Samenvatting

De ondernemers Christoph Jung en Kai Sap zijn bezig met de afronding van hun derde vakantieproject, Koh Fehmarn, op het eiland Fehmarn. Fehmarn ligt aan de Duitse Oostzeekust tussen Kiel en Lübeck. Daarnaast wordt het grootste Noord-Europese infrastructuurproject gebouwd aan de noordoostelijke oever van het eiland met de Fehmarnbelttunnel, die Duitsland direct met Denemarken zal verbinden. De voltooiing van de tunnel, oorspronkelijk gepland voor 2029, wordt nu verwacht in 2031 afgerond te zijn.

In het project is inmiddels reeds sprake van een totale investering van 3,65 miljoen euro en werd gefinancierd middels eigen middelen (€ 650.000,-) en door de bank (€ 3.000.000,-). Tijdens het project vroeg de aannemer faillissement aan en stopte met de werkzaamheden. In het kader hiervan verstrekte de bank een extra financiering ter waarde van € 1.000.000,-, aangezien reeds gedane vooruitbetalingen zijn opgenomen in de insolventieboedel en sommige oorspronkelijk berekende grondstofkosten hoger zijn uitgevallen. In het verdere onderzoek werden gebreken aan de gevel en het dak vastgesteld en het is onwaarschijnlijk dat de aannemer met succes aansprakelijk zal worden gesteld vanwege de insolventie. Deze situatie resulteert nu in een extra financieringsbehoefte van € 600.000,- om het project succesvol af te ronden. De aanvullende € 250.000,- is het resultaat van de uitbreiding van twee tiny houses en een zwembad en daarnaast de financieringskosten.

Er wordt een dekkende hypothecaire inschrijving achter de banken verkregen op de twee objecten. Daarnaast wordt een bouwdepot van € 600.000,- aangehouden en staat iedere ondernemer voor € 200.000,- borg.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.035.000,-. Er wordt € 185.000,- ingebracht vanuit de aandeelhouders. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 850.000,-. De looptijd is 36 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij gevolgd door een maandelijkse lineaire aflossing en een slottermijn van € 735.000,-. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie is Aanzienlijk risico. De Creditreform kwalificatie is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

• De geldnemers zijn KOH Fehmarn GmbH en Faktorneun GmbH
• Er wordt een hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- verkregen op het onroerend goed met als adres:
  • Kohbarg 2 en 4, 23769 Fehmarn, Duitsland. Deze is voorbelast met een totaal aan hypothecaire inschrijving van € 3.000.000,- en een openstaande schuld van € 3.000.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde  van € 4.830.000,- op basis van de waarde na realisatie in verhuurde staat minus nog te maken bouwkosten en een waarde na realisatie in verhuurde staat van € 5.580.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 01-03-2026.
  • Am Dorfteich 6, 23769 Fehmarn, Duitsland, Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.200.000,- en een openstaande schuld van € 1.050.000,- per d.d. 30-06-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 2.510.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 11-03-2026.
• De heer C.P. Jung geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• De heer K.U. Sap geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé, waarbij geen rekening is gehouden met de eerder afgegeven borgstellingen ter hoogte van € 4.000.000,-.
• De heer R. Ristov geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels van aard op basis van de aanwezige liquide middelen ter hoogte van € 160.000,-. Hierbij is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgstellingen ter hoogte van € 835.000,-.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 600.000,- ten behoeve van de afbouw van het onroerend goed met als adres Kohbarg 2 en 4, 23769 Fehmarn, Duitsland. Het depot zal op factuurbasis uitgeboekt worden aan geldnemer en zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen.

Leendoel

Deze hypothecair gedekte financiering zal worden aangewend voor de afbouw van het onroerend goed met als adres Kohbarg 2 en 4, 23769 Fehmarn, Duitsland.

Ondernemer

Christoph Jung is mede-oprichter van KOH Fehmarn GmbH. Hij heeft ervaring met het bouwen van door risicokapitaal gefinancierde e-commerce businessmodellen. Hij was tien jaar CEO van mycs, een platform voor op maat gemaakte meubels, tot het vertrek uit het bedrijf. Daarvoor richtte hij de startup Massivkonzept op, die meubels online aanbiedt. De heer Jung woont in Berlijn en verzorgt onder andere de financiering van de projecten.

Kai Sap was betrokken bij zowel Massivkonzept als mycs als medeoprichter en COO. Sinds 2015 werkt hij verder aan het vakantiehuisconcept The Villas on Fehmarn, waar hij sindsdien woont. Zijn rol in het bedrijf is de operationele onderneming.

Rudolf Ristov is ondernemer en investeerder. Hij zoekt investeringsmogelijkheden in de sector van hernieuwbare energie en duurzaamheid. Momenteel is zijn grootste belang het bedrijf happy bits GmbH, een bedrijf voor de ontwikkeling en exploitatie van internetportalen, software en digitale advertentie-oplossingen. Dertien jaar lang was hij eigenaar van Metatravel Service GmbH, de exploitant van het Ostsee24.de-platform. Naast kapitaal brengt hij expertise in de online marketing van vakantiewoningen naar het bedrijf.

Onderneming

De ondernemers Christoph Jung en Kai Sap zijn bezig met de afronding van hun derde vakantieproject, Koh Fehmarn, op het eiland Fehmarn. Fehmarn ligt aan de Duitse Oostzeekust tussen Kiel en Lübeck. Daarnaast wordt het grootste Noord-Europese infrastructuurproject gebouwd aan de noordoostelijke oever van het eiland met de Fehmarnbelttunnel, die Duitsland direct met Denemarken zal verbinden. De voltooiing van de tunnel, oorspronkelijk gepland voor 2029, wordt nu verwacht in 2031 afgerond te zijn.

In het project is inmiddels reeds sprake van een totale investering van 3,65 miljoen euro en werd gefinancierd middels eigen middelen (€ 650.000,-) en door de bank (€ 3.000.000,-). Tijdens het project vroeg de aannemer faillissement aan en stopte met de werkzaamheden. In het kader hiervan verstrekte de bank een extra financiering ter waarde van 1 miljoen euro, aangezien reeds gedane vooruitbetalingen zijn opgenomen in de insolventieboedel en sommige oorspronkelijk berekende grondstofkosten hoger zijn uitgevallen. In het verdere onderzoek werden gebreken aan de gevel en het dak vastgesteld en het is onwaarschijnlijk dat de aannemer met succes aansprakelijk zal worden gesteld vanwege de insolventie. Deze situatie resulteert nu in een extra financieringsbehoefte van € 600.000,- om het project succesvol af te ronden. De aanvullende € 250.000,- is het resultaat van de uitbreiding van twee tiny houses en een zwembad en daarnaast de financieringskosten.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 850.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 36 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij gevolgd door een maandelijkse lineaire aflossing en een slottermijn van € 735.000,-.
 

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor KOH Fehmarn GmbH is Laag risico en voor Faktorneun GmbH Aanzienlijk risico.

Collin Crowdfund werkt in Duitsland, naast Dun & Bradstreet, samen met het onafhankelijke creditratingbureau Creditreform. De kwalificatie van Creditreform wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor KOH Fehmarn GmbH is Verhoogd risico en voor Faktorneun GmbH Laag-matig risico.

Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall Collin Credit Score is gebaseerd op de privévermogenssituaties van de ondernemers, taxaties van het onroerend goed waarop hypotheek wordt verkregen, kolommenbalans 2025 en prognosecijfers 2026 en 2027. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit
De ondernemers verwachten halverwege dit jaar de eerste huurinkomsten te ontvangen. Voor de rest van 2026 wordt een omzet geprognoticeerd van € 195.000,- met een netto cashflowoverschot van € 14.000,-. Voor 2027 wordt een omzet geprognoticeerd van € 390.000,- met een netto cashflowoverschot van € 16.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Voldoende.

Solvabiliteit
Op basis van de balans na investering bedraagt het risicodragend vermogen, inclusief stille reserve van € 638.000,-, 29% op een balanstotaal van € 5.806.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn KOH Fehmarn GmbH en Faktorneun GmbH
• Er wordt een hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 850.000,- verkregen op het onroerend goed met als adres:
  • Kohbarg 2 en 4, 23769 Fehmarn, Duitsland. Deze is voorbelast met een totaal aan hypothecaire inschrijving van € 3.000.000,- en een openstaande schuld van € 3.000.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde  van € 4.830.000,- op basis van de waarde na realisatie in verhuurde staat minus nog te maken bouwkosten en een waarde na realisatie in verhuurde staat van € 5.580.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 01-03-2026.
  • Am Dorfteich 6, 23769 Fehmarn, Duitsland, Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.200.000,- en een openstaande schuld van € 1.050.000,- per d.d. 30-06-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 2.510.000,- op basis van deen taxatierapport met waardepeildatum 11-03-2026.
• De heer C.P. Jung geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• De heer K.U. Sap geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé, waarbij geen rekening is gehouden met de eerder afgegeven borgstellingen ter hoogte van € 4.000.000,-.
• De heer R. Ristov geeft een borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels van aard op basis van de aanwezige liquide middelen ter hoogte van € 160.000,-. Hierbij is geen rekening gehouden met de eerder afgegeven borgstellingen ter hoogte van € 835.000,-.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 600.000,- ten behoeve van de afbouw van het onroerend goed met als adres Kohbarg 2 en 4, 23769 Fehmarn, Duitsland. Het depot zal op factuurbasis uitgeboekt worden aan geldnemer en zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen. 

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de borgstellingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• Essentiële Beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.