Samenvatting

De succesvolle en ervaren ondernemers investeren in een aantal verhuurde hotels welke ze overnemen uit een portefeuille welke wordt uitgepond. De aandeelhouders brengen circa 30% van de totale investeringskosten via eigen middelen en een achtergestelde lening in voor deze maar ook voor toekomstige panden onder Ebbis Beheer B.V. De huurder is de gemeente Terneuzen voor de opvang van Oekraïners. 

Eerder dit jaar is het hotel aangekocht met eigen middelen voor € 2.717.391,-. De ondernemer wil middels deze financiering liquide middelen vrijmaken voor de aankoop van een volgende hotel. 

De LTV (Loan to Value) bedraagt 53% bij de start en 40% ten tijde van de slottermijn op basis van het taxatierapport waarbij rekening is gehouden met het huurcontract met de gemeente Terneuzen. De LTV bedraagt 79% bij de start en 59% ten tijde van de slottermijn op basis van de aankoopsom per Juli 2024. Daarnaast wordt door een van de bestuurders en de holding van de andere ondernemer een borgstelling afgegeven.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.035.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.135.000,-. De looptijd is 36 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 1.610.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn Ebbis Beheer B.V. en Ebbis Straat I B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd van € 4.030.000,- op het onroerend goed aan De Nieuwstraat 56 en 60, 4531CX Terneuzen, kadastraal bekend als sectie L nummers 1784, 3493 en 3561 te Terneuzen. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 4.030.000,- conform een taxatierapport met als waardepeildatum 8-8-2024. In deze taxatie is rekening gehouden met een langere verhuurperiode dan het huidige lopende contract met de gemeente Terneuzen. De aankoopsom van Juli 2024 bedraagt € 2.717.391,-. 
  • De inschrijving is hoger dan de financiering waardoor een mogelijke overwaarde ook voor toekomstige financieringen via Collin kan worden aangewend, echter zullen de investeerders in deze lening in dat geval eerste in rang zijn;
• CMA Holding B.V. geeft een zakelijke borgtocht af van € 215.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarrekening 2023;
• R. Joosten geeft een persoonlijke borgstelling af van € 215.000,-. Deze borgtocht is op dit moment van materieel van aard op basis van de IB-aangifte 2023;
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan De Nieuwstraat 56 en 60, 4531CX Terneuzen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund;
• De geldlening van de verkoper ter hoogte van € 500.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de crowdfunding zal er niet worden afgelost. Wel zal de rente worden betaald;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente ;
• Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven en de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

Het leendoel is de financiering van het recent reeds met eigen middelen aangekochte hotel in Ebbis Straat I B.V.

Ondernemer

R.R.J Joosten (1968), komt uit een scheepvaart familie, en wist al op jonge leeftijd dat hij de varende traditie wilde voortzetten. Op 21-jarige leeftijd was hij kapitein. In deze functie kwam hij in de containerscheepvaart terecht. Twee jaar later vervolgde hij zijn loopbaan op een autotransportschip waar hij mede-eigenaar van werd. Op zijn drieëntwintigste kocht hij zijn eerste woonhuis, en een jaar later zijn eerste beleggingspand; een gebouw uit 1885 dat al een tijd leeg stond dat hij indertijd volledig gerenoveerd heeft met behoud van authentieke elementen. Hier is zijn belangstelling voor oude gebouwen, transformaties en renovaties ontstaan en heeft hij gestaag door geïnvesteerd in vastgoed. Reeds jong werd zodoende de basis voor een succesvolle loopbaan zowel in de wereld van het roerend-goed (scheepvaart) als het onroerend-goed opgebouwd.

De tweede bestuurder is C.M.A. van Overveld (1967), bevriend met eerstgenoemde ondernemer en daarnaast investeren beiden regelmatig samen in onder andere vastgoed. Zo ook in de onderhavige casus. Dhr C.M.A. Overveld is ondernemer in hart en nieren en is sinds 2005 mede-eigenaar en managing director van een succesvolle onderneming die actief is in “brand building” waarbij de onderneming zich volledig richt op de marketing en de verkoop van internationale topmerken. Deze onderneming behoort tot de top-3 van Nederland in deze bedrijfstak. Voor het zelfstandig ondernemerschap was dhr. C.M.A. Overveld succesvol actief in een aantal management- en directiefuncties in het bedrijfsleven. Hij kreeg, eveneens al op jonge leeftijd, interesse in de vastgoedmarkt en heeft een mooie portfolio opgebouwd.

Mevr. P.A. Joosten, Registerpsycholoog NIP, Arbeid en Organisatie zal als vennoot adviseren en ondersteunen in het kader van veranderings- en transitieprocessen ten behoeve van het bewerkstelligen en maximaliseren van organisatieresultaten met oog voor mens en omgeving.

Dhr. A. Snels (1978), ondernemer en vennoot heeft zijn afbouwbedrijf dit jaar verkocht en is per heden eveneens als vennoot beschikbaar voor operationele bouwkundige zaken binnen de Ebbis Groep.

Onderneming

Het hotel is gebouwd in 1975 en bestaat uit twee aan elkaaar verbonden panden. Nummer 56 bestaat uit vier bouwlagen en nummer 60 uit twee bouwlagen. Op de begane grond bevinden zich met de dagruimte, keuken, wasruimte, fietsenhok en kantoortje. De etages bestaan uit kamers met eigen voorzieningen als toilet, wastafel en douche. Het VVO bedraagt 1.275 m2.

Het hotel is sinds 15 januari 2024 verhuurd aan de gemeente Terneuzen voor de opvang van Oekraïners. Het contract is middels een addendum verlengd tot 31 juli 2027. De huursom bedraagt € 664.000,- per jaar. In het contract staan wijzigings- en opzeggingsclausules als de overheid de vergoedingen aanpast. Om dit risico te verkleinen zijn de ondernemers een huurgarantie tot 1-1-2027 met de verkopers overeengekomen.

In de huurovereenkomst met de gemeente is tevens opgenomen dat partijen met elkaar in overleg gaan over de herontwikkeling van het onroerend goed naar appartementen voor permanente bewoning. Dit is ook het uiteindelijke doel van de ondernemers maar zal wel nog enige tijd gaan duren naar alle waarschijnlijkheid.

De LTV (Loan to Value) bedraagt 53% bij de start en 40% ten tijde van de slottermijn op basis van het taxatierapport waarbij rekening is gehouden met het huurcontract met de gemeente Terneuzen. De LTV bedraagt 79% bij de start en 59% ten tijde van de slottermijn op basis van de aankoopsom begin 2024. Daarnaast wordt door een van de bestuurders en de holding van de andere ondernemer een borgstelling afgegeven.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.135.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 36 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 1.610.000,-.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie van Ebbis Straat I B.V. en Ebbis Beheer B.V. is Gemiddeld. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de toekomstige verhuur exploitatie in Ebbis Straat 1 BV. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
De huurinkomsten In Ebbis Straat I B.V. op het pand bedragen € 664.000,- per jaar. Het overschot in de cashflow na exploitatiekosten en financieringslasten bedraagt € 143.000,-. In de andere B.V.’s onder Ebbis Beheer B.V. komen meerdere panden die allemaal initieel een positieve cashflow hebben. We kwalificeren de Afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Op basis van de eigen inbreng in Ebbis Straat I B.V. bedraagt de solvabiliteit 21% ten op zichte van de aankoopwaarde. Op basis van de getaxeerde waarde van het hotel bedraagt de solvabiliteit 47% op een balanstotaal van € 4.030.000,-. Dit is het eerste hotel onder Ebbis Beheer B.V., op korte termijn zullen daar meerdere B.V.’s met panden onder komen te hangen. In deze BV’s zullen ook gelijke percentages eigen middelen worden ingebracht. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Ebbis Beheer B.V. en Ebbis Straat I B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd van € 4.030.000,- op het onroerend goed aan De Nieuwstraat 56 en 60, 4531CX Terneuzen, kadastraal bekend als sectie L nummers 1784, 3493 en 3561 te Terneuzen. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 4.030.000,- conform een taxatierapport met als waardepeildatum 8-8-2024. In deze taxatie is rekening gehouden met een langere verhuurperiode dan het huidige lopende contract met de gemeente Terneuzen. De aankoopsom van Juli 2024 bedraagt € 2.717.391,-. 
  • De inschrijving is hoger dan de financiering waardoor een mogelijke overwaarde ook voor toekomstige financieringen via Collin kan worden aangewend, echter zullen de investeerders in deze lening in dat geval eerste in rang zijn;
• CMA Holding B.V. geeft een zakelijke borgtocht af van € 215.000,-. Deze borgtocht is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarrekening 2023;
• R. Joosten geeft een persoonlijke borgstelling af van € 215.000,-. Deze borgtocht is op dit moment van materieel van aard op basis van de IB-aangifte 2023;
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan De Nieuwstraat 56 en 60, 4531CX Terneuzen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund;
• De geldlening van de verkoper ter hoogte van € 500.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de crowdfunding zal er niet worden afgelost. Wel zal de rente worden betaald;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente ;
• Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven en de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door de hypothecaire inschrijving en de borgtochten kwalificeren we de zekerheid als goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen