Samenvatting

Algemeen
Onder het motto: "alles wat je aandacht geeft, groeit" is de Heeren van Nederasselt (hierna: HvN) niet een standaard tuincentrum, maar een planten- en ontmoetingscentrum. Het is een ideale plek waar mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt een veilige werkomgeving vinden en waar ze zichzelf kunnen zijn. HvN heeft al enkele jaren een samenwerkingsverband met het RIBW Nijmegen Rivierenland. RIBW Nijmegen & Rivierenland is de expert in de begeleiding van mensen met een ernstige psychiatrische aandoening (EPA) als het gaat om wonen, dagbesteding en werk. Zij begeleiden met zo'n 550 professionele en betrokken medewerkers circa 1.700 mensen in het gebied tussen Gennep en Culemborg. Vanuit dit samenwerkingsverband bieden ze vanaf 2013 met succes een ontwikkelingsgerichte arbeidsmatige dagbesteding met een 'veilige' werkplek in een commerciële setting, gericht op het ontwikkelen van arbeidscompetenties. De waardering die de mensen bij HvN krijgen voor wat zij bijdragen binnen de onderneming, sterkt uiteraard ook hun zelfvertrouwen.

Beide partners willen deze samenwerking bestendigen en verdiepen. Het RIBW en HvN zien nu een unieke mogelijkheid om naast de dagopvang en begeleiding van de medewerkers nu ook huisvesting te bieden. HvN heeft de mogelijkheid om de ruime boerderij die zij tot op heden huurt, aan te kopen en daarin de appartementen voor zelfstandig wonen te realiseren.

Naast de functie van een tuincentrum heeft HvN nog activiteiten in de bloemen- en plantenhandel op 7 weekmarkten en 2 zondagsmarkten in de regio. 

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte voor de aankoop, verbouwing en voorinvesteringen bedraagt € 960.000,-. Hiervan wordt € 90.000,- door een private investeerder achtergesteld gefinancierd en € 650.000,- hypothecair door de Rabobank. De gevraagde financiering met 2e hypothecaire dekking via Collin Crowdfund is € 220.000,-. De totale looptijd is 78 maanden inclusief een grace periode van 6 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing over de laatste 72 maanden. De rente bedraagt 6,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. Dit betekent dat er de eerste 6 maanden alleen rente betaald wordt en geen aflossing. Vanaf de 7e maand wordt er aflossing en rente betaald. Dan is de verbouwing gereed en nemen de bewoners hun intrek. 

Risico
Het onroerend goed wordt aangekocht door de eenmanszaak Heeren van Nederasselt, waarin tevens de totale exploitatie plaatsvindt. Dun & Bradstreet kwalificeert een Laag risico voor HvN. De overall Collin Credit Score komt uit op Ruim voldoende. De ondernemer, Norbert van Lent, is vanwege de gekozen rechtsvorm hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele financiering. Er wordt voor de crowdfinance via Collin een 2e hypothecaire dekking afgegeven. Er is sprake van een relatief grote stille reserve in het onroerend goed en vormt daarmee een goede dekking voor de inschrijving van Collin. De verwachte marktwaarde na verbouwing is € 1.190.000,-. De lening van € 90.000,- door de private investeerder wordt achtergesteld ten opzichte van de Collin investeerders.

Leendoel

Om de aankoop en verbouwing van de boerderij te realiseren wordt een financiering van € 220.000,- via Collin gevraagd. De nieuwe activiteit heeft tot doel het creëren van beschermde woonruimte en uitbouwen van het kweekplein. De beschermde woonruimte bestaat uit 8 zelfstandige verhuur appartementen in de boerderij met een gemeenschappelijke ruimte met als basis een 10-jarige samenwerkingsovereenkomst met RIBW (begeleidingsproject). De Gemeente Heumen en de Provincie Gelderland verlenen hun medewerking. Deze activiteit ligt in het verlengde van de bestaande activiteiten en is bestemd voor dezelfde doelgroep.

Ondernemer

Norbert van Lent (47 jaar) is afkomstig uit een plantenkwekers geslacht en heeft de 'groene vingers' van huis uit meegekregen. Hij is mbo bedrijfseconomisch opgeleid en heeft sinds de afronding van zijn studie nog 9 maanden in Cambridge zakelijk Engels gestudeerd. 

Norbert heeft een groot inlevingsvermogen, waardoor hij heel goed met de doelgroep kan communiceren. Een eigenschap die van grote waarde is. De kracht van Norbert is dat hij op elk niveau met deze mensen kan communiceren vanuit zijn intrinsieke en oprechte belangstelling voor hun welzijn en ontwikkeling. Hierin lag ook de motivatie om in 2013 met de dagbestedingsactiviteiten binnen HvN te starten. Hij heeft in het RIBW een partner gevonden die zijn visie en mening over het begeleiden en ontwikkelen van deze doelgroep volledig onderschrijft. 

Norbert is een ondernemer vanuit het hart, maar onderkent ook zijn beperkingen. Om een goede balans tussen ondernemerschap, zakelijkheid en zorgverlening te bewaren en bewaken heeft hij een aantal ervaren adviseurs en een bedrijfsleider om zich heen verzameld.

Onderneming

Profiel en doelgroep
HvN is een relatief kleinschalige aanbieder gericht op de doelgroep van mensen met een verstandelijke beperking. Dit zijn veelal cliënten met een meervoudige beperking. HvN is daarnaast nog steeds actief als handelsbedrijf op 7 weekmarkten en 2 zondagsmarkten.

HvN is een samenwerking van een handelsonderneming (bloemen en planten) en een zorginstelling en biedt een ontwikkelingsgerichte arbeidsmatige dagbesteding op een beschutte werkplek in een commerciële setting, gericht op het ontwikkelen van arbeidscompetenties. Dit ligt in de lijn van de politieke besluitvorming, waarbij mensen met een arbeidsbeperking in het normale economische verkeer hun weg moeten vinden. Naast het faciliteren van de arbeidsparticipatie in een commerciële omgeving, wil HvN ook de woonsituatie van mensen uit deze doelgroep faciliteren.

HvN is in haar opzet een uniek bedrijf. De activiteiten bestaan uit:

• Hovenier (onderhoud, geen aanleg)
• Tuinbouw
• Ceramiekatelier
• Houtwerkplaats voor het vervaardigen van tuin gerelateerde artikelen
• Landwinkel
• Markthandel

Door samenwerking met het RIBW is HvN in zekere mate ook geografisch gebonden aan hun regio, waarbij er nu ook gesprekken lopen om met name ook Grave te gaan bedienen. 

Als distributiekanalen gebruikt HvN:
Handel: weekmarkten, verkoop op het eigen terrein en via de hovenierstak. De nog bestaande handelsactiviteiten naar Zwitserland
Tuinbouw: landwinkel en/of de veiling

Missie
De missie van HvN is: een unieke combinatie maken tussen mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en een waardevolle deelname aan het maatschappelijk verkeer. 

De belangrijkste uitgangspunten voor de nieuwe activiteit zijn:

• uitbreiding van de mogelijkheden om mensen met een beperking hun leven zo te laten inrichten dat recht doet aan wat zij zelf willen;
• de vaste kern van de bewoners is werkzaam binnen HvN, maar er blijft ruimte om andere mensen uit de doelgroep in de woonomgeving te laten integreren.

HvN wil eind 2017 een volledige bezetting van de woonactiviteit realiseren. Het RIBW heeft al laten weten dat zij al meer mensen op de wachtlijst hebben dan dat HvN aan appartementen realiseert.

Sterkten en zwakten
Gelet op de aard van de aanvraag, maar ook het unieke karakter van het bedrijf beperken we ons hier tot die aspecten die in het kader van deze crowdfinance aanvraag relevant zijn:

Een van belangrijkste sterkten is de kennis en ervaring die bij de ondernemer en het bestaande personeel aanwezig is voor de specifieke doelgroep. Dat HvN succesvol is blijkt uit het rapport van MOVISIE (landelijk instituut voor kennis en aanpak van sociale vraagstukken), waarin het is opgenomen in een onderzoek naar innovatieve vormen van dagbesteding. 
In hun rapport benoemt MOVIESIE de volgende specifieke succesfactoren van HvN:

• deelnemers krijgen de ruimte om verschillende werkzaamheden op te pakken en daarmee een rol te vervullen die ze graag willen vervullen;
• deelnemers krijgen de kans om kennis en vaardigheden verder te ontwikkelen, evenals hun zelfvertrouwen en eigenwaarde;
• de werkzaamheden kunnen ze uitoefenen in een rustige omgeving, zonder dat er druk op staat;
• deelnemers krijgen de kans om in contact te komen met collega’s en klanten die de kwekerij bezoeken.

Een andere sterkte, de kleinschaligheid, zorgt vanuit een ander licht bezien ook voor de belangrijkste zwakte. Mitigerend daarbij is dat het RIBW op zowel maatschappelijk als financieel vlak verbonden is en mede zorgdraagt voor een stuk continuïteit.

Kansen en bedreigingen
Er is een duidelijke trend waarneembaar dat we maatschappelijk gezien voor mensen met een beperking graag een omgeving willen die zoveel mogelijk lijkt op een huiselijke en vertrouwde omgeving. Daarnaast is er vanuit de overheid en de zorgkantoren een nadrukkelijke stimulans merkbaar voor kleinschalige woonzorg initiatieven.

Wet- en regelgeving worden als een bedreiging gezien, maar de verwachting is dat wat de uitslag van de komende verkiezingen ook zal zijn, de politieke agenda en publieke opinie op dit sociaal maatschappelijke vlak er in ieder geval voor zorgdraagt dat bestaande afspraken gecontinueerd worden.

Concurrentie
De belangrijkste concurrenten zijn grotere instellingen in de regio, maar die kunnen niet of nauwelijks inspelen op de maatschappelijke trend. In de regio Nijmegen en Omstreken is het aanbod van kleinschalige woonzorgaanbieders relatief beperkt, waarbij HvN ook nog de combinatie met werk in haar propositie heeft. De bestaande wachtlijst bij het RIBW toont dit ook aan.

Structuur

Financieringsbehoefte

HvN is voor de aankoop en verbouwing van de boerderij afhankelijk van financiers. In het verleden opgebouwd vermogen is geïnvesteerd in het bestaande bedrijf. Wel ontstaat er een ruime overwaarde in het aan te kopen onroerend goed, omdat er jaren geleden met de eigenaresse een koopoptie is gesloten tegen een lagere waarde dan de huidige marktwaarde van € 600.000,-. Deze optie wordt dan ook gelicht.

Investeringsoverzicht

De verbouwingskosten zijn gebaseerd op een gedetailleerde bouwbegroting van de aannemer en er is een ruime post onvoorziene kosten opgenomen.

Er is sprake van een co-financiering met de Rabobank, waarbij de Rabobank het eerste hypotheekrecht verwerft op het aan te kopen onroerend goed. De Rabobank versterkt een hypothecaire lening met een looptijd van 20 jaar, met een rentepercentage van 3,55%. Naast de hypothecaire zekerheid worden de debiteuren, inventaris en voorraad verpand aan de Rabobank.

De lening van de private investeerder wordt achtergesteld ten opzichte van de Collin investeerders.

Hypothecair gedekte leenbedrag Collin: € 220.000,- (2e hypotheek achter Rabobank)
Rente: 6,5 %
Looptijd: totaal 78 maanden met een grace periode van 6 maanden. Daarna start de lineaire maandelijkse aflossing over 72 maanden.

Risico

De belangrijkste risico's met de bijbehorende risico mitigerende factoren zijn:

Continuīteitsrisico
Korte uitval Norbert of Bedrijfsleider: 
De plaatsing van John van Schipstal vanuit RIBW ook voor 10 jaar op het bedrijf is onder andere om dit risico te beperken. Hij is al enige jaren bekend met het bedrijf, de werkzaamheden en begeleidt de medewerkers die vanuit het RIBW geplaatst zijn.

Langdurige ziekte en/of arbeidsongeschiktheid:
Hiervoor heeft Norbert een bestaande arbeidsongeschiktheidsverzekering die ruimschoots dekking biedt om een vervanger te kunnen betalen.

Overlijden
Norbert is vrijgezel en heeft geen kinderen, hetgeen vanuit persoonlijk oogpunt geen aanleiding geeft voor afdekken van overlijdensrisico. Gelet op de aanwezige dekking van de 2e hypothecaire inschrijving die Collin verkrijgt na een 1e inschrijving t.b.v. Rabobank Maas & Waal achten wij een aanvullende afdekking van het overlijdensrisico in de vorm van een overlijdensrisicoverzekering ook niet noodzakelijk.

Gebouwen
Alle bedrijfsmiddelen en opstallen zijn verzekerd. Het aan te kopen onroerend goed wordt afdoende verzekerd en er is een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering aanwezig passend bij de activiteiten.
Het uitlooprisico van de bouw wordt beperkt door een zeer gedetailleerde begroting van de aannemer (in bezit van Collin). 
Alle benodigde vergunningen zijn/worden verleend. Omwonenden zijn persoonlijk geïnformeerd en positief. 

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur is de eenmanszaak van Norbert van Lent h.d.o.n. Heeren van Nederasselt.
• Vanwege de gekozen rechtsvorm is de heer N. van Lent hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige financiering.
• Ten behoeve van de lening via Collin Crowdfund wordt een 2e hypothecaire inschrijving van minimaal € 220.000,- op het aan te kopen onroerend goed aan de Eindsestraat 3 (6612 AJ) Nederasselt gevestigd. Gelet op de verwachte marktwaarde na verbouwing van € 1.190.000,-, conform recent taxatierapport (in bezit van Collin), is er sprake van een relatief grote stille reserve en vormt daarmee een goede dekking voor deze inschrijving.
• De lening door een private investeerder ter hoogte van € 90.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Dit betekent dat er geen aflossing plaatsvindt gedurende de looptijd van de lening via Collin. De rente wordt wel betaald.

Dun & Bradstreet
Dun & Bradstreet kwalificeert een Laag risico voor Heeren van Nederasselt.

Collin Credit score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De uitkomst van deze score is gebaseerd op jaarcijfers 2015 en de prognose 2017-2020. De overall score komt uit op Ruim voldoende.

Rentabiliteit
Als basis voor de rentabiliteit geldt de historische omzet en de prognose voor de huuropbrengsten. Het ondernemingsplan en prognoses zijn door ondernemer in samenwerking met Kremers Administratie- & Belastingadviseurs te Hernen opgesteld. In de prognose is het eerste jaar gerekend met de huidige omzet van de handelsactiviteiten, waarbij de omzet de komende jaren jaarlijks gelijk, dan wel marginaal toeneemt. Er worden 8 appartementen gerealiseerd op het complex. Daarnaast wordt het kweekplein gehuurd door RIBW. Omdat er een tekort aan RIBW huurwoningen bestaat is er in de prognose een bezettingsgraad van 90% gehanteerd (eerste 6 maanden) en 97,9% voor de andere jaren. De appartementen worden half 2017 opgeleverd. De prognose voor het eerste hele jaar (2018) laat na belasting en privéonttrekkingen een cashflow van € 70.000,- zien bij een totale omzet van € 418.000,-. Dit is voldoende voor de financieringslasten aan Collin Crowdfund en de Rabobank. De cashflow neemt naar verwachting toe over de jaren 2019 en2020 naar circa € 75.000,- op een totale omzet van € 427.000,-. Deze voorzichtige prognose resulteert in een score Ruim voldoende

Solvabiliteit
De lening van de private investeerder wordt achtergesteld ten opzichte van de Collin investeerders. Dit resulteert in een aansprakelijk vermogen na investering en financiering van 33% eind 2016 en bij realisatie van de prognose stijgt het aansprakelijk vermogen eind 2017 naar meer dan 35% op een gelijkblijvend balanstotaal van circa € 1,3 miljoen voor beide jaren. Mede door het afschrijvingsniveau in combinatie met aflossingsverplichtingen daalt het balanstotaal snel, waardoor de solvabiliteit de komende jaren verder zal toenemen. De score na realisatie van de prognose 2018 wordt dan Goed. Er is daarmee ruim voldoende buffervermogen aanwezig. Aangezien het hier om prognoses gaat, wordt de solvabiliteit voorzichtigheidshalve bepaald op Ruim voldoende.

Liquiditeit
De aflossing van de lening via Collin Crowdfund zal ingaan per 1 juli 2017, na oplevering van de verbouwing. De bewoners zullen vanaf juli/augustus de appartementen betrekken. In de liquiditeitsprognose is hiermee rekening gehouden. De current ratio bedraagt naar verwachting eind 2017 1,3 en neemt volgens prognose in 2018 toe naar 1,4. Daarmee is er naar verwachting sprake van een voldoende ontspannen liquiditeitspositie. De liquiditeitsscore wordt vastgesteld op Ruim voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Liquiditeit: Ruim voldoende
Overall: Ruim voldoende

Extra beloning

Investeerders boven de € 1.000,- en hun partners ontvangen in het voorjaar een uitnodiging voor een event op het terrein van HvN. Ze kunnen dan de vordering van de verbouwing zien en daarnaast gaat op een leuke wijze interactie plaatsvinden tussen investeerders en cliënten van HvN die ter plekke een give away maken voor de investeerders.

De uitnodiging zal t.z.t. digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen