Samenvatting

6 april 2018 hebben we een eerste crowdfund campagne via Collin Crowdfund gerealiseerd van € 350.000,- voor de verbouwing van de eigen locatie tot LOOXS Bar & Kitchen. Met deze crowdfund campagne wordt een in eigendom zijnde beleggingspand geherfinancierd en worden er tevens extra middelen aangetrokken om uitloop van het investeringsplan door diverse onvoorziene en noodzakelijke bouwkundige voorzieningen te financieren.

Het te herfinancieren beleggingspand bevat een restaurant, ’t Kookhuys en een appartement. De waarde is bepaald op € 540.000,- en de huurinkomsten bedragen € 42.000,- per jaar. De zakelijke huurder betaalt altijd op tijd. Dun & Bradstreet kwalificeert deze huurder als Minimaal risico. De bestaande financiering kan boetevrij worden afgelost. De eventuele overwaarde in de hypothecaire inschrijving wordt als extra zekerheid ingezet voor de investeerders van de eerste crowdfund campagne via Collin.

Uit de pitch van 6 april 2018:

’Met onze Bar & Kitchen passie willen wij onze gasten verwennen. We nemen ze mee in een mediterrane sfeer. Tevreden gasten die met zowel de sfeer op het bord als in het glas zich uitstekend vermaken in ons sfeervolle, modern ingerichte Bar & Kitchen aan de Havendam te Oud-Beijerland’.

De familie Both heeft vele jaren ervaring in de exploitatie van restaurants en een café. Edwin wil nu de huidige locatie verbouwen tot een moderne Bar & Kitchen welke voldoet aan alle eisen van deze moderne tijd. Door de ligging van de zaak met het mooie terras aan het water biedt de Bar & Kitchen vele mogelijkheden. Edwin voert de Bar & Kitchen nog in de vof vorm samen met zijn ouders. Zijn ouders geven ook hypothecaire zekerheid middels de overwaarde van de eigen woning om deze grote transformatie mogelijk te maken. Aangezien ook de vriendin van Edwin actief meewerkt in de zaak, is er sprake van een echt familiebedrijf.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 425.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 3.050,85 per maand en een slottermijn van € 245.000,-. De rente bedraagt 7,5% gedurende de gehele looptijd.

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert V.O.F. Both als Minimaal risico. De overall Collin Credit Score komt uit op Voldoende. De debiteuren voor de financiering zijn M.W. Both- van Driel, J. Both en E.J. Both ten deze handelende voor zichzelf en als vennoten van V.O.F. Both. Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 550.000,- op het bedrijfspand aan de Havendam 11 te Oud-Beijerland gevestigd. De waarde van het pand is bepaald op € 540.000,-. De mogelijke overwaarde in de hypothecaire inschrijving dient ter extra zekerheid voor de investeerders in de eerste crowdfund campagne. De huurpenningen worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De inventaris en voorraad worden in tweede verband verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. 

Leendoel

De financiering is benodigd voor de herfinanciering van het in eigendom zijnde beleggingspand en de extra verbouwingskosten door een aantal onvoorziene en noodzakelijke bouwkundige voorzieningen aan het pand. Door deze aanpassingen kan de reeds geplande commerciële ruimte op de eerste verdieping groter worden en beter inzetbaar waardoor daar extra omzet is te genereren. 

Ondernemer

Edwin Both (41) heeft zijn sporen al ruimschoots verdiend in diverse functies binnen de horeca. Daarbij heeft hij aan de organisatorische en creatieve kant een schat aan ervaringen opgedaan. Edwin is sociaal en beschikt over uitstekende communicatieve vaardigheden, maakt gemakkelijk contact met zijn gasten en maakt het ze graag naar hun zin, waardoor zijn gasten met regelmaat terugkomen. 

Inmiddels is Edwin ruim 21 jaar horecaondernemer van café Havenzicht en Restaurant ’t Kookhuys (inmiddels verhuurd), beide gesitueerd aan de haven van Oud-Beijerland. Als gastheer heeft hij meer dan voldoende ervaring opgedaan. Ook voor het organiseren van grote events draait hij zijn hand niet om en heeft hier ook diverse ervaringen mee opgedaan.

Naast Edwin maken zijn ouders ook deel uit van de vennootschap onder firma. Ze zijn nog vaak aanwezig maar formeel niet meer dagelijks actief voor het bedrijf.

Onderneming

Onroerend goed
Het pand van ’t Kookhuys is gebouwd in 1920, het perceel is 208 m2 groot. De vloeroppervlakte is 255 m2,waarvan 67 m2 voor het appartement boven het restaurant. Het pand is in goede staat van onderhoud. De ligging is aan het water met een terras. De totale huurinkomsten bedragen circa € 42.000,- voor het restaurant en het appartement samen. Deze huurprijs is een aantal jaren geleden tot stand gekomen en lijkt, met name ook voor het appartement, aan de lage kant. De waarde van het pand is recent bepaald op € 540.000,-. De huur wordt altijd stipt betaald en de huurder van het restaurant kent een score Minimaal risico van Dun & Bradstreet.

Concept LOOXS Bar & Kitchen
De huidige locatie van de onderneming wordt omgebouwd tot een moderne bar & kitchen, LOOXS Bar & Kitchen. Er komen 90 zitplaatsen binnen, minimaal 70 terras zitplaatsen en op de eerste verdieping een aparte ruimte met 30 zitplaatsen voor wijnproeverijen, vergaderingen en private diners. Deze ruimte is voorzien van alle gemakken zoals een sfeervolle bar, beamer en eigen toiletgroep. De kenmerken van het nieuwe concept zijn hoogwaardige ambachtelijke gerechten, een open keuken, shared dining, een warme inrichting, unieke wijnen, goede koffie met gebak en een cocktailbar. De zaak is dagelijks open voor lunch en diner.

Bij de totstandkoming van het concept zijn een aantal trends meegenomen: 

• Gezond: de gast is steeds bewuster en wil gezonde voeding en goede inzage in de ingrediënten van de maaltijden
• Duurzaam, biologisch en lokaal
• Grazing and sharing: de klant gaat vaker buitenshuis eten en wil kleinere hapjes samen delen
• Lekker en snel: de klant wil vaker lekker eten in korte tijd en gaat voor gemak
• Coffee Time: goede kwaliteit koffie

Door de extra investeringen wordt er op de eerste verdieping een ruimte met bar en toiletten gecreëerd waar goede feestje of diners tot circa 75 personen kunnen worden gegeven, vergaderingen kunnen worden geboekt, recepties en ook het verenigingsleven zijn plek kan krijgen. De eerste boekingen hiervoor zijn reeds gerealiseerd.

Organisatie
Edwin heeft de dagelijkse operationele leiding. Zijn vriendin zal gastvrouw zijn en daarnaast een aantal backoffice werkzaamheden en de marketing (samen met een externe gespecialiseerde partij) voor haar rekening nemen. Daarnaast zal een klein team van medewerkers actief zijn binnen het bedrijf. Administratief laat men zich actief bijstaan door de accountant.

Locatie
LOOXS is gevestigd aan de haven van Oud-Beijerland met het winkelcentrum dichtbij en voldoende parkeergelegenheden. Oud-Beijerland heeft 24.000 inwoners en maakt onderdeel uit van de Hoeksche Waard en kent een cultuurhistorisch centrum. In de nabije omgeving van LOOXS zijn een aantal andere horecagelegenheden gevestigd, ieder met zijn eigen specialiteit en doelgroep. Het concept van LOOXS is er nog niet en dat maakt het onderscheidend van de rest.

Doelgroep
De primaire doelgroepen zullen de tweeverdieners en de zakelijke klanten uit de Hoeksche Waard zijn. Uiteraard zal men door de ligging aan het water en het uitgebreide terras ook de nodige toeristen en dagjesmensen weten te verrassen.

Structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 425.000,-
Rente: 7,5%
Looptijd: 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 3.050,85 per maand en een slottermijn van € 245.000,-. 

Naast de eerdere crowdfund campagne zijn er geen andere financieringen in de vof.

De klant heeft een langlopende koopoptie voor het nu gehuurde pand van LOOXS Bar & Kitchen bedongen met een vaste koopprijs, gebaseerd op de waarde van het pand voor verbouwing. 

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn M.W. Both-van Driel, J. Both en E.J. Both ten deze handelende voor zichzelf en als vennoten van V.O.F. Both. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemers ruim maar is deze wel ingezet als zekerheid voor de eerste crowdfund campagne. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 550.000,- op het bedrijfspand aan de Havendam 11 en 11A te Oud-Beijerland verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Op basis van een recente waardebepaling van het pand is de marktwaarde € 540.000,-. Een mogelijke overwaarde in de hypothecaire inschrijving dient ter aanvullende zekerheid voor de investeerders van de eerste crowdfund campagne.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen uit de verhuur van het gefinancierde object worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) inventaris en voorraad van V.O.F. Both wordt in tweede verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te evalueren. De kwalificatie voor V.O.F. Both is Minimaal risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Minimaal risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De score is gebaseerd op de prognoses over de resterende maanden van 2018 en de eerste twee volledige jaren zoals door klant en accountant aangeleverd. De overall score is Voldoende.

Rentabiliteit
De opening van het nieuwe restaurant kent door de extra verbouwingen een vertraging van een paar maanden, de opening staat nu gepland voor eind augustus. De omzetbegroting is gebaseerd op de in het verleden opgedane ervaring met een dergelijk restaurant, aangevuld met een aantal feesten en partijen en de exploitatie van het terras. In de exploitatie zitten de huurinkomsten ook opgenomen van het verhuurde pand, wat een duidelijk positieve bijdrage levert aan het resultaat. De brutomarge is conform het branche gemiddelde, de huur is erg laag aangezien het bestaande huurcontract blijft gehandhaafd en de personeelskosten komen ook overeen met het branche gemiddelde. De jaarlijkse maximale privé-onttrekkingen voor de drie vennoten bedragen € 60.000,-. Voor 2019 wordt een omzet van € 671.000,- met een genormaliseerde cashflow van € 152.000,- verwacht, voldoende voor de aflossingen van € 106.000,-. Omdat bovenstaande gebaseerd is op prognoses, kwalificeren we de Rentabiliteit voorzichtigheidshalve als Voldoende.

Solvabiliteit
Het verhuurde pand staat voor € 267.000,- op de balans, terwijl de waarde op basis van een recente waardebepaling € 540.000,- bedraagt. Zonder de stille reserves is de solvabiliteit na verbouwing circa 13% op een balans van € 600.000,-. Indien we een deel van de stille reserves meetellen en het pand op € 400.000,-, waarderen is de solvabiliteit 25% op een balans van € 918.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Ruim voldoende.

Liquiditeit
Met de extra financiering kan de verbouwing definitief worden gerealiseerd met voldoende werkkapitaal. De current ratio is initieel 0,8, maar eind 2019 volgens verwachting reeds naar 1,2 gegroeid. Vooralsnog kennen we voor de Liquiditeit de kwalificatie Voldoende toe.

Samenvattend
Rentabiliteit: Voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende 
Liquiditeit: Voldoende
Overall: Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen