Samenvatting

Karel Pater is 45 jaar bouwondernemer geweest. In 2020 heeft Karel Pater een perceel grond van circa 1.200 m2 aangeschaft aan de Zegheweg te Woudenberg om daarop een complex te ontwikkelen met 7 seniorenwoningen. Inmiddels is het oorspronkelijke perceel gesplitst in 7 appartementsrechten en is er een omgevingsvergunning verleend door de gemeente Woudenberg voor de bouw van de woningen. De gevraagde financiering van € 2.000.000,- wordt aangewend voor de realisatie van de bouw. Inmiddels zijn reeds 5 van de appartementen verkocht. In 1 van de appartementen zal Karel zelf gaan wonen met zijn partner. Er staat momenteel nog 1 appartement in de verkoop. De appartementen zullen na de bouw opgeleverd worden aan de kopers. De totale verkoopopbrengst bedraagt € 3.160.000,- (exclusief de woning die Karel Pater zelf gaat bewonen), waaruit de lening zal worden terugbetaald. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 2.800.000,-. Hiervan is € 400.000,- ingevuld met eigen middelen en € 400.000,- middels vooruitbetalingen van kopers. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.000.000,-. De looptijd is 12 maanden geheel aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 2.000.000. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De overall Collin Credit Score is Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn de heer K. Pater en mevrouw C.A. Pater – Vos. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het volledige leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers grotendeels moreel van aard in relatie tot het leenbedrag.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,- op het perceel met te bouwen appartementen aan het Paterplantsoen, kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindexen 1, 2, 3, 4, 5, 6 en 7 te Woudenberg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 400.000,- op het woonhuis met adres Huygenslaan 11, 3931 VG Woudenberg, kadastraal bekend als sectie B nummer 3632 te Woudenberg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 115.000,- door de Volksbank N.V. en een openstaande schuld ter hoogte van de inschrijving. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 485.000,-  op basis van een onafhankelijke waarde bepaling met waarde peildatum 16 juni 2022.
• De ondernemer betaalt ten alle tijden minimaal 9 maandtermijnen. Na 9 maandtermijnen heeft de ondernemer de mogelijkheid om, in afwijking op de algemene voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij (gedeeltelijke aflossing):
  • Bij verkoop van de appartementen kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindexen 1, 3, 5, 6 en 7 wordt er € 500.000,- afgelost op de lening.
  • Bij verkoop van het appartement kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindex 2 wordt er € 250.000,- afgelost op de lening.
  • Bij verkoop van het appartement kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 nummer 4 wordt er € 150.000,- afgelost op de lening.
  • De afwijking op de aflossing bij appartementsindexen 2 en 4 komt voort uit de reeds gedane aanbetalingen. 
• Van het leenbedrag wordt er € 1.000.000,- in depot gehouden. Dit depot zal op factuurbasis uitgeboekt worden aan de aannemers. Daarnaast zal de rente vanuit het depot worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Leendoel

Het doel van de lening is de realisatie van 7 seniorenwoningen in Woudenberg.

Ondernemer

Karel Pater (1953) is sinds 1977 bouwondernemer. In zijn werkzame jaren heeft Karel diverse projecten uitgevoerd in de burgerlijke bouw, utiliteitsbouw en in de agrarische bouw. Daarnaast heeft Karel ook diverse vakantiewoningen en kantoren ontwikkeld hoofdzakelijk in houtskeletbouw.

Onderneming

In 2020 heeft Karel Pater een perceel grond van circa 1.200 m2 aangeschaft aan de Zegheweg te Woudenberg om daarop een complex te ontwikkelen met 7 seniorenwoningen. Vervolgens is Karel Pater aan de slag gegaan met een architect voor het ontwikkelen van een complex en is hij aan de slag gegaan met het verkrijgen van de benodigde vergunningen. In februari 2022 is het oorspronkelijke perceel gesplitst in 7 appartementsrechten. In april 2022 is de omgevingsvergunning verleend door de gemeente Woudenberg. Inmiddels zijn reeds 5 van de appartementen verkocht. In 1 van de appartementen zal Karel zelf gaan wonen met zijn partner. Er staat per heden dus nog 1 appartement in de verkoop. De appartementen zullen na de bouw opgeleverd worden aan de kopers. De beoogde projectwinst na alle (financierings)lasten bedraagt € 154.000,- en een van de woningen waarin Karel samen met zijn partner zal gaan wonen met een marktwaarde gebaseerd op de verkoopprijzen van de appartementen van € 577.500,- welke hypotheekvrij zal zijn na realisatie.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.000.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 12 maanden geheel aflossingsvrij, derhalve met een slottermijn van € 2.000.000,-

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Omdat er fiscaal gezien ‘privé’ wordt ontwikkeld is een Dun & Bradstreet score niet van toepassing. 

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op een projectbegroting (deze hebben wij door een externe projectontwikkelaar laten toetsen op volledigheid en juistheid), de aangeleverde offertes en opdrachtbevestigingen, koopovereenkomsten en aangifte IB. De overall Collin Credit Score is Voldoende.

Afloscapaciteit 
De afloscapaciteit is gebaseerd op de projectbegroting. Uitgaande van een verkoopopbrengst van € 3.160.000,- zal na de bouwkosten, overige kosten en financieringslasten (begroot op de maximale looptijd) naar verwachting een netto cashflow overschot resteren van € 154.000,-. De rentelasten van de financiering worden meegefinancierd en worden vanuit het depot uitbetaald aan de investeerders. Daar wij de afloscapaciteit op basis van een begroting moeten baseren kwalificeren wij de afloscapaciteit als Voldoende. 

Solvabiliteit
De grond van het bouwproject is reeds in bezit en kan worden ingebracht. Wij nemen deze op tegen de koopsom van € 500.000,-, maar stellen ons op het standpunt dat de werkelijke waarde van de gronden momenteel hoger zal liggen vanwege de afgegeven vergunningen en kadastrale splitsing. Ook is door 2 kopers een aanbetaling gedaan van in totaal € 400.000,-. Na kredietverstrekking bedraagt het eigen vermogen € 400.000,- op een balanstotaal van € 2.800.000,-. De solvabiliteit bedraagt hiertoe 14%. We kwalificeren de solvabiliteit als Matig.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn de heer K. Pater en mevrouw C.A. Pater – Vos. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het volledige leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers grotendeels moreel van aard in relatie tot het leenbedrag.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,- op het perceel met te bouwen appartementen aan het Paterplantsoen, kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindexen 1, 2, 3, 4, 5, 6 en 7 te Woudenberg, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 400.000,- op het woonhuis met adres Huygenslaan 11, 3931 VG Woudenberg, kadastraal bekend als sectie B nummer 3632 te Woudenberg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 115.000,- door de Volksbank N.V. en een openstaande schuld ter hoogte van de inschrijving. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 485.000,-  op basis van een onafhankelijke waarde bepaling met waarde peildatum 16 juni 2022.
• De ondernemer betaalt ten alle tijden minimaal 9 maandtermijnen. Na 9 maandtermijnen heeft de ondernemer de mogelijkheid om, in afwijking op de algemene voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij (gedeeltelijke aflossing):
  • Bij verkoop van de appartementen kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindexen 1, 3, 5, 6 en 7 wordt er € 500.000,- afgelost op de lening.
  • Bij verkoop van het appartement kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 appartementsindex 2 wordt er € 250.000,- afgelost op de lening.
  • Bij verkoop van het appartement kadastraal bekend als sectie G nummer 2175 nummer 4 wordt er € 150.000,- afgelost op de lening.
  • De afwijking op de aflossing bij appartementsindexen 2 en 4 komt voort uit de reeds gedane aanbetalingen.
• Van het leenbedrag wordt er € 1.000.000,- in depot gehouden. Dit depot zal op factuurbasis uitgeboekt worden aan de aannemers. Daarnaast zal de rente vanuit het depot worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Met een eerste hypothecaire inschrijving op de grond waarop de 7 seniorenwoningen ontwikkeld gaan worden en een tweede hypothecaire inschrijving op de privéwoning in combinatie met het bouwdepot dat gehanteerd gaat worden en het depot van € 1.000.000,- waaruit de aannemers betaald zullen worden en de rentelasten voldaan zullen worden kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende. Wij merken hierbij op dat de waarde van de grond waarop het complex gerealiseerd gaat worden opgenomen is tegen de koopprijs van € 500.000,- in 2020. Door de vergunningen die zijn afgegeven en de kadastrale splitsing zal de werkelijke waarde per heden naar verwachting hoger liggen. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen