Samenvatting

Rik Brekelmans en Johan Tolsma zijn ervaren ondernemers in de vastgoedsector. Rik heeft eerst de Vastgoed Business School afgerond en heeft daarna VanValentijn Projectontwikkeling opgericht. Johan heeft altijd in het vastgoedbeheer gezeten en is eigenaar van Tolsma Vastgoedbeheer B.V. Samen zijn ze Het Derde Stuur Investeringspartners gestart. Hieronder valt ook de aankoop en ontwikkeling van het voormalige schoolgebouw aan de Prinses Margrietlaan 86 te Uithoorn. Na aankoop is het vergunningentraject gestart voor de ontwikkeling naar 33 appartementen. Vanwege een langere aanloop van het project en uitgebreide gesprekken met omwonenden duurt de ontwikkeling langer dan initieel verwacht. Inmiddels hebben de ondernemers een intentieovereenkomst met de gemeente Uithoorn en is de locatie aangewezen als versnellingslocatie voor woningbouwontwikkeling binnen de gemeente. De ondernemers verwachten nog 12 tot 18 maanden nodig te hebben tot aan de herbestemming. 

De voorliggende financiering betreft de herfinanciering van de bestaande lening van Collin Crowdfund destijds verstrekt voor de aankoop van het schoolgebouw met parkeerterrein. De lening bedraagt € 1.240.000,-, met een getaxeerde waarde van € 1.450.000,- in de huidige staat. De LTV (loan-to-value); oftewel de verhouding tussen het leenbedrag en de getaxeerde waarde is hiermee 86%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.301.000,-. Vanuit een achtergestelde lening door een van de vennootschappen van de ondernemer wordt er € 61.000,- ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.240.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico

• De geldnemers zijn: 
  • Het Derde Stuur Uithoorn B.V. 
  • Het Derde Stuur B.V.  
• Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het onroerend goed met als adres Prinses Margrietlaan 82, 86 en 86c, 1421 XJ te Uithoorn, kadastraal bekend als sectie B nummer 8675 te Uithoorn en op het perceel grond en kadastraal bekend als sectie B nummer 8672 te Uithoorn, ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Daarnaast wordt een additionele tweede inschrijving ter hoogte van € 140.000,- gevestigd, hiermee is de totale hypothecaire inschrijving ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund € 1.240.000,-. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 1.450.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 21 juli 2026. Deze waarde is gebaseerd op de residuele waarde van € 2.899.774,- die afhankelijk is van het verkrijgen van de vergunning. De taxateurs schatten de slagingskans voor het verkrijgen in op 50%. Een taxatierapport met waardepeildatum 3 mei 2023, waardeerde het onroerend goed op € 1.200.000,- met een te verwachte opbrengst bij executoriale verkoop van € 950.000,-.
• Dhr. J. Tolsma en Dhr. R.V. Brekelmans geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 930.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een grotendeels morele waarde.
• Er wordt een zakelijke borgstelling afgegeven ter hoogte van het leenbedrag door de holdings van de ondernemers: 
  • III Holding B.V. 
  • The Rudder Holding B.V
  • Deze borgstellingen zijn op dit moment voor de helft materieel, op basis van de overwaarden op het onroerend goed.
• Er wordt een rentedepot aangehouden voor de eerste 17 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening verstrekt door Aquila Netherlands Investments, ter hoogte van € 539.400,-, wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening verstrekt door SMA Investments B.V., ter hoogte van € 125.000,-, wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Prinses Margrietlaan 86 en 86c, 1421 XJ te Uithoorn worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste vijf maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd van de Lening blijft gelijk bij deze vervroegde aflossing, waardoor dit op de slottermijn in mindering zal worden gebracht.

Leendoel

Het leendoel betreft de herfinanciering van de bestaande lening van Collin Crowdfund ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het project.

Ondernemer

Rik Brekelmans heeft psychologie aan de Universiteit van Amsterdam gestudeerd en vervolgens de Vastgoed Business School afgerond. Hij is mede-eigenaar van Het Derde Stuur Investeringspartners en tevens oprichter-eigenaar van VanValentijn Projectontwikkeling. Sinds 2020 heeft hij vanuit VanValentijn diverse projecten ontwikkeld voor de kopersmarkt in de regio's rond Haarlem en Leiden.

Johan Tolsma is in 2008 begonnen als vastgoedbeheerder. In 2013 is hij naast zijn baan een eigen bedrijf gestart voor kleine eigenaren in vastgoedbeheer. In 2018 heeft hij zijn toenmalige werkgever overgenomen en de onderneming verder uitgebouwd tot momenteel 500 beheerde units. Binnen het project is Rik de ontwikkelaar en brengt Johan het netwerk van investeerders en financiers.

Onderneming

Het te (her)financieren object betreft de voormalige huishoudschool uit 1953 met parkeerveld in Uithoorn. Op de locatie kan een nieuw wooncomplex worden ontwikkeld met 33 appartementen met zowel sociale huurwoningen als koopwoningen in de vrije sector. De woningen hebben een totaal bruto vloeroppervlak (BVO) van 2.748 m².

De stichtingskosten van het project bedragen € 9.100.000,-. De beoogde exit van ondernemers betreft een volledige verkoop van de ontwikkeling. Het project sluit aan bij de wens van de gemeente om woningruimte te creëren binnen verschillende segmenten.

De eerste periode van 2 jaar is gebruikt om draagvlak te creëren in de buurt en om gesprekken te voeren met de gemeente. Door de goede omgang met de buurt wil men nu graag dat het project doorgaat en tevens heeft het geleid tot het sluiten van de intentieovereenkomst met de gemeente.

De intentieovereenkomst met de gemeente is gesloten op 10 juni 2026. Hierin geeft de gemeente aan binnen de looptijd van 12 maanden verder onderzoek te verrichten naar de herontwikkeling van het plangebied. De intentieovereenkomst met de gemeente betreft een inspanningsverplichting, geen resultaatgarantie. Ook heeft de gemeente Uithoorn in haar raadsbericht d.d. 23 juni 2026 aangegeven de locatie als versnellingslocatie aan te duiden voor de ontwikkelstrategie binnen de wijk Thamerdal.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.240.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 18 maanden, aflossingsvrij

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Het Derde Stuur B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor Het Derde Stuur Uithoorn B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarrekening 2024 van het Derde Stuur Uithoorn B.V., de kolommenbalans 2025 van het Derde Stuur Uithoorn B.V., de balans na investering en het taxatierapport. De Overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. 

Afloscapaciteit
In 2024 en 2025 kende Het Derde Stuur Uithoorn B.V. geen inkomsten en kosten in het kader van de ontwikkeling. Het resultaat in deze jaren was neutraal. 

De rentelasten van de financiering worden gedragen vanuit het rentedepot gedurende de volledige looptijd van de lening. Deze worden deels door Collin Crowdfund gefinancierd en deels door ondernemers via een achtergestelde lening gestort in de onderneming.

De beoogde exit betreft herfinanciering van de bestaande leningen bij de geplande bestemmingswijziging. Op dit moment heeft het project een waarde van € 1.450.000,- met een terugbetalingsverplichting van € 1.240.000,-. De totale bruto projectwinst in deze fase is dus begroot op € 210.000,-. De te maken kosten in het kader van de ontwikkeling worden door de ondernemers via een achtergestelde lening ingebracht en zijn hier niet in meegenomen.

We beoordelen de Afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
Eind 2025 betrof de solvabiliteitspositie van het Derde Stuur Uithoorn B.V. 20% van het balanstotaal van € 1.450.000,-. Op de balans na investering betreft de solvabiliteit 23% op basis van een balanstotaal van € 1.697.000,-. We beoordelen de Solvabiliteit als Voldoende. 

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn: 
  • Het Derde Stuur Uithoorn B.V. 
  • Het Derde Stuur B.V.  
• Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het onroerend goed met als adres Prinses Margrietlaan 82, 86 en 86c, 1421 XJ te Uithoorn, kadastraal bekend als sectie B nummer 8675 te Uithoorn en op het perceel grond en kadastraal bekend als sectie B nummer 8672 te Uithoorn, ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Daarnaast wordt een additionele tweede inschrijving ter hoogte van € 140.000,- gevestigd, hiermee is de totale hypothecaire inschrijving ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund € 1.240.000,-. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 1.450.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 21 juli 2026. Deze waarde is gebaseerd op de residuele waarde van € 2.899.774,- die afhankelijk is van het verkrijgen van de vergunning. De taxateurs schatten de slagingskans voor het verkrijgen in op 50%. Een taxatierapport met waardepeildatum 3 mei 2023, waardeerde het onroerend goed op € 1.200.000,- met een te verwachte opbrengst bij executoriale verkoop van € 950.000,-.
• Dhr. J. Tolsma en Dhr. R.V. Brekelmans geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 930.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een grotendeels morele waarde.
• Er wordt een zakelijke borgstelling afgegeven ter hoogte van het leenbedrag door de holdings van de ondernemers: 
  • III Holding B.V. 
  • The Rudder Holding B.V
  • Deze borgstellingen zijn op dit moment voor de helft materieel, op basis van de overwaarden op het onroerend goed.
• Er wordt een rentedepot aangehouden voor de eerste 17 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening verstrekt door Aquila Netherlands Investments, ter hoogte van € 539.400,-, wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening verstrekt door SMA Investments B.V., ter hoogte van € 125.000,-, wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Prinses Margrietlaan 86 en 86c, 1421 XJ te Uithoorn worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste vijf maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd van de Lening blijft gelijk bij deze vervroegde aflossing, waardoor dit op de slottermijn in mindering zal worden gebracht.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving als de persoonlijke en bedrijfsmatige borgstellingen kwalificeren wij de Zekerheden als Ruim voldoende.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Ruim voldoende
 

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.