Samenvatting

De geldnemers zijn Florencia V.O.F. en IJsfabriek Florencia E. Talamini & Zoon B.V. De meewerkende vennoot, de heer Giulio Dal Zotto (1991), stuurt de ijsfabriek aan. De koffie en ijssalon, reeds actief sinds 1934, wordt aangestuurd door de meewerkende vennoten mevrouw Gabriella Dal Zotto-Rutten (1967) (de moeder van Giulio) en haar zuster mevrouw Mylena Frensch-Rutten (1969). Ook de (groot)moeder, mevrouw Adriana Berton-Rutten (1942), is nog dagelijks aanwezig in de koffie en ijssalon en zij springt bij als het nodig is. Er werken in totaal 10 medewerkers inclusief de vennoten en de omzet bedraagt op jaarbasis circa € 1.200.000,- met een bedrijfsresultaat van € 184.000, – in 2025.

De financiering wordt gebruikt voor de herfinanciering van een bestaande lening, de aankoop van een ijsmachine, de verbouwing van de ijsfabriek en de realisatie van zes nieuwe appartementen, waarvoor de vergunning reeds is verleend, in het centrum van Den-Haag en volgens het taxatierapport goed courant voor verkoop en verhuur.

Bij de start van de Collin lening wordt circa € 1.170.000 direct uitgeboekt. Als dekking hiervoor dienen de drie bestaande appartementen, de koffie- en ijssalon en de ijsfabriek. Deze hebben een gezamenlijke waarde in huidige staat van € 2.190.000. Dat betekent een start LTV (Loan-to-Value) van 53%.

Na realisatie van de zes nieuwe appartementen bedraagt de gezamenlijke getaxeerde waarde van het onderpand € 4.180.000,-, waarbij rekening is gehouden met de appartementen in verhuurde staat. Indien de appartementen vrij van huur zijn kennen ze een waarde van € 4.555.000,-. Op basis daarvan bedraagt de LTV (Loan-to-Value) na realisatie in verhuurde staat en ten tijde van de slottermijn 82,5% en vrij van huur van de appartementen van 76%. Hierbij is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met eventuele waardestijgingen van de appartementen gedurende de looptijd.

Tijdens de looptijd is het mogelijk dat één of meerdere van de zes nieuwe appartementen worden geherfinancierd of verkocht. In dat geval wordt de Collin lening gedeeltelijk afgelost. Bij verkoop of herfinanciering van de appartementen dient minimaal 95% van de gerealiseerde opbrengst worden gebruikt voor aflossing op de Collin lening.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 3.800.000, -. De looptijd is 48 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 13e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing tot een slottermijn van € 3.450.000, -. De rente bedraagt 8% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Collin Credit Score is Ruim voldoende. De Dun & Bradstreet kwalificatie is Minimaal risico.

• De geldnemers zijn Florencia V.O.F. en IJsfabriek Florencia E. Talamini & Zoon B.V. Vanwege de rechtsvorm van Florencia V.O.F. zijn de vennoten hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van de te verkrijgen hypotheek op het vastgoed.
• Er komt een eerste hypothecaire inschrijving van € 3.800.000,- op het onroerend goed met als adres Juffrouw Idastraat 22 en 22A, 2513BG 's-Gravenhage en Torenstraat 51, 51A, 53, 55, 57, 59 en 61, 2513BN 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie D nummer 1122, 1149, 1689 en 1690 te 's-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde in huidige staat van € 2.190.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 9 januari 2026 en een waarde na realisatie en de appartementen in verhuurde staat van € 4.180.000,- op basis van hetzelfde taxatierapport. Indien er rekening gehouden wordt met de appartementen vrij van huur bedraagt de gezamenlijke waarde van € 4.555.000,-
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van geldnemers worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Juffrouw Idastraat 22 en 22A, 2513BG 's-Gravenhage en Torenstraat 51, 51A, 53, 55, 57, 59 en 61, 2513BN 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie D nummer 1122, 1149, 1689 en 1690 te 's-Gravenhage worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden ter hoogte van € 245.242,44 ten behoeve van de eerste 9 maandtermijnen. Het rente- en kostendepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 2.400.000, – aangehouden ten behoeve van de renovatie van bestaande appartementen de bouw van nieuwe appartementen en aanpassingen aan de ijsfabriek. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om bij verkoop of herfinanciering van de appartementen af te lossen zonder extra vergoedingsrente (i.p.v. 6 maanden conform de Algemene Voorwaarden). De looptijd van de Lening blijft gelijk bij deze vervroegde aflossing, waardoor dit op de zowel de toekomstige aflossing als de slottermijn in mindering zal worden gebracht.
• Bij verkoop of herfinanciering van de appartementen dient minimaal 95% van de netto verkoopopbrengst met een minimum van de volgende bedragen worden afgelost:
  • Torenstraat 57 →  € 399.000, –
  • Torenstraat 59 →  € 347.000, –
  • Torenstraat 63 → € 314.000, –
  • Torenstraat 63A → € 285.000, –
  • Torenstraat 65 → € 390.000, –
  • Juffr. Idastraat 22A → € 475.000, –
    • Deze aflossingen zullen naar rato van de toekomstige aflossing in mindering worden gebracht, het restant zal op de slottermijn in mindering worden gebracht. De verpanding van de huurpenningen van elk individueel appartement wordt vrijgegeven indien er royement wordt vergeven.
    • Rekenvoorbeeld: Torenstraat 57 betreft 18% van de totale aflossing uit verkoop/herfinanciering van de appartementen. Als op dat moment nog € 200.000, – regulier moet worden afgelost dan zal van de € 399.000, -, € 36.000, – in mindering worden gebracht op de toekomstige aflossing en € 363.000, – op de slottermijn.

Leendoel

De financiering wordt gebruikt voor de herfinanciering van een bestaande lening, de aankoop van een ijsmachine, de verbouwing van de ijsfabriek, de realisatie van zes nieuwe appartementen en kosten. 

Ondernemer

De geldnemers zijn Florencia V.O.F. en IJsfabriek Florencia E. Talamini & Zoon B.V. 

De jongste vennoot is de heer Giulio Dal Zotto (1991) en hij stuurt de ijsfabriek aan. 

De koffie en ijssalon wordt aangestuurd door de meewerkende vennoten mevrouw Gabriella Dal Zotto-Rutten (1967) (de moeder van Giulio) en mevrouw Mylena Frensch-Rutten (1969) haar zuster. 

Ook de moeder/ grootmoeder Adriana Berton-Rutten (1942) is nog dagelijks aanwezig in de koffiesalon en monitort de zaak vanuit haar eigen kleine kantoor en kan zo nodig bijspringen. 

Mevrouw Gabriella Dal Zotto-Rutten doet de planning van het personeel en mevrouw Mylena Frensch-Rutten doet de financiën. 

Er werken in totaal 10 medewerkers inclusief de vennoten en de omzet bedraagt op jaarbasis circa € 1.200.000,- met een bedrijfsresultaat van € 184.000, – in 2025.

De motivatie van de vennoten is om een prachtig product aan te bieden, een goede ambiance in de koffie en ijssalon te realiseren en een goede relatie te hebben met leveranciers en afnemers. Alle grote beslissingen worden gezamenlijk genomen. Florencia betreft een familiebedrijf en de vennoten hebben uiteindelijk het lange termijn belang van het familiebedrijf voor ogen.

Onderneming

De familie heeft een hele lange ervaring met het runnen van de ijsfabriek en koffie & ijssalon. De heer Guilio Dal Zotto loopt al vanaf kinds af aan mee in de ijsfabriek eerst samen met zijn vader en nu zelfstandig. Het inkooprisico is relatief beperkt, omdat de belangrijkste grondstof voor de ijsbereiding gepasteuriseerde melk is en dit product is normaliter goed voor handen. Ook is de productie in eigen hand en hierdoor wordt niet alleen de kwaliteit bewaakt, maar wordt ook het leveringsrisico beperkt. 

De ijsfabriek is een groothandel en produceert niet alleen voor eigen gebruik maar ook aan andere ijssalons en (horeca)ondernemingen. Door de nieuwe ijsmachine is er veel minder ruimte benodigd, want de nieuwe moderne machine produceert meer dan wat de verschillende verouderde ijsmachines nu doen. Hierdoor ontstaat ook extra ruimte voor de realisatie van de nieuwe appartementen. Als gevolg van deze nieuwe ijsmachine zal de productie minder tijds- en kostenintensief zijn. 

Er zijn concurrerende horecagelegenheden in de buurt, echter is Florencia, naar zeggen van de ondernemers, een begrip in Den Haag en hebben ze een trouwe klantenkring en daarbij bestaan ze sinds 1934. Mocht er onverhoopt toch niet voldoende ijs worden verkocht, dan kan de ontstane voorraad worden opgeslagen voor later gebruik. De familie geeft aan goed in staat te zijn om een zo optimaal mogelijke balans te vinden tussen prijsverhogingen met behoud van omzet. 
Voor de strategische beslissingen wordt door de familie expertise en ervaring ingehuurd, o.a. voor de bouw gerelateerde zaken, de fiscale zaken en de administratie.

De zes nieuwe appartementen in het centrum van Den Haag zijn volgens het taxatierapport courant voor zowel de verhuur als de verkoop krijgen en krijgen een aparte eigen opgang separaat van de ijssalon. Het is de intentie van de ondernemers om door verhuur een extra inkomstenstroom te genereren. Echter, ze hebben ook optie om (een deel van) deze appartementen te verkopen. Deze appartementen brengen bij verkoop naar verwachting meer op dan de waarde in verhuurde staat volgens het taxatierapport. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 3.800.000, –
Rente: 8%
Looptijd: 48 maanden, eerste 12 maanden aflossingsvrij en een slottermijn van € 3.450.000, – 

* De huidige financier kent een opzegtermijn van drie maanden waardoor de eerste hypothecaire inschrijving naar verwachting eind augustus zal worden verkregen. Tot die tijd zullen de alle gelden risicoloos op de rekening van Collin blijven staan. Met de geldnemers is afgesproken dat de maandelijkse termijnen tot aan het verkrijgen van de eerste hypothecaire inschrijving niet vanuit het rentedepot voldaan zullen worden, maar uit de reeds aanwezige liquide middelen in de onderneming.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Florencia B.V. is Minimaal risico. De kwalificatie voor IJsfabriek Florencia (E. Talamini en Zoon) B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Minimaal risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit Score is gebaseerd op het taxatierapport, IB-aangiften, jaarverslagen en prognoses aangeleverd door de leningnemer. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit 
In 2025 bedroeg de omzet van Florencia V.O.F. € 1.200.000, – met winst voor belasting/privé naar € 184.000, -. De privé onttrekkingen zijn € 39.000,- per persoon, derhalve € 156.000,- op jaarbasis waardoor netto cashflowoverschot in 2025 € 58.000, – bedroeg. De liquide middelen ultimo 2025 bedroegen € 265.000, -. 

In 2026 kan de exploitatie van de koffie en ijssalon tijdens de realisatie van de zes nieuwe appartementen gewoon doorgaan, omdat de zes nieuwe appartementen fysiek gescheiden zijn van de zaak, alleen de ijsfabriek ligt een paar weken stil. De transformatie naar zes nieuwe appartementen gaat, naar verwachting, circa zes maanden duren. In 2026 zal er door het rentedepot geen druk op de liquiditeitspositie plaatsvinden als gevolg van rentelasten. 

Voor 2026 wordt een omzet geprognosticeerd van € 1.325.000,- met een resultaat voor privé onttrekkingen van € 213.000,-. Ook dit jaar zullen de privé onttrekkingen € 156.000,- bedragen waardoor het netto cashflowoverschot naar verwachting € 237.000,- zal bedragen. 

De exit van de lening staat momenteel nog open. Dit kan ofwel door de verkoop van de appartementen ofwel door het verhuren en de appartementen vervolgens te herfinancieren tegen een lagere rente.

Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit eind 2025 bedroeg 52% op een balanstotaal van € 1.733.000,-. Op basis van de balans na investering, inclusief stille reserve van € 1.011.000,-, bedraagt de solvabiliteit 32% op een balanstotaal van € 5.625.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Florencia V.O.F. en IJsfabriek Florencia E. Talamini & Zoon B.V. Vanwege de rechtsvorm van Florencia V.O.F. zijn de vennoten hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van de te verkrijgen hypotheek op het vastgoed.
• Er komt een eerste hypothecaire inschrijving van € 3.800.000,- op het onroerend goed met als adres Juffrouw Idastraat 22 en 22A, 2513BG 's-Gravenhage en Torenstraat 51, 51A, 53, 55, 57, 59 en 61, 2513BN 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie D nummer 1122, 1149, 1689 en 1690 te 's-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde in huidige staat van € 2.190.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 9 januari 2026 en een waarde na realisatie en de appartementen in verhuurde staat van € 4.180.000,- op basis van hetzelfde taxatierapport. Indien er rekening gehouden wordt met de appartementen vrij van huur bedraagt de gezamenlijke waarde van € 4.555.000,-
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van geldnemers worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Juffrouw Idastraat 22 en 22A, 2513BG 's-Gravenhage en Torenstraat 51, 51A, 53, 55, 57, 59 en 61, 2513BN 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie D nummer 1122, 1149, 1689 en 1690 te 's-Gravenhage worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden ter hoogte van € 245.242,44 ten behoeve van de eerste 9 maandtermijnen. Het rente- en kostendepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 2.400.000, – aangehouden ten behoeve van de renovatie van bestaande appartementen de bouw van nieuwe appartementen en aanpassingen aan de ijsfabriek. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 12 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om bij verkoop of herfinanciering van de appartementen af te lossen zonder extra vergoedingsrente (i.p.v. 6 maanden conform de Algemene Voorwaarden). De looptijd van de Lening blijft gelijk bij deze vervroegde aflossing, waardoor dit op de zowel de toekomstige aflossing als de slottermijn in mindering zal worden gebracht.
• Bij verkoop of herfinanciering van de appartementen dient minimaal 95% van de netto verkoopopbrengst met een minimum van de volgende bedragen worden afgelost:
  • Torenstraat 57 → € 399.000, –
  • Torenstraat 59 → € 347.000, –
  • Torenstraat 63 → € 314.000, –
  • Torenstraat 63A → € 285.000, –
  • Torenstraat 65 → € 390.000, –
  • Juffr. Idastraat 22A → € 475.000, –
    • Deze aflossingen zullen naar rato van de toekomstige aflossing in mindering worden gebracht, het restant zal op de slottermijn in mindering worden gebracht. De verpanding van de huurpenningen van elk individueel appartement wordt vrijgegeven indien er royement wordt vergeven.
    • Rekenvoorbeeld: Torenstraat 57 betreft 18% van de totale aflossing uit verkoop/herfinanciering van de appartementen. Als op dat moment nog € 200.000, – regulier moet worden afgelost dan zal van de € 399.000, -, € 36.000, – in mindering worden gebracht op de toekomstige aflossing en € 363.000, – op de slottermijn.

Door de hypothecaire inschrijvingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

Extra Beloning

Bij een investering van € 1.000,- ontvangen de investeerders een waardebon voor twee gratis ijsjes met twee bollen ijs en slagroom. 
Bij een investering vanaf € 10.000,- ontvangen de investeerders een waardebon voor twee ijscoupes met vers fruit en slagroom.
Bij een investering vanaf € 50.000,- ontvangen de investeerders een waardebon voor twee ijstaarten.
Deze waardebon is éénmalig en uitsluitend in te wisselen bij Florencia en is geldig zes maanden na uitgifte.

De waardebon zal digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer. Het doorgeven van uw investeerdersnummer is van toepassing indien u aanspraak wilt maken op deze beloning.

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.