Samenvatting

Recentelijk hebben zakenpartners Rik van Koersveld en Bianca van den Berg met succes hun tweede transformatieproject afgerond. De vier nieuwbouwappartementen zijn verkocht boven de verwachte opbrengst en de transformatie is ruimschoots binnen de afgesproken termijn afgerond. 

Daarnaast hebben zij recent een van de verhuurde appartementen in Dinxperlo ook verkocht waardoor de restant financiering nog € 300.000,- bedraagt. De zakenpartners zijn voornemens om opnieuw een transformatie op te pakken, waardoor zij de restantfinanciering via Collin willen herfinancieren.

Als zekerheid wordt er gebruik gemaakt van het bestaande eerste hypotheekrecht op zowel de twee appartementen aan de Aaltenseweg 1 (I en III) te Dinxperlo met een WOZ waarde van € 240.000,- (wordt nader toegelicht) als op het onroerend goed gelegen aan Plein-Zuid 14 A en 14 B met een taxatiewaarde van € 490.000,-. Voor de appartementen te Dinxperlo baseren wij ons op de WOZ-waarde 2025, aangezien het taxatierapport geen onderscheid maakt tussen de drie appartementen zelf (waardoor niet met zekerheid kan worden gesteld wat de waarde is van de twee resterende appartementen). We berekenen een conservatieve WOZ-waarde van € 240.000,-. De huurinkomsten zijn voldoende om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. 

De LTV (Loan-to-Value), bedraagt op basis van de taxatie (uit 2025) en de huidige WOZ-waarde in huidige staat voor beide panden (4 appartementen) 41%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 312.400,- en is een optelsom van de restfinanciering, nog te betalen (transactie)kosten en aflossing van een lening vanuit de Holding, waarvan € 12.400,- uit eigen middelen wordt ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 300.000,-. De looptijd is 36 maanden volledig aflossingsvrij met een slottermijn van € 300.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Zeer Goed. 

• De geldnemer is Koersberg V.O.F. met als vennoten Van Koersveld Bredevoort B.V. en DeeBee Aalten B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de vennoten aansprakelijk voor het gehele leenbedrag.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op:
  • het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1 I en 1 III, 7091AB Dinxperlo kadastraal bekend als sectie A complexaanduidding 7369 appartementsindex 3 en 6 te Dinxperlo. Het onroerend goed kent een waarde van € 240.000,- op basis van de WOZ-waarde per 1-1-2025.
  • het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten. Het onroerend goed kent een waarde van € 490.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025.
• De heer R. van Koersveld (bestuurder) geeft een borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van het privévermogen.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1 I en 1 III, 7091AB Dinxperlo kadastraal bekend als sectie A complexaanduidding 7369 appartementsindex 3 en 6 te Dinxperlo, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer dient bij verkoop van de twee appartementen aan de Aaltenseweg € 150.000,- per appartement vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om de Lening algeheel vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 1 maand voor de investeerders; indien de lening wordt geherfinancierd via Collin Crowdfund;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

Het leendoel van deze financiering is een uitpond/beleggingsfinanciering van vier verhuurde appartementen gelegen aan de Aaltenseweg 1 (I en III) te Dinxperlo en Plein Zuid 14A/14B te Aalten (Gelderland).

Ondernemer

Rik van Koersveld (1978) is een ervaren ondernemer met een achtergrond in de kinderopvang. In het verleden heeft hij een middelgroot kinderdagverblijf met meerdere vestigingen geëxploiteerd. Daarnaast runde hij samen met zakenpartner Bianca van den Berg (1979) een gastouderbureau. 

In 2022 zijn de activiteiten van beide ondernemingen verkocht. Na de verkoop bleef het voormalige hoofdkantoor van het kinderdagverblijf in eigendom. Dit pand, gelegen aan Plein-Zuid 14 A en B te Aalten, werd als eerste transformatieproject succesvol omgebouwd tot twee appartementen, die sinds 2024 beide verhuurd zijn. De 2e gezamenlijke transformatie is net succesvol afgerond.

De partner van Bianca van den Berg heeft een kleinschalig installatiebedrijf en neemt de transformaties deels voor zijn rekening. De ondernemers verwachten in de toekomst gezamenlijk meer transformatieprojecten op te pakken.

Onderneming

De bedrijfsactiviteiten van Koersberg V.O.F. bestaan op dit moment uitsluitend uit de verhuur van de appartementen gelegen aan Plein-Zuid 14 A en 14 B te Aalten en de Aaltenseweg 1 (I en III) te Dinxperlo. 

De twee verhuurde appartementen in Dinxperlo worden uitsluitend verkocht wanneer de bestaande huurcontracten zijn opgezegd, aangezien de waarde vrij van huur naar verwachting aanzienlijk hoger is, hetgeen ook blijkt uit de recente verkoop van het derde appartement.

De twee verhuurde appartementen in Aalten worden aangehouden als belegging.

De LTV (Loan-to-Value) van deze 4 appartementen op basis van de taxatie in combinatie met de WOZ-waarde uit 2025 in verhuurde staat bedraagt 41%. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 300.000,-.
Rente: 6,0%.
Looptijd: 36 maanden, volledig aflossingsvrij.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Koersberg V.O.F. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op basis recente taxatierapporten, jaarcijfers, IB-aangiftes en de offertes voor de verbouwing. De overall Collin Credit Score is Zeer goed.

Afloscapaciteit
De totale investering en financiering bedraagt € 300.000,-. De hypothecaire dekking bestaat uit twee verhuurde appartementen in Aalten en twee verhuurde appartementen in Dinxperlo, met een gezamenlijke taxatie- en WOZ-waarde van € 730.000,-. Hiermee bedraagt de LTV bij financiering 41%.

De huurinkomsten ter hoogte van € 40.000,- in 2026, zijn voldoende om aan de maandelijkse verplichtingen te kunnen voldoen. Na financieringslasten, maar voor belasting, resteert een netto cashflowoverschot van € 19.000,-. Hierbij is geen rekening gehouden met de eventuele verkopen. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Op basis van de jaarcijfers 2025 bedraagt de solvabiliteit van Koersberg V.O.F. per 31-12-2025 15% op een balanstotaal van € 1.939.000,-. De solvabiliteit na verwerking van het gerealiseerde projectresultaat, rekening houdend met de aanwezige stille reserve in het resterende onroerend goed, bedraagt 59% op een balanstotaal van € 765.000,-. In 2026 zijn 5 van de 7 appartementen van het transformatieproject in Dinxperlo aan de Aaltenseweg verkocht waardoor het balanstotaal per heden fors lager is. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Zeer Goed.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Koersberg V.O.F. met als vennoten Van Koersveld Bredevoort B.V. en DeeBee Aalten B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de vennoten aansprakelijk voor het gehele leenbedrag.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op:
  • het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1 I en 1 III, 7091AB Dinxperlo kadastraal bekend als sectie A complexaanduidding 7369 appartementsindex 3 en 6 te Dinxperlo. Het onroerend goed kent een waarde van € 240.000,- op basis van de WOZ-waarde per 1-1-2025.
  • het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten. Het onroerend goed kent een waarde van € 490.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025.
• De heer R. van Koersveld (bestuurder) geeft een borgstelling af voor € 50.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van het privévermogen.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1 I en 1 III, 7091AB Dinxperlo kadastraal bekend als sectie A complexaanduidding 7369 appartementsindex 3 en 6 te Dinxperlo, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om bij verkoop van de twee appartementen aan de Aaltenseweg € 150.000,- per appartement vervroegd af te lossen zonder extra vergoedingsrente;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om de Lening algeheel vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 1 maand voor de investeerders; indien de lening wordt geherfinancierd via Collin Crowdfund;
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Op basis van de twee eerste hypothecaire inschrijvingen en de afgegeven materiële borgtocht, kwalificeren we de zekerheden als Zeer Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Zeer goed
Zekerheden: Zeer goed
Overall: Zeer goed

• Essentiële Beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.