Samenvatting

Recentelijk hebben zakenpartners Rik van Koersveld en Bianca van den Berg met succes een eerste transformatieproject afgerond. Hierbij is een voormalig kantoorpand, gelegen aan Plein-Zuid 14 A en 14 B te Aalten, getransformeerd tot twee appartementen, welke inmiddels beide zijn verhuurd. 

Als tweede transformatieproject kopen Rik en Bianca via Koersberg V.O.F. het onroerend goed gelegen aan de Aaltenseweg 1 en Polstraat 15 te Dinxperlo. Het pand bestaat op dit moment uit drie verhuurde appartementen en een voormalig apothekersruimte. De gemeente heeft een vergunning afgegeven voor de transformatie van de apothekersruimte naar nog eens vier appartementen. Het pand wordt na aankoop kadastraal gesplitst, zodat de appartementen los van elkaar verkocht kunnen worden. De verbouwing neemt naar verwachting 12 maanden in beslag, waarna overgegaan wordt tot verkoop.

Als zekerheid wordt een eerste hypotheekrecht op zowel het aan te kopen object, met een taxatiewaarde van € 560.000,- in huidige staat en € 1.420.000,- na verbouwing, als op het onroerend goed gelegen aan Plein-Zuid 14 A en 14 B met een taxatiewaarde van € 490.000,- verkregen. De verbouwingskosten worden volledig in depot gehouden. Daarnaast wordt voor de gehele looptijd een gedeeltelijk rentedepot aangehouden. In combinatie met de aanwezige huurinkomsten is dit voldoende om voor de volledige looptijd aan de financieringsverplichtingen te voldoen. 

De LTV (Loan-to-Value), rekening houdende met het ingehouden bouwdepot van circa €892.000,-, bedraagt op basis van taxatie in huidige staat voor beide panden 82%. De LTV na transformatie bedraagt 84% op basis van beide hypothecaire inschrijvingen.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.600.000,-, gelijk aan de gevraagde financiering via Collin Crowdfund. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag in de 18e maand. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. 

• De geldnemer is Koersberg V.O.F. met als vennoten Van Koersveld Bredevoort B.V. en DeeBee Aalten B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de vennoten aansprakelijk voor het gehele leenbedrag.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op:
  • het aan te kopen onroerend goed aan de Aaltenseweg 1, 1 I, 1 II, 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15A en 15B, 7091AH Dinxperlo, kadastraal bekend als sectie A nummer 5431 te Dinxperlo. Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 460.000,- en kent een waarde in huidige staat van € 560.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025. De waarde na verbouwing bedraagt € 1.420.000,- op basis van dezelfde taxatie. 
  • het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten. Het onroerend goed kent een waarde van € 490.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025.
• De heer R. van Koersveld (bestuurder) geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de vastgoedportefeuille in privé.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1, 1 I, 1 II, 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15A en 15B, 7091AH Dinxperlo, kadastraal bekend als sectie A nummer 5431 te Dinxperlo, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden van € 144.000,- waaruit de eerste 17 maanden aan rente en kosten gedeeltelijk worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 892.673,45 ten behoeve van de verbouwing van het aan te kopen onroerend goed. Het depot zal op factuurbasis aan Geldnemer worden uitgeboekt. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van (een of meerdere) van de appartementen wordt er deelroyement verleend bij aflossing:
  • bij verkoop van (een of meerdere) van de vier te realiseren appartementen aan de Aaltenseweg 1, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15 A en 15 B, 7091 AH Dinxperlo wordt de volledige netto verkoopopbrengst afgelost op de lening. Indien de aflossing gebeurt in de eerste 12 maanden na startdatum van de lening bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.
  • bij verkoop van (een of meerdere) van de vijf reeds verhuurde appartementen aan de Aaltenseweg 1 I, 1 II en 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten wordt minimaal 90% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de lening. Indien de aflossing gebeurt in de eerste 12 maanden na startdatum van de lening bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop en transformatie van het onroerend goed gelegen aan de Aaltenseweg 1 en Polstraat 15 te Dinxperlo (Gelderland).

Ondernemer

Rik van Koersveld (1978) is een ervaren ondernemer met een achtergrond in de kinderopvang. In het verleden heeft hij een middelgroot kinderdagverblijf met meerdere vestigingen geëxploiteerd. Daarnaast runde hij samen met zakenpartner Bianca van den Berg (1979) een gastouderbureau. 

In 2022 zijn de activiteiten van beide ondernemingen verkocht. Na de verkoop bleef het voormalige hoofdkantoor van het kinderdagverblijf in eigendom. Dit pand, gelegen aan Plein-Zuid 14 A en B te Aalten, werd als eerste transformatieproject succesvol omgebouwd tot twee appartementen, die sinds 2024 beide verhuurd zijn. Voor deze financiering die nu wordt aangevraagd, wordt op dit object een eerste hypothecaire inschrijving als aanvullende zekerheid verkregen.

De partner van Bianca van den Berg heeft een kleinschalig installatiebedrijf en neemt de transformaties deels voor zijn rekening. De ondernemers verwachten in de toekomst gezamenlijk meer transformatieprojecten op te pakken.

Onderneming

De bedrijfsactiviteiten van Koersberg V.O.F. bestaan op dit moment uitsluitend uit de verhuur van de appartementen gelegen aan Plein-Zuid 14 A en 14 B te Aalten.

Project Aaltenseweg 1 en Polstraat 15 te Dinxperlo
Het aan te kopen onroerend goed betreft een voormalig apothekerspand met bovenliggend drie verhuurde appartementen. De gemeente heeft een vergunning verleend voor de herontwikkeling van de voormalige apotheekruimte tot nog eens vier appartementen. Na de transformatie zal het pand bestaan uit drie verhuurde appartementen en vier nieuw gerealiseerde appartementen. 

De drie verhuurde appartementen worden uitsluitend verkocht wanneer de bestaande huurcontracten zijn opgezegd, aangezien de waarde vrij van huur naar verwachting aanzienlijk hoger is.
De vier nieuwe appartementen worden na de verbouwing, die naar verwachting 12 maanden duurt, verkocht.

De LTV (Loan-to-Value), rekening houdende met het ingehouden bouwdepot, bedraagt op basis van taxatie in huidige staat voor beide panden 82%. De LTV na transformatie bedraagt 84% op basis van beide hypothecaire inschrijvingen.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.600.000,-.
Rente: 8,0%.
Looptijd: 18 maanden, volledig aflossingsvrij.

Overige financiers:
Na financiering is er in Koersberg V.O.F. geen sprake van overige financieringen.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Koersberg V.O.F. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op basis recente taxatierapporten, jaarcijfers, IB-aangiftes en de offertes voor de verbouwing. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit
De totale investering en financiering bedraagt € 1.600.000,-. Het aan te kopen object zal na transformatie bestaan uit 7 appartementen, waarvan drie reeds verhuurde appartementen en vier nieuw te realiseren appartementen. 

De taxatiewaarde van de vier appartementen bedraagt na realisatie € 1.047.500,-, gelijk aan de verwachte verkoopopbrengst. De taxatiewaarde in verhuurde staat van de resterende drie appartementen bedraagt € 372.500,-. De taxateur geeft echter aan dat leegwaarde aanzienlijk hoger ligt en heeft hiervoor een indicatieve waarde van € 976.000,- afgegeven. Rekening houdende met deze hogere waarde bedraagt het verwachte projectresultaat € 423.500,-.

Als de contracten van de drie verhuurde appartementen tijdens de looptijd niet worden opgezegd worden deze niet verkocht en dient de restantfinanciering van € 552.500,- aan het einde van de looptijd te worden geherfinancierd. De hypothecaire dekking bestaat op dat moment uit drie verhuurde appartementen in het aan te kopen object en twee verhuurde objecten in het object dat aanvullend als zekerheid is ingebracht, met een gezamenlijke taxatiewaarde van € 862.500,-. Hiermee bedraagt de LTV bij herfinanciering 64%.

Om aan de maandelijkse verplichtingen te kunnen voldoen wordt een gedeeltelijk rentedepot aangehouden voor 17 maandtermijnen. Het rentedepot, aangevuld met de aanwezige huurinkomsten, is voldoende om gedurende de hele looptijd aan de renteverplichting te voldoen. 

Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Op basis van interne jaarcijfers bedroeg de solvabiliteit van Koersberg V.O.F. per 31-12-2024 85% op een balanstotaal van € 475.000,-. De solvabiliteit na investering, rekening houdend met de aanwezige stille reserve in onroerend goed, bedraagt 24% op een balanstotaal van € 2.144.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Koersberg V.O.F. met als vennoten Van Koersveld Bredevoort B.V. en DeeBee Aalten B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de vennoten aansprakelijk voor het gehele leenbedrag.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.600.000,- verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op:
  • het aan te kopen onroerend goed aan de Aaltenseweg 1, 1 I, 1 II, 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15A en 15B, 7091AH Dinxperlo, kadastraal bekend als sectie A nummer 5431 te Dinxperlo. Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 460.000,- en kent een waarde in huidige staat van € 560.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025. De waarde na verbouwing bedraagt € 1.420.000,- op basis van dezelfde taxatie. 
  • het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten. Het onroerend goed kent een waarde van € 490.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 15-01-2025.
• De heer R. van Koersveld (bestuurder) geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op de vastgoedportefeuille in privé.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Aaltenseweg 1, 1 I, 1 II, 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15A en 15B, 7091AH Dinxperlo, kadastraal bekend als sectie A nummer 5431 te Dinxperlo, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten, kadastraal bekend als sectie K nummer 3659 te Aalten, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden van € 144.000,- waaruit de eerste 17 maanden aan rente en kosten gedeeltelijk worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 892.673,45 ten behoeve van de verbouwing van het aan te kopen onroerend goed. Het depot zal op factuurbasis aan Geldnemer worden uitgeboekt. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van (een of meerdere) van de appartementen wordt er deelroyement verleend bij aflossing:
  • bij verkoop van (een of meerdere) van de vier te realiseren appartementen aan de Aaltenseweg 1, 7091 AB Dinxperlo en Polstraat 15, 15 A en 15 B, 7091 AH Dinxperlo wordt de volledige netto verkoopopbrengst afgelost op de lening. Indien de aflossing gebeurt in de eerste 12 maanden na startdatum van de lening bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.
  • bij verkoop van (een of meerdere) van de vijf reeds verhuurde appartementen aan de Aaltenseweg 1 I, 1 II en 1 III, 7091 AB Dinxperlo en Plein-Zuid 14 A en 14 B, 7121 EX Aalten wordt minimaal 90% van de netto verkoopopbrengst afgelost op de lening. Indien de aflossing gebeurt in de eerste 12 maanden na startdatum van de lening bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Op basis van de twee eerste hypothecaire inschrijvingen, de afgegeven materiële borgtocht, alsmede het rentedepot en bouwdepot kwalificeren we de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen