Samenvatting

In Draf is een Zorg- en Welzijn organisatie in Wellerlooi (Noord-Limburg) en bestaat sinds 2007. Op de zorgboerderij is er veel ruimte voor mensen van allerlei leeftijden en met verschillende verstandelijke beperkingen. In Draf biedt dagbesteding en ontwikkelingstrajecten op een rustige locatie op en rondom de zorgboerderij.
Binnen de doelgroep is de vraag om naast de dagbesteding ook woonzorg aan te bieden. Onderneemster Jeannet Janssen is van plan om een nieuwe woonzorglocatie te ontwikkelen in het nabijgelegen Broekhuizenvorst. Hier kunnen dan 18 (jong)volwassenen met een langdurige zorgindicatie verblijven. 
Voor de aankoop van het onroerend goed en herfinanciering van de huidige eerste hypotheek is een financiering van € 1.500.000,- gevraagd (fase 1). Het bestemmingsplan dient te worden gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘zorg’. Dit traject is reeds in gang gezet. Daarna zal het pand worden verbouwd en ingericht als woon-zorglocatie (fase 2). Het is de intentie van de onderneemster om in een later stadium fase 2 middels Collin Crowdfund te financieren. 

Financieringsbehoefte
De totale investering in fase 1 bedraagt € 1.671.500,- waarvan € 171.500,- aan eigen middelen wordt ingebracht. De gevraagde financiering via Collin bedraagt € 1.500.000,-, waarvan € 700.000,- via deze crowdfundlening en € 800.000,- via een private lening. De looptijd is 24 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. De LTV (Loan-To-Value) bedraagt hiermee 74%. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De totale financiering zal te allen tijde maximaal € 1.500.000,- bedragen, waarbij er met communicerende vaten gewerkt kan worden. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

Risico
De Dun & Bradstreet score is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.

• De geldnemers zijn In Draf B.V., In Draf Vastgoed B.V. en In Draf Holding B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.250.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Nachtegaalstraat 1, 5871 CJ te Broekhuizenvorst, kadastraal bekend als sectie D, nummers 1028, 1243, 1246 en 1247 te Broekhuizen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent op dit moment een marktwaarde van € 777.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum d.d. 01-05-2023. Er wordt een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd zodat de eventuele vervolgfinanciering onder deze inschrijving kan komen vallen. De investeerders van deze financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van investeerders in de eventuele vervolgcampagne.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.250.000,- op het woonhuis en bedrijfsmatig onroerend goed aan de Tuinstraat 18, 5856 CH te Wellerlooi, kadastraal bekend als sectie N, nummers 84, 85, 95, 710 en 867 te Bergen Limburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 1.255.000,- . op basis van een taxatierapport met waarde peildatum d.d. 01-05-2023. Er wordt een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd zodat de eventuele vervolgfinanciering onder deze inschrijving kan komen vallen. De investeerders van deze financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van investeerders in de eventuele vervolgcampagne.
• Mevrouw J.M.L. Janssen geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 150.000,-. Deze is, los van de overwaarde op het woon/bedrijfspand in bezit, op dit moment moreel van aard.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
   

Leendoel

Deze financiering wordt aangewend voor de aankoop van een pand en grond, bestemd voor de ontwikkeling van een woon-zorgcomplex voor mensen met een beperking. Daarnaast zal de huidige bancaire lening geherfinancierd worden zodat ook op de bestaande vestiging een eerste hypotheekrecht kan worden gevestigd.

Ondernemer

Jeannet Janssen (1969) heeft na haar Mavo-D verschillende middelbare beroepsopleidingen en cursussen gevolgd. In eerste instantie in mode & ondernemerschap, later gevolgd door de opleiding Sociaal Pedagogisch Werk (SPW-4 Woonbegeleiding), en instructeur- en koetsiersopleidingen en paardrijden met gehandicapten (FPG).
Vanaf 1990 heeft Jeannet gewerkt bij de zorginstelling Dichterbij in Limburg, waarbij ze medewerker zorg op de woongroepen was en instructeur paardrijden bij de manege. Sinds 2007 heeft ze een eigen onderneming: In Draf. In eerste instantie als ‘mobiele manege’ voor de mensen met een beperking en ging ze naar de cliënten toe met de paarden. Sinds 2017 geeft ze maatgerichte dagbesteding op een mooie zorgboerderij met manege.

Onderneming

Na 18 jaar werkzaam te zijn geweest bij een instelling voor mensen met een mentale en/of fysieke beperking, wilde Jeannet meer betekenen voor deze mensen en is ze in 2007 gestart met In Draf. De ervaring, het enthousiasme, doorzettingsvermogen, liefde voor deze mensen in combinatie met haar passie voor dieren zijn van groot belang geweest bij de start en het succes van In Draf.

In 2017 werd een nieuwe zorgboerderij in Wellerlooi geopend met 25 dagbestedingsplaatsen voor in totaal 70 cliënten. Hier biedt In Draf een unieke en sfeervolle dagbesteding voor een gevarieerde groep cliënten voor wie het moeilijk is om in de maatschappij een veilige plek te vinden. Op de zorgboerderij zijn verschillende dieren aanwezig, groot en klein. 

Alles binnen In Draf is er op gericht mensen, voor wie het moeilijk is om in de maatschappij een veilige plek te vinden, een plek te bieden waar zij zich geliefd, prettig en nodig voelen. Op de zorgboerderij groeien, ontwikkelen en bloeien cliënten met een hulpvraag op hun eigen tempo. Samen zetten zij (versneld: in draf) stappen naar zinvolle dag invullingen waarbij zij zich waardevol voelen en op zoek gaan naar het mooiste van zichzelf.

Mensen ontwikkelen zich hier door het contact met elkaar, met de dieren en met het buitenleven. Het doel is het prikkelen van de zintuigen, ontwikkelen en opbouwen van de relatie tussen mens, dier en het buitenleven voor het stimuleren van een groeiende eigenwaarde en het opbouwen en versterken van het zelfvertrouwen en zo zelfstandig mogelijk als kan, kunnen functioneren in de maatschappij.

Vanuit het perspectief van de mens met een beperking, onderscheidt In Draf zich door de daadwerkelijke wensen en behoeften van de mens met een beperking als uitgangspunt in de zorg- en dienstverlening te hanteren. Cliënten geven aan:

✓ Als ik hier ben, wil ik niet naar huis
✓ Ik ben oprecht gelukkig/blij bij In Draf
✓ De zorgboerderij ziet er erg verzorgt uit
✓ Dankzij de ondersteuning van In Draf kan ik stappen zetten
✓ Bij In Draf ben ik geen cliënt of iemand met een beperking; ik ben mezelf.

Met name voor de jong volwassenen blijkt er behoefte te zijn aan een eigen woonplek. Ook in een buitengebied met dieren om zich heen en kreeg de onderneming steeds vaker de vraag: ‘kunnen we bij jullie wonen?’.

Na verschillende gesprekken met cliënten, hun ouders en adviseurs, is besloten om de dagbehandeling van In Draf uit te breiden met 24-uurszorg. Begin 2024 wordt gestart met een woonzorglocatie in het nabij gelegen Broekhuizenvorst voor maximaal 18 (jong)volwassenen met een langdurige zorgindicatie. 
Deze jongvolwassenen kampen met blijvende verstandelijke handicap (Wlz-VG indicatie) en kunnen hierdoor niet geheel zonder zorg zelfstandig wonen.

Op de nieuwe locatie zal er naast de woonzorg ook dagbestedingsaanbod geboden worden. Deze dagbesteding vindt bij voorkeur plaats op de eigen woonlocatie, in de vorm van oa tuin, dieren verzorgen of kleinschalige horeca voor de fietsers van de langs het pand liggende fietsroute, of in combinatie met de huidige dagbestedingslocatie van In Draf te Wellerlooi. Alle activiteiten op en buiten de woonlocatie dragen in samenhang bij aan de verdere ontwikkeling en kwaliteit van leven van de bewoners, evenals dat zij veel vrijheid en keuzemogelijkheden in hun eigen leven mogen ervaren.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 700.000,-, waarbij er gewerkt wordt met communicerende vaten met de private lening.
Rente: 8,0%
Looptijd: De looptijd is 24 maanden aflossingsvrij,  met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag.
De LTV bedraagt 74%.

Overige financiers:
Zodra het bestemmingsplan is gewijzigd en de vergunningen zijn verstrekt, wordt financiering gevraagd (fase 2) voor de verbouwing en inrichting van de zorgboerderij. Het is de intentie van de onderneemster om in een later stadium fase 2 middels Collin Crowdfund te financieren.

Risico

Het aangekochte pand en gronden heeft thans een agrarische bestemming. De ontwikkeling van de woon/zorgboerderij vereist een wijziging van bestemmingsplan. Dit proces is begin mei in gang gezet, waarbij de gemeente heeft aangegeven een positieve grondhouding te hebben ten aanzien van het verzoek. Naar verwachting duurt het een half jaar voordat het bestemmingsplan is gewijzigd en de vergunningen worden verstrekt. Als onverhoopt geen vergunning wordt verstrekt, zal het pand een andere bestemming krijgen en/of worden verkocht. De financieringslasten van de lening kunnen worden opgebracht uit de huidige exploitatie van de dagbesteding van In Draf.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De Dun & Bradstreet score voor In Draf B.V., In Draf Vastgoed B.V. en In Draf Holding is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Voor het bepalen van de score is gebruik gemaakt van de jaarcijfers 2022 en geconsolideerde prognoses over 2023 en 2024 van de geldnemers. 
De jaarcijfers 2022 gaan uit van een verlengd boekjaar in verband met omzetting van Eenmanszaak naar de B.V-structuur en bevat de gehele jaren 2021 en 2022. De overall score is Goed.
Afloscapaciteit
In het verlengde boekjaar, die zowel 2021 als 2022 bevat, is een omzet behaald van € 2.435.000,- (waarvan € 1.323.000,- in 2022) en een totaal netto cashflowoverschot van € 259.000,-. Voor 2023 wordt op basis van de huidige activiteiten en bestaande klanten een omzet begroot van € 1.320.000,- en een netto cashflowoverschot na belastingen van € 282.000,-. Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit na kredietverstrekking in fase 1 bedraagt 40% op een balanstotaal van € 3.155.000,-. Eind 2023 wordt een solvabiliteit begroot vóór verbouwing van 45% op een balanstotaal van € 3.207.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Goed.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn In Draf B.V., In Draf Vastgoed B.V. en In Draf Holding B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.250.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Nachtegaalstraat 1, 5871 CJ te Broekhuizenvorst, kadastraal bekend als sectie D, nummers 1028, 1243, 1246 en 1247 te Broekhuizen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent op dit moment een marktwaarde van € 777.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum d.d. 01-05-2023. Er wordt een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd zodat de eventuele vervolgfinanciering onder deze inschrijving kan komen vallen. De investeerders van deze financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van investeerders in de eventuele vervolgcampagne.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.250.000,- op het woonhuis en bedrijfsmatig onroerend goed aan de Tuinstraat 18, 5856 CH te Wellerlooi, kadastraal bekend als sectie N, nummers 84, 85, 95, 710 en 867 te Bergen Limburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 1.255.000,- . op basis van een taxatierapport met waarde peildatum d.d. 01-05-2023. Er wordt een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd zodat de eventuele vervolgfinanciering onder deze inschrijving kan komen vallen. De investeerders van deze financiering hebben een voorrangspositie ten opzichte van investeerders in de eventuele vervolgcampagne.
• Mevrouw J.M.L. Janssen geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 150.000,-. Deze is, los van de overwaarde op het woon/bedrijfspand in bezit, op dit moment moreel van aard.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de persoonlijke borgstelling, kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen