Samenvatting

Deze financiering wordt aangewend voor de aankoop en herontwikkeling van het vastgoedobject gelegen aan het Watertje 19-19A te Zoeterwoude. Het huidige woon-/winkelpand zal worden getransformeerd en kadastraal worden gesplitst naar twee zelfstandige woningen, waarna verkoop van de woningen zal plaatsvinden.

Het vastgoedobject zal worden aangekocht door Grenova B.V., een speciaal voor deze vastgoedtransactie opgerichte entiteit. Voor de transformatie en splitsing van het pand dient nog een omgevingsvergunning te worden verkregen. De ondernemer heeft reeds een conceptaanvraag ingediend en hierover overleg gevoerd met de gemeente Zoeterwoude.

Grenova B.V. wordt gehouden door Merivia B.V. (70%) en Tripel-S B.V. (30%). Achter deze vennootschappen staat de heer Maarten van der Meer. Hij beschikt over ruim 25 jaar ervaring binnen bouw, techniek, vastgoed en projectmanagement en zal de werkzaamheden grotendeels in eigen beheer uitvoeren via Van der Meer Bouw en Advies, zijn eigen eenmanszaak.

De LTV (Loan-to-Value; de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van het onroerend goed waarop een eerste hypothecaire inschrijving wordt verkregen) bedraagt circa 81% bij aanvang. Op basis van de verwachte waarde na realisatie daalt de LTV naar circa 74%. Aanvullende verkrijgen de investeerders van Collin Crowdfund nog twee tweede hypothecaire inschrijvingen op het woonhuis van de ondernemer en ander beleggingsobject.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.256.700,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.150.000,-. De looptijd is 15 maanden en heel aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. 

• De geldnemers zijn: 
  • Stichting Administratiekantoor Tripel-S
  • Tripel-S B.V.
  • Merivia B.V.
  • Grenova B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het onroerend goed aan Watertje 19 en 19A, 2381 EG Zoeterwoude, kadastraal bekend als sectie E nummer 1686 te Zoeterwoude, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 735.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 07-04-2026 en wordt aangekocht voor € 625.000,-. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het onroerend goed aan de Doctor van Noortstraat 53 A en 37, 43, 45, 47, 49, 51 en 53, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1778, 1779, 1780, 1781, 1782, 1783, 1784 en 1785 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 220.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 09-04-2025. 
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het woonhuis aan de Doctor van Noortstraat 37, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1882 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 521.400,- en een openstaande schuld van € 490.116,- per d.d. 01-06-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 730.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 16-03-2026. De overwaarde bedraagt derhalve € 239.884,-.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het woonhuis aan de Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 156.250,- en een openstaande schuld van € 120.151,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 212.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-08-2020. De overwaarde bedraagt derhalve € 91.849,-.
• De heer M.T.P. van der Meer en mevrouw M.M.Q. Blom (partner) geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 575.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé, waarop tevens hypotheek verkregen wordt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres Doctor van Noortstraat 37, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1882 te Stompwijk. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en) zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Daarnaast mag het pand zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent niet verkocht worden.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en) zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Daarnaast mag het pand zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent niet verkocht worden.
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 12 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 380.000,- aangehouden ten behoeve van de verbouw van het object gelegen aan de Watertje 19-19A te Zoeterwoude. Het depot wordt uitgeboekt aan Geldnemer en verpand aan de investeerders van Collin
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de eerste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders.
•  Bij verkoop van één van de twee te realiseren woningen wordt deelroyement verleend, mits minimaal 90% van de taxatiewaarde van de betreffende woning wordt afgelost op de lening. Dit betekent een minimale aflossing van:
  • € 765.000,- bij verkoop van de woning met een getaxeerde eindwaarde van € 850.000,-
  • € 427.500,- bij verkoop van de woning met een getaxeerde eindwaarde van € 475.000,-

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop en herontwikkeling van het vastgoedobject aan het Watertje 19-19A te Zoeterwoude. Het huidige woon-/winkelpand zal worden getransformeerd en kadastraal worden gesplitst naar twee zelfstandige woningen.

Ondernemer

Maarten van der Meer (1978) beschikt over ruim 25 jaar ervaring binnen bouw, techniek, vastgoed en projectmanagement. Hij begon zijn loopbaan in de ambachtelijke trappenmakerij van zijn familie en groeide door naar functies als calculator, werkvoorbereider, projectleider en operationeel manager bij diverse technische en bouwkundige organisaties. Hierdoor heeft hij ruime ervaring opgedaan met zowel de voorbereiding als de uitvoering van complexe bouw- en ontwikkelprojecten.

Vanuit zijn onderneming Van der Meer Bouw en Advies begeleidt en realiseert hij bouw-, renovatie- en vastgoedprojecten voor zowel particuliere als zakelijke opdrachtgevers. Daarnaast heeft hij ervaring met vergunningstrajecten, verduurzaming en projectontwikkeling. Naast zijn ondernemerschap is hij medeoprichter van Stichting Groen en Geluk, een stichting die zich richt op natuurbeleving, welzijn en maatschappelijke verbinding.

Voor de onderhavige ontwikkeling heeft Maarten van der Meer Grenova B.V. opgericht. De werkzaamheden binnen het project worden grotendeels in eigen beheer uitgevoerd, waardoor sprake is van directe controle op planning, kwaliteit en kostenbeheersing.

Onderneming

Grenova B.V. is opgericht ten behoeve van de aankoop en herontwikkeling van het object aan het Watertje 19-19A te Zoeterwoude. Het betreft een voormalig woon-/winkelpand dat zal worden getransformeerd en kadastraal worden gesplitst naar twee zelfstandige woningen. De ontwikkeling richt zich op de realisatie van twee hoogwaardige en energiezuinige woningen, die na afronding van de werkzaamheden afzonderlijk zullen worden verkocht.

De ontwikkeling wordt uitgevoerd door Maarten van der Meer vanuit zijn onderneming Van der Meer Bouw en Advies. Dit bouw- en adviesbureau is sinds 2014 actief op het gebied van bouwbegeleiding, renovatie, vastgoedontwikkeling en technische projectcoördinatie. Vanuit deze onderneming heeft Maarten diverse bouw-, verbouwings- en transformatieprojecten begeleid en gerealiseerd. De werkzaamheden binnen het onderhavige project worden grotendeels in eigen beheer uitgevoerd, waardoor sprake is van directe controle op planning, kwaliteit en kostenbeheersing.

Voor de transformatie en juridische splitsing van het object dient nog een omgevingsvergunning te worden verkregen. De ondernemer heeft reeds een conceptaanvraag ingediend en hierover overleg gevoerd met de gemeente Zoeterwoude. Op basis van een eerder ontvangen adviesrapport heeft de ondernemer de indruk dat de gemeente positief tegenover de ontwikkeling staat, mits rekening wordt gehouden met enkele aandachtspunten in de definitieve aanvraag.

Het object wordt aangekocht voor € 625.000,- en heeft volgens een taxatierapport een huidige marktwaarde van € 735.000,-. Na realisatie van de twee woningen bedraagt de getaxeerde marktwaarde € 1.325.000,-. Op basis van de projectbegroting bedraagt de geprognosticeerde projectwinst (na belasting) circa € 36.000,-. Omdat de werkzaamheden grotendeels door Van der Meer Bouw en Advies worden uitgevoerd, wordt daarnaast ook een deel van het rendement gerealiseerd binnen het bouwbedrijf van de ondernemer.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.150.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 15 maanden, aflossingsvrij

Overige financiers
Naast de gevraagde financiering via Collin Crowdfund zijn er bestaande (bancaire) financieringen aanwezig op de privéwoning en een verhuurde woning van de ondernemer. Daarnaast is sprake van een onderhandse lening binnen de privésfeer, waarvoor geen hypothecaire zekerheid is gevestigd.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Grenova B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor Merivia B.V. is eveneens Laag risico. De kwalificatie voor Tripel-S B.V. is eveneens Laag risico. De kwalificatie voor Stichting Administratiekantoor Tripel-S is Minimaal risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op de IB-aangifte 2024 van de ondernemer, het vermogensoverzicht, de taxatierapporten van het vastgoed en de projectopzet van de voorgenomen transformatie naar twee zelfstandige woningen. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De totale renteverplichtingen op de lening bedragen gedurende de looptijd circa € 129.600,-. Voor de eerste twaalf maanden wordt een rentedepot van € 103.700,- aangehouden, waaruit de renteverplichtingen worden voldaan. Daarnaast beschikt de ondernemer na de eigen inbreng in het project over een liquiditeitsbuffer van circa € 205.000,- en bedraagt de gezamenlijke inkomenspositie van de ondernemer en zijn partner circa € 100.000,- per jaar. De verwachte projectwinst bedraagt € 1.325.000,- en het netto cashflowoverschot € 36.000,-. Gezien het rentedepot voor de eerste twaalf maanden, de aanwezige liquiditeitsbuffer en de gezamenlijke inkomenspositie kwalificeren wij de Afloscapaciteit als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
Het te ontwikkelen object wordt aangekocht in een nieuw opgerichte vastgoedentiteit. Na investering bedraagt het balanstotaal € 1.219.000,-, met een risicodragend vermogen van € 69.000,-. Dit resulteert in een solvabiliteit van 5,6%. Gezien het object wordt aangekocht in een nieuw opgerichte projectentiteit kwalificeren wij de Solvabiliteit als Matig.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn: 
  • Stichting Administratiekantoor Tripel-S
  • Tripel-S B.V.
  • Merivia B.V.
  • Grenova B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het onroerend goed aan Watertje 19 en 19A, 2381 EG Zoeterwoude, kadastraal bekend als sectie E nummer 1686 te Zoeterwoude, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 735.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 07-04-2026 en wordt aangekocht voor € 625.000,-. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het onroerend goed aan de Doctor van Noortstraat 53 A en 37, 43, 45, 47, 49, 51 en 53, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1778, 1779, 1780, 1781, 1782, 1783, 1784 en 1785 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 220.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 09-04-2025. 
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het woonhuis aan de Doctor van Noortstraat 37, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1882 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 521.400,- en een openstaande schuld van € 490.116,- per d.d. 01-06-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 730.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 16-03-2026. De overwaarde bedraagt derhalve € 239.884,-.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.150.000,- op het woonhuis aan de Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 156.250,- en een openstaande schuld van € 120.151,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 212.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-08-2020. De overwaarde bedraagt derhalve € 91.849,-.
• De heer M.T.P. van der Meer en mevrouw M.M.Q. Blom (partner) geven een gezamenlijke borgstelling af voor € 575.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé, waarop tevens hypotheek verkregen wordt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres Doctor van Noortstraat 37, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1882 te Stompwijk. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en) zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Daarnaast mag het pand zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent niet verkocht worden.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres Doctor van Noortstraat 39, 2266 GS Leidschendam, kadastraal bekend als sectie B nummer 1881 te Stompwijk. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en) zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent. Daarnaast mag het pand zonder schriftelijke toestemming van de Zekerhedenagent niet verkocht worden.
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 12 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot ter hoogte van € 380.000,- aangehouden ten behoeve van de verbouw van het object gelegen aan de Watertje 19-19A te Zoeterwoude. Het depot wordt uitgeboekt aan Geldnemer en verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de eerste 12 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen tegen twee maanden extra vergoedingsrente voor de investeerders.
• Bij verkoop van één van de twee te realiseren woningen wordt deelroyement verleend, mits minimaal 90% van de taxatiewaarde van de betreffende woning wordt afgelost op de lening. Dit betekent een minimale aflossing van:
  • € 765.000,- bij verkoop van de woning met een getaxeerde eindwaarde van € 850.000,
  • € 427.500,- bij verkoop van de woning met een getaxeerde eindwaarde van € 475.000,-

Door zowel de twee eerste hypotheken, als de twee tweede hypotheken en de gezamenlijke borgstelling kwalificeren wij de Zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.