Samenvatting

D.d. 09-07-2026

Beste investeerder,

In de eerdere financiering ter hoogte van € 2.100.000,- is opgenomen dat ten behoeve van de investeerders een eerste hypothecaire inschrijving van € 3.160.000,- van toepassing is op o.a. appartementsindex 11.

In de tussenliggende periode heeft er een wijziging plaatsgevonden in de kadastrale situatie. Appartementsindex 11 is daarbij overgegaan in appartementsindex 198 en 199. Hierdoor sluit de oorspronkelijke omschrijving van het onderpand niet meer volledig aan op de huidige kadastrale aanduiding.

Per abuis hebben wij in de pitch ten behoeve van de nieuwe lening met leningnummer 00054269 vermeld dat er een eerste hypothecaire inschrijving zou worden gevestigd op appartementsindex 199. Na nadere beoordeling is gebleken dat dit niet mogelijk is. De eerder gecommuniceerde zekerhedenpositie behoeft daarom een correctie.

De hypothecaire inschrijving zoals deze in de eerdere financiering was opgenomen, had betrekking op appartementsindex 11. Nu deze index is gewijzigd naar appartementsindex 198 en 199 kan er geen eerste hypotheek worden gevestigd ten behoeve van deze propositie. In de pitch staat het volgende opgenomen:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed met als adres Houtstraat 56 A Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindex 199 te Almere, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een residuele grondwaarde van € 2.600.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 24-03-2026.
  • De verkregen eerste hypotheek ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere komt bij de (gedeeltelijk) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen conform de aflosvoorwaarden.

Concreet betekent dit voor u dat de eerste hypotheek ter hoogte van €2.200.000,- zal vervallen en er gebruik zal worden gemaakt van de reeds gevestigde hypothecaire inschrijving ter hoogte van €3.160.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56 A Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindex 199 te Almere waarbij de investeerders in de vorige financiering een voorrangspositie hebben ten opzichte van de investeerders in deze financiering. De huidige openstaande hoofdsom op de eerdere lening bedraagt € 2.100.000,-.

Als aanvulling wordt er een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.200.000,- gevestigd op de het onroerend goed Houtstraat 6, 8, 22, 24, 52, 54, 56 en 56A, 1353 BB en 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindexen 198, 199, 12, 13, 14, 15, 16 en 17 te Almere.

Deze aanvullende tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.200.000,- en de gebruikmaking van de eerste hypothecaire inschrijving in de tweede rang op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere, komt bij de (gedeeltelijke) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen.

Om u voldoende gelegenheid te geven om kennis te nemen van de aangepaste zekerheden en voorwaarden zullen wij de bedenktermijn met een periode van vier dagen verlengen. Vertrouwende u hiermede naar behoren te hebben geïnformeerd.

Hieronder ziet u de oorspronkelijke pitch waarin bovenstaande wijzigingen niet zijn doorgevoerd.             

Ispa Projecten B.V. is een onafhankelijke en creatieve vastgoedorganisatie die voor eigen risico en in samenwerking met gemeenten en marktpartijen innovatieve woningbouw projecten ontwikkelt en realiseert. ISPA Vastgoed is in enkele jaren uitgegroeid tot een vooraanstaande projectontwikkelaar die grootschalige nieuwbouwprojecten ontwikkelt vanuit maatschappelijk besef en woonruimte bereikbaar maakt voor een brede doelgroep. Doorlopend worden nieuwe woningbouw projecten geïnitieerd en worden waardevolle woonomgevingen gecreëerd. Inmiddels is in Flevoland, waar het bedrijf gevestigd is, een marktleidende positie verworven. Begin dit jaar is via Collin een eerdere lening verstrekt aan Ispa Projecten B.V.

Ten behoeve van de aankoop, verdere ontwikkeling en realisatie van diverse woningbouwprojecten in Almere en Lelystad wordt nu een financiering gevraagd. De financiering van € 2.200.000,- is te specificeren in twee gedeelten:

Aankoop verhuurd vastgoed € 1.500.000,-
Betreft volledig langjarig verhuurd winkel- en kantorencomplex in Lelystad, waarop een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.200.000,- wordt verkregen ter zekerheid. Dit lening gedeelte en de bijbehorende hypothecaire inschrijving blijft gedurende de looptijd ongewijzigd (behoudens de mogelijkheid voor de geldnemer om tegen de onderstaand benoemde voorwaarden tussentijds te kunnen aflossen). 

Projectfinanciering woningen in ontwikkeling € 700.000,-
Dit bedrag is bedoeld voor de kosten die in deze fase van de ontwikkeling worden gemaakt ten behoeve van het woningbouwproject in Almere-Haven, met als werknaam project Tonica. De kosten betreffen onder andere architecten, leges, nutsvoorzieningen en parkeerplaatsen. Voor dit financieringsgedeelte krijgen de investeerders een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.600.000,- (zijnde de hoogte van de residuele waarde van het te ontwikkelen project). Geldnemer heeft de mogelijkheid om tussentijds na verkrijging van de definitieve vergunning zonder extra vergoedingsrente dit lening gedeelte van € 700.000,- bij Collin Crowdfund te herfinancieren ten behoeve van een definitieve projectfinanciering voor project Tonica. Indien deze herfinanciering plaatsvindt zal de bestaande eerste hypothecaire inschrijving van € 2.600.000,- komen te vervallen voor de investeerders van deze lening.

De te verpanden huurinkomsten uit het totale bezit aan verhuurd vastgoed zorgt voor de benodigde cashflow.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt circa € 2.700.000,-. Naast de eigen inbreng bedraagt de gevraagde financiering via Collin Crowdfund € 2.200.000,-. De looptijd is 36 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemer is Ispa Projecten B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed met als adres Kempenaar 03 19, 03 21, 03 23, 03 25 en 03 27, 8242 BD Lelystad, kadastraal bekend als sectie M nummer 2586 te Lelystad, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.720.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-12-2025.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed met als adres Houtstraat 56 A Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindex 199 te Almere, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een residuele grondwaarde van € 2.600.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 24-03-2026.
  • De verkregen eerste hypotheek ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere komt bij de (gedeeltelijk) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen conform de aflosvoorwaarden.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.160.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 6, 8, 22, 24, 52, 54 en 56, 1353 BB en 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindexen 198, 12, 13, 14, 15, 16 en 17 te Almere. Het onroerend goed kent een huidige marktwaarde van € 2.840.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 6-11-2025. 
  • De investeerders uit de vorige financiering ter hoogte van € 2.100.000,- hebben een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financiering en deze inschrijving kan tevens gebruikt worden ten behoeve van eventuele vervolgfinancieringen bij Collin met betrekking tot project Tonica.
• Nova Holding B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarcijfers 2024. 
• Solo Gratia B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels moreel van aard. In de beoordeling van de materialiteit is de deelneming van 30% in Ispa Projecten B.V. buiten beschouwing gelaten en is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgtocht.
• Cem Holding B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarcijfers 2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Kempenaar 03 19, 03 21, 03 23, 03 25 en 03 27, 8242 BD Lelystad, kadastraal bekend als sectie M nummer 2586 te Lelystad worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund;
• Indien de geldnemer in de eerste 12 maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) 12 maanden rentevergoeding te voldoen/voldaan te hebben. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om vanaf de 13e tot en met de 30e maand, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen één maand extra vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de algemene voorwaarden, na ontvangst van de vergunning inzake project Tonica de lening voor € 700.000,- (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente, indien geldnemer de lening via Collin Crowdfund herfinanciert ten behoeve van een nieuwe financiering voor het project Tonica;
  • De verkregen eerste hypotheek ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere, komt bij voornoemde (gedeeltelijke) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

De financiering wordt gebruikt voor de aankoop en verdere ontwikkeling en realisatie van diverse woningbouwprojecten in Almere en Lelystad.

Ondernemers

Ispa Projecten B.V. heeft 4 aandeelhouders, waarvan 1 aandeelhouder als investeerder fungeert. De 3 aandeelhouders die de onderneming naar buiten toe vertegenwoordigen zijn Patrick op den Akker, Erwin Hietland en Ismail Karabulut. 
Patrick op den Akker (1966) is na zijn HBO Management Economie en Recht (MER) opleiding werkzaam geweest in diverse leidinggevende functies met onder andere een specialisatie in treasury om vervolgens vanaf 2013 met Ispa als zelfstandig ondernemer in de projectontwikkeling van woningen te starten. Binnen Ispa Projecten verzorgt Patrick de contacten met bouwbedrijven en overige stakeholders voor de realisatie van de woningbouwprojecten. Strategisch denken, risicomanagement, calculatie-analyses van de StiKo van bouwprojecten en cashmanagement binnen de organisatie, behoren volgens Patrick tot de zijn kerncompetenties.
Erwin Hietland (1978) is na zijn Postmaster opleiding Accounting & Finance (registeraccountant) 15 jaar werkzaam geweest in de controlepraktijk in Flevoland. Waaronder als externe accountant. Na zijn accountancy loopbaan is hij 5 jaar CFO en mede-eigenaar van een internationale groothandel in Almere geweest. Deze onderneming is succesvol verkocht aan een investeringsmaatschappij. Erwin is momenteel mede-eigenaar van een selfstorage in Almere en heeft een breed zakelijk netwerk in de Flevopolder vanuit onder andere zijn diverse Raad van Toezicht functies in Flevoland. Binnen Ispa Projecten is Erwin verantwoordelijk voor het financiële beleid en de financiering van de diverse projecten. 
Ismail Karabulut (1978), heeft HBO commerciële en bedrijfseconomie gestudeerd. Ismail is gespecialiseerd in project-aankoop en heeft goede contacten met bouwbedrijven. Tevens is hij contactpersoon met gemeenten en provincies. Ismail kent de markt goed, waardoor hij de acquisitie en ontwikkeling van de projecten verzorgt en de strategische commerciële ontwikkelkansen ziet voor Ispa.

Onderneming

Ispa projecten B.V. is een onafhankelijke en creatieve vastgoedorganisatie die voor eigen risico en in samenwerking met gemeenten en marktpartijen innovatieve woningbouw projecten ontwikkelt en realiseert. ISPA is in enkele jaren uitgegroeid tot een vooraanstaande projectontwikkelaar die grootschalige nieuwbouwprojecten ontwikkelt vanuit maatschappelijk besef en woonruimte bereikbaar maakt voor een brede doelgroep. Doorlopend worden nieuwe woningbouw projecten geïnitieerd en worden waardevolle woonomgevingen gecreëerd. Inmiddels is in Flevoland, waar het bedrijf gevestigd is, een marktleidende positie verworven.

Of het nu gaat om appartementen, ééngezinswoningen, twee-onder-een-kap woningen of vrijstaande woningen, in elk segment worden kwalitatieve en betaalbare woonprojecten op de juiste locatie geselecteerd met oog voor (sociale) huisvestingsbehoeften en marktontwikkelingen. Veel aandacht wordt besteed aan architectuur, stedenbouwkundige ontwikkeling en duurzame bouw. ISPA initieert ook herbestemmingsprojecten waarbij kantoren of maatschappelijk vastgoed op interessante locaties worden omgezet naar woonruimte.
Ispa heeft in haar bestaan inmiddels 500 zelf ontwikkelde woningen opgeleverd en heeft op dit moment ruim 250 woningen in de ontwikkelportefeuille. In Flevoland mag Ispa zich de grootste zelfstandige projectontwikkelaar noemen op de woningmarkt.
Door de korte lijnen en compacte organisatie, de goede contacten met Gemeenten en Provincies, de creatieve daadkracht en integrale benadering van projecten (van ontwikkeling tot verkoop), weet men zich in de markt te onderscheiden.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.200.000,-.
Rente: 8,0%.
Looptijd: 36 maanden, aflossingsvrij.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Ispa projecten B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit Score is gebaseerd op de concept jaarcijfers 2025 van Ispa Projecten, prognoses voor 2026 en 2027 en de taxatierapporten van het desbetreffende vastgoed. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. 

Afloscapaciteit 
In 2025 bedroeg de omzet € 382.000,- met een nettowinst van € 202.000,- en een bijbehorend netto cashflowoverschot van € 202.000,-. Op basis van de huidige huurstromen kunnen de nieuwe financieringslasten in 2026 worden voldaan. Vanaf 2027 komen daar naar verwachting van de ondernemers projectwinsten bij. Omdat de lasten al op basis van de huurstromen, onderbouwd door huurcontracten, kunnen worden gedragen, kwalificeren wij dit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Ultimo 2025 bedroeg de solvabiliteit 61% op een balanstotaal van € 5.958.000,-. Op basis van de balans na investering bedraagt het risicodragend vermogen 35% op een balanstotaal van € 10.255.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Ispa Projecten B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed met als adres Kempenaar 03 19, 03 21, 03 23, 03 25 en 03 27, 8242 BD Lelystad, kadastraal bekend als sectie M nummer 2586 te Lelystad, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.720.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-12-2025.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed met als adres Houtstraat 56 A Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindex 199 te Almere, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een residuele grondwaarde van € 2.600.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 24-03-2026.
  • De verkregen eerste hypotheek ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere komt bij de (gedeeltelijk) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen conform de aflosvoorwaarden.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.160.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 6, 8, 22, 24, 52, 54 en 56, 1353 BB en 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, complexaanduiding 1960, appartementsindexen 198, 12, 13, 14, 15, 16 en 17 te Almere. Het onroerend goed kent een huidige marktwaarde van € 2.840.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 6-11-2025. 
  • De investeerders uit de vorige financiering ter hoogte van € 2.100.000,- hebben een voorrangspositie ten opzichte van de investeerders in deze financiering en deze inschrijving kan tevens gebruikt worden ten behoeve van eventuele vervolgfinancieringen bij Collin met betrekking tot project Tonica.
• Nova Holding B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarcijfers 2024. 
• Solo Gratia B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels moreel van aard. In de beoordeling van de materialiteit is de deelneming van 30% in Ispa Projecten B.V. buiten beschouwing gelaten en is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgtocht.
• Cem Holding B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de jaarcijfers 2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Kempenaar 03 19, 03 21, 03 23, 03 25 en 03 27, 8242 BD Lelystad, kadastraal bekend als sectie M nummer 2586 te Lelystad worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund;
• Indien de geldnemer in de eerste 12 maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) 12 maanden rentevergoeding te voldoen/voldaan te hebben. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om vanaf de 13e tot en met de 30e maand, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen één maand extra vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de algemene voorwaarden, na ontvangst van de vergunning inzake project Tonica de lening voor € 700.000,- (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente, indien geldnemer de lening via Collin Crowdfund herfinanciert ten behoeve van een nieuwe financiering voor het project Tonica;
  • De verkregen eerste hypotheek ter hoogte van € 2.200.000,- op het onroerend goed aan de Houtstraat 56A, 1353 BC Almere, kadastraal bekend als sectie H, nummer 1960, appartementsindex 199 te Almere, komt bij voornoemde (gedeeltelijke) vervroegde aflossing van € 700.000,- als zekerheid voor deze lening te vervallen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door zowel de eerste hypotheek op meerdere vastgoedobjecten, als de zakelijke borgstellingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële Beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.