47469

Landal de Vlegge Ontwikkeling

€ 1.500.000  |  9,0% rente  |  18 maanden  Investeerders: 890
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

1 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Ruim voldoende
Deze leningaanvraag is op 29-01-2024 in 2 uur volgeschreven door 890 investeerders

Samenvatting

Landal GreenParks Vakantiepark de Vlegge in Sibculo, gelegen in het Overijsselse Vechtdal, is onlangs overgenomen door Vincent Bik, een ervaren vastgoedondernemer. Vincent heeft met succes het vergunningentraject doorlopen, de omgevingsvergunning is verleend, om op het park naast de bestaande vakantiewoningen 160 extra bouwkavels te ontwikkelen, met een gemiddeld grondoppervlak van 540 m2 per kavel. De desbetreffende grond is reeds gesplitst en de splitsing wordt in het kadaster verwerkt.  

Vincent was aanvankelijk van plan om het geheel na het vergunningentraject door te verkopen. Uiteindelijk heeft hij besloten om samen met een zakenpartner een nieuwe B.V. op te richten om zo ook de ontwikkeling en verkoop van de bouwkavels mee te begeleiden. Deze financiering is specifiek bedoeld voor de ontwikkeling van de eerste 70 bouwkavels, waarvan de opbrengsten zullen worden gebruikt voor de verdere ontwikkeling van de overige 90 bouwkavels. Samen met zijn zakenpartner zullen zij de grond bouwrijp maken, de bouwkavels verkopen via een koop- en aanneemovereenkomst en de recreatiewoningen bouwen.

De (voor)verkoop van de recreatiewoningen zal worden verzorgd door Landal Makelaardij en De Vakantiemakelaar van Landal Greenparks. Daarnaast zal de verkoop plaatsvinden via eigen netwerken, waarbij er veel interesse is getoond vanuit het vastgoedbeleggersnetwerk en bestaande eigenaren op het vakantiepark die hun vastgoedportefeuille willen uitbreiden met een (tweede) woning voor verhuur.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 5.833.500,-. Hiervan wordt de BTW ter hoogte van € 808.500,- voorgefinancierd door de verkoper, financieren de aannemers € 500.000,- en wordt er € 275.000,- aan eigen middelen ingebracht vanuit 2 reeds verkochte kavels (geen onderdeel van de 70 kavels). De gevraagde financiering bedraagt € 4.250.000,-, welke ingevuld wordt door een combinatie van een private lening ter hoogte van € 2.750.000,- en deze crowdfundlening van € 1.500.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. Per verkochte kavel wordt er € 80.000,- afgelost op de lening waarbij er royement wordt gegeven voor het betreffende perceel. Dit betekent dat bij de verkoop van de 54te (77% verkoop) van de 70 recreatiewoningen de lening in zijn geheel is afgelost. Bij iedere gedeeltelijke aflossing (pro rato) ontvangen de investeerders een extra vergoedingsrente van 1 maand. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De totale financiering zal ten alle tijde maximaal € 4.250.000,- bedragen, waarbij er met ‘communicerende vaten’ gewerkt wordt tussen private lening en crowdfund lening. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

  • De geldnemers zijn Perfect Development B.V. en Development Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.250.000,- op 70 van 160 bouwkavels gelegen in Landal Greenparks Vakantiepark De Vlegge te Sibculo verkregen ten behoeve van de investeerders. Het onroerend goed kent een marktwaarde van €3.500.000,- voor aanvang van het bouwrijp maken en een marktwaarde van € 4.400.000,- zodra de grond volledig bouwrijp gemaakt is op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 1 oktober 2023. De inschatting vanuit de ondernemer is dat circa 50% van de werkzaamheden ‘bouwrijp maken’ reeds zijn uitgevoerd.
  • De verkoper, Object Sibculo Westerhaar B.V., geeft een borgstelling af ter hoogte van € 750.000,-. De borgstelling neemt met € 20.000,- per verkocht perceel af. Met de verkoop van de 70 kavels en de resterende 90 kavels nog in bezit vertegenwoordigt deze borgstelling op dit moment een materiële waarde.
  • De heer D.V. Schuller geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een morele waarde.
  • Er wordt een rentedepot aangehouden van € 250.000,- vanuit dit depot worden de termijnen voldaan van zowel de private lening als deze crowdfundlening. Het depot wordt verpand aan de investeerders.
  • De leningen van de aannemers van de recreatiewoningen ter hoogte van totaal € 500.000,- worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt achteraf verrekend.
  • De (huidige en toekomstige) vorderingen van geldnemers worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Bij verkoop van de kavels wordt er per kavel een royement vrijgegeven tegen een aflossing van € 80.000,-. De extra vergoedingsrente voor de investeerders bij de aflossing bedraagt 1 maand.

Video Pitch

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop van 70 kavels, de afronding van het bouwrijp maken van de grond en de start van de bouw van de recreatiewoningen op de bouwkavels op Landal GreenParks Vakantiepark De Vlegge te Sibculo.

Ondernemer

De heer V.Y. Bik (1973) begon zijn carrière 23 jaar geleden in de arbeidsbemiddeling. Vincent startte begin 2000 met vastgoedactiviteiten door de aankoop van diverse beleggingswoningen. In de jaren daarna groeide de onderneming vervolgens door naar een grote, ervaren partij op de Nederlandse vastgoedmarkt.

In 2013 heeft hij de overstap gemaakt naar projectontwikkeling middels Haarlems Vastgoed B.V. met een specialisatie in vergunningstrajecten. Recent heeft hij 45 appartementen in Haarlem ontwikkeld en verkocht. Vanuit de eigen expertise heeft Vincent besloten om Landal GreenParks Vakantiepark De Vlegge aan te kopen en verder te ontwikkelen. 

De onderneming van ondernemer beschikt over alle benodigde disciplines, zoals onderhoud, huurbeheer, makelaardij, financieel beheer, acquisitie & financiering en exploitatie & beleggingen. Voor de disciplines financiën, huurbeheer en asset management wordt gewerkt met aanspreekpunten. Deze aanspreekpunten worden telkens door andere medewerkers ingevuld. Het is een team met ruime ervaring in de vastgoedbranche.

De heer D.V. Schuller (1973) begon in 2005 met het opkopen, verhuren en doorverkopen van appartementen in Amsterdam. In 2009 heeft ondernemer Houses & Rooms opgericht. Hij richt zich hiermee op het huisvesten van expats in Amsterdam en omstreken.

Onderneming

Landal GreenParks Vakantiepark De Vlegge in Sibculo, gelegen in het Overijsselse Vechtdal, is in april 2022 overgenomen door Object Sibculo-Westerhaar B.V. van Vincent Bik, een ervaren vastgoedondernemer. Vincent heeft met succes het vergunningentraject samen met K3H Architecten doorlopen, waardoor er nu de mogelijkheid is om op het park 160 bouwkavels te ontwikkelen, met een gemiddeld grondoppervlak van 540 m2 per bouwkavel. De desbetreffende grond is gesplitst en de splitsing ligt momenteel ter verwerking bij het kadaster.

Vincent was aanvankelijk van plan om het geheel na het vergunningentraject door te verkopen. Uiteindelijk heeft hij besloten om samen met een zakenpartner een nieuwe B.V. op te richten om zo ook de ontwikkeling en verkoop van de bouwkavels mee te begeleiden. Deze financiering is specifiek bedoeld voor de ontwikkeling van de eerste 70 bouwkavels, waarvan de opbrengsten later zullen worden gebruikt voor de verdere ontwikkeling van de overige 90 bouwkavels. Samen met zijn zakenpartner zullen zij de grond bouwrijp maken, de bouwkavels verkopen via een koop- en aanneemovereenkomst en de recreatiewoningen bouwen. Van deze 70 kavels zal gestart worden met de 54 chalets binnen de 70 m2, die door de omvang zijn vrijgesteld van bouwvergunningen. Voor de overige 16 is een bouwvergunning benodigd die in een tweede fase zal worden opgestart. 

De grondwaarde van de 70 bouwkavels bedraagt volgens het taxatierapport van oktober 2023 van de taxateur € 3.500.000,- (vóór bouwrijp maken). De getaxeerde marktwaarde na het bouwrijp bedraagt € 4.400.000,-. Inmiddels zijn er bomen gerooid en ligt er al een geschikte aansluiting voor de elektra en de riolering, dat enkel dient te worden doorgetrokken naar de nog te bouwen recreatiewoningen. De inschatting van de ondernemer is dat hiermee circa 50% van het bouwrijp maken van de grond is afgerond.

Voor de ontwikkeling zijn er twee gerenommeerde partijen aangetrokken, Kyralis voor het verder bouwrijp maken van de grond en ICB (International Chalet Bouw) om de recreatiewoningen te bouwen. Zij financieren € 500.000,- en stellen deze lening achter de financiering van Collin Crowdfund. Inmiddels ligt er ook een aanbetaling van € 275.000,- van een vastgoedbelegger die reeds twee kavels vooruit heeft aangekocht. Deze kavels vallen buiten de huidige 70 kavels en zullen vrijwel meteen worden gebouwd als modelwoningen. De vennootschap van Vincent Bik, van waaruit het vastgoed wordt verkocht, zal de BTW van € 808.500,– op de koopsom voorfinancieren.

De ondernemers zoeken dan ook een financiering van € 4.250.000,-, waarvan € 250.000,- wordt achtergehouden in een rentedepot. Dit rentedepot is voor de eerste termijnen van de financiering. De verwachting is dat als het rentedepot leeg is het project zichzelf kan dragen uit de verkopen van de bouwkavels. 

De (voor)verkoop van de bouwkavels en recreatiewoningen vinden plaats door Landal Makelaardij en via de website van De Vakantiemakelaar. Verder vindt verkoop plaats via de eigen netwerken. Zo is er vanuit het eigen vastgoedbeleggers netwerk grote interesse getoond en zijn er reeds bestaande eigenaren op het vakantiepark die ook reeds aan hebben gegeven dat ze hun vastgoedportefeuille graag willen uitbreiden met een (2de) woning voor de verhuur .

De totale verwachtte kosten van het project bedraagt € 22.346.000,- exclusief BTW, met een verwachte verkoopopbrengst van € 26.867.000,- exclusief BTW. Omdat er gewerkt wordt met koop-aanneemovereenkomsten en ook een gedeeltelijke financiering door de bouwers van de recreatiewoningen kan worden volstaan met een financiering van € 4.250.000,- waarvan € 250.000,- wordt aangehouden als rentedepot. Het totale projectresultaat na realisatie bedraagt daarmee € 3.391.000,-.

Bij de 40% aanbetaling van de bouwovereenkomst bij iedere bouwkavel wordt de financiering van totaal € 4.250.000,- steeds met € 80.000,- afgelost, dat betekent dat bij 77% van de verkoop, oftewel bij de verkoop van de 54ste recreatiewoning van de in totaal 70, de financiering volledig is afgelost. De verwachting is dat tussen de 6-12 maanden alle 70 kavels middels een koop- en aanneemovereenkomst zijn verkocht. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Koopsom grond € 3.850.000,-
BTW koopsom € 808.500,-
Rente € 107.000,-
Kosten koper € 105.000,-
Infrastructuur algemeen, bostuin, wegen en huizen € 500.000,-
Opstartkosten/aanvangkosten € 361.000,-
Verkoopkosten € 50.000,-
Onvoorzien € 52.000,-
Totale investering € 5.833.500,-
Voorfinanciering BTW vanuit Sibculo € 808.500,-
Voorfinanciering Bouwer € 500.000,-
Voorverkoop van 2 kavels (buiten de 70 kavels) € 275.000,-
Lening via Collin Crowdfund € 4.250.000,-

Leenbedrag: € 4.250.000,- waarvan € 1.500.000,- via Collin Crowdfund en € 2.750.000,- via private lening waarbij er gewerkt wordt met communicerende vaten tussen de private lening en de crowfundlening.
Rente: 9,0%
Looptijd: 18 maanden aflossingsvrij waarbij de investeerders worden afgelost uit de (voor)verkoop van de bouwkavels. 

Overige financiers
Naast de financiering van Collin Crowdfund is er nog een achtergestelde lening van € 500.000,- van de bouwer van de recreatiewoningen. Object Sibculo Westerhaar B.V. zal de BTW van de koopsom tijdelijk voorfinancieren.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Development Holding B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor de net opgerichte Perfect Development B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Voor het bepalen van de score is gebruik gemaakt van de cashflowprognose opgesteld door K3H Architecten, kadastergegevens, taxatierapport en offertes van de bouwers en ontwikkelaars. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De totale verwachtte opbrengsten van het project bedraagt € 26.867.000,- exclusief btw met een verwachte genormaliseerde cashflow van € 3.391.000,-. Gedurende de aanvangsfase houdt Collin Crowdfund een rentedepot achter zodat de eerste termijnen kunnen worden voldaan. De verwachting is dat door de verkopen van de kavels het project zichzelf na het rentedepot kan dragen. Wij kwalificeren hiermee de afloscapaciteit als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit voor verstrekking bedraagt 100% op een balanstotaal van € 660.000,-. De solvabiliteit op de openingsbalans (na financiering en vóór bouwrijp maken van de grond) met een balanstotaal van € 5.410.000,- bedraagt 10%. De solvabiliteit op de balans ná bouwrijpmaken van de grond met een balanstotaal van € 4.770.000,- bedraagt 11%. De solvabiliteit op de balans na aflossing van deze lening uit de verkoop en levering van 54 chalets met een balanstotaal van € 3.000.000,-, bedraagt 100%. Rekening houdende met de stille reserves die zullen ontstaan na verkoop van de kavels kwalificeren we de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden 

  • De geldnemers zijn Perfect Development B.V. en Development Holding B.V. 
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.250.000,- op 70 van 160 bouwkavels gelegen in Landal Greenparks Vakantiepark De Vlegge te Sibculo verkregen ten behoeve van de investeerders. Het onroerend goed kent een marktwaarde van €3.500.000,- voor aanvang van het bouwrijp maken en een marktwaarde van € 4.400.000,- zodra de grond volledig bouwrijp gemaakt is op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 1 oktober 2023. De inschatting vanuit de ondernemer is dat circa 50% van de werkzaamheden ‘bouwrijp maken’ reeds zijn uitgevoerd.
  • De verkoper, Object Sibculo Westerhaar B.V., geeft een borgstelling af ter hoogte van € 750.000,-. De borgstelling neemt met € 20.000,- per verkocht perceel af. Met de verkoop van de 70 kavels en de resterende 90 kavels nog in bezit vertegenwoordigt deze borgstelling op dit moment een materiële waarde.
  • De heer D.V. Schuller geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment een morele waarde.
  • Er wordt een rentedepot aangehouden van € 250.000,- vanuit dit depot worden de termijnen voldaan van zowel de private lening als deze crowdfundlening. Het depot wordt verpand aan de investeerders.
  • De leningen van de aannemers van de recreatiewoningen ter hoogte van totaal € 500.000,- worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt achteraf verrekend. 
  • De (huidige en toekomstige) vorderingen van geldnemers worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Bij verkoop van de kavels wordt er per kavel een royement vrijgegeven tegen een aflossing van € 80.000,-. De extra vergoedingsrente voor de investeerders bij de aflossing bedraagt 1 maand.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, verpanding van de vorderingen en het rentedepot als de borgstellingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-31731 heeft € 500 geïnvesteerd.
29-01-2024 om 12:57
investeerder-66939 heeft € 500 geïnvesteerd.
29-01-2024 om 12:56
Anonieme investeerder heeft € 1.000 geïnvesteerd.
29-01-2024 om 12:56
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
29-01-2024 om 12:55
investeerder-16477 heeft € 500 geïnvesteerd.
29-01-2024 om 12:54

Ondernemer

V.Y. Bik

Crowdfund Coach


Niels Kampschuur