Samenvatting

De Zwaan vastgoed vraagt een vastgoedfinanciering, waarbij er sprake is van hypothecaire dekking. 

De Zwaan vastgoed betreft een nieuw opgerichte B.V. die het onroerend goed aankoopt van mevrouw W.M. van Dooren. Bij de inbreng van het onroerend goed wordt tevens een stamrecht gecreëerd, wat fiscale voordelen met zich meebrengt. In de nieuwe entiteit worden ook de activiteiten van eenmanszaak Herberg De Zwaan ondergebracht. Het onroerend goed bestaat uit verschillende opstallen, waaronder: een bedrijfsgebouw, een woonhuis en een café met bovenwoning. Het onroerend goed wordt verhuurd aan VSS Security B.V. en aan familieleden.

Het is de bedoeling dat De Zwaan vastgoed B.V. op termijn (na 5 jaar) door de twee zonen overgenomen gaat worden, middels hun beheermaatschappijen. Deze beheermaatschappijen zijn ieder voor 50% aandeelhouder van VSS Security B.V.

De kasstroom wordt gerealiseerd uit de huurinkomsten van De Zwaan Vastgoed en de door het Ministerie van Justitie erkende beveiligingsdiensten van VSS Security. Aangezien VSS Security de belangrijkste huurder is van De Zwaan en tevens voor het grootste gedeelte van de omzet zorgt, wordt VSS Security uitgebreid meegenomen. Het verdienmodel van VSS Security bestaat met name uit portiers- en receptiediensten, objectbewaking, alarmopvolging en overige surveillancediensten.

Financieringsbehoefte
Het aankoopbedrag van het onroerend goed bedraagt € 350.000,-, met een getaxeerde waarde van € 590.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 350.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 2.500,- per maand. Na 60 maanden is er nog een restschuld* van € 200.000,-. 

* De restschuld wordt geherfinancierd via een nieuwe crowdfunding campagne of via bijvoorbeeld een bancaire lening. Beide opties zijn naar verwachting door een lage ‘loan to value’ haalbare financieringsaanvragen, waardoor de restantschuld aan het einde van de looptijd van de 1e campagne kan worden ingelost. In het meest negatieve geval – als herfinanciering onverhoopt niet mogelijk blijkt – rest de verkoop van het onderhavige onroerend goed, waarmee de restantschuld kan worden voldaan. De rente bedraagt 6,5% gedurende de gehele looptijd.

Risico
De debiteuren voor de financiering zijn VSS Security B.V., De Zwaan vastgoed B.V., Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V. Dun & Bradstreet geeft voor VSS Security B.V. en De Zwaan vastgoed de score Verhoogd risico af. Voor Herberg de Zwaan en Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V. geeft Dun & Bradstreet een Laag risico af. Voor deze aanvraag hanteren wij de score Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score komt uit op Goed.

Stichting Zekerhedenagent Collin Crowdfund verkrijgt een 1e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het te financieren onroerend goed. De leningen van Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V. worden achtergesteld ten opzichte van de investeerders van Collin Crowdfund. Mevrouw W.M.T.J. van Dooren geeft een persoonlijke borgtocht van € 100.000,- af. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.

De huurpenningen van De Zwaan vastgoed B.V. worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Er geldt een vermogensinstandhoudingsverklaring voor VSS Security en De Zwaan vastgoed wanneer de gecombineerde solvabiliteit lager is dan 35%. Dividenduitkeringen bij VSS Security B.V. zijn toegestaan tot maximaal € 100.000,-, nadat de verplichtingen van de lening via Collin Crowdfund zijn voldaan. Tenslotte is er een koopverklaring afgegeven door Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V., dat zij de aandelen van De Zwaan vastgoed B.V. op termijn (binnen 5 jaar) geheel zullen overnemen.

Leendoel

De financiering zal gebruikt worden voor de overname van het onroerend goed, dat momenteel privé-eigendom is van mevrouw W.M. van Dooren. Het onroerend goed zal worden aangekocht in De Zwaan vastgoed. Het onroerend goed heeft diverse opstallen, zoals een café met bovenwoning, een bedrijfspand en een bungalow met zwembad. Het onroerend goed wordt zowel zakelijk als privé verhuurd aan de familie en aan VSS Security.

Ondernemer

Helma van Dooren (53) exploiteert al jaren Herberg de Zwaan in Gemert. De activiteiten van deze eenmanszaak worden ondergebracht in De Zwaan vastgoed B.V. Daarnaast verricht ze ook werkzaamheden voor het bedrijf VSS Security, zoals facturering. 

Haar twee zonen Twan Verhofstadt (32) en Peter Verhofstadt (30) zijn via hun beheermaatschappij ieder voor 50% aandeelhouder van VSS Security B.V., een beveiligingsbedrijf in de regio Zuidoost Brabant. Oorspronkelijk was VSS Security eigendom van hun vader. Door ziekte van vader en ondanks een sterke groei van VSS in die periode, kon het bedrijf de financieringslasten niet meer dragen en hebben de zonen in overleg met de curator en zonder bankfinanciering, in 2013 een doorstart gerealiseerd. Inmiddels is er weer sprake van een gezonde financiële bedrijfsvoering.

Onderneming

Kernprofiel en doelgroep
Het verdienmodel van De Zwaan vastgoed bestaat uit verhuur van het onroerend goed aan VSS Security en aan enkele familieleden.

VSS Security (www.vss-security.nl) is een door het Ministerie van Justitie erkend beveiligingsbedrijf met meer dan 20 jaar ervaring. Zij staan bekend om hun betrokkenheid, korte communicatielijnen en flexibele dienstverlening. De diensten worden geleverd in de vorm van portiers- en receptiediensten, objectbewaking, alarmopvolging en overige surveillancediensten. Ook adviseren zij in allerlei voorkomende veiligheidsvraagstukken en worden op maat gemaakte beveiligingsoplossingen aangedragen.

VSS kenmerkt zich door het blijven innoveren in het bewaken en beveiligen van vrijwel alle sectoren.
VSS beschikt over het ‘Keurmerk Beveiliging’ van de Nederlandse Veiligheidsbranche. Dit keurmerk garandeert een aantoonbaar uitstekende kwaliteit van het bedrijf. Door het strategisch verdelen van haar voertuigen in de regio Brabant Zuidoost, is VSS bij calamiteiten snel ter plaatse. Middels een unieke GPS koppeling worden brand- of inbraakalarmen, vanuit de alarmcentrale (PAC) automatisch ingeschoten in het dichtstbijzijnde voertuig. Door middel van deze moderne koppeling ontstaat er een grote tijdwinst aan de voorkant bij een alarmmelding. VSS geeft haar klanten inzicht in haar geleverde diensten en heeft daarnaast ook een alarm reductieprogramma. Hierdoor kunnen ongewenste meldingen worden teruggedrongen en zal er een aantoonbare kostenbesparing worden behaald. VSS heeft (22 FTE) vakbekwame, gediplomeerde medewerkers die aanvullend zijn opgeleid als bedrijfshulpverlener. Daarnaast is VSS ook een Ecabo erkend leerbedrijf. 

VSS Bewaking maakte in de jaren 2005-2010 een zeer snelle groei door, welke redelijk werd doorgezet tot aan 2013. Echter woog de bancaire financiering destijds zwaar op het werkkapitaal, waardoor er betalingsproblemen met de fiscus ontstonden. De fiscus vroeg derhalve in 2013 faillissement aan voor VSS Bewaking. Dit faillissement is afgewikkeld. Na overleg met de curator hebben de zonen Verhofstadt onder de naam VSS Security de activiteiten van VSS Bewaking overgenomen. De in 2013 door de zonen Verhofstadt opgerichte nieuwe entiteit VSS Security is nimmer betrokken geweest bij enig faillissement. Helma van Dooren wil met de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed vanuit privé aan VSS Security B.V. de verplichtingen uit hoofde van haar borgtocht destijds voldoen. 

Herberg de Zwaan is een traditioneel dorpscafé dat van oudsher geëxploiteerd wordt door de familie Van Dooren, die al meer dan honderd jaar eigenaar is van het centraal gelegen onroerend goed in Gemert.

Missie en visie
VSS Security wil gestaag en autonoom uitgroeien via mond tot mond reclame, om in het MKB uit te groeien tot het beste bewakingsbedrijf met een optimale service tegen de best betaalbare prijs.

Positionering in markt en onderscheidend vermogen
De politie krijgt steeds minder tijd om meldingen op te volgen, waardoor beveiligingsbedrijven meer vraag krijgen om alarmopvolging te verzorgen. Het geografisch aandachtsgebied van VSS Security is ruim 50 kilometer rondom Gemert. Belangrijke relaties waar zij werkzaam voor zijn, bestaan voor 50% uit semi- overheidsinstellingen, waaronder gemeentehuizen, banken, zorginstellingen, jeugdzorg, scholen en woningcorporaties. Verder verzorgen zij bewaking en receptiediensten bij enkele, grote internationaal opererende bedrijven.

VSS Security onderscheidt zich van de concurrentie door strikte alarmopvolging en surveillance gedurende 24/7.

Er zijn momenteel in totaal 700 zakelijke en particuliere abonnementen afgesloten voor alarmopvolging en overige surveillance werkzaamheden.

Structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 350.000,-
Rente: 6,5%
Looptijd: De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 2.500,- per maand. Na 60 maanden is er nog een restschuld* van € 200.000,-. 

* De restschuld wordt geherfinancierd via een nieuwe crowdfunding campagne of via bijvoorbeeld een bancaire lening. Beide opties zijn naar verwachting door een lage ‘loan to value’ haalbare financieringsaanvragen, waardoor de restantschuld aan het einde van de looptijd van de 1e campagne kan worden ingelost. In het meest negatieve geval – als herfinanciering onverhoopt niet mogelijk blijkt – rest de verkoop van het onderhavige onroerend goed, waarmee de restantschuld kan worden voldaan.

Met de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed vanuit privé aan De Zwaan Vastgoed B.V., wil Helma van Dooren de verplichtingen vanuit een borgtocht vanuit het verleden voldoen, waarop ze door de bank wordt aangesproken. Echter loopt er een civiele appel-procedure tegen de bank, opgestart door mevrouw van Dooren, aangezien er verplichtingen waren aangegaan door VSS Beveiliging ná de oorspronkelijke borgstelling van Helma van Dooren. Indien de civiele procedure gewonnen wordt, en het bedrag waarop mevrouw van Dooren wordt aangesproken wordt teruggestort door de bank, dan zal de financiering bij Collin Crowdfund naar alle waarschijnlijkheid volledig afgelost worden. 

Risico

• De debiteuren zijn De Zwaan vastgoed B.V., VSS Security B.V., Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V.
• Stichting Zekerhedenagent Collin Crowdfund verkrijgt een 1e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het onroerend goed gelegen aan de Oudestraat 11, 13 en 13a, te Gemert. Een recent taxatierapport opgesteld door een register-taxateur geeft een verkoopwaarde aan van € 590.000,-.
• Mevrouw W.M.T.J. van Dooren geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De lening van Twan Verhofstadt Beheer B.V. ter hoogte van € 31.976,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van Peter Verhofstadt Beheer B.V. ter hoogte van € 41.063,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Er geldt een vermogensinstandhoudingsverklaring voor VSS Security B.V en De Zwaan vastgoed wanneer de gecombineerde solvabiliteit lager dan 35% is. Deze verklaring wordt afgegeven door De Zwaan vastgoed B.V. en VSS Security B.V. Een vermogensinstandhoudingsverklaring houdt in dat wanneer het eigen vermogen van VSS Security B.V. gecombineerd met De Zwaan vastgoed B.V. beneden de 35% van het balanstotaal komt, De Zwaan vastgoed B.V. of VSS Security B.V. dit eigen vermogen dient aan te vullen.
• Verpanding van de (huidige en toekomstige) huurpenningen van De Zwaan vastgoed B.V.
• Koopverklaring van Twan Verhofstadt Beheer B.V. en Peter Verhofstadt Beheer B.V. dat zij over 5 jaar de aandelen van De Zwaan vastgoed B.V. zullen overnemen.
• Dividenduitkeringen bij VSS Security B.V. zijn toegestaan tot maximaal € 100.000,-, nadat de verplichtingen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund zijn voldaan.  

Extra beloning

Investeerders die minimaal € 1.000,- investeren, ontvangen twee tickets voor een dagje Ouwehands Dierenpark om de reuzenpanda’s te ontmoeten.

De waardebon zal digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen