Samenvatting

De GrondVrij onderneming richt zich op de aankoop en verhuur van bloot eigendom. Hierbij neemt ze het economisch eigendom van grond (bloot eigendom) over van ontwikkelaars voor een waarde inclusief nog te maken ontwikkelingskosten en spreekt op hetzelfde moment met ontwikkelaar af dat bij teruglevering van het bloot eigendom 10% meer wordt betaald ter dekking van gemaakte kosten. De grond wordt terug geleverd als de ontwikkelaar de (vakantie)woningen of appartementen heeft verkocht. 

Vanaf het moment dat Grondvrij de grondpositie inneemt tot het moment dat er wordt terug geleverd is de ontwikkelaar een canon-vergoeding van 9,5% voor grondgebruik verschuldigd. Deze vergoeding wordt door GrondVrij gebruikt voor de betaling van de renteverplichting.

Deze financiering betreft de herfinanciering voor het project waterresort De Fontein. Het project is nu zo ver dat de start de verkoop van fase 1 inmiddels is gestart. Voor de eerste woningen is al een koopovereenkomst getekend. Er zal per verkochte woning een minimaal bedrag van € 100.000,- worden afgelost.

In 2024 is een soortgelijk project gefinancierd via Collin Crowdfund. Daarnaast is de aankoop van onroerend goed gefinancierd via Collin Crowdfund in 2024.

Financieringsbehoefte
De totale financieringsbehoefte bedraagt € 2.385.000,- waarvan er € 285.000,- aan eigen middelen wordt ingebracht, welke vrij zullen komen uit andere lopende projecten. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.100.000,-. De looptijd is 36 maanden geheel aflossingsvrij. Per verkocht kavel zal € 100.000,- worden afgelost. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun&Bradstreet score voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. 

• De Geldnemers zijn GrondVrij Holding B.V., GrondVrij Ontwikkelen B.V. en GrondVrij Advies B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.100.000,- op de percelen (bouw)grond, bestemd voor de bouw van een recreatiewoning, kadastraal bekend als sectie AB nummers 979 tot en met 1006 en 1008 tot en met 1019 te Eibergen, ten behoeve van de investeerders.
• GrondVrij Vastgoed Exploitatie B.V. en Antesz Vastgoed Exploitatie B.V. geven een gezamenlijke borgstelling af ter hoogte van 20% van het openstaande leenbedrag. Bij aanvang derhalve € 420.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard.
• Ter securering van bovenstaande borgstelling wordt gebruik gemaakt van de eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.500.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin, welke is voorbelast met een openstaande schuld van € 2.500.000,-, met als adressen:
  • Kerkewijk 126, 3904 JH te Veenendaal, kadastraal bekend als sectie B nummer 8362 te Veenendaal.
  • Hoofdstraat 59, 3901 AE te Veenendaal, kadastraal bekend als sectie D nummers A1, A2, A3, A4 en A5 te Veenendaal.
    • De investeerders in deze aanvraag zijn tweede in rang ten opzichte van de lening met leningnummer 00050273 en in gelijke rang met de lening met leningnummer 00050093 en gelijk in rang met volgende projecten die via Collin gefinancierd worden, t.o.v. de eerdere aanvraag (ter hoogte van € 2.500.000,-)
• Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de verplichting om bij verkoop van de kavels per kavel minimaal een bedrag van € 100.000,- af te lossen tegen een vergoedingsrente van 1 maand (in afwijking van onze Algemene Voorwaarden).
• De mogelijkheid bestaat om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, indien er via Collin wordt geherfinancierd.

Leendoel

Deze hypothecair gedekte financiering is bedoeld voor de herfinanciering van het bloot eigendom van de percelen grond, onderdeel van project Waterresort De Fontein. Het project is nu zo ver dat de start de verkoop van fase 1 inmiddels is gestart. Voor de eerste woningen is al een koopovereenkomst getekend.

Ondernemer

Kees van den Bovenkamp (1960) begon zijn carrière begin jaren tachtig in de accountancy. Sindsdien heeft hij voor een verscheidenheid aan bedrijven diverse management en directiefuncties vervuld. In eerste instantie als werknemer maar sinds begin jaren negentig als zelfstandig interim manager. Zo heeft hij een brede ervaring opgebouwd waar “change management” als rode draad doorheen loopt. Organisaties scherper neerzetten, zowel op Europees als globaal niveau. Geen verandering omwille van de verandering, maar verandering met een doel.

Onderneming

De GrondVrij onderneming richt zich op de aankoop en verhuur van bloot eigendom. Hierbij neemt ze het economisch eigendom van grond (bloot eigendom) over van ontwikkelaars voor een waarde inclusief nog te maken ontwikkelingskosten en spreekt op hetzelfde moment met ontwikkelaar af dat bij teruglevering van het bloot eigendom 10% meer wordt betaald ter dekking van gemaakte kosten. De grond wordt terug geleverd als de ontwikkelaar de (vakantie)woningen of appartementen heeft verkocht. 

Vanaf het moment dat Grondvrij de grondpositie inneemt tot het moment dat er wordt terug geleverd is de ontwikkelaar een canon-vergoeding van 9,5% voor grondgebruik verschuldigd. Deze vergoeding wordt door GrondVrij gebruikt voor de betaling van de renteverplichting. Huur en rente worden maandelijks betaald.

GrondVrij biedt grondposities aan die voldoen aan de volgende voorwaarden:

• er is een ontwikkelaar met een marktconform projectplan
• het onherroepelijk bestemmingsplan past bij het project
• met ontwikkelaar is terugkoopwaarde overeengekomen
• er is voldoende projectmarge om terugkoopwaarde ook met alternatief plan of andere ontwikkelaar te realiseren.

Zekerheid van bouwgrond en bestemmingsplan geven waarde aan de grond. Ontwikkelaars met een projectplan dat past op het bestemmingsplan, kunnen met GrondVrij voldoende waarde vrij maken om grondposities aan te kopen en hun project verkoopklaar te maken.

GrondVrij maakt gebruik van een volwaardige back-office met onder andere diverse financiële en juridisch professionals.

In het geval van project waterresort De Fontein is Metanoia de aangewezen ontwikkelaar. Metanoia heeft op dit moment diverse recreatieparken in ontwikkeling en daarbij al diverse woningen gerealiseerd en verkocht. Door gebruik te maken van zeer ervaren ontwikkelaars en een groot netwerk wordt Metanoia gezien als een gerenommeerde en betrouwbare partij in de markt. Door het 50% aandelenbezit van GrondVrij Advies B.V. in Metanoia Groep B.V. zal 50% van het projectresultaat aan een Geldnemer van deze lening toekomen.

Project: De Fontein
Het waterresort De Fontein is gelegen in Eibergen in de Achterhoek. In het eerste kwartaal 2022 is Fase 1 van het project De Fontein gefinancierd met doorlooptijden van 24 maanden in de verwachting dat na de zomer van 2023 de verkoop van Fase 1 zou zijn gestart en dat voor einde van dat jaar zou kunnen worden terug geleverd. Dit heeft helaas langer geduurd dan verwacht als gevolg van gewijzigde planvorming die grotendeels binnen het bestaande bestemmingsplan past. Het project is nu zo ver dat de start de verkoop van fase 1 inmiddels is gestart. Voor de eerste woningen is al een koopovereenkomst getekend en er lopen diverse opties.

Het project Fase 1 bestaat uit een drietal type woningen:

• Nature Lodge; aantal 12
• Villa Sunset; aantal 9
• Beach Cube; aantal 2

De verkoopprijzen (koop- aanneemovereenkomst) voor de 23 te realiseren woningen fase 1 liggen inmiddels flink hoger dan twee jaar geleden gedacht, met bandbreedte van € 239.000 voor Beach Cubes tot € 410.000 voor de 6 persoonswoning met het grootste kavel. De totale vrij op naam waarde wordt geschat op € 6.883.000,-. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.100.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 36 maanden, aflossingsvrij

Overige financiers:
De overige financiers binnen GrondVrij Holding B.V., betreffen andere locaties, grondposities of onroerend goed. Met betrekking tot de percelen welke nu geherfinancierd worden zal Collin de enige financier zijn.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor GrondVrij Holding B.V., GrondVrij Ontwikkelen B.V. en GrondVrij Advies B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers 2023 en tussentijdse cijfers tot en met september van 2024 van GrondVrij Holding B.V., de taxatierapporten en huurcontracten van het onroerend goed waar hypotheek op gevestigd wordt en de volledige projectplanning omtrent de realisatie van de recreatiewoningen op waterresort De Fontein. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit 
Over 2023 heeft GrondVrij Holding B.V., op geconsolideerd niveau, een omzet behaald van € 1.521.000,-, met een netto cashflowoverschot van € 410.000,-. Tot en met september 2024 is er een omzet behaald van € 1.524.000,-, met een netto cashflowoverschot van € 497.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit bedroeg ultimo 2023 3% op een balanstotaal van € 22.046.000,-. De solvabiliteit op de openingsbalans, na herfinanciering, bedraagt 4,5% op een balanstotaal van € 32.576.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Matig. Hierbij is wel relevant dat de activa posten en financieringen qua looptijd zijn uitgelijnd middels onderliggen overeenkomsten.

Zekerheden en voorwaarden

• De Geldnemers zijn GrondVrij Holding B.V., GrondVrij Ontwikkelen B.V. en GrondVrij Advies B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.100.000,- op de percelen (bouw)grond, bestemd voor de bouw van een recreatiewoning, kadastraal bekend als sectie AB nummers 979 tot en met 1006 en 1008 tot en met 1019 te Eibergen, ten behoeve van de investeerders.
• GrondVrij Vastgoed Exploitatie B.V. en Antesz Vastgoed Exploitatie B.V. geven een gezamenlijke borgstelling af ter hoogte van 20% van het openstaande leenbedrag. Bij aanvang derhalve € 420.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard.
• Ter securering van bovenstaande borgstelling wordt gebruik gemaakt van de eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.500.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin, welke is voorbelast met een openstaande schuld van € 2.500.000,-, met als adressen:
  • Kerkewijk 126, 3904 JH te Veenendaal, kadastraal bekend als sectie B nummer 8362 te Veenendaal.
  • Hoofdstraat 59, 3901 AE te Veenendaal, kadastraal bekend als sectie D nummers A1, A2, A3, A4 en A5 te Veenendaal.
    • De investeerders in deze aanvraag zijn tweede in rang ten opzichte van de lening met leningnummer 00050273 en in gelijke rang met de lening met leningnummer 00050093 en gelijk in rang met volgende projecten die via Collin gefinancierd worden, t.o.v. de eerdere aanvraag (ter hoogte van € 2.500.000,-)
• Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de verplichting om bij verkoop van de kavels per kavel minimaal een bedrag van € 100.000,- af te lossen tegen een vergoedingsrente van 1 maand (in afwijking van onze Algemene Voorwaarden).
• De mogelijkheid bestaat om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, indien er via Collin wordt geherfinancierd.

Vanwege de hypothecaire zekerheid op het onroerend goed aan de Kerkewijk 126 en de Hoofdstraat 59 en de hypothecaire inschrijving op de gronden van het te ontwikkelen project, kwalificeren wij de zekerheid als Goed.

Samenvattend:
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen