Samenvatting

De heren Frederick (1998) en Sammie Dokter (2001) zijn voornemens hun objecten in DSF Vastgoed B.V. – Marnixkade 51 3 en Arent Janszoon Ernststraat 230 te Amsterdam –  en hun twee privébezittingen te herfinancieren tegen een lagere rente. Wij hebben dit gezamenlijke leendoel, de herfinanciering, opgesplitst in vier leningen: twee financieringen voor DSF Vastgoed B.V. en twee financieringen voor privé.

DSF Vastgoed B.V. is in 2024 opgericht en is een vervolg op de eerdere succesvolle ervaring van de vastgoedondernemers Frederick en Sammie met het kopen, renoveren en verhuren van vastgoed in privé. 

Via DSF Vastgoed B.V. is onroerend goed aan de Marnixkade in Amsterdam succesvol ontwikkeld naar twee appartementen, waarbij één van deze gesplitste appartementen is verkocht en het andere appartement verhuurd wordt. Daarna is de Arent Janszoon Ernststraat 230 in Amsterdam met financiering via Collin Crowdfund binnen het gestelde budget getransformeerd tot drie appartementen met aparte huisnummers, maar waarbij de kadastrale splitsing nog moet plaatsvinden. De vergunningen voor laatstgenoemde zijn verleend; de formele bezwaarperiode loopt nog, waardoor wordt gewacht op het onherroepelijk worden hiervan. De appartementen zijn gelegen nabij de Zuidas en in het centrum van Amsterdam.

De investeerders van Collin Crowdfund verkrijgen voor deze financiering een eerste hypotheekrecht op het onroerend goed aan de Arent Janszoon Ernststraat 230 te Amsterdam. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.525.000,- nadat de kadastrale splitsing volledig is afgerond waarvoor op het onherroepelijk worden van de vergunning wordt gewacht, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-11-2025. De LTV (Loan-To-Value; de verhouding tussen de leensom en de taxatiewaarde van het onroerend goed) bedraagt 79%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.210.000, -. De gevraagde financiering via Collin bedraagt € 1.210.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 7% per jaar gedurende de gehele looptijd.  

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

• De geldnemer is DSF Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.210.000 – op het onroerend goed met als adres Arent Janszoon Ernststraat 230, 1082 LT te Amsterdam, kadastraal bekend als sectie AK complexaanduiding 3653 appartementsindex 42 te Amsterdam, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.525.000,- nadat de kadastrale splitsing volledig is afgerond waarvoor op het onherroepelijk worden van de vergunning wordt gewacht, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-11-2025.
• De heren F. Dokter en S. Dokter geven een borgstelling af voor € 1.210.000,-. Deze borgstelling is op dit moment moreel van aard op basis van de overwaarde van het onroerend goed in privé.
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van Geldnemer worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor de einddatum, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de gehele looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

Het leendoel betreft de herfinanciering van de bestaande leningen en het vrijmaken van liquide middelen.

Ondernemer

De heer Frederick Dokter (1998) en de heer Sammie Dokter (2001) zijn werkzaam in de vastgoedontwikkeling, waarbij Frederick zich richt op het commerciële deel en Sammie op het verbouwingsdeel. Ze zijn ambitieuze vastgoedondernemers die de potentiële waarde-toevoeging aan woningen door splitsen en transformeren zien. Hun doel is hoogwaardige woningen te creëren, met de mogelijkheid om elke woonruimte benutten. Hierdoor wordt zowel persoonlijk als maatschappelijk rendement gerealiseerd.

Onderneming

De heren Frederick en Sammie Dokter zijn met de ontwikkeling van vastgoedprojecten in privé begonnen. De eerste twee appartementen aan de Ruysdaelkade zijn nog steeds in hun privébezit. 

In  2024 zijn ze gestart met nog meer transformatie projecten en is DSF Vastgoed B.V. opgericht. Het eerste project van DSF Vastgoed betrof een transformatie aan de Marnixkade in Amsterdam en is succesvol ontwikkeld, waarbij één van deze gesplitste appartementen is verkocht en het andere appartement verhuurd wordt. Daarna is de Arent Janszoon Ernststraat 230 in Amsterdam met financiering via Collin Crowdfund binnen het gestelde budget getransformeerd tot drie appartementen met aparte huisnummers, maar waarbij de kadastrale splitsing nog moet plaatsvinden. De vergunningen voor laatstgenoemde zijn verleend; de formele bezwaarperiode loopt nog, waardoor wordt gewacht op het onherroepelijk worden hiervan. De appartementen worden gemakkelijk en aantrekkelijk verhuurd.

Frederick en Sammie Dokter willen de duurdere projectontwikkelingsleningen herfinancieren tegen een lagere rente. Het risico is nu lager op basis van de gerealiseerde hogere waardes. De komende 18 maanden gaan ze beslissen of ze de appartementen willen aanhouden of verkopen, danwel een combinatie hiervan. 

Arent Janszoon Ernststraat 230A, B en C
De Arent Janszoon Ernststraat 230 bestaat uit drie appartementen die bouwkundig en publiekrechtelijk zijn gesplitst met aparte huisnummers, maar waarbij de kadastrale splitsing nog moet plaatsvinden. De vergunningen voor laatstgenoemde zijn verleend; de formele bezwaarperiode loopt nog, waardoor wordt gewacht op het onherroepelijk worden hiervan Ze hebben een oppervlakte van respectievelijk 42 m² (230A), 43 m² (230B) en 55 m² (230C), wat ze geschikt maakt voor huurders. De appartementen liggen nabij de Zuidas en een shoppingcenter, waardoor ze interessant zijn voor bijvoorbeeld expats. Bovendien is de ligging gunstig door de nabijheid van de metro, Schiphol en diverse uitvalswegen naar de rest van Nederland. Arent Janszoon Ernststraat 230 kent een waarde van € 1.525.000,- nadat de kadastrale splitsing volledig is afgerond waarvoor op het onherroepelijk worden van de vergunning wordt gewacht, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-11-2025. 

De LTV (loan-to-value; de verhouding tussen de leensom en de taxatiewaarde van het onroerend goed) bedraagt 79%.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.210.000, –
Rente: 7,0%
Looptijd: 18 maanden, geheel aflossingsvrij

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor DSF Vastgoed is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is mede gebaseerd op taxatierapporten, huuroverzichten en IB-aangiften. De score is gebaseerd op de vier gezamenlijke financieringen; twee financieringen voor DSF Vastgoed B.V. (waaronder deze) en twee financieringen voor S. Dokter en F. Dokter. Echter hieronder wordt de afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden en voorwaarden specifiek voor deze financiering toegelicht. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit  
De verwachte huurinkomsten voor de vier appartementen per jaar op basis van al eerder gerealiseerde huurinkomsten dit jaar bedragen € 216.000, -. De kosten zijn relatief laag en de rentelasten plus overige kosten zijn circa € 153.000, – waardoor het netto cashflowoverschot op jaarbasis € 63.000, – bedraagt. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Het balanstotaal van DSF Vastgoed B.V. bedraagt op basis van recente taxatierapporten € 2.250.000, -, de hoogte van de twee Collin leningen is € 1.820.000, – en het eigen vermogen is € 430.000, -, waardoor de solvabiliteit na financiering 19% bedraagt. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is DSF Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.210.000 – op het onroerend goed met als adres Arent Janszoon Ernststraat 230, 1082 LT te Amsterdam, kadastraal bekend als sectie AK complexaanduiding 3653 appartementsindex 42 te Amsterdam, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.525.000,- nadat de kadastrale splitsing volledig is afgerond waarvoor op het onherroepelijk worden van de vergunning wordt gewacht, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-11-2025.
• De heren F. Dokter en S. Dokter geven een borgstelling af voor € 1.210.000,-. Deze borgstelling is op dit moment moreel van aard op basis van de overwaarde van het onroerend goed in privé.
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van Geldnemer worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor de einddatum, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de gehele looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door zowel de eerste hypotheek op het onroerend goed van DSF Vastgoed als de tweede hypotheek op het onroerend goed in privé kwalificeren wij de Zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële Beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen