Samenvatting

In 2022 is de aankoop van het reeds verhuurde onroerend goed gefinancierd en in 2024 geherfinancierd. Inmiddels is de transformatie naar vijf appartementen gerealiseerd. Ten tijde van de vorige financiering was de planning om het pand te transformeren naar zes appartementen, echter is er een vergunning verleend voor vijf appartementen. De ondernemer heeft inmiddels één appartement verkocht en de overige appartementen zijn allemaal verhuurd. De ondernemer is voornemens om nog één appartement te verkopen en dan de lening in het komende jaar te herfinancieren bij een andere vastgoedfinancier (bijv. bij een reguliere bank).

De LTV (Loan-to-Value) bedraagt 94% waarbij geen rekening wordt gehouden met de tweede hypothecaire inschrijving op het woonhuis van de ondernemers met een overwaarde van € 346.000,-.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.025.000,-. Uit eigen middelen wordt er € 5.000,- ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.020.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van € 1.020.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn
  • Grootenhuijs Vastgoed B.V.
  • De heer E. Grootenhuijs
  • Mevrouw S. Manaram
    • De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid voor ongeveer de helft materieel van aard op basis van de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres Julianastraat 1 a, 1 b en 1 d, 4141AH Leerdam en Van Hoevestraat 2, 4141DM Leerdam, kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 4168 appartementsindex 1 t/m 3 en 5 te Leerdam. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige verhuurde staat van € 1.090.000,- en een marktwaarde vrij van huur van € 1.305.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 18-2-2025. 
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Het woonhuis kent een marktwaarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 263.899,- per 17-01-2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Julianastraat 1 a, 1 b en 1 d, 4141AH Leerdam en Van Hoevestraat 2, 4141DM Leerdam, kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 4168 appartementsindex 1 t/m 3 en 5 te Leerdam worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Indien Geldnemer gedurende de looptijd van de lening, de lening algeheel vervroegd aflost, dient Geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) 6 maandtermijnen te voldoen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De middelen van deze financiering zullen aangewend worden voor de herfinanciering van de lopende lening bij Collin en de bijkomende kosten. 

Ondernemer

Eduard Grootenhuijs (1969) is ervaren met transformeren van onroerend goed. Eerder heeft hij de Meent 82-84 in Leerdam aangekocht, gesplitst in 5 appartementen en Noordwal 54 getransformeerd naar 4 kamers. Deze panden heeft hij aangehouden voor verhuur. In totaal heeft de ondernemer nu, inclusief onderhavige appartementen, 23 kamers/appartementen in de verhuur. 

Onderneming

Het eerder aangekochte onroerend goed met oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een perceelgrootte van 433 m2 was een verzamelgebouw van zeven praktijkruimtes en een dakterras. Het object heeft de bestemming wonen. Na de verbouwing zijn er uiteindelijk vijf appartementen ontstaan met een gebruiksoppervlak tussen de 39 m2 en 71 m2. De appartementen op de begane grond hebben daarnaast de beschikking over een tuin, de andere appartementen een dakterras. Alle appartementen hebben een eigen parkeerplaats voor het gebouw. 1 appartement is inmiddels verkocht. De resterende appartementen zijn verhuurd voor in totaal € 83.000,- huur per jaar. 

Het onroerend goed kent een marktwaarde in de verhuurde staat van € 1.090.000,- en een marktwaarde vrij van huur van € 1.305.000,- conform een taxatierapport met als waardepeildatum 18-2-2025. 

De LTV (Loan-to-Value) bedraagt 94% waarbij geen rekening wordt gehouden met de tweede hypothecaire inschrijving op het woonhuis met een overwaarde van € 346.000,- op het woonhuis van de ondernemers.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 1.020.000,-

Rente: 8,0%
Looptijd: 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. 

Overige financiers
Op de bestaande vastgoedportefeuille met een waarde van € 1.570.000,- loopt een bestaande financiering bij RNHB van in totaal € 1.246.000,- met een aflossing van € 25.400,- per jaar.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Grootenhuijs Vastgoed B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de exploitatie van de verhuurportefeuille van de appartementen in privé en de B.V. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De huurinkomsten op de gehele vastgoedportefeuille van de ondernemer bedragen € 190.000,- met een netto cashflowoverschot, ná financieringslasten van zowel Collin als de overige financiers, van €19.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit in de BV is negatief omdat de waardestijging van het onroerend goed na de transformatie in 2023 nog niet was gerealiseerd. Na de waardestijging en verkoop van het appartement zal de solvabiliteit 6% op een balans van € 1.090.000,- bedragen. De overwaarde op de gehele vastgoedportefeuille bedraagt 15% op een waarde van € 2.660.000,-. Daarnaast is er nog de overwaarde op het woonhuis. We kwalificeren de solvabiliteit, voorzichtigheidshalve, als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn
  • Grootenhuijs Vastgoed B.V.
  • De heer E. Grootenhuijs
  • Mevrouw S. Manaram
    • De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid voor ongeveer de helft materieel van aard op basis van de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres Julianastraat 1 a, 1 b en 1 d, 4141AH Leerdam en Van Hoevestraat 2, 4141DM Leerdam, kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 4168 appartementsindex 1 t/m 3 en 5 te Leerdam. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige verhuurde staat van € 1.090.000,- en een marktwaarde vrij van huur van € 1.305.000 op basis van een taxatierapport d.d. 18-2-2025. 
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Het woonhuis kent een marktwaarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 271.481,46 per 17-01-2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Julianastraat 1 a, 1 b en 1 d, 4141AH Leerdam en Van Hoevestraat 2, 4141DM Leerdam, kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 4168 appartementsindex 1 t/m 3 en 5 te Leerdam worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Indien Geldnemer gedurende de looptijd van de lening, de lening algeheel vervroegd aflost, dient Geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) 6 maandtermijnen te voldoen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de hoofdelijke aansprakelijkheid kwalificeren wij de zekerheden als Goed
Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen