Samenvatting

Jeroen Roelofs bezit een vrijstaande villa in Halfweg die hij aan heeft gekocht om te transformeren naar een boutique hotel. De voormalige burgemeesterswoning omvat ruim 300 m2 woonoppervlakte en ligt vlakbij station Halfweg. Het plan voorziet in een aanbouw waarna er ruimte is voor 25 luxe hotelkamers. 

Het einde van het vergunningsproces nadert nu. Zodra de vergunning is verleend zal Jeroen Roelofs het object met vergunning verkopen. Om de bestaande lening te herfinancieren en de laatste projectkosten te voldoen wordt financiering gezocht.

De lening wordt afgelost zodra het object met vergunning is verkocht. De rente en projectkosten worden vanuit een depot voldaan. De LTV (Loan-to-value; de verhouding tussen het leenbedrag en de koop-aanneemsom) bedraagt 83% op basis van de huidige waarde van het object. Een deel van de kosten blijft in depot tot na de definitieve vergunningsverlening, waardoor de LTV tot het moment van vergunningverlening 77% is. Na vergunningsverlening stijgt de advies koopprijs, gegeven door de makelaar, naar € 4.750.000,- en daalt de LTV tot 23%. 

Financieringsbehoefte
De totale resterende investering bedraagt € 1.250.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.250.000,-. De looptijd is 15 maanden geheel aflossingsvrij. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De D&B score is Verhoogd risico. De Collin Credit Score is Ruim voldoende.

• De geldnemer is Hotel Halfweg B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.250.000,- op het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-07-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 250.000.-.
• De heer J. Roelofs geeft een borgstelling af voor € 1.250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van het onroerend goed waar tevens hypotheek op wordt gevestigd. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 381.073,- in depot gehouden. Het depot wordt gedeeltelijk aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 14 maandtermijnen en voor € 235.000,- aangewend als bouw- en kostendepot ten behoeve van onder andere de betaling van de gemeentelijke leges en projectkosten van het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 2 maanden voor de investeerders van Collin (i.p.v. zes maanden conform de Algemene Voorwaarden).
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente (i.p.v. zes maanden conform de Algemene Voorwaarden).

Leendoel

De leensom wordt gebruikt voor de herfinanciering van een bestaande lening en voor de kosten van het resterende vergunningstraject.

Ondernemer

De heer Jeroen Roelofs (1963) is een ervaren ondernemer in de Amsterdamse hospitality en vastgoed. Hij is in 2018, na aankoop van het object, gestart met de verhuur aan expats. Sinds ruim een jaar wordt het object niet meer verhuurd, zodat de realisatie van het project niet wordt belemmerd. Jeroen richt zich nu volledig op het afronden van zijn hotelproject. Hij heeft een partner en woont in de provincie Groningen. Zij verblijven regelmatig in Halfweg.

Onderneming

Het vastgoed aan de Haarlemmermeerstraat 47 te Halfweg is in 2018 in privé aangekocht. De heer Roelofs is gestart met de verhuur aan expats en heeft zijn plannen aangekondigd bij de gemeente. Door de coronacrisis en een langdurig ambtelijk proces is het project beperkt tot voortgang gekomen. In 2022 is Hotel Halfweg B.V. opgericht en is samen met architectenbureau Kentie een doorstart gemaakt. Er is nu overeenstemming over het plan, verwoord in een positief ambtelijk advies. De definitieve vergunningsaanvraag wordt behandeld zodra de leges en kosten zijn voldaan.

Het pand aan de Haarlemmerstraatweg 47 in Halfweg is gebouwd in 1930 en ligt op een perceel van 1.116 m2. De bestaande voormalige burgemeesterswoning kent een woonoppervlakte van 309 m2 en ligt vlak bij de N200 en station Halfweg, op enkele honderden meters van de gemeentegrens met Amsterdam.

In Amsterdam geldt sinds 2016 een hotelstop die navolging krijgt in de omringende gemeenten. Hotel Halfweg is een van de laatste hotelontwikkelingen in de gemeente Haarlemmermeer; er worden geen nieuwe hotelprojecten meer vergund.

Het hotelplan omvat een boutiquehotel met 25 luxe kamers en een vloeroppervlakte van 1.590 m2. Het ontwerp is van architectenbureau Kentie, dat sinds 2022 ook als projectmanager optreedt. Onderdeel van het hotelplan is een naastgelegen perceel waarop parkeerruimte wordt gerealiseerd. Dit perceel is aangekocht en wordt middels een ABC-constructie afgenomen en geleverd op het moment dat het hotelplan wordt verkocht.

De opbrengst van het object met hotelvergunning wordt geschat op € 4.750.000,-. Het object wordt online aangeboden en er zijn meerdere kandidaat-kopers. Twee bij de ABC-transactie betrokken percelen maken geen deel uit van het hotelproject en worden na verkoop van het hotelobject separaat verkocht. Hierop staat een vrijstaande woning.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

De projectkosten bestaan uit advies- en gemeentelijke kosten. Een deel hiervan hoeft pas na vergunningsverstrekking te worden voldaan. 

Leenbedrag: € 1.250.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 15 maanden, aflossingsvrij 

Overige financiers:
Er zijn na de herfinanciering geen andere financiers betrokken bij het project.
 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Hotel Halfweg B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op jaarcijfers, IB-aangifte, projectbegrotingen en -rapportages en een taxatierapport. Het project is deels in privé en deels zakelijk uitgevoerd en in totaliteit getoetst. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De omzet op basis van verkoop van het onroerend goed inclusief separaat te verkopen percelen is naar verwachting € 5.250.000,-. Na aftrek van kosten, rente- en aflossingsverplichtingen blijft er naar verwachting een netto cashflowoverschot over van € 3.033.000,-. Rekening houdend met de projectinvesteringen in voorgaande jaren bedraagt het verwachte projectresultaat ruim € 1.300.000,-. Hotel Halfweg B.V. fungeert als drager van de projectkosten en heeft gedurende het project geen inkomsten. Het pand aan de Haarlemmerstraatweg 47 werd van 2018 tot 2025 verhuurd aan expats. De verhuur is beëindigd om het project onbezwaard af te kunnen ronden. De rentelasten worden volledig voldaan vanuit een rentedepot. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering bedraagt 23% op een totaalbalans van € 1.634.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende. 

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Hotel Halfweg B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.250.000,- op het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23-07-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 250.000.-.
• De heer J. Roelofs geeft een borgstelling af voor € 1.250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van het onroerend goed waar tevens hypotheek op wordt gevestigd. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 381.073,- in depot gehouden. Het depot wordt gedeeltelijk aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 14 maandtermijnen en voor € 235.000,- aangewend als bouw- en kostendepot ten behoeve van onder andere de betaling van de gemeentelijke leges en projectkosten van het onroerend goed met als adres Haarlemmerstraatweg 47, 1165 MJ te Halfweg, kadastraal bekend als sectie M nummer 1720 te Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Het depot wordt verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 2 maanden voor de investeerders van Collin (i.p.v. zes maanden conform de Algemene Voorwaarden).
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente (i.p.v. zes maanden conform de Algemene Voorwaarden).

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving en de borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende 
Solvabiliteit: Voldoende 
Zekerheden: Goed 
Overall: Ruim Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.