelmo werkt inmiddels al jarenlang als ZZP-er voor grotere partijen in de markt zoals Unica, Royal Haskoning DHV, BAM en Equans Nederland. Angelmo heeft een partner en is vader van twee kinderen. 

Onderneming

Angelmo wil naast zijn huidige, jarenlange werkzaamheden als technisch tekenaar zijn activiteiten in de vastgoedwereld uitbreiden. Om deze ambitie te verwezenlijken, heeft hij heeft twee jaar geleden een beleggingspand gekocht in Tilburg. De getaxeerde marktwaarde van het woonhuis in verhuurde staat bedraagt € 258.000,- (waardepeildatum: 23-06-2022). Met de uitstaande financiering voor dit pand bedraagt de huidige LTV (Loan-to-Value) 55%. Het woonhuis is permanent verhuurd en genereert een positieve kasstroom.

Nu wil Angelmo zijn activiteiten verder uitbreiden met de transformatie van een bedrijfspand naar twee bedrijfsruimten en twee woningen. Het aan te kopen pand staat in de wijk Zuilen aan de Amsterdamsestraatweg 975-977 te Utrecht. Het bestaande pand betreft het volle eigendom van een perceel met de daarop gestichte opstallen, bestaande uit twee commerciële ruimtes op de begane grond met twee zelfstandige bovenwoningen op de eerste en tweede verdieping met dakterras, met ondergrond en overige aanhorigheden. De omgevingsvergunning voor het bouwkundig splitsen van het pand is in april 2024 verleend. Daarnaast is in juni 2024 nog additionele toestemming verleend voor het vergroten van de woningen op de eerste en tweede verdieping en het realiseren van twee dakterrassen. 

De getaxeerde marktwaarde in huidige staat van het pand aan de Amsterdamsestraatweg heeft de taxateur bepaald op € 660.000,- (waardepeildatum: 07-08-2024). De verbouwkosten heeft Angelmo begroot op € 245.000,- exclusief BTW. De aannemer die de verbouwing uitvoert, heeft jarenlange ervaring in de bouw. Hij heeft een getekende offerte voor de begrote bouwkosten afgegeven. Angelmo gaat zelf ook actief meewerken aan de verbouwing. De getaxeerde marktwaarde van het pand in lege staat na verbouwing bedraagt € 1.120.000,- (waardepeildatum: 07-08-2024). Angelmo verwacht de bedrijfsruimtes en de woningen voor een hogere prijs te verkopen, namelijk in totaal voor € 1.400.000,-. 

De totale investering van het project bedraagt € 1.150.000,-. Aan de investeerders van Collin Crowdfund wordt een financiering gevraagd van € 850.000,- met als dekking een eerste hypothecaire inschrijving op het aan te kopen pand en een tweede hypothecaire inschrijving op het beleggingspand in Angelmo’s bezit.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 850.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 24 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn van € 850.000,-.

Overige financiers:
Angelmo’s eigen inbreng van € 300.000,- valt te verdelen in € 150.000,- uit spaargelden en € 150.000,- middels een lening aan Angelmo in privé van de verkopende partij, die achtergesteld wordt aan de lening van de investeerders van Collin Crowdfund. Aflossing van deze lening zal plaatsvinden op basis van een vast aflosschema uit de verkoopopbrengsten van de bedrijfsruimtes en woningen.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Aangezien het hier om een prive-persoon betreft, is de D&B-score niet van toepassing. 

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van de stichtingskosten van het transformatieproject, het taxatierapport van het transformatierapport, de concept jaarcijfers 2023 en de tussentijdse cijfers tot en met 31 mei 2024 en prognosecijfers van AIT Tekenbureau, het taxatierapport van het beleggingspand, het huurcontract van het beleggingspand en de IB-aangifte van Angelmo. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit
Op basis van de verwachte getaxeerde marktwaarde van het project aan de Amsterdamsestraatweg 75-77 van € 1.120.000,- (waardepeildatum: 07-08-2024) verwacht Angelmo een netto-kasstroom op het einde van het project van € 54.000,-. De ondernemer verwacht zelf de woningen en de bedrijfsruimtes voor een hogere prijs te verkopen, namelijk in totaal, € 1.400.000,-, wat zou leiden tot een hoger projectresultaat. Voorzichtigheidshalve gaan wij uit van de getaxeerde marktwaarde van € 1.120.000,-. Angelmo verwacht uit zijn tekenwerkzaamheden, via zijn eenmanszaak AIT Tekenbureau, in 2024 een omzet van € 159.000,- (2023: € 106.000,-) met een netto-kasstroom na privé-onttrekkingen en belastingen van € 61.000,- (2023: € 19.000,-). Op basis van de getaxeerde marktwaarde van het project, de verwachte netto-kasstroom van AIT Tekenbureau en de netto-huuropbrengsten uit zijn beleggingspand kwalificeren wij de Afloscapaciteit als Ruim Voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit van Angelmo in privé na financiering bedraagt 26% op een totaalbalans van € 1.386.000,-. Het privé-vermogen van Angelmo bestaat uit de overwaarde op het aan te kopen transformatiepand van € 35.000,-, het eigen vermogen van AIT Tekenbureau per 31-12-2023 van € 57.000,-, de overwaarde op het beleggingspand van € 117.000,- en de eigen inbreng in het project van € 150.000,-. Wij waarderen de Solvabiliteit op Voldoende. 

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is de heer A.A. Hankers. Vanwege de gekozen rechtsvorm is de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De hoofdelijkheid is materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in prive waarop tevens hypotheek verkregen wordt. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Amsterdamsestraatweg 973 A, 975, 977 en 977 A, 3555 HR Utrecht, kadastraal bekend als sectie B nummer 5367 te Zuilen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een waarde na transformatie en splitsing van € 980.000,- op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 07-08-2024. Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 635.000,-.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- op het verhuurde woonhuis aan de Timorstraat 2, 5014 CG Tilburg, kadastraal bekend als sectie B nummer 8671 te Tilburg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 144.000,- en een openstaande schuld van € 140.885,19 per 01-06-2024. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 350.000,- vrij van huur en een marktwaarde van € 258.000,- in verhuurde staat op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 23-06-2022. De WOZ-waarde per 01-01-2023 bedraagt € 326.000,-.
• Van het leenbedrag wordt er € 381.589,40 in depot gehouden. Het depot dient voor € 296.450,- te worden aangewend voor de verbouwing van het onroerend goed aan de Amsterdamsestraatweg 975 en 977, 3555 HR Utrecht, kadastraal bekend als sectie B nummer 5367 te Zuilen en voor € 85.139,40 ten behoeve van de eerste 12 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Het bouwdepot van € 296.450,- inclusief BTW zal worden uitgeboekt op basis van de termijnen die zijn overeengekomen tussen geldnemer en aannemer:
  • Eerste termijn – 30% bij aanvang van het project:
  • Tweede termijn – 20% na voltooiing van sloopwerkzaamheden en wanden:
  • Derde termijn – 20% bij bestelling van kozijnen, fermacellvloer en aanvang installatiewerkzaamheden:
  • Vierde termijn – 10% na plaatsing van de kozijnen:
  • Vijfde termijn – 10% na afronding van tegelwerk en afwerking:
  • Zesde termijn – 10% na diverse afrondende werkzaamheden en oplevering
• De lening van Domstad Participaties B.V. ter hoogte van € 150.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Bij verkoop van de onderstaande woningen / bedrijfsruimtes dient minimaal het volgende bedrag vergoedingsrentevrij afgelost te worden: 
  • Bedrijfsruimte 1 :€ 100.000,- 
  • Bedrijfsruimte 2 : € 100.000,- 
  • Appartement 1 : € 325.000,- 
  • Appartement 2 : € 325.000,-

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving op het aan te kopen pand als de tweede hypothecaire inschrijving op het beleggingspand kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen