Samenvatting

De heer Brink is sinds oktober 2018 werkzaam voor de Lenferink groep in Zwolle en actief als CEO. Hij doet dit op succesvolle wijze en heeft zich ontwikkeld tot de rechterhand van DGA C.A.G. Lenferink. Begin 2021 is hij in de gelegenheid gesteld om mee te participeren in het commerciële beheer van het stadioncomplex in Zwolle. Dit doet hij in E.E.M. SOZ B.V.

Dit betreft de herfinanciering van de aankoopfinanciering voor 9,37% van de aandelen. De zichtbare waarde van het eigen vermogen in de balans per ultimo 2022 van Stadion Ontwikkeling Zwolle B.V. bedraagt € 17.700.000.-, waarbij het stadioncomplex tegen getaxeerde marktwaarde op de balans staat. De waarde van de aandelen bedraagt daarmee € 1.660.600,-.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.175.000,-. De gevraagde financiering via Collin bedraagt € 1.175.000,-, waarbij er ook een private lening wordt verstrekt. De investeerders in beide leningen kennen een gelijke zekerheidspositie. Er kan gewerkt worden met communicerende vaten, waardoor de leenbedragen naar boven of naar beneden kunnen worden bijgesteld. De totale lening zal te allen tijde maximaal € 1.175.000,- bedragen. De looptijd is 24 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 10% per jaar.

Risico
De Dun & Bradstreet-kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende.
De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:

• De geldnemers zijn E.E.M. SOZ B.V., Lenferink Vastgoed Zwolle B.V., Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. en Lenf Steenwijk B.V.
• Notariële verpanding van de 9,37% certificaten van de aandelen van Stadion Ontwikkeling Zwolle B.V.
• Er wordt een notariële verkoopvolmacht verkregen voor het onroerend goed aan de Oostercluft 66-264 te Steenwijk, kadastraal bekend als sectie B complexaanduiding 1276 appartementsindexen 1 tot en met 102 te Steenwijk. De marktwaarde bedraagt € 11.680.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 9 november 2022. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 8.000.000,- en een gelijke openstaande schuld.
• De heer M.E.C. Brink geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde op basis van de overwaarde op het in bezit zijnde onroerend goed.
• De geldnemer heeft de mogelijkheid om de lening na 12 maanden volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

Het doel van de lening is de herfinanciering van een bestaande lening.

Ondernemer

Emiel Brink heeft voor zijn werkzaamheden bij de Lenferink Groep ruime bancaire vastgoed ervaring opgedaan. Waarbij zijn laatste functie relatiemanager Real Estate was, voor Midden en Noordoost Nederland. Sinds oktober 2018 is hij op succesvolle manier actief bij de Lenferink Groep en heeft hij zich ontwikkeld tot de rechterhand van DGA C.A.G. Lenferink.

De ondernemer achter de Lenferink groep, Carlus Lenferink (1955), startte eind jaren tachtig met vastgoedactiviteiten door de aankoop van een Jugendstilpand aan de Veerallee in Zwolle. In de jaren daarna groeide de onderneming vervolgens door naar een grote, ervaren partij op de Nederlandse vastgoedmarkt.

Onderneming

De CEO van de Lenferink Groep, Emiel Brink (1982) heeft via E.E.M. SOZ B.V. 9,37% van de certificaten van aandelen in Stadion Ontwikkeling Zwolle B.V. in bezit. In deze vennootschap bevindt zich het stadion complex in Zwolle met circa 39.000 m2 beschikbare commerciële ruimte met daarbij ongeveer 1.260 parkeerplaatsen. De huurders bestaan uit een diverse mix van horeca, hotel, evenementencentrum, kantoorruimte, fitnesscentrum, winkels, onderwijsinstelling en diverse uitgaansgelegenheden waaronder een casino. 

Het object is volledig verhuurd met een gemiddelde looptijd van de huur van 8,9 jaar. De totale huur in 2022 (exclusief servicekosten) bedroeg € 4.300.000,- op jaarbasis. De zichtbare waarde van het eigen vermogen in de balans per ultimo 2022 van Stadion Ontwikkeling Zwolle B.V. bedraagt € 17.700.000,- waarbij het stadioncomplex tegen getaxeerde marktwaarde op de balans staat.

Lenferink Groep
De Lenferink Groep groep bestaat uit circa 55 vennootschappen, waarin de vastgoedbeleggingen zijn ondergebracht en is in ruim 30 jaar uitgegroeid naar een grote, ervaren partij op de vastgoedmarkt.
Met een deskundig team bestaande uit circa 20 medewerkers wordt op professionele wijze een gevarieerde onroerendgoedportefeuille beheerd, gemanaged en geëxploiteerd. Deze portefeuille bestaat uit onder meer winkels, kantoren, bedrijfshallen, hotels, woningen en monumenten op uitstekende locaties in heel Nederland.

Het betreffende vastgoedcomplex is gelegen dichtbij het centrum van Zwolle welke op fietsafstand en met openbaar vervoer goed te bereiken is. Bovendien is het station, de snelweg en een provinciale weg ook dichtbij, waardoor de locatie eveneens op die manier makkelijk bereikbaar is.
Er is sprake van verhuur aan diverse gebruikers, die verschillende marktsegmenten bedienen. De huurstroom is al jaren stabiel, waarbij tijdens Corona in beperkte mate tijdelijke huurkortingen zijn verleend. Dit is inmiddels historie en op dit moment is het complex zelfs volledig verhuurd.

Juridische Structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.175.000,-
Rente: 10% per jaar.
Looptijd: 24 maanden aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 1.175.000,- in de 24e maand.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor E.E.M. SOZ B.V., Lenferink Vastgoed Zwolle en Holding C.A.G. lenferink Wijhe B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor Lenf Steenwijk B.V. is Gemiddeld risico. De kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is vastgesteld op de omvangrijkste debiteur van deze financiering: Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V.  Hierbij is de analyse van afloscapaciteit en solvabiliteit uitgevoerd op basis van de actuele huurexploitatie, tezamen met de geconsolideerde balans en de prognose voor 2023 van de vastgoedgroep. De overall score is Voldoende. 

Afloscapaciteit 
In 2022 zijn succesvol omvangrijke herfinancieringen tot stand gekomen, met Caerus, Qsix, Hypo Noe en Rabobank. Dit heeft geleid tot significant lagere rentelasten. 
De prognose voor 2023 laat een verdere groei van de huurinkomsten zien, met lagere rentelasten. De effecten van de herfinanciering in 2022 tegen lagere renteniveaus, worden nu goed zichtbaar. De huurinkomsten stijgen doordat ontwikkelobjecten in de loop van 2022 verder zijn afgerond en ingevuld met huurders, daarnaast is rekening gehouden met een gemiddelde indexering van de huuropbrengsten van 3%. Deze indexering is conservatief aangehouden, in de praktijk is de indexering vaak hoger, onder invloed van de inflatie. In 2023 wordt naar verwachting een operationele winst van € 4.500.000,- gerealiseerd, buiten de eventueel nog weer toe te passen waarde mutaties. Bij de prognose is geen rekening gehouden met verdere invulling van leegstand (opwaarts potentieel circa € 1.100.000,-). De kasstromen zijn naar verwachting voldoende voor het voldoen aan de rente- en aflossingsverplichtingen van de verschillende financieringen. Door lagere rentelasten als gevolg van aflossingen en verhoging van de huren door indexering zal er geleidelijk nog meer ruimte in de kasstroom ontstaan, zoals zichtbaar wordt in de prognose. Wij kwalificeren de afloscapaciteit voorzichtigheidshalve als Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit bedraagt 19% op een balanstotaal van € 300.636.000,-. Bij de berekening van de solvabiliteit hebben we de pensioenvoorziening en de belastinglatentie tot het risicodragend vermogen toegekend. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn E.E.M. SOZ B.V., Lenferink Vastgoed Zwolle B.V., Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. en Lenf Steenwijk B.V.
• Notariële verpanding van de 9,37% certificaten van de aandelen van Stadion Ontwikkeling Zwolle B.V.
• Er wordt een notariële verkoopvolmacht verkregen voor het onroerend goed aan de Oostercluft 66-264 te Steenwijk, kadastraal bekend als sectie B complexaanduiding 1276 appartementsindexen 1 tot en met 102 te Steenwijk. De marktwaarde bedraagt € 11.680.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 9 november 2022. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 8.000.000,- en een gelijke openstaande schuld.
• De heer M.E.C. Brink geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde op basis van de overwaarde op het in bezit zijnde onroerend goed.
• De geldnemer heeft de mogelijkheid om de lening na 12 maanden volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door de verpanding van de certificaten van de aandelen en de persoonlijke borgtocht kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende.  

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen