19471

Energiefabriek Deventer

€ 250.000  |  7,0% rente  |  60 maanden  Investeerders: 173
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

100 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Minimaal risico
Collin
Credit Score
Goed
Deze leningaanvraag is op 14-12-2015 in 1 uur volgeschreven door 173 investeerders

Samenvatting

Jeroen van den Adel heeft een voormalig bedrijfspand gekocht om te ontwikkelen binnen AdVicus III B.V. AdVicus III maakt deel uit van zijn bedrijf. Hij is ruim 13 jaar zelfstandig actief op het gebied van vastgoed. Hij adviseert en ontwikkelt voor derde partijen en in toenemende mate voor eigen rekening. Onlangs heeft hij de ‘Kofferfabriek’ te Deventer met succes ontwikkeld.

Nu heeft Jeroen de kans om de voormalige Davo ‘kolenkachel’ fabriek aan de Sint Olafstraat 3 te Deventer te renoveren en transformeren tot de Energiefabriek Deventer. De titel Energiefabriek heeft betrekking op twee aspecten: een verzameling creatieve ondernemende types en duurzame energie zodat de energie ervan afspat. Hiermee realiseert Jeroen van den Adel zijn tweede project in het bruisende Havenkwartier Deventer. Met zijn onderneming is hij gespecialiseerd in transformatieprojecten van bestaand vastgoed en projecten op het gebied van collectief particulier opdrachtgeverschap. Het project Energiefabriek Deventer betreft beide specialisaties.

Financieringsbehoefte

Voor het project Energiefabriek Deventer is financiering gewenst voor de aankoop van het complex. De totale investering is € 603.000,-. De gevraagde financiering bedraagt € 250.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. De rente bedraagt 7%.

Structuur

De structuur bestaat uit de persoonlijke holding van de ondernemer met een aantal werkmaatschappijen. Deze zijn allemaal 100% dochter van Jeroen van den Adel Holding B.V. Energiefabriek Deventer, AdVicus III B.V. is de projectvennootschap en projecteigenaar.  Jeroen van den Adel Holding B.V. en AdVicus III B.V. zijn debiteur.

Risico

De Dun & Bradstreet Score geeft de kwalificatie Minimaal risico en de Collin Credit Score is Goed. De persoonlijke holding van de ondernemer en de werkmaatschappij Energiefabriek Deventer, statutaire naam AdVicus III B.V. zijn debiteur. Extra comfort wordt verkregen omdat de executiewaarde van het pand hoger is dan de lening. Jeroen van den Adel staat bovendien voor € 100.000,- persoonlijk borg.

Leendoel

Met de gevraagde lening van € 250.000,- kan de aankoop van het pand voor de Energiefabriek Deventer worden gerealiseerd. Het ontwerp en de werving van gegadigden voor vestiging in het pand is al in volle gang, zodat de Energiefabriek meteen gerealiseerd kan worden in het nieuwe jaar. De belangstelling voor vestiging in het pand is reeds groter dan het aanbod in fase 1. Er kunnen optieovereenkomsten tot verkoop worden gesloten met gegadigden zodra het leendoel is bereikt en de aankoop is geëffectueerd. 

Ondernemer

Jeroen van den Adel (43) is getrouwd met Verena en vader van vier zoons (6, 5, 4 en 2 jaar oud). Hij is zelfstandig ondernemer sinds 2002. Jeroen is, na in 1994 de HTS te hebben afgerond, in 1997 afgestudeerd aan de Technische Universiteit Twente. Voor hij als zelfstandig ondernemer aan de slag ging, heeft hij gewerkt voor een aantal bureaus in de vastgoedsector. Als interim heeft hij voor verschillende gemeenten gewerkt. Gaandeweg is hij zich meer gaan richten op het ontwikkelen van vastgoedprojecten met specialisatie in de transformatie van bestaand vastgoed en collectief particulier opdrachtgeverschap. De vrouw van Jeroen wordt steeds meer betrokken. Zij doet een grafische opleiding en kan de ontwerpen, schetsen en presentaties maken. 

Per project zoekt Jeroen samenwerking met strategische partners zoals een architect en een aannemer. De onderneming is lean van opzet, maar kan door een goed netwerk van strategische samenwerkingspartners snel opschalen in geval van toenemend werkvolume. Op dit moment groeit het aantal projecten hard en is binnen afzienbare tijd personele uitbreiding aan de orde. Jeroen wil in korte tijd doorgroeien naar minimaal 5 werknemers in verband met de ideale teamgrootte en de voorziene werkvoorraad. In het groeitraject wordt Jeroen begeleid door bedrijfscoach Erik de Haan.

Onderneming

De voormalige Davo ‘kolenkachel’ fabriek wordt gerenoveerd en getransformeerd tot de Energiefabriek Deventer. De titel Energiefabriek heeft betrekking op twee aspecten: een verzameling creatieve ondernemende types en duurzame energie zodat de energie ervan afspat.

Het plan is creatieve ondernemers samen te brengen. Over de aard van de bedrijvigheid zijn geen vooringenomen opvattingen. Wanneer de bedrijven en bewoners in en om het pand willen samenwerken, ontstaan als vanzelf nieuwe ontwikkelingen.  

“Je zit bij elkaar, je hebt wat met elkaar en jaagt elkaar op. De energie moet ervan afspatten’’. 

De titel Energiefabriek heeft ook betrekking op duurzaamheid. Het gebouw zal optimaal geïsoleerd worden en er wordt vol ingezet op duurzame energieopwekking. 

“Van kolenkachelfabriek naar duurzame energiefabriek”.

Uiterlijk krijgt het pand ook twee gezichten. De karakteristieke (monumentale) voorzijde krijgt de allure van 1948 terug door het stralen en opnieuw voegen van de gevels en het aanbrengen van nieuwe stalen kozijnen met isolatie glas. Aan de achterzijde, gelegen aan de haven (!), is ruimte voor nieuwbouw. In en op het pand is ruimte voor kantoor, werkruimte, ateliers, horeca, wonen, sport en vermaak. Het bestemmingsplan Havenkwartier voorziet na wijziging in gemengde doeleinden, waardoor genoemde ontwikkelingen mogelijk zijn. De voorzijde zal grotendeels binnen het bestaande bestemmingsplan en vergunning vrij gerealiseerd kunnen worden waarmee een procedurerisico is uitgesloten.

De kavel is 4.420 m2 groot waarvan 3.600 m2 is bebouwd. De voorzijde ligt aan de straat en de achterzijde aan de tweede havenarm. Het oorspronkelijke gebouw is in 1948 gebouwd en later uitgebreid totdat de Davo Haardenfabriek in 1966 failliet is gegaan en er 270 werknemers hun baan verloren. Sindsdien is er aan het pand vrijwel niets veranderd. Na een aantal andere eigenaren heeft een plaatselijke woningcorporatie het pand in het jaar 2000 gekocht, destijds met als doel woningbouw na sloop. Met de veranderende rol van woningcorporaties en de veranderde plannen voor het gebied heeft de woningcorporatie het pand, alsmede andere bezittingen in het Havenkwartier, verkocht.

Voor meer informatie bezoek de website van de Energiefabriek Deventer.

Het Havenkwartier Deventer is een inspirerende snel groeiende plek voor werken, wonen en cultuur in de breedste zin. De locatie ligt dicht bij de binnenstad, de snelweg en het station. Avontuurlijk ingestelde types komen bovendien af op de authentieke ‘alles is mogelijk’ sfeer in het gebied. Er zijn mogelijkheden voor zelfbouw, nieuwe woonvormen, ambachten, creatieve industrie, ateliers et cetera. Het Havenkwartier Deventer telt een aantal karakteristieke panden, oude loodsen en silo’s die tot de verbeelding spreken. Ook de haardenfabriek is een karakteristiek pand. De locaties ‘vertellen’ een verhaal en vragen om hergebruik. Behoud door ontwikkeling wordt gestimuleerd. Het Havenkwartier groeit en trekt steeds meer belangstelling voor vestiging en bezoek en mag zich verheugen op blijvende media-aandacht en erkenning.

In het Havenkwartier Deventer heeft Jeroen eerder de voormalige Kofferfabriek getransformeerd in negen casco woon-werk units. De kopers hebben zelf de grootte van hun ruimte mogen kiezen. Het resultaat is dat er negen verschillende inrichtingen zijn ontstaan, vier woningen en vijf bedrijfsruimten. De casco’s zijn met het oog op duurzaamheid en geluid stevig geïsoleerd en voorzien van drielaags glas. De opdrachtgevers van het Havenkwartier Deventer zijn met het Havenkwartier Deventer een van de vijf genomineerden voor de Rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap, de Gouden Piramide 2015.

Missie
De onderneming richt zich primair op de herontwikkeling van panden en bijzondere plekken in de stedelijke omgeving. De doelgroep/klant is op zoek naar een pand met eigenheid of uitstraling, of de mogelijkheid naar eigen inzicht invulling te geven aan de indeling/inrichting van het pand, maar wil de ontwikkeling niet zelf doen. Ze wil het op een presenteerblaadje krijgen.

De onderneming neemt het volledige traject van aankoop tot en met oplevering voor haar rekening. Dit is inclusief vergunning traject en verkoop van de woon- of gebruikseenheden. Dit gebeurt met strategische samenwerkingspartners. Op termijn van enkele jaren zal de onderneming AdVicus gaan groeien.

De onderneming onderscheidt zich door het bieden van een totaalconcept van aankoop tot verkoop/verhuur door een doelgroep die iets bijzonders wil op een presenteerblaadje.

  • integer
  • betrouwbaar
  • totaalconcept
  • duidelijke propositie
  • creatief
  • onafhankelijk

Op dit moment heeft Jeroen zeven projecten onderhanden waarvan de Energiefabriek er een is. De advies- en projectopdrachten voor derden worden vanuit AdVicus B.V. ontplooit. De Energiefabriek wordt vanuit AdVicus III geëxploiteerd. Er zijn plannen voor nieuwe projecten die ook in eigen beheer uitgevoerd gaan worden. Wellicht komen hier nog vervolgaanvragen uit voort.

Structuur
De Energiefabriek Deventer is onafhankelijk en kan heel flexibel opereren. Om projecten te realiseren wordt samengewerkt met andere specialisten, passend bij de opgave. Het transformatieplan van de Energiefabriek, mede mogelijk gemaakt door een bijdrage van de provincie Overijssel, wordt mede opgesteld door het Architecten Lab. Dit architectenbureau is gevestigd in het Havenkwartier en heeft eerder getekend voor de transformatieplannen in en buiten het Havenkwartier Deventer. De hoofdaannemer van het werk is Paul Hardonk Bouw Deventer. Dit bedrijf is gespecialiseerd in onder meer renovatie en restauratie en heeft meer dan 100 jaar ervaring. Het is onderdeel van de Aan de Stegge Verenigde Bedrijven. De voorfinanciering van bouwvoorbereiding en bouwwerkzaamheden komt voor rekening en risico van de aannemer en blijft buiten de boeken van AdVicus. De haalbaarheid van een Energiebedrijf Haveneiland wordt onderzocht.  

De structuur bestaat uit de persoonlijke holding van de ondernemer met een aantal werkmaatschappijen. Deze zijn allemaal 100% dochter van Jeroen van den Adel Holding B.V. Energiefabriek Deventer, AdVicus III B.V. is de projectvennootschap en projecteigenaar.  Jeroen van den Adel Holding B.V. en AdVicus III B.V. zijn debiteur.

organigram

Financieringsbehoefte

Aankoop (incl. adviseurs, notaris, kadaster, onderzoeken, keuringen etc.)      € 475.000,-       
Onderhoud t.b.v. continuering huur (wind en waterdicht maken) €   35.000,-
Transformatieplan en conceptueel ontwerp €   53.000,-
Projectontwikkeling, marketing en verkoopkosten  €   40.000,-
Totale investering   € 603.000,-
Eigen inbreng € 204.000,-
Achtergestelde lening € 100.000,-
Subsidies   €   49.000,-
Crowdfunding via Collin     € 250.000,-

Omdat de aannemer de voorfinanciering voor bouwvoorbereiding en bouw voor haar rekening neemt, is de investeringsbehoefte sterk begrensd en daarmee het risico van uitloop van kosten uitgesloten. 

Leenbedrag: € 250.000,- 
Rente: 7,0%
Looptijd: 60 maanden, lineaire maandelijkse aflossing

Risico

Na financiering kan de Energiefabriek Deventer zelfstandig de lasten opbrengen. Dit is reeds het geval bij de gehanteerde voorzichtige verkoopprognose en tevens gevolg van de lopende huurcontracten die inkomsten genereren. Het plan om ruimten vanaf 25m2 en ieder veelvoud daarvan aan te bieden in het populaire Havenkwartier Deventer is een nichemarkt zonder actueel concurrerend aanbod. De executiewaarde van het pand, in eigendom van Energiefabriek Deventer, is hoger dan de lening. Aanvullend kan teruggevallen worden op Jeroen van den Adel Holding B.V. Deze holding heeft geen financiering. De geprognosticeerde winst en het eigen vermogen van Jeroen van den Adel Holding B.V. zijn ruim voldoende voor het zelfstandig opbrengen van de lasten.  

Zekerheden

  • Persoonlijke borgstelling door Jeroen van den Adel van € 100.000,-
  • Verklaring niet met hypotheek bezwaren van het onroerend goed (een positief/negatief verklaring)
  • Achterstelling van de te verstrekken lening van € 100.000,- door familie

Dun & Bradstreet
De Dun & Bradstreet Score is een Minimaal risico op het geheel van de aanvraag.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De score is gebaseerd op de geconsolideerde cijfers van Jeroen van den Adel Holding B.V.

Rentabiliteit
Het resultaat op geconsolideerd niveau is dit jaar sterk hersteld van een paar jaar gepast wachten op het gunstig kunnen afronden van transacties. De markt trekt weer aan en daar plukt het bedrijf nu de vruchten van. AdVicus B.V. draaide over heel 2014 al een mooie winst terwijl t/m Q3 2015 het resultaat verder is gestegen. De verwachtingen voor 2016 zijn nog gunstiger met een geconsolideerde omzet van € 1.060.000,- met een nettowinst van € 282.000,-, omdat er een aantal projecten tot verkoop zal komen. De aankoop van de Energiefabriek zal het resultaat in 2016 niet zoveel beïnvloeden. Het deel dat verhuurd is, blijft verhuurd ook tijdens de verbouw. Uit deze opbrengsten kunnen al een flink deel van de lasten betaald worden. Wanneer de units vanaf 2017 verkocht gaan worden zal het resultaat verder verbeteren. Voor de werkunits is veel concrete belangstelling. De score voor de rentabiliteit is Goed.

Solvabiliteit
Mede door het inbrengen van eigen middelen en het verkrijgen van een achtergestelde lening ad € 100.000,- van de familie is het eigen vermogen (46,8% van het balanstotaal) erg gunstig. De investeringen voor de verbouw worden geheel gefinancierd door de aannemer PHB Deventer B.V. (onderdeel ASVB Bouw Nederland) en komen ook niet in de boeken van AdVicus III B.V.. Er zijn geen andere financiers in het bedrijf. De score voor de solvabiliteit is Goed.

Liquiditeit
Doordat de verbouw geheel door derden gefinancierd wordt, is er geen risico op uitloop van deze kosten en blijven voldoende liquiditeiten beschikbaar. Dit zorgt voor een current ratio van 3,3 voor 2016. De lopende huuropbrengsten plus de subsidies en verkoopopbrengsten zijn meer dan royaal om aan de kortlopende verplichtingen te voldoen., of dat de overtollige middelen worden aangewend voor investeringen in nieuwe projecten. Kortom de score voor de liquiditeit is Excellent.

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Liquiditeit: Excellent
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

Anonieme investeerder heeft € 2.000 geïnvesteerd.
14-12-2015 om 11:30
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
14-12-2015 om 11:29
Anonieme investeerder heeft € 2.000 geïnvesteerd.
14-12-2015 om 11:28
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
14-12-2015 om 11:28
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
14-12-2015 om 11:28

Reacties

Investeerder – 2482
14-12-2015 11:18
Hallo Jeroen,

Leuk om als mede-Deventernaar in dit project te kunnen investeren. Na Komma Trace weer een mooie toevoeging uit onze mooie Hanzestad aan mijn portefeuille!

Ik hoop u binnenkort persoonlijk een keer te mogen ontmoeten!

Gr. Gerard.

Ondernemer




Jeroen van den Adel

Crowdfund Coach


Gert-Jan van der Vegt