Samenvatting

Michael Hu en Celine Chen zijn twee ervaren horeca ondernemers die hun sporen verdiend hebben. Ze krijgen nu de gelegenheid een bestaande exploitatie van een hotel aan het Rokin te Amsterdam over te nemen. Het hotel is recent gerenoveerd en kent een goede bezettingsgraad en opbrengst per kamer. De ondernemers brengen zelf veel eigen middelen in en verstrekken hypothecaire dekking voor de investeerders van Collin Crowdfund. De financiering is een samenwerking met het voor horeca gespecialiseerde crowdfundplatform Horeca Crowdfunding Nederland.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 2.810.000,-. Naast twee achtergestelde leningen, eigen inbreng, een familielening en de crowdfunding via Horeca Crowdfunding Nederland wordt er via
Collin Crowdfund een financiering gevraagd van € 1.000.000,-. De looptijd is 60 maanden met een maandelijkse lineaire aflossing. Uiterlijk wordt er per 01-04-2020 € 150.000,- extra afgelost uit de verkoop van een Delifrance vestiging van de ondernemers. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. De bedenktermijn voor investeerders is voor deze leningaanvraag zeven dagen. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert HC Investments B.V. als Laag risico. De Collin credit score is Ruim Voldoende.

• De debiteuren zijn HC Investments B.V., MC Restaurant Management Beheer B.V. en de heer S.P. Hu en mevrouw Y. Chen in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 350.000,- op het beleggingspand, adres Mauritsplaats 68 te Rotterdam, met als getaxeerde waarde € 280.000,- gevestigd.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 900.000,- op het pand Jansplaats 12-13 te Arnhem gevestigd, voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De getaxeerde waarde na verbouwing bedraagt € 1.735.000,-.
• Een lening van € 510.000,- van de verkoper van het hotel wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Op deze lening zal gedurende 36 maanden geen aflossing plaatsvinden. 
• Een lening van € 600.000,- van MC Restaurant Management Beheer B.V. wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Op deze lening zal gedurende de looptijd van de crowdfunding geen aflossing plaatsvinden.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van ATL Hotel B.V. worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.

De financieringsaanvraag wordt voor € 1.000.000,- gefinancierd via Collin Crowdfund en voor € 500.000,- via collega platform Horeca Crowdfunding Nederland. Voor beide aanvragen geldt eenzelfde rentepercentage. De zekerheden zijn op beide platformen afzonderlijk benoemd. Zowel de lening via Collin Crowdfund als de lening via Horeca Crowdfunding Nederland zullen pas worden uitgeboekt nadat beide leningen volledig zijn gefund. De crowdfunding van Collin zal zeven dagen na funding worden uitgeboekt mits de crowdfunding van Horeca Crowdfunding Nederland dan ook volledig is gefund.

Link naar Horeca Crowdfunding Nederland

Leendoel

Ondernemers kopen middels een aandelentransactie 95% van de aandelen van de exploitatie van Hotel Pagi aan het Rokin in Amsterdam. De huidige eigenaren behouden na overname nog 5% van de aandelen.

Ondernemer

Beide ondernemers (Celine en Michael) hebben hun sporen ruimschoots verdiend in de horeca. Celine heeft zelf ruim voldoende ervaring opgebouwd in de hotelsector (hotel Kinderdijk in Alblasserdam). Michael heeft naast zijn ervaring in de horecamakelaardij verschillende succesvolle franchiseformules ontwikkeld en tevens de bekende Food Spot langs de A2 geëxploiteerd. Eind 2018 kregen Michael en Celine de kans om enkele hoogwaardige “All you can eat” vestigingen over te nemen (Arnhem, Hilversum en twee vestigingen in Amsterdam). Deze vestigingen draaien bovengemiddelde omzetten en de omzetten zijn na hun toetreden verder gestegen. De exploitaties zijn bovengemiddeld winstgevend. 
 
Michael en Celine zijn al enige tijd op zoek naar hotelexploitaties op A1 locaties in Amsterdam. Na een lange zoektocht is vanuit het eigen netwerk Hotel Pagi naar voren gekomen. De overnamesom is voor Amsterdamse begrippen marktconform. Doordat er geen F&B-faciliteiten aanwezig zijn is de exploitatie relatief eenvoudig. Het personeel dat momenteel de exploitatie vormgeeft blijft in dienst. De aanwezigheid van een hotel in de portefeuille van de ondernemers kan de restaurantexploitaties versterken en vice versa.

Onderneming

Het hotel is gevestigd in hartje centrum Amsterdam op het Rokin 104. Door de centrale vestiging heeft het hotel bovengemiddelde hoge bezettingsgraden (>98%) met een gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van € 168,-. Het hotel is in 2018 volledig gerenoveerd en beschikt momenteel over 21 eigentijdse ingerichte kamers (1 x 1 pers., 1 x 5 pers., 4 x 3 pers. en 15 x 2 pers.). Het hotel beschikt niet over een eigen restaurantfaciliteit, omdat gasten ruim aanbod aan faciliteiten in de directe omgeving hebben. Door het ontbreken van een restaurantfaciliteit en de hoge gerealiseerde RevPar (Revenue per Available Room) is er sprake van een hoge winstgevendheid. Momenteel opereert het hotel onder de naam Pagi. Na overname zal een tweede handelsnaam toegevoegd worden: City Centre Hotel Amsterdam. Door de naamswijziging zal naar verwachting de afhankelijkheid van bookingswebsites nog minder worden. Door de overname van het hotel kunnen extra synergie-effecten gerealiseerd worden tussen de restaurant exploitatie(s) van de ondernemers en de hotelexploitatie en vice versa.

De gemiddelde gerealiseerde kamerbezetting lag boven de 98% hetgeen ruim boven het gemiddelde in de sector ligt. Hotel Pagi heeft twee sterren, mede vanwege het ontbreken van enkele faciliteiten. Het ontbreken van faciliteiten voor een hogere sterrenclassificatie wordt ruimschoots gecompenseerd door de uitstekende ligging. De gemiddelde gerealiseerde kamerprijs per beschikbare kamer (RevPar) lag op eveneens een bovengemiddeld niveau van: € 168,-. De hotelexploitatie wordt verkocht daar de huidige eigenaar bezig is met een nieuw (grootschalig) project en daarvoor liquiditeiten benodigd heeft. Het hotel is recent volledig verbouwd. Er worden voor de komende jaren geen wezenlijke investeringen verwacht. 

De markt
De marktomstandigheden voor de hotellerie zijn gunstig. Naar verwachting wordt voor 2020 een gemiddelde (omzet) volumegroei van 2% verwacht. De omstandigheden in Rotterdam en Amsterdam blijven gunstiger t.o.v. het landelijke gemiddelde. Voor deze steden wordt een verdere toename van de gemiddelde kamerprijs verwacht. Amsterdam behoort tot de best presterende hotelsteden van Europa. Naar verwachting zal het aanbod in regio Amsterdam verder toenemen. Hotels op A1 locaties in Amsterdam zullen naar verwachting verder blijven groeien. Wel zal een deel van de gasten vanwege verdere stijgingen van de kamerprijzen mogelijk uitwijken naar goedkopere randgebieden. Dit zal met name gaan gelden voor de binnenlandse toeristische markt. Buitenlandse toeristen zullen nog steeds bereid zijn om te betalen voor centraal gelegen hotelaccommodaties. In Amsterdam centrum zal het aanbod van hotelaccommodaties naar verwachting de komende jaren niet verder toenemen. Door strenger landelijk en lokaal beleid t.a.v. ‘alternatieve’ aanbieders van overnachtingen (Airbnb) zal de concurrentiepositie van reguliere hotels sterker worden. 

Juridische structuur

In MC Restaurant Management Beheer B.V. is recent een crowdfunding campagne via Collin gefund: https://www.collincrowdfund.nl/mc-restaurant-management-beheer-b-v/ 

Ajisan Rotterdam is een nieuwe nog lege B.V. waarin een restaurant in Rotterdam wordt opgestart, in de deelneming Mama Kimchi Arnhem B.V. wordt binnenkort het restaurant geëxploiteerd in het eigen pand in Arnhem.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Rente: 8,0%
Looptijd: 60 maanden, lineaire maandelijkse aflossing

Vanuit de verkoop van de Delifrance vestiging Alexandrium wordt er uiterlijk per 01-04-2020 eenmalig € 150.000,- extra afgelost. De eenmalige extra aflossing is zonder extra rentevergoeding. 

Naast genoemde financieringen zitten er geen andere financieringen in HC Investments B.V./ATL Hotel B.V.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn HC Investments B.V., MC Restaurant Management Beheer B.V. en de heer S.P. Hu en mevrouw Y. Chen in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 350.000,- op het beleggingspand, adres Mauritsplaats 68 te Rotterdam, met als getaxeerde waarde € 280.000,- gevestigd ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 900.000,- op het pand Jansplaats 12-13 te Arnhem gevestigd, voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De getaxeerde waarde na verbouwing bedraagt € 1.735.000,-.
• Een lening van € 510.000,- van de verkoper van het hotel wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Op deze lening zal gedurende 36 maanden geen aflossing plaatsvinden. 
• Een lening van € 600.000,- van MC Restaurant Management Beheer B.V. wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Op deze lening zal gedurende de looptijd van de crowdfunding geen aflossing plaatsvinden.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van ATL Hotel B.V. worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor HC Investments B.V. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is bepaald aan de hand van de tussentijdse cijfers 2019 en de forecast 2019 van de over te nemen bv. Daarnaast op de prognose 2020 van HC Investments B.V./ATL Hotel B.V. welke is gebaseerd op de historische exploitatie.

Afloscapaciteit

Zoals beschreven was de historische bezettingsgraad bijna 99% met een gemiddelde kameromzet van € 168,- over 2019. Door deze scores zit er voor de prognose maar beperkte groei in. De omzet 2019 zal uitkomen op € 1.200.000,- met een EBITDA van € 600.000,- en een operationele cashflow, na belasting en de rentelasten na financiering, van € 365.000,-. In de prognose 2020 zijn de personeelskosten gecorrigeerd voor de management fee van de vorige eigenaar omdat de ondernemers niet afhankelijk zijn van dit inkomen en deze alleen zal worden uitbetaald indien er de ruimte voor is. Daarnaast zijn de verkoopkosten lager omdat er steeds vaker rechtstreeks bij het hotel wordt geboekt in plaats via die boekingssites. Hierdoor verruimt de EBITDA tot € 712.000 en de cashflow tot € 505.000,- wat Ruim voldoende is voor de aflossingen. Naast het hotel is de cashflow in de andere tak van het bedrijf MC Restaurant Management Beheer B.V. ook ruim. We kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Door de eigen inbreng van € 200.000,- en de achterstelling van € 1.110.000,- is de eigen vermogenspositie vanaf de start goed (46% eigen middelen van de totale investering). Daarbij moeten we ons wel realiseren dat dit is gebaseerd op een activakant die voor een groot deel bestaat uit 
goodwill. Door de aflossingen en de winst zal de solvabiliteit verder verbeteren. De kwalificatie Ruim voldoende is op zijn plaats gezien de forse inbreng en daarnaast ook nog het vermogen van de ondernemers in privé en in MC Restaurant Management Beheer B.V.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteuren zijn HC Investments B.V., MC Restaurant Management Beheer B.V. en de heer S.P. Hu en mevrouw Y. Chen in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 350.000,- op het beleggingspand, adres Mauritsplaats 68 te Rotterdam, met als getaxeerde waarde € 280.000,- gevestigd.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 900.000,- op het pand Jansplaats 12-13 te Arnhem gevestigd, voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De getaxeerde waarde na verbouwing bedraagt € 1.735.000,-.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van ATL Hotel B.V. worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen, de verpanding van de roerende zaken als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemers kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Ruim voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen