Samenvatting

Deze volledig hypothecair gedekte financiering bedraagt in totaal € 2.740.000,- en wordt ingevuld middels € 1.740.000,- via deze crowdfund lening en € 1.000.000,- via een private lening. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de twee leningen kan veranderen. De totale lening staat echter vast en bedraagt € 2.740.000,- . Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

De ervaren ondernemers investeren in een aantal verhuurde panden, voormalig in gebruik als hotel, welke zij overnemen uit een portefeuille welke wordt uitgepond. De aandeelhouders brengen circa 30% van de totale investeringskosten via eigen middelen in. Het uiteindelijke doel is herontwikkeling tot appartementen op een centraal gelegen plek naast het cultureel centrum van Terneuzen, met uitzicht op de zeevaartroute van de Westerschelde. Op dit moment is de huurder de gemeente Terneuzen. In de huidige huurovereenkomst is reeds opgenomen dat partijen de mogelijkheden tot herontwikkeling samen zullen bespreken.

De LTV (Loan to Value) bedraagt 57% bij de start en 44% ten tijde van de slottermijn op basis van het taxatierapport waarbij rekening is gehouden met het huurcontract met de gemeente Terneuzen. De LTV bedraagt 78% bij de start en 61% ten tijde van de slottermijn op basis van de aankoopsom. Daarnaast worden door een van de bestuurders en de holding van de andere bestuurder materiële borgstellingen afgegeven.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.895.000,-. Vanuit eigen middelen wordt er € 1.155.000,- ingebracht. De gevraagde financiering bedraagt € 2.740.000,-. De totale financiering wordt ingevuld door deze crowdfundlening van € 1.740.000,- en een lening via private investeerders van € 1.000.000,-. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening staat echter vast en bedraagt € 2.740.000,- . Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt. De looptijd is 36 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een gezamenlijke slottermijn van € 2.140.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn Ebbis Beheer B.V. en Ebbis Kade B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd van € 4.840.000,- op het onroerend goed aan De Scheldekade 65, 4531 EJ te Terneuzen, kadastraal bekend als Sectie L, nummer 3370 te Terneuzen. Het onroerend goed heeft een marktwaarde in verhuurde staat van € 4.840.000,- conform een taxatierapport met waardepeildatum 8 augustus 2024. In deze taxatie is rekening gehouden met een langere verhuurperiode dan het huidige lopende contract met de gemeente Terneuzen.  
  • De inschrijving is hoger dan de financiering waardoor een mogelijke overwaarde ook voor bestaande en toekomstige financieringen via Collin Crowdfund kan worden aangewend, echter zullen de investeerders in deze lening in dat geval eerste in rang zijn;
• CMA Holding B.V. geeft een zakelijke borgtocht af van € 275.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarrekening van 2023;
• R.R.J. Joosten geeft een persoonlijke borgtocht af van € 275.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de IB-aangifte over 2023;
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan De Scheldekade 65, 4531 EJ te Terneuzen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund;
• De bestaande geldlening van de verkoper ter hoogte van € 500.000,- is achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de crowdfunding zal er niet worden afgelost. Wel zal de rente worden betaald;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente ;
• Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven en de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

Het leendoel is de aankoop van het onroerend goed in Ebbis Kade B.V.

Ondernemer

R.R.J Joosten (1968), komt uit een scheepvaart familie, en wist al op jonge leeftijd dat hij de varende traditie wilde voortzetten. Op 21-jarige leeftijd was hij kapitein. In deze functie kwam hij in de containerscheepvaart terecht. Twee jaar later vervolgde hij zijn loopbaan op een autotransportschip waar hij mede-eigenaar van werd. Op zijn drieëntwintigste kocht hij zijn eerste woonhuis, en een jaar later zijn eerste beleggingspand; een gebouw uit 1885 dat al een tijd leeg stond en dat hij indertijd volledig gerenoveerd heeft met behoud van authentieke elementen. Hier is zijn belangstelling voor oude gebouwen, transformaties en renovaties ontstaan en heeft hij gestaag door geïnvesteerd in vastgoed. Reeds jong werd zodoende de basis gelegd en verder gebouwd aan een succesvolle loopbaan zowel in de wereld van het roerend-goed (de scheepvaart) als het onroerend-goed.

De tweede bestuurder is C.M.A. van Overveld (1967), bevriend met eerstgenoemde ondernemer en daarnaast investeren beiden regelmatig samen in onder andere vastgoed. Zo ook in de onderhavige casus. Dhr C.M.A. van Overveld is ondernemer in hart en nieren en is sinds 2005 mede-eigenaar en managing director van een succesvolle onderneming die actief is in “brand building” waarbij de onderneming zich volledig richt op de marketing en de verkoop van internationale topmerken. Deze onderneming behoort tot de top-3 van Nederland in deze bedrijfstak. Voor het zelfstandig ondernemerschap was dhr. C.M.A. van Overveld succesvol actief in een aantal management- en directiefuncties in het bedrijfsleven. Hij kreeg, eveneens al op jonge leeftijd, interesse in de vastgoedmarkt en heeft een mooie portfolio opgebouwd.

Mevr. P.A. Joosten, Registerpsycholoog NIP, Arbeid en Organisatie zal als vennoot adviseren ten aanzien van de strategie, en ondersteunen bij de implementatie hiervan tijdens transformatieprocessen. Dit ten behoeve van het bewerkstelligen en maximaliseren van organisatieresultaten met oog voor mens en omgeving.

Dhr. A. Snels (1978), ondernemer en vennoot heeft zijn afbouwbedrijf dit jaar verkocht en is per heden eveneens als vennoot beschikbaar voor operationele en bouwkundige zaken binnen de Ebbis Groep.

Onderneming

Het pand is gebouwd in 1985 en bestaat uit een souterrain en 4 bouwlagen. Op de begane grond bevinden zich met name de dagruimte, keuken, vergaderruimte en receptie. De etages bestaan uit kamers met eigen voorzieningen als toilet, wastafel en douche. Het VVO bedraagt 1.850 m2. 

Sinds 1 maart 2024 is het pand verhuurd aan de Gemeente Terneuzen voor de opvang van 
Oekraïense ontheemden (69 bedden). Het contract is middels een addendum verlengd tot 31 juli 2027. De huursom bedraagt € 720.000,- per jaar. In het contract staan wijzigings- en opzeggingsclausules als de overheid de vergoedingen aanpast. Om dit risico te verkleinen zijn de ondernemers een huurgarantie tot 1-1-2027 met de verkopers overeengekomen.

In de huurovereenkomst met de gemeente is tevens opgenomen dat partijen met elkaar in overleg gaan over de herontwikkeling van het onroerend goed naar appartementen voor permanente bewoning. Dit is ook het uiteindelijke doel van de ondernemers. 

De LTV (Loan to Value) bedraagt 57% bij de start en 44% ten tijde van de slottermijn op basis van het taxatierapport waarbij rekening is gehouden met het huurcontract met de gemeente Terneuzen. De LTV bedraagt 78% bij de start en 61% ten tijde van de slottermijn op basis van de aankoopsom. Daarnaast wordt door een van de bestuurders en de holding van de andere bestuurder een borgstelling afgegeven.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.740.000,- waarvan € 1.740.000,- via deze crowdfundlening
Rente: 8,0%
Looptijd: 36 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een gezamenlijke slottermijn van € 2.1400.000,-.

* De private lening kent een looptijd van 36 maanden.

Recent is er een crowdfundlening verstrekt van € 2.135.000,- voor een verhuurd hotel gesloten in Ebbis Straat 1 B.V. 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie van Ebbis Kade B.V. en Ebbis Beheer B.V. is Gemiddeld. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de toekomstige verhuurexploitatie in Ebbis Kade B.V. en geconsolideerd in Ebbis Beheer B.V.. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
De huurinkomsten In Ebbis Kade B.V. op het pand bedragen € 720.000,- per jaar. Het overschot in de cashflow na exploitatiekosten en financieringslasten bedraagt op dit pand € 235.000,-. In Ebbis Straat 1 B.V., die ook onder Ebbis beheer B.V. hangt, is een eveneens aan de gemeente verhuurd ander pand ondergebracht. De B.V.’s onder Ebbis Beheer B.V. hebben elk afzonderlijk een positieve cashflow. We kwalificeren de Afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Op basis van de eigen inbreng in Ebbis Kade B.V. bedraagt de solvabiliteit 29%. Op basis van de getaxeerde waarde van het hotel bedraagt de solvabiliteit 43% op een balanstotaal van € 4.840.000,-. Dit is het tweede hotel onder Ebbis Beheer B.V., op korte termijn zullen daar mogelijk meerdere B.V.’s met panden onder komen te hangen. In deze B.V.’s zullen ook gelijke percentages eigen middelen worden ingebracht. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Ebbis Beheer B.V. en Ebbis Kade B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd van € 4.840.000,- op het onroerend goed aan De Scheldekade 65, 4531 EJ te Terneuzen, kadastraal bekend als Sectie L, nummer 3370 te Terneuzen. Het onroerend goed heeft een marktwaarde in verhuurde staat van € 4.840.000,- conform een taxatierapport met waardepeildatum 8 augustus 2024. In deze taxatie is rekening gehouden met een langere verhuurperiode dan het huidige lopende contract met de gemeente Terneuzen.  
  • De inschrijving is hoger dan de financiering waardoor een mogelijke overwaarde ook voor bestaande en toekomstige financieringen via Collin Crowdfund kan worden aangewend, echter zullen de investeerders in deze lening in dat geval eerste in rang zijn;
• CMA Holding B.V. geeft een zakelijke borgtocht af van € 275.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarrekening van 2023;
• R.R.J. Joosten geeft een persoonlijke borgtocht af van € 275.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de IB-aangifte over 2023;
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan De Scheldekade 65, 4531 EJ te Terneuzen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund;
• De bestaande geldlening van de verkoper ter hoogte van € 500.000,- is achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de crowdfunding zal er niet worden afgelost. Wel zal de rente worden betaald;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente ;
• Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven en de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door de hypothecaire inschrijving en de borgtochten kwalificeren we de zekerheid als goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen