Samenvatting

LT Bouwmanagement en architecten is een middelgroot, flexibel familiebedrijf. De kracht van LT is dat het meerdere disciplines bundelt om een totaaloplossing te kunnen verzorgen. Naast de architectentak heeft men ook de bouw(management)tak, gericht op het ontwikkelen en bouwen van (kleinschalige) projecten. De onderneming heeft sinds vele jaren een uitgebreid track-record op weten te bouwen aan ontwikkelde en verkochte projecten.

LT heeft op dit moment 10 nieuwbouwwoningen in de portefeuille, waarvan 5 woningen in Aalst (volledig ontwikkeld), 2 woningen in Poederoijen (laatste afbouwfase) en 3 woningen in Genderen (voor 60% ontwikkeld). Op basis van de gehanteerde vraagprijzen bedraagt de waarde van de portefeuille € 7.280.000,- met een huidige financiering van € 3.680.000,- (51% LTV; het gefinancierde bedrag ten opzichte van de portefeuillewaarde van € 7.280.000,-).

Via leningdeel 1 is er in september 2023 via Collin Crowdfund € 800.000,- gefinancierd. De woningen in Aalst worden binnen enkele weken in de verkoop gezet. De woningen in Poederoijen staan al in de verkoop. 

Zoals aangekondigd in de vorige pitch wordt nu leningdeel 2 gepubliceerd om de woningen in Aalst te herfinancieren (65% LTV op basis van de verkoopprijzen), om zo in totaliteit voldoende liquiditeit vrij te maken voor de financiering van nieuwe projecten. De woningen in Aalst hebben een verwachte verkoopsom van gemiddeld € 680.000,- en een huidige leensom van € 255.000,-. Na herfinanciering van de woningen in Aalst (leningdeel 2) bedraagt de leensom per woning € 440.000,- (65% LTV). De verplichte aflossing op beide leningdelen wordt gekoppeld aan de verkoopopbrengst.

Voorbeeld berekening bij verkoop
Indien een woning in Aalst wordt verkocht dan moet men verplicht € 80.000,- aflossen op leningdeel 1 en € 440.000,- op leningdeel 2, per verkocht object. Er blijft per verkochte woning € 160.000,- aan liquiditeit over, uitgaande van de verkoop gebaseerd op de vraagprijs. De eerste lening is daarmee volledig afgelost na tien verkochte objecten (of bij hogere deelaflossing). De tweede lening wordt volledig afgelost bij vijf verkochte objecten.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.000.000,-. Door middel van leningdeel 1 in september 2023 is 800.000,- gefinancierd. Nu wordt middels leningdeel 2 een bedrag van € 2.200.000,- gevraagd (met een bodem van € 1.800.000,-), voor de herfinanciering van de woningen in Aalst. De looptijd is 24 maanden, aflossingsvrij, met een verplichte aflossing van € 440.000,- per verkocht object op deze lening (leningdeel 2) en een verplichte aflossing van € 80.000,- op leningdeel 1. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.

• De Geldnemers zijn LT Beheer B.V., LT Bouwmanagement B.V. en LT Architecten B.V.
• Er wordt een gezamenlijke borgstelling afgegeven door de heer L.A.W.M. van den Thillart en mevrouw A.R.C.J. van den Thillart-de Veer ter hoogte van € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van de overwaarde op het onroerend goed in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund ter hoogte van € 2.200.000,-  op de woningen in Aalst met een totale verwachte verkoopwaarde ter hoogte van € 3.400.000,- aan de:
  • Watermunt 11, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1879 te Brakel;
  • Watermunt 15, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1877 te Brakel;
  • Watermunt 17, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1880 te Brakel;
  • Watermunt 23, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1882 te Brakel;
  • Watermunt 19, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1883 te Brakel.
• Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het woonhuis aan de Zijlstralaan 6 8, 6 en 8, 5251 SE, te Vlijmen, kadastraal bekend als sectie N nummer 3570 te Vlijmen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 1 september 2023. De investeerders in leningdeel 1 met een openstaand leenbedrag van € 800.000,- per oktober 2023 maken in eerste rang gebruik van de eerste hypothecaire inschrijving. De investeerders in leningdeel 2 maken in tweede rang gebruik van de hypothecaire inschrijving.
• Geldnemer dient gedurende de looptijd van de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen (zonder extra vergoedingsrente) bij verkoop van woningen in Aalst. Bij het verkopen van een woning wordt er verplicht een bedrag per object afgelost van minimaal € 440.000,- op leningdeel 2. Bij vijf verkochte objecten is leningdeel 2 daarmee volledig afgelost.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor het vrijmaken van liquiditeit ten behoeve van investeringen in aanstaande nieuwbouwprojecten, door middel van het herfinancieren van de woningen in Aalst.

Ondernemer

Leo van den Thillart (1942) is 100% aandeelhouder van de LT bouw- en architectengroep. Zijn vrouw Anne-Marie van den Thillart is net als Leo ingenieur/architect. De zonen van Leo en Anne-Marie werken ook in het bedrijf, Mattie en Leon.

Mattie van den Thillart (1971) runt op dit moment samen met zijn vader het bedrijf. Mattie gaat op termijn het bedrijf ook formeel overnemen. Mattie is als projectontwikkelaar, architect en vastgoedbelegger al een bekende van Collin, aangezien er eerder twee financieringen voor vastgoed aan zijn holding zijn verstrekt.

Onderneming

LT Bouwmanagement en architecten is een middelgroot, flexibel familiebedrijf. De kracht van LT is dat het meerdere disciplines bundelt om een totaaloplossing te kunnen verzorgen. 

LT Bouwmanagement
Naast de architectentak heeft men ook een bouw(management)tak gericht op het ontwikkelen en bouwen van (kleinschalige) projecten. De onderneming heeft sinds vele jaren een uitgebreid track-record op weten te bouwen aan ontwikkelde projecten.

Tot de werkzaamheden behoren onder andere:

• het beoordelen van de plankwaliteit, beoordelen van de haalbaarheid van de projecten, de voortgang van het ontwikkelings- en bouwproces;
• het uitwerken van complete plannen van ontwerp tot en met de bouw;
• projectcoördinatie alsmede het voeren van bouwdirectie;
• het beoordelen en vergelijken van calculaties en begrotingen van bouwwerken;
• meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP);
• onderhouds- en renovatieadviezen;
• bouwtechnokeuringen.

Naast een uitgebreide bouwkundige kennis, is deze ook aanwezig op het gebied van constructie, installaties en stedenbouw.LT Bouwmanagement en architecten is een middelgroot, flexibel familiebedrijf. 

Juridische structuur
 

Financieringsbehoefte

*Ontwikkelingskosten
De liquide middelen worden aangetrokken voor het aankopen van grondposities en verdere ontwikkelingskosten voor nieuwbouwprojecten. Men is in verregaande onderhandeling voor de aankoop en start van nieuwe projecten. Het is vanwege de vertrouwelijkheid in het aankoopproces en in de ontwikkelfase niet mogelijk meer informatie te verstrekken. Wij achten dit voor de investeerders via Collin Crowdfund acceptabel, aangezien de dekkingsposities en verwachte aflossingen (gekoppeld aan de leningen bij verkoop) verantwoord zijn.

Leningdeel 2

• Leenbedrag: € 2.200.000,-, met een bodembedrag van € 1.800.000,-.
• Rente: 8,0%
• Looptijd: 24 maanden, aflossingsvrije lening.
• Verplichte aflossing per verkocht object ter hoogte van € 440.000,-.

Overige financiers
De resterende financieringen ter hoogte van € 2.405.000,- zijn verstrekt door Mogelijk (na herfinanciering Aalst) met een jaarlijkse rente van gemiddeld 8,0%, volledig aflossingsvrij.
 

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor LT Beheer B.V. is Minimaal risico. De kwalificatie voor LT Bouwmanagement B.V. en LT Architecten B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de combinatie van de jaarcijfers 2022, huidige onderhanden werk positie, prognose 2023 en 2024 en het taxatierapport. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
Over 2022 is er een geconsolideerde omzet behaald ter hoogte van € 4.177.000,- met een operationele kasstroom van € 111.000,-. Op basis van de actuele onderhanden werk positie is een begroting opgesteld voor 2023 en 2024. Aangezien de woningen in Aalst en Poederoijen volledig zijn ontwikkeld en in de verkoop zijn gezet, is de exploitatieprognose voor het komende jaar vrij voorspelbaar. Hierin wordt er rekening gehouden met de verkoop van woningen in Aalst in 2024. De verwachte geconsolideerde omzet over 2023 bedraagt € 6.000.000,- met een verwacht netto cashflowoverschot van € 965.000,-. 

De woningen in Aalst kennen een gemiddelde vraagprijs van € 680.000,-, met een leensom per object van € 520.000,- na herfinanciering (leningdeel 2). Per woning wordt er daarmee een verkoopopbrengst verwacht die ruim voldoende is voor de aflossing van leningdeel 1 (€ 80.000,-) en leningdeel 2 (€ 440.000,-). Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De geconsolideerde solvabiliteit ultimo 2022 bedroeg 13% op een balanstotaal ter hoogte van € 10.841.000,-. De solvabiliteit zal na financiering stijgen naar 21% op een balanstotaal van € 15.745.000,-, rekening houdende met de aankoop en investeringen (op basis van de verwachte aankoopprijzen van grondposities) in het nieuwe project en de onderhanden werk positie (vastgoedobjecten welke verkocht gaan worden). Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De Geldnemers zijn LT Beheer B.V., LT Bouwmanagement B.V. en LT Architecten B.V.
• Er wordt een gezamenlijke borgstelling afgegeven door de heer L.A.W.M. van den Thillart en mevrouw A.R.C.J. van den Thillart-de Veer ter hoogte van € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van de overwaarde op het onroerend goed in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund ter hoogte van € 2.200.000,-  op de woningen in Aalst met een totale verwachte verkoopwaarde ter hoogte van € 3.400.000,- aan de:
  • Watermunt 11, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1879 te Brakel;
  • Watermunt 15, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1877 te Brakel;
  • Watermunt 17, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1880 te Brakel;
  • Watermunt 23, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1882 te Brakel;
  • Watermunt 19, 5308 LS te Aalst, kadastraal bekend als sectie L nummer 1883 te Brakel.
• Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het woonhuis aan de Zijlstralaan 6 8, 6 en 8, 5251 SE, te Vlijmen, kadastraal bekend als sectie N nummer 3570 te Vlijmen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 1 september 2023. De investeerders in leningdeel 1 met een openstaand leenbedrag van € 800.000,- per oktober 2023 maken in eerste rang gebruik van de eerste hypothecaire inschrijving. De investeerders in leningdeel 2 maken in tweede rang gebruik van de hypothecaire inschrijving.
• Geldnemer dient gedurende de looptijd van de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen (zonder extra vergoedingsrente) bij verkoop van woningen in Aalst. Bij het verkopen van een woning wordt er verplicht een bedrag per object afgelost van minimaal € 440.000,- op leningdeel 2. Bij vijf verkochte objecten is leningdeel 2 daarmee volledig afgelost.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.
Door de hypothecaire inschrijvingen en de borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed
 

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen