Lenf Beheer B.V.
Samenvatting
Eind juni 2022 is een vrijstaand woonhuis met bedrijfsruimte aan de Brugstraat 101 in Nieuwlande, op een perceel van circa 10.000 m2, aangekocht en toegevoegd aan de portefeuille van de Lenferink Groep.
De beide objecten (woonhuis en bedrijfsruimte) worden sinds december 2023 verhuurd aan Labour Housing B.V., die daar arbeidsmigranten huisvest. De huurovereenkomst loopt 2 jaar en wordt daarna voortgezet voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt momenteel € 137.000,- per jaar. De opzet is om het object, samen met een aantal andere objecten, uiteindelijk te herfinancieren bij een bankinstelling. Aangezien de huidige lening bijna eindigt is een herfinanciering inclusief uitbreiding van de financiering benodigd. De middelen die vrijkomen door de uitbreiding worden ingezet voor andere objecten binnen de Lenferink groep . Het onderpand heeft een marktwaarde, conform een taxatierapport met als waarde peildatum 4 juni 2024, van € 1.300.000,-, hiermee bedraagt de LTV (Loan-To-Value) 79%.
Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.030.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.030.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag in de 18e maand. Om de huurinkomsten te matchen met de betaalverplichting zal de maandelijkse incassodatum op de 5e van de maand zijn. Hierdoor zal de eerste termijn een pro rato termijn betreffen. De rente bedraagt 8,5%.
Risico
De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. De Dun & Bradstreet score is Laag risico. De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:
- De geldnemer(s) zijn Lenf Beheer B.V., Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. en Lenferink Vastgoed Zwolle B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.300.000,- op het woonhuis met bedrijfspand en gronden aan de Brugstraat 101, 7918 TV te Nieuwlande, kadastraal bekend als sectie R nummers 521 en 595 te Hoogeveen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.300.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 04-06-2024.
- De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het woonhuis met bedrijfspand en gronden aan de Brugstraat 101, 7918 TV te Nieuwlande, kadastraal bekend als sectie R nummers 521 en 595 te Hoogeveen worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
- De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor investeerders.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
Leendoel
De lening wordt aangewend voor de herfinanciering van een deel van de onroerend goed-portefeuille.
Ondernemer
De ondernemer Carlus Lenferink (1955) startte eind jaren tachtig met vastgoedactiviteiten door de aankoop van een Jugendstilpand aan de Veerallee in Zwolle. In de jaren daarna groeide de onderneming vervolgens door naar een grote, ervaren partij op de Nederlandse vastgoedmarkt met een beheerde vastgoedportefeuille inclusief deelnemingen van circa € 350.000.000,-.
Onderneming
De Lenferink Groep in Zwolle is in ruim dertig jaar uitgegroeid tot een gevestigde belegger in de vastgoedwereld. De onderneming onderscheidt zich door een aanpak waarbij de focus ligt op het creëren van meerwaarde. Met een deskundig team wordt er op professionele wijze een gevarieerde onroerend goed portefeuille beheerd, gemanaged en geëxploiteerd. De groep vindt behoud van historisch erfgoed belangrijk en streeft naar het toevoegen van maatschappelijke waarde. Voorbeelden waarin dit tot uiting komt zijn een winkelcentrum met leegstand en een klooster zonder bestemmingsplan. Deze handelswijze maakt de Lenferink groep verrassend en uniek en heeft geresulteerd in een portefeuille van onder andere winkels, kantoren, bedrijfshallen, hotels, woningen en monumenten op uitstekende locaties door geheel Nederland gericht op lange termijn rendement. De totaal beheerde portefeuille van de groep én enkele deelnemingen bestaat inmiddels uit circa 100 objecten met een marktwaarde van circa € 350.000.000,-.
Afgelopen jaren heeft de Lenferink Groep een stevige groei doorgemaakt, waarbij de reguliere omzet (met name huurinkomsten) is gestegen van € 9.900.000,- in 2018 naar € 32.367.000,- (op basis van interne cijfers) in 2023. De strategie is om panden/objecten met potentie aan te kopen, indien nodig te ontwikkelen en vervolgens te zorgen voor invulling van de beschikbare ruimten met huurders. Aan het eind van dit proces worden de panden dan vanuit de ontwikkelportefeuille overgeheveld naar de beheerportefeuille. De Lenferink Groep heeft hier een succesvol trackrecord in opgebouwd.
De Lenferink Groep bestaat uit ongeveer 55 vennootschappen waarin de vastgoedbeleggingen zijn ondergebracht. Aan het hoofd van de groep staat Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V., daarnaast is er Lenferink Holding C B.V., deze tak is relatief klein van omvang. De aandelen van beide holdings zijn via een STAK in handen van DGA Carlus Lenferink (1955). In Lenferink Vastgoed Zwolle B.V. heeft CEO Emiel Brink (1982) een belang van 30%. Daarnaast is de holding: L&L Real Estate Investments Finance Holding B.V.. Binnen deze groep worden objecten beheert samen met twee neven.
In de groep wordt gewerkt met banken en institutionele instellingen (Caerus, Rabobank, Oldenburgische Landesbank, Hypo Noe Landesbank, Qsix). Deze financieringen zijn telkens op een cluster van vennootschappen gestructureerd, zonder of met beperkte aansprakelijkheid van de topholding Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. De nu aan te trekken financiering wordt verstrekt aan Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V., Lenferink Vastgoed Zwolle B.V., alsmede Lenf Beheer B.V., waarin het object in Nieuwlande is ondergebracht.
In de Lenferink Groep werken zo’n 20 medewerkers. Sterk punt van de onderneming is dat alle benodigde disciplines in huis aanwezig zijn, zoals onderhoud, huurbeheer, makelaardij, financieel beheer, acquisitie & financiering en exploitatie & beleggingen.
De onderneming wordt aangestuurd door Carlus Lenferink (CEO) en Emiel Brink (CEO). Daarbij zijn de verantwoordelijkheden voor een belangrijk deel in de organisatie zelf neergelegd. Voor de disciplines financiën, huurbeheer en asset management wordt gewerkt met aanspreekpunten. Deze aanspreekpunten worden telkens door andere medewerkers ingevuld. Het is een team met ruime ervaring in de vastgoedbranche.
Juridische structuur
Financieringsbehoefte
Investeringsoverzicht
Herfinanciering bestaande lening inclusief uitbreiding | € 1.030.000,- |
Totale investering | € 1.030.000,- |
Lening via Collin Crowdfund | € 1.030.000,- |
Leenbedrag: € 1.030.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 18 maanden aflossingsvrij. Om de huurinkomsten te matchen met de betaalverplichting zal de maandelijkse incassodatum op de 5e van de maand zijn. Hierdoor zal de eerste termijn een pro rato termijn betreffen.
Risico
Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor zowel Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. als Lenferink Vastgoed Zwolle B.V. is Laag risico de kwalificatie voor Lenf Beheer B.V. is verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de huidige verhuurexploitatie, tezamen met de geconsolideerde balans na financiering van Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. en de prognoses over 2024. De overall score is Ruim voldoende.
Afloscapaciteit
In 2022 zijn succesvol omvangrijke herfinancieringen tot stand gekomen, met Caerus, Qsix, Hypo Noe en Rabobank. Dit leidt tot significant lagere rentelasten.
De interne cijfers voor 2023 laten een verdere groei van de huurinkomsten zien, met lagere rentelasten. De effecten van de herfinanciering in 2022 tegen lagere renteniveaus, zijn nu zichtbaar. De huurinkomsten stijgen doordat ontwikkelobjecten in de loop van 2022 en 2023 verder zijn afgerond en ingevuld met huurders. Voor 2024 en 2025 is rekening gehouden met een beperkte indexering.
In 2023 wordt operationele winst gerealiseerd, buiten de eventueel nog weer toe te passen waarde mutaties om. Dat tekent de succesvolle ontwikkeling die de onderneming heeft doorgemaakt. De kasstromen zijn voldoende voor het voldoen aan de rente- en aflossingsverplichtingen van de verschillende financieringen. Door lagere rentelasten als gevolg van aflossingen en verhoging van de huren door indexering zal er geleidelijk meer ruimte in de kasstroom ontstaan. Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim voldoende.
Solvabiliteit
De solvabiliteit binnen de gehele Lenferink groep bedraagt ultimo 2023 19% na kredietverstrekking op een balanstotaal van € 309.458.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Voldoende.
Zekerheden en voorwaarden
- De geldnemer(s) zijn Lenf Beheer B.V., Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. en Lenferink Vastgoed Zwolle B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.300.000,- op het woonhuis met bedrijfspand en gronden aan de Brugstraat 101, 7918 TV te Nieuwlande, kadastraal bekend als sectie R nummers 521 en 595 te Hoogeveen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.300.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 04-06-2024.
- De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het woonhuis met bedrijfspand en gronden aan de Brugstraat 101, 7918 TV te Nieuwlande, kadastraal bekend als sectie R nummers 521 en 595 te Hoogeveen worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
- De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor investeerders.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
Door de eerste hypothecaire inschrijving kwalificeren wij de zekerheden als Goed.
Samenvattend
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende
Bijlage(n)
- Essentiële Beleggersinformatie
Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.