Samenvatting

Debru bestaat sinds 1996 en verhuurt bemande hoogwerkers. Het onderscheidend vermogen van Debru is het volledig ontzorgen van de opdrachtgever. De opdrachten van de klant worden ingepland compleet met opsteltekeningen van de hoogwerker(s). Daarnaast wordt gekeken of er aanvullende maatregelen genomen moeten worden om de klus te klaren. Denk hierbij aan inhuur van rijplaten, het regelen van vergunningen en verkeersregelaars. Debru is een specialist in de telecomsector en groeit gestaag door met goede resultaten. Men wil nu via PR2 Real Estate B.V. het pand naast het eigen pand kopen en verhuren aan de werkmaatschappijen. De voornaamste reden is het creëren van meer ruimte voor het onderhoud. Daarnaast biedt dit extra ruimte voor de stalling van het eigen materieel.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte voor de aankoop (met kosten en aanpassingen( bedraagt € 540.000,-. De voormalige eigenaar financiert € 240.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 300.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 1.694,92 en een slottermijn van € 200.000,-. De ondernemer heeft in dit geval de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden voor einddatum, de lening volledig vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden. De rente bedraagt 6,5% gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert PR2 Real Estate B.V. als Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score komt uit op Voldoende. De debiteur voor de financiering is PR2 Real Estate B.V. Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 300.000,- op het bedrijfspand aan de Ambachtsweg 12 te Ter Apelkanaal gevestigd. De huurpenningen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.

Leendoel

De aankoop inclusief kosten en aanpassingen van het bedrijfspand, wat gelegen is naast het eigen pand.

Ondernemer

Patrick de Vries (38) heeft een toekomstgerichte en optimistische visie die elke dag weer een basis vormt om keuzes te maken. Voor de korte en lange termijn is de ambitie om elke dag topwerk te leveren en ondertussen klaar te zijn voor de marktvraag van morgen. Dankzij een grote klanttevredenheid wordt continu de kracht van de onderneming vergroot. Patrick is verantwoordelijk voor het operationeel management in de werkmaatschappij Debru Hoogwerk B.V. Hij houdt zich met name bezig met finance en commerce.

Rick ten Hoff (34) is internationaal ondernemend in technisch-infrastructurele projecten. Projectmanagement en het organiseren van doeltreffende samenwerking tussen de diverse partijen is een van de kernkwaliteiten. Daarbij stopt het werk niet zonder dat het af is; afspraken en deadlines zijn leidend voor de oplevering van de opdracht. Rick is verantwoordelijk voor legal en het dagelijkse operationeel management bij de werkmaatschappij Debru Projects B.V. 

Ramon ten Hoff (37) heeft met een technische insteek en functioneel eigenwijze benadering van innovatiekansen meer dan voldoende drive om bij elke nieuwe situatie te zoeken naar verbetering. Daarbij zijn de degelijkheid van de te maken oplossing en het potentieel rendement ervan leidend. Ramon is verantwoordelijk voor innovatie en techniek. 
 

Onderneming

PR2 Real Estate B.V. is specifiek opgericht voor de aankoop van dit pand. Vanuit deze entiteit wordt het pand verhuurd aan de diverse werkmaatschappijen binnen het concern.

De huurders
Debru (www.debru.nl) is opgericht in 1996 waarbij oorspronkelijk de basis bestond uit het bereikbaar maken van gebouwen voor reinigingswerkzaamheden. In de jaren negentig deed de mobiele telecom zijn intrede en Debru anticipeerde daarop door hoogwerkers in te zetten voor deze markt wat een forse groei tot gevolg had om landelijke dekking te kunnen bieden. In 2009 heeft de huidige directie het bedrijf overgenomen. Zij zijn op zoek gegaan naar verbreding in het klantenbestand en het verhogen van de bezettingsgraad.

Debru Hoogwerk B.V. 
De basis voor het verdienmodel bij Debru Hoogwerk B.V. is de verhuur van bemande hoogwerkers. Het onderscheidend vermogen van Debru Hoogwerk B.V. is het volledig ontzorgen van de opdrachtgever. De opdrachten van de klant worden ingepland compleet met opsteltekeningen van de hoogwerker. Daarnaast wordt gekeken of er aanvullende maatregelen genomen moeten worden om de klus te klaren. Denk hierbij aan inhuur van rijplaten, het regelen van vergunningen, verkeersregelaars en dergelijke. Door de combinatie van de werkvoorbereiding op de binnendienst en de deskundigheid van de machinisten buiten kan Debru Hoogwerk haar slogan “wij maken elke werkplek bereikbaar” realiseren.

Debru Projects B.V. 
Debru Projects B.V. houdt zich met name bezig met het aanleggen van tijdelijke bouwwegen voor nieuwbouw of de verplaatsing van hoogspanningsmasten en -trajecten. Doordat Debru Projects B.V. inmiddels jarenlange ervaring heeft met deze projecten is het een meer dan gelijkwaardige partner voor haar opdrachtgevers. Het sterke punt van Debru Projects B.V. is dat vanaf planning tot logistiek en projectmanagement meegedacht en ondersteund wordt bij de aanleg van tijdelijke bouwwegen. 

Debru Materieel B.V.
Debru Materieel B.V. is verantwoordelijk voor het onderhoud van al het equipment dat door Debru Hoogwerk B.V. en Debru Projects B.V. binnen de groep worden gebruikt. Doordat dit onderhoud in eigen beheer gebeurd kan er kosten efficiënt gewerkt worden. Door het regelmatig inspecteren en onderhouden van het equipment wordt stilstand van het equipment teruggebracht. Dit leidt tot een betere bezetting van dit equipment bij Debru Hoogwerk B.V. en Debru Projects B.V. De geplande investering in het onroerend goed aan de Ambachtsweg 12 draagt bij aan het nog verder optimaliseren van het onderhoud, het realiseren van kostenefficiëntie en daarmee de bezetting op het equipment. Dit met name omdat door recente investeringen het machinepark uitgebreid is, waardoor Debru na aankoop van dit pand weer voldoende ruimte heeft om goed en efficiënt aan het equipment te kunnen werken. 

Voor alle bovenstaande werkmaatschappijen geldt dat automatisering en digitalisering van de processen belangrijk is. Van belang hierbij is de onafhankelijkheid en weerbaarheid van de geautomatiseerde processen. Ook is het hierbij betrekken van de opdrachtgevers voor de toekomst belangrijk om binding te houden en in te kunnen spelen op hun wensen. Debru is dan ook stappen aan het zetten om middels automatisering deze doelstellingen te bereiken. 

Onroerend goed
Het aan te kopen pand is een vrijstaand bedrijfsgebouw met inpandige kantoren (oppervlak 20,5 x 30,32 meter). De totale oppervlakte is inclusief de onder- en bijgelegen grond van 7.020 m2. Het bouwjaar is 2002 en de staat van het onderhoud is goed.

Structuur
In de organisatiestructuur zijn de entiteiten PR2 Beheer B.V., Debru Beheer B.V. en PR2 Real Estate B.V. ieder voor 33,33% eigendom van de 3 personal holdings van de ondernemers. Voorbeeld: Debru Beheer B.V. is voor 1/3e eigendom van P. de Vries Holding B.V., voor 1/3e deel van J.H. ten Hoff Holding B.V. en voor 1/3e deel van P.R. ten Hoff Holding B.V.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 300.000,-
Rente: 6,5%
Looptijd: 60 maanden, met een maandelijkse lineaire aflossing van € 1.694,92 en een slottermijn van € 200.000,-.

De lening van de oud-eigenaar kent een hoofdsom van € 240.000,- en een looptijd van 60 maanden. Als zekerheid wordt er een tweede hypotheek gevestigd.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur is PR2 Real Estate B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 300.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Ambachtsweg 12 te Ter Apelkanaal verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 400.000,- en kent een marktwaarde van € 380.000,- voor verbouwing op basis van een taxatierapport van juli 2017, door de verbouwing zal de waarde verder stijgen.
• De huurpenningen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor PR2 Real Estate B.V. is Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De score is gebaseerd op enerzijds de prognose 2018 (op basis van de tussentijdse cijfers t/m het derde kwartaal) en 2019 van de groep en van de prognoses 2019, 2020 en 2021 van PR2 Real Estate. Daarnaast hebben we actuele financiële informatie van de huurders ontvangen

Rentabiliteit
De totale huur die de werkmaatschappijen van Debru gaan betalen bedraagt € 144.000,-. Na aftrek van exploitatiekosten, rente en afschrijving ontstaat een genormaliseerde cashflow van € 82.000,- wat ruim Voldoende is voor de aflossingen van de crowdfunding en de lening.

Debru realiseert al een aantal jaar een goede omzet en resultaat. In 2017 is een omzet gerealiseerd van € 3.564.000,- en een operationele cashflow van € 383.000,- wat net ontoereikend was voor de verplichtingen. De verplichtingen zijn relatief hoog door de leaseverplichtingen op het materieel. De oorzaak van de iets tegenvallende cashflow zit hem in doorgeschoven projecten waarvan omzet en resultaat in 2018 zijn genomen. De omzet in 2018 groeit dan ook naar € 4.334.000,- met een operationele cashflow van € 701.000,- wat ruimschoots toereikend is voor de verplichtingen. Voor 2019 wordt verdere groei verwacht tot € 4.435.000,- met een cashflow van € 803.000,-. Dit is ruim voldoende voor de verplichtingen inclusief de huurlasten op het nieuwe vastgoed. De verwachte verhuuropbrengsten bij PR2 Real Estate B.V. zijn € 144.000,- met een genormaliseerde cashflow van € 82.000,-. Dit is toereikend voor de aflossingsverplichtingen. De Rentabiliteit kwalificeren we als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Doordat de aankoop van het pand en de verbouwing volledig wordt gefinancierd is er sprake van een matige solvabiliteit in PR2 Real Estate B.V. bij de start. Uit de geprognosticeerde winsten bouwt deze solvabiliteit wel snel op tot 6% na jaar 1 en 17% na jaar 2.

Debru betreft een kapitaalintensief bedrijf met veel investeringen in materieel die meestal worden geleased. De solvabiliteit (inclusief de achtergestelde lening) bedraagt ultimo 2017 26% op een balans van € 5.076.000,-. Door het verwachte resultaat verbetert de solvabiliteit in 2018 tot 30% op een balans van ongeveer € 5.000.000,-. Het materieel wordt jaarlijks getaxeerd en tegen reële waarde geactiveerd. In het bestaande pand zit een substantiële stille reserve. De Solvabiliteit kwalificeren we als Voldoende.

Liquiditeit
Bij PR2 Real Estate B.V. is de current ratio (vlottende activa/vlottende passiva) bij de start matig door de aflossingsverplichtingen in de kortlopende schulden. Vanuit de huurinkomsten kunnen voldoende liquiditeiten worden gereserveerd.

Debru maakte eind 2017 nog voor substantieel bedrag gebruik van het rekening-courant krediet van de bank, ultimo 2018 is dit fors minder en eind 2019 verwacht men geen gebruik meer te maken van het krediet en reeds credit te staan. De liquiditeit kent een seizoenspatroon. De liquiditeit is dus ontspannen ondanks de lage current ratio. We hanteren voor de Liquiditeit de score Voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Liquiditeit: Voldoende
Overall: Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen