Samenvatting

AdVicus is gespecialiseerd in duurzame transformatie van karakteristieke panden zoals scholen, fabrieken en dergelijke. Dit gaat van concept ontwikkeling tot realisatie waarna een pand verkocht kan worden. Dit omvat tevens de realisatie en exploitatie wanneer een pand in eigen beheer wordt gehouden. Voor derden kan AdVicus adviesdiensten leveren.

Jeroen van den Adel is een ervaren projectontwikkelaar die al een behoorlijk aantal projecten via Collin Crowdfund gefinancierd heeft, de betalingsverplichtingen hiervan zijn goed nagekomen.

Deze aanvraag betreft de herfinanciering van de slottermijnen van een tweetal leningen die op het project ‘Energiefabriek Deventer’ lopen. De Energiefabriek is al langere tijd in bezit en gaandeweg is er voortdurend in geïnvesteerd. Omdat er op het Haveneiland in Deventer – waarop het object gesitueerd is – mogelijk een woonbestemming komt, wenst hij het object nog meerdere jaren aan te houden. In december 2025 heeft de gemeenteraad inderdaad een 'Richtinggevende uitspraak gebiedsontwikkeling Haveneiland' gedaan. Deze houdt in dat maatwerkontwikkeling waaronder 'wonen' mogelijk gemaakt moet worden. Volgens de ondernemer impliceert dit een flinke waardestijging die hij kan verzilveren door verkoop dan wel door het zelf te ontwikkelen.

Passend in deze strategie is ook de aankoop van een unit in de Energiefabriek die in deze aanvraag wordt meegenomen.

De LTV (Loan-to-Value) bij de start bedraagt 66% en 43% ten tijde van de slottermijn.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.450.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.450.000,-. De looptijd is 60 maanden met een slottermijn van € 950.000,-. De rente bedraagt 7,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De Collin Credit Score is Goed.

• De geldnemers zijn Jeroen van den Adel Holding B.V. en Advicus III B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.450.000,- op het bedrijfsmatig 
  onroerend goed aan de Sint Olafstraat 3, 3a en 3d te Deventer, kadastraal bekend als:
  • Sectie C nummer 3354, appartementsindex 1 t/m 4, 8, 9, 13, 14, 18, 19, 23, 24 en 28 t/m 73 te Deventer 
  • Sectie C nummer 3365 te Deventer 
  • Sectie C nummer 3367 te Deventer 
  • Sectie C nummer 1109 te Deventer 
• Het onroerend goed kent een waarde van € 2.200.000,-. op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 30-04-2026. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed van de geldnemers waarop tevens hypotheek wordt gevestigd worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn).

Leendoel

De lening zal worden aangewend voor de herfinanciering van twee slottermijnen bij Collin Crowdfund en de aankoop van een bedrijfsunit.

Ondernemer

Ir. Ing. Jeroen van den Adel (1972) is opgeleid als civieltechnisch ingenieur aan de HTS-Dordrecht en vervolgens aan de Universiteit Twente als technisch bedrijfskundige Civiele Technologie & Management. Zijn carrière is hij gestart in de vastgoedtak bij diverse bureaus. Daarna is hij in 2002 als interimmanager verdergegaan, waarin hij vervolgens uitgegroeid is tot een projectontwikkelaar.

Wij hebben Jeroen leren kennen als een betrouwbare, degelijke ondernemer die verantwoorde risico’s neemt.

Onderneming

AdVicus staat voor duurzame transformatie van karakteristieke gebouwen. Naast transformatie voor verkoop is de strategie ook een deel van het onroerend goed aan te houden voor belegging en concept bewaking. Een voorbeeld daarvan is het project Energiefabriek Deventer waarin een aantal ruimten verhuurd worden.

AdVicus heeft tot op heden vooral individuele scholen, fabrieken en kerken getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn de projecten Malden (transformatie kerk naar appartementen), Klasse wonen Westervoort (transformatie school naar appartementen), Heeg (transformatie kerk naar appartementen) maar ook het onderhavige project Energiefabriek Deventer (transformatie industrieel pand naar kleine werkplaatsen voor bijzondere ambachten). Hiermee is een aansprekend port folio opgebouwd.[J4.1]

AdVicus geldt inmiddels als een behoorlijk ervaren partij als het gaat om het transformeren van gebouwen. De toekenning van de Harry Rademakerprijs 2017 (Oud-stadsarchitect) voor het beste transformatie project in Deventer.
In tegenstelling tot andere partijen staat AdVicus voor een duurzame transformatie. Bij bestaande gebouwen zijn er geen eisen aan duurzaamheid (energie), AdVicus hanteert zo mogelijk dezelfde eisen als nieuwbouwwoningen of bedrijfsruimten.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.450.000,-
Rente: 7,5%
Looptijd: 60 maanden, met een slottermijn van € 950.000,-

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Jeroen van den Adel Holding B.V. Laag risico. De kwalificatie voor Ad Vicius III B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening 2024, een liquiditeitsbegroting 2026 en een taxatierapport van het onroerend goed waar tevens hypotheek op wordt gevestigd. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
In 2023 bedroeg de omzet € 709.000,- met een bijbehorend netto cashflowoverschot van € 191.000,-. In 2024 bedroeg de omzet € 1.286.000,- met een bijbehorend netto cashflowoverschot van € 345.000,-.
Voor het jaar 2025 heeft de accountant verklaard dat ‘vanwege het nu bekende Percentage of Completion van de onderhanden projecten 2025 opnieuw winstgevend zal zijn’. In 2026 zullen naar verwachting veel verkopen van afgeronde projecten plaatsvinden. De door klant aangeleverde liquiditeitsbegroting laat een cashflow overschot van ruim € 2.000.000,- zien. Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
In 2023 bedroeg de solvabiliteit 24% op een balanstotaal van € 4.199.000,-. In 2024 bedroeg de solvabiliteit 35% op een balanstotaal van € 6.061.000,-. In deze opstelling is gerekend met de nieuwe taxatiewaarde van het project Energiefabriek Deventer. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Ruim voldoende

 Zekerheden en voorwaarden

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.450.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Sint Olafstraat 3, 3a en 3d te Deventer, kadastraal bekend als:
  • Sectie C nummer 3354, appartementsindex 1 t/m 4, 8, 9, 13, 14, 18, 19, 23, 24 en 28 t/m 73 te Deventer 
  • Sectie C nummer 3365 te Deventer 
  • Sectie C nummer 3367 te Deventer 
  • Sectie C nummer 1109 te Deventer 
• Het onroerend goed kent een waarde van € 2.200.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 30-04-2026. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed waar tevens hypotheek op wordt gevestigd van de geldnemers worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn).

Door de eerste hypotheek kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.