Samenvatting

De ondernemer is reeds sinds 2022 met een aantal Collin-leningen klant bij Collin Crowdfund. Er is nu nog één actieve Collin-lening met een restant hoofdsom van € 512.000,-. De ondernemer gaat nu onroerend goed aankopen, vervolgens verduurzamen (van energielabel F naar A), moderniseren, de berging en garage bij de woonruimte betrekken en daarna verkopen. De ondernemer heeft in privé een box 3 vastgoedportefeuille met overwaarde en heeft reeds eerder een tweede hypothecaire inschrijving verstrekt op zijn woning welke ook voor € 150.000,- als extra onderpand voor deze Collin-lening wordt ingezet.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 707.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 672.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemer is Grootenhuijs Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 672.000,- gevestigd op het aan te kopen onroerend goed aan de Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend als sectie C, nummer 482 Heukelum ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde vrij van huur in huidige staat van € 535.000,- en een marktwaarde vrij van huur na verbouwing van € 650.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 07-05-2026. De ondernemer verwacht zelf een hogere waarde van circa € 772.000,-.
• E. Grootenhuijs en mevrouw S. Manaram (partner) geven een borgstelling af voor € 672.000,-. Deze borgstelling is op dit moment moreel van aard, waarbij bij de beoordeling van de materialiteit rekening is gehouden met de eerder afgegeven borgtocht bij 00053593. 
• Ter gedeeltelijke securering van de bovenstaande borgstelling wordt er voor € 150.000,- gebruik gemaakt van een bestaande tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres Oud Schaik 11, 4141JA Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 249.059,- per 28-09-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-10-2022 en een WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2025 van € 625.000,-. 
  • Van deze inschrijving kan maximaal de eerste € 200.000,- worden uitgewonnen voor de investeerders van de bestaande Collin-lening. De investeerders uit de vorige financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financiering. De investeerders van deze Collin-lening kunnen gebruikmaken van de resterende € 150.000,-. De overwaarde op basis van de WOZ-waarde, rekening houdend met de voorrangspositie van de vorige financiering bedraagt derhalve € 175.941,-.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres Oud Schaik 11, 4141JA Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 80.000,- ten behoeve van de (af/ver)bouw van het onroerend goed aan de Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend sectie C, nummer 482 Heukelum. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop (of herfinanciering) van het appartement uit de bestaande Collin-lening, met adres Julianastraat 1 b, 4141 AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C, complexaanduiding 4168, appartementsindex 1 te Leerdam wordt € 50.000,- vergoedingsrentevrij afgelost op deze Collin-lening. 
• Bij verkoop of herfinanciering van het onroerend goed met adres Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend sectie C, nummer 482 Heukelum wordt de volledige verkoopopbrengst afgelost. Indien dit in de eerste 8 maanden gebeurd is er een vergoedingsrente van 2 maanden verschuldigd voor de investeerders, indien dit in de laatste 4 maanden wordt er vergoedingsrentevrij afgelost.

Leendoel

Het leendoel is de aankoop van onroerend goed en de financiering van de verbouwkosten voor verduurzaming en uitbreiding van het onroerend goed.

Ondernemer

Eduard Grootenhuijs (1969) is ervaren met transformeren van onroerend goed. Eerder heeft hij de Meent 82-84 in Leerdam aangekocht, gesplitst in vijf appartementen en in de verhuur gebracht. Noordwal 54 is getransformeerd naar vier kamers en inmiddels verkocht. In totaal heeft de ondernemer nu, inclusief onderhavige appartementen, 11 kamers/appartementen in privé en twee zakelijke kamers/appartementen voor de verhuur. Ook zijn er zakelijk twee parkeerplaatsen in bezit.
Eduard woont samen met zijn partner en zoon in een recent gerenoveerde woning.

Onderneming

Onroerend goed
Het aan te kopen onroerend goed betreft een woonhuis met erf op een perceel van 275 m2 en een totaal gebruiksoppervlakte van 195 m2 met als oorspronkelijke bouwjaar 1910. Na aankoop gaat de ondernemer de woning verduurzamen zodat het energielabel van F naar A zal verbeteren. Daarnaast wordt de garage en berging omgebouwd tot woonruimte waardoor er 34 m2 extra woonruimte wordt gerealiseerd. Tenslotte wordt de gehele woning gemoderniseerd. 

Het onroerend goed kent een waarde vrij van huur in huidige staat van € 535.000,- en een marktwaarde vrij van huur na verbouwing van € 650.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 07-05-2026. 
De ondernemer denkt zelf dat de waarde na verbouwing hoger zal zijn door de verbetering van het energielabel naar A en de uitbreiding van woonruimte. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 672.000,-.
Rente: 8,0%.
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij.

Overige financier:
In de BV is er nog één andere Collin-lening met een restant hoofdsom van € 512.000,-.
 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Grootenhuijs Vastgoed B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2025, de box 3 exploitatie, de projectexploitatie en de taxatierapporten. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
In 2025 is mede door de verkoop van appartementen een omzet van € 249.000,- gerealiseerd en een resultaat van € 59.000,-. In 2026 is wederom één appartement verkocht tot nu toe, er wordt daarnaast nog één verkoop verwacht. De huurinkomsten op de vastgoedportefeuille van de ondernemer in Box 3 bedragen € 77.000,- met een netto cashflowoverschot, ná financieringslasten van € 42.000,-. De ondernemer verwacht dit project op korte termijn te kunnen verbouwen en te verkopen. Hij verwacht zelf een hogere opbrengst van rond de € 772.000,- dan de getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Doordat er ook € 50.000,- op deze Collin-lening wordt afgelost uit de verkoop van het appartement aan de Julianastraat 1b kan volgens de ondernemer de volledige financiering ook bij een tegenvallend verkoopresultaat worden afgelost. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Het risicodragend vermogen in de BV is ultimo 2025 € 90.000,- negatief. In de balans na investering, inclusief stille reserves op het bestaande onroerend goed, krijgen we een solvabiliteit van 7% op een balanstotaal van € 1.374.000,–. De overwaarde op de vastgoedportefeuille in box 3 bedraagt € 596.000,-, daarnaast is er de overwaarde op het woonhuis. We kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Grootenhuijs Vastgoed B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 672.000,- gevestigd op het aan te kopen onroerend goed aan de Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend als sectie C, nummer 482 Heukelum ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde vrij van huur in huidige staat van € 535.000,- en een marktwaarde vrij van huur na verbouwing van € 650.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 07-05-2026. De ondernemer verwacht zelf een hogere waarde van circa € 772.000,-.
• E. Grootenhuijs en mevrouw S. Manaram (partner) geven een borgstelling af voor € 672.000,-. Deze borgstelling is op dit moment moreel van aard, waarbij bij de beoordeling van de materialiteit rekening is gehouden met de eerder afgegeven borgtocht bij 00053593. 
• Ter gedeeltelijke securering van de bovenstaande borgstelling wordt er voor € 150.000,- gebruik gemaakt van een bestaande tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres Oud Schaik 11, 4141JA Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 249.059,- per 28-09-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 20-10-2022 en een WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2025 van € 625.000,-. 
  • Van deze inschrijving kan maximaal de eerste € 200.000,- worden uitgewonnen voor de investeerders van de bestaande Collin-lening. De investeerders uit de vorige financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financiering. De investeerders van deze Collin-lening kunnen gebruikmaken van de resterende € 150.000,-. De overwaarde op basis van de WOZ-waarde, rekening houdend met de voorrangspositie van de vorige financiering bedraagt derhalve € 175.941,-.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres Oud Schaik 11, 4141JA Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 80.000,- ten behoeve van de (af/ver)bouw van het onroerend goed aan de Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend sectie C, nummer 482 Heukelum. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop (of herfinanciering) van het appartement uit de bestaande Collin-lening, met adres Julianastraat 1 b, 4141 AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C, complexaanduiding 4168, appartementsindex 1 te Leerdam wordt € 50.000,- vergoedingsrentevrij afgelost op deze Collin-lening. 
• Bij verkoop of herfinanciering van het onroerend goed met adres Molenstraat 4, 4161 CJ te Heukelum, kadastraal bekend sectie C, nummer 482 Heukelum wordt de volledige verkoopopbrengst afgelost. Indien dit in de eerste 8 maanden gebeurd is er een vergoedingsrente van 2 maanden verschuldigd voor de investeerders, indien dit in de laatste 4 maanden wordt er vergoedingsrentevrij afgelost.

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de borgtocht kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende
 

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.