Samenvatting

De ondernemer koopt de Dijkstraat 11 en de Emmastraat 25 1, 25 2, 27 1 en 27 2 in Arnhem uit de portefeuille van een stichting met in totaal 9 appartementen. De ondernemer gaat de huren optimaliseren (leegstand en aflopende huurcontracten) en beperkte aanpassingen aan het pand doen om vervolgens het onroerend goed te herfinancieren bij een grootbank. De waarde in huidige staat wordt getaxeerd op € 1.555.000,-.

Bo van Wijngaarden is universitair opgeleid en een ondernemer met veel ervaring in het vastgoed. Hij heeft inmiddels een trackrecord van circa 60 projecten welke hij heeft doorverkocht (ABC transacties), heeft geoptimaliseerd, of heeft ontwikkelt.

De Loan-to-Value (LTV) is 84%. Naast de eerste hypotheek geeft ondernemer samen met zijn partner een borgtocht af ter hoogte van € 650.000,-, deze is momenteel materieel van aard.

Financieringsbehoefte

De totale investering bedraagt € 1.445.000,-. Vanuit eigen middelen wordt er € 145.000,- ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.300.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag in de 12e maand. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico

De Dun & Bradstreet Kwalificatie voor deze aanvraag is Verhoogd Risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

• De geldnemer is Domust Investments Vastgoed 1 B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.300.000,- op het onroerend goed aan de:
  • Emmastraat 25 en 25 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 5 te Arnhem.
  • Emmastraat 25 en 25 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 6 te Arnhem.
  • Emmastraat 27 en 27 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 3 te Arnhem.
  • Emmastraat 27 en 27 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 4 te Arnhem.
  • Dijkstraat 11, 6828 JP te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q nummer 1820 te Arnhem.
    verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed aan de Dijkstraat heeft een marktwaarde van € 560.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 12 september 2024. Het onroerend goed aan de Emmastraat heeft een waarde van € 995.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 12 september 2024. De totale waarde bedraagt derhalve € 1.555.000,-.
• De heer B. van Wijngaarden en mevrouw C.E. Wientjes geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 650.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de privé woning en vastgoedportefeuille in box III.
• De heer B. van Wijngaarden en mevrouw C.E. Wientjes geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres: Swaenenvechtpad 4, 1384 GW te Weesp, kadastraal bekend als sectie F nummer 3213 te Weesp. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed kent een waarde van € 2.000.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 24 juli 2024 en is voorbelast met een eerste/ hypothecaire inschrijving van € 2.500.000,- en een openstaande schuld van € 997.000,- per d.d. 21-08-2024.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund van het onroerend goed met als adres: 
  • Emmastraat 25 en 25 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 5 te Arnhem;
  • Emmastraat 25 en 25 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 6 te Arnhem;
  • Emmastraat 27 en 27 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 3 te Arnhem;
  • Emmastraat 27 en 27 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 4 te Arnhem;
  • Dijkstraat 11, 6828 JP te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q nummer 1820 te Arnhem;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop van de Dijkstraat 11 en de Emmastraat 25 1, 25 2, 27 1 en 27 2 in Arnhem.

Ondernemer

Bo van Wijngaarden (1987), heeft een HBO opleiding vastgoed en makelaardij en een universitaire opleiding  in Business Administration afgerond. De ondernemer is eigenaar en directeur van Domust Investments.

In privé heeft ondernemer een box 3-portfolio (deels via cv constructie). Het portfolio bestaat uit 6 panden, waarbij het plan is om dit uit te ponden. 

Onderneming

Domust Investments doet actief acquisitie op eigenaren van vastgoed, voor de verkoop van hun vastgoed. Naast beleggers, kopen zij off market ook van particulieren.  

De focus ligt op residentieel vastgoed. In de afgelopen vijf jaar hebben ze 60 projecten getransformeerd, verhandeld in ABC transactie of ontwikkeld door heel Nederland. Daarnaast heeft de onderneming ruim 100 panden met een bemiddelfee doorgezet aan beleggers. Momenteel verhandelen ze als bedrijf ongeveer 2 a 3 panden per maand. Dit kan op basis van een ABC-transactie of met een bemiddelfee. 

Sinds kort is onderneming ook actief met het transformeren en optoppen van woningen. Recent voorbeeld is www.henegouwerlaan58.nl, waar zes appartementen in het centrum van Rotterdam zijn gecreëerd en waarvan er inmiddels 5 zijn verkocht. 

Het aan te kopen onroerend goed wordt lager aangekocht dan taxatie i.v.m. het off market aankopen uit een portefeuille van een vastgoedbelegger die met pensioen wil gaan.

Dijkstraat 11 Arnhem
Betreft een pand in Arnhem (stadswijk Boulevard) uit 1898, bestaande uit 5 ongesplitste appartementen met een vloeroppervlakte van 271 m2. Het betreft een voormalig herenhuis, omvattende een zelfstandige benedenwoning (met tuin en schuurtje), twee kamers met gemeenschappelijke keuken en badkamer op de eerste etage, twee zelfstandige etages, ondergrond, tuin en verder toebehoren. 

De huidige marktwaarde in verhuurde staat is € 560.000,-, de huidige huurinkomsten zijn € 26.000,- (3 appartementen verhuurd). De markthuur is ingeschat op € 36.000,- voor alle appartementen. De bouwkundige staat is goed, onderhoud is redelijk. De ligging en bereikbaarheid is goed, tevens wordt de verkoop als Goed ingeschat en de verhuurbaarheid als Zeer Goed door de taxateur.

Emmastraat 25 1, 25 2, 27 1 en 27 2 Arnhem
Betreft een pand in Arnhem (stadswijk Spijkerkwartier) uit 1880, bestaande uit 4 appartementen met een vloeroppervlakte van 271 m2. Het betreft hier een (voormalig) beneden- en bovenhuis (kadastraal ondergesplitst in vier appartementsrechten), omvattende 14 kamers, een dubbele schuur, tuin/erf met pad en verder toebehoren.

De huidige marktwaarde in verhuurde staat is € 995.000,-, huidige huurinkomsten zijn € 42.000,-, de markthuur is ingeschat op € 51.000,-. De bouwkundige staat is goed, onderhoud is redelijk. De ligging en bereikbaarheid is goed, tevens wordt de verkoop als Goed ingeschat en de verhuurbaarheid als Zeer Goed door de taxateur.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.300.000,-.
Rente: 9%.
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij.

Overige financiers:
In de B.V. zijn op dit moment een vijftal private leningen aanwezig voor een totaalbedrag van € 522.000,- voor de aankoop van vier onroerend goed objecten.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Domust Investments Vastgoed 1 B.V. is Verhoogd risico.
Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van Kolommenbalans 2024 YTD, kolommenbalansen 2023, taxatierapporten, koopovereenkomst, vermogensopstelling privé en IB aangiftes. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende

Afloscapaciteit
De omzet op basis van de marktwaarde van de huurinkomsten van de aan te kopen panden en het resultaat uit verkoop van onroerend goed in Q4 2024 is € 144.000,-. Over de eerste drie kwartalen van 2024 is er een totale omzet gerealiseerd van € 430.000,- met een bijbehorend netto cashflow overschot van € 381.000,-. In de B.V. is er momenteel € 194.000,- aan liquide middelen aanwezig na financiering voor de renteverplichtingen of onvoorziene uitgaven. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering is 22% op een balanstotaal van € 2.330.000,-. De balans bestaat naast het aan te kopen pand uit ander onroerend goed en liquide middelen. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Domust Investments Vastgoed 1 B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.300.000,- op het onroerend goed aan de:
  • Emmastraat 25 en 25 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 5 te Arnhem.
  • Emmastraat 25 en 25 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 6 te Arnhem.
  • Emmastraat 27 en 27 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 3 te Arnhem.
  • Emmastraat 27 en 27 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 4 te Arnhem.
  • Dijkstraat 11, 6828 JP te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q nummer 1820 te Arnhem.
    verkregen ten behoeven van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed aan de Dijkstraat heeft een marktwaarde van € 560.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 12 september 2024. Het onroerend goed aan de Emmastraat heeft een waarde van € 995.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 12 september 2024. De totale waarde bedraagt derhalve € 1.555.000,-.
• De heer B. van Wijngaarden en mevrouw C.E. Wientjes geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 650.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de privé woning en vastgoedportefeuille in box III.
• De heer B. van Wijngaarden en mevrouw C.E. Wientjes geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres: Swaenenvechtpad 4, 1384 GW te Weesp, kadastraal bekend als sectie F nummer 3213 te Weesp. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed kent een waarde van € 2.000.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 24 juli 2024 en is voorbelast met een eerste/ hypothecaire inschrijving van € 2.500.000,- en een openstaande schuld van € 997.000,- per d.d. 21-08-2024.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund van het onroerend goed met als adres: 
  • Emmastraat 25 en 25 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 5 te Arnhem;
  • Emmastraat 25 en 25 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 6 te Arnhem;
  • Emmastraat 27 en 27 1, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 3 te Arnhem;
  • Emmastraat 27 en 27 2, 6828 HB te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q complexaanduiding 7044 appartementsindex 4 te Arnhem;
  • Dijkstraat 11, 6828 JP te Arnhem, kadastraal bekend als sectie Q nummer 1820 te Arnhem;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente. 

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving en de borgtocht vanuit privé welke op dit moment materieel van aard is kwalificeren wij de zekerheid als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit:       Voldoende
Zekerheden:       Goed
Totaalscore:       Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen