Samenvatting

De familie Anand is ervaren met projecten voor het realiseren van bedrijfsunits. Het eerder gefinancierde project in Roosendaal (Globe Bearings Investments B.V. 4) is inmiddels voor het grootste deel verkocht en afgelost. In Almelo wordt nu gestart met de bouw van 31 bedrijfsunits en 69 kleinere opslagunits. 16 van de 31 bedrijfsunits zijn reeds verkocht, de opslagunits erboven worden naar waarschijnlijkheid aangehouden als belegging. Met deze financiering herfinancieren we het restant van een bestaande Collin lening voor de aankoop van de grond en financieren we de resterende bouwkosten om het project volledig te realiseren. Naast de hypothecaire inschrijvingen worden de ondernemers in privé ook geldnemers. In privé bezit men een vastgoedportefeuille met overwaarde.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.720.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De D&B-score is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit score is Ruim Voldoende. De overeengekomen zekerheden en voorwaarden zijn:

• De geldnemers zijn:
  • DKA Capital B.V. 
  • Globe Bearings Investments B.V.
  • HSA Investments B.V. 
  • HSA Vastgoed B.V. 
  • DKA Investments B.V.
  • DKA Investments II B.V.
  • De heren H.S. Anand en T.S. Anand in privé, waarbij de vermogenspositie in privé ruim is door de overwaarde van het in het bezit zijnde verhuurde onroerend goed.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.720.000,- gevestigd op het perceel grond met toebehoren en opbouw met als adres Aadijk 20 a 3, 6 t/m 16, 18, 19, 23, 32, 7610 AA Almelo, kadastraal bekend als sectie S, complexaanduiding 343, appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31, 44 t/m 102 te Almelo. 
  • De resterende 15 bedrijfsunits op de begane grond met appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31 kennen een gezamenlijke verwachte verkoopwaarde v.o.n. van € 950.000,-. De verkopen lopen waarbij momenteel 16 bedrijfsunits zijn verkocht waarvan er 15 ook zijn overgedragen.
  • De resterende 57 opslagunits op de eerste verdieping met appartementsindexen 44 t/m 102 kennen een gezamenlijke verwachte verkoopwaarde v.o.n. van € 1.430.000,-. De verkopen lopen waarbij momenteel 12 opslagunits zijn verkocht waarvan er 5 ook zijn overgedragen.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 122.761,62, waaruit de eerste 9 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 1.200.000.- aangehouden ten behoeve van de (af)bouw van het onroerend goed met als adres Aadijk 20 a 3, 6 t/m 16, 18, 19, 23, 32, 7610 AA Almelo, kadastraal bekend als sectie S, complexaanduiding 343, appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31, 44 t/m 102 te Almelo. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• De resterende 15 bedrijfsunits worden middels koop-/aanneemovereenkomsten verkocht (of geherfinancierd) waarbij er bij de verkoop (of herfinanciering) € 50.000,- per object vergoedingsrentevrij wordt afgelost, onder vrijgave van het bijbehorende hypotheekgedeelte. Het resterende obligo zal na realisatie van de resterende units vergoedingsrentevrij worden afgelost en geherfinancierd door Collin of derden.
• Indien de opslagunits verkocht of geherfinancierd worden geldt voor de opslagunits:
  • met een verkoopwaarde tot € 25.000,- wordt € 18.000,- vergoedingsrentevrij afgelost.
  • met verkoopwaarde tussen € 25.000,- en € 35.000,- wordt € 20.000,- vergoedingsrentevrij afgelost. 
  • met verkoopwaarde boven de € 35.000,- wordt € 28.000,- vergoedingsrentevrij afgelost. 
    Het resterende obligo zal na realisatie van de resterende opslagunits vergoedingsrentevrij worden afgelost en geherfinancierd door Collin of derden.
• Geldnemers hebben de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van een slottermijn en de financiering van de bouw van de nog niet verkochte bedrijfs- en opslagunits.

Ondernemer

De heer T.S. Anand (1954) is vanaf 1956 woonachtig in Nederland en is getogen in Rotterdam. Hij heeft ervaring in het onroerend goed en heeft in het verleden reeds diverse bedrijvencomplexen ontwikkeld en verworven. Een deel hiervan is aangehouden voor belegging in box 3. De heer Anand heeft het beheer van zijn vastgoed uitbesteed aan zijn zoon H.S. Anand (1990) en twee dochters. Naast het beleggingsvastgoed bezit de heer T.S. Anand nog een privéwoning met overwaarde in Nederland.

Er lopen meerdere financieringen in privé en een aantal in de BV’s voor de financiering van beleggingsvastgoed en te realiseren bedrijfsunits voor de verkoop via Collin Crowdfund.

Onderneming

Locatie Almelo
Het perceel grond is 5.067 m2 groot. Hiervan wordt maximaal 1.480 m2 bebouwd (de footprint voor bouwlagen). Het plan bestaat uit één gebouw met op de begane grond in totaal 31 bedrijfsunits die variëren tussen de 35 en 77 m2 per stuk en op de eerste verdieping 69 opslagunits met een oppervlakte tussen de 5 en 20m2. De gemiddelde prijs per bedrijfsunit zal circa € 59.000 bedragen en de gemiddelde prijs van een opslagunit € 17.000.-. Uiteraard afhankelijk van de grootte. 

Er zijn op dit moment 15 bedrijfsunits en 5 opslagunits verkocht en gepasseerd. Een aantal opslagunits zijn momenteel onder optie. De klant denkt erover na de resterende opslagunits aan te houden als belegging. Er is een taxatie opgemaakt van de volledige eerste verdieping met de 69 opslagunits. De marktwaarde na realisatie en oplevering vrij op naam bedraagt € 1.375.000,- en de marktwaarde na realisatie en oplevering in verhuurde staat bedraagt € 1.250.000,- k.k. De markthuur bedraagt € 119.000,-. Dit alles conform een taxatierapport met waardepeildatum 12-11-2025.

Aangezien 7% (5 van de 69) van de opslagunits is verkocht en gepasseerd zal voor het onderpand van deze crowdfunding een marktwaarde vrij op naam van € 1.276.000,- en de marktwaarde van € 1.160.000,- k.k. gelden. Na realisatie van de resterende opslagunits zullen deze eventueel worden geherfinancierd door Collin of een andere financier.

Op de begane grond zijn nog 15 bedrijfsunits in de verkoop met een totale verkoopwaarde van € 950.000,-, bij verkoop van een bedrijfsunit zal er € 50.000,- vergoedingsrentevrij worden afgelost.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.720.000,-.
Rente: 8,5%.
Looptijd: 18 maanden, aflossingsvrij.
Overige financiers:
In DKA Capital B.V. loopt nog één andere crowdfunding via Collin voor € 286.000,-. Bij de ondernemers in privé lopen nog drie crowdfund leningen met een resterende hoofdsom van € 7.172.000,-. Ook lopen er in privé nog andere hypothecaire leningen. In de andere BV’s binnen het concern lopen andere crowdfunding leningen met een resterende hoofdsom van € 7.519.000,-.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificaties voor Globe Bearings Investments B.V., DKA Investments B.V. en DKA Investments II B.V. zijn Laag risico. De kwalificaties voor DKA Capital B.V. en HSA Investments B.V. zijn Gemiddeld risico. De kwalificaties voor HSA Vastgoed B.V. is Verhoogd risico. De kwalificaties voor H.S. Anand en T.S. Anand in privé zijn niet van toepassing. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2024, de box 3 analyse, de project exploitatie en de taxatie- en verkoopwaardes van de units. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
Historisch is de omzet en winstgevendheid in de B.V. matig. De winsten op projecten worden pas na volledige realisatie en afronding van een project gepakt. De winstpotentie is met € 774.000,- op een totale verkoopwaarde van € 3.613.000,- goed. De financiering is inclusief een rentedepot voor de eerste 9 maanden, de ondernemers verwachten dan het grootste deel van de bedrijfsunits te hebben verkocht. We kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit in de te financieren BV is negatief en zal pas positief worden na volledige realisatie van het project. De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de financiering. Zoals bekend heeft men in Box 3 een vastgoedportefeuille met overwaarde. Hierdoor kwalificeren we de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn:
  • DKA Capital B.V. 
  • Globe Bearings Investments B.V.
  • HSA Investments B.V. 
  • HSA Vastgoed B.V. 
  • DKA Investments B.V.
  • DKA Investments II B.V.
  • De heren H.S. Anand en T.S. Anand in privé, waarbij de vermogenspositie in privé ruim is door de overwaarde van het in het bezit zijnde verhuurde onroerend goed.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.720.000,- gevestigd op het perceel grond met toebehoren en opbouw met als adres Aadijk 20 a 3, 6 t/m 16, 18, 19, 23, 32, 7610 AA Almelo, kadastraal bekend als sectie S, complexaanduiding 343, appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31, 44 t/m 102 te Almelo. 
  • De resterende 15 bedrijfsunits op de begane grond met appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31 kennen een gezamenlijke verwachte verkoopwaarde v.o.n. van € 950.000,-. De verkopen lopen waarbij momenteel 16 bedrijfsunits zijn verkocht waarvan er 15 ook zijn overgedragen.
  • De resterende 57 opslagunits op de eerste verdieping met appartementsindexen 44 t/m 102 kennen een gezamenlijke verwachte verkoopwaarde v.o.n. van € 1.430.000,-. De verkopen lopen waarbij momenteel 12 opslagunits zijn verkocht waarvan er 5 ook zijn overgedragen.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 122.761,62, waaruit de eerste 9 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 1.200.000.- aangehouden ten behoeve van de (af)bouw van het onroerend goed met als adres Aadijk 20 a 3, 6 t/m 16, 18, 19, 23, 32, 7610 AA Almelo, kadastraal bekend als sectie S, complexaanduiding 343, appartementsindexen 4, 10, 12, 14, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 27 t/m 31, 44 t/m 102 te Almelo. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• De resterende 15 bedrijfsunits worden middels koop-/aanneemovereenkomsten verkocht (of geherfinancierd) waarbij er bij de verkoop (of herfinanciering) € 50.000,- per object vergoedingsrentevrij wordt afgelost, onder vrijgave van het bijbehorende hypotheekgedeelte. Het resterende obligo zal na realisatie van de resterende units vergoedingsrentevrij worden afgelost en geherfinancierd door Collin of derden.
• Indien de opslagunits verkocht of geherfinancierd worden geldt voor de opslagunits:
  • met een verkoopwaarde tot € 25.000,- wordt € 18.000,- vergoedingsrentevrij afgelost.
  • met verkoopwaarde tussen € 25.000,- en € 35.000,- wordt € 20.000,- vergoedingsrentevrij afgelost. 
  • met verkoopwaarde boven de € 35.000,- wordt € 28.000,- vergoedingsrentevrij afgelost. 
    Het resterende obligo zal na realisatie van de resterende opslagunits vergoedingsrentevrij worden afgelost en geherfinancierd door Collin of derden.
• Geldnemers hebben de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving als de hoofdelijke aansprakelijkheid kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële Beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.