Samenvatting

LT Bouwmanagement en architecten  is een middelgroot, flexibel familiebedrijf. De kracht van LT is dat het meerdere disciplines bundelt om een totaaloplossing te kunnen verzorgen. Naast de architectentak heeft men ook de bouw(management)tak, gericht op het ontwikkelen en bouwen van (kleinschalige) projecten. De onderneming heeft sinds vele jaren een uitgebreid track-record  op weten te bouwen aan ontwikkelde en verkochte projecten.

LT heeft op dit moment 10 nieuwbouwwoningen in de portefeuille, waarvan 5 woningen in Aalst (volledig ontwikkeld), 2 woningen in Poederoijen (laatste afbouwfase) en 3 woningen in Genderen (voor 60% ontwikkeld). De woningen in Aalst gaan op korte termijn in de verkoop. De woningen in Poederoijen staan al in de verkoop. Op basis van de gehanteerde vraagprijzen bedraagt de waarde van de portefeuille € 7.280.000,- met een huidige financiering van € 3.680.000,- (51% LTV).

Om nieuwe projecten aan te kunnen trekken en te ontwikkelen wenst LT met deze financiering (leningdeel 1) € 800.000,- aan liquiditeit vrij te maken, met als onderpand het woonhuis van de ondernemer met een getaxeerde waarde van € 1.100.000,- (73% LTV).

Op korte termijn wordt er een aanvullende financiering (leningdeel 2) gepubliceerd via Collin om de woningen in Aalst te herfinancieren (65% LTV op basis van de gehanteerde vraagprijzen), om zo in totaliteit voldoende liquiditeit vrij te maken voor de nieuwe projecten. De woningen in Aalst hebben een vraagprijs van € 680.000,- en een huidige leensom van € 255.000,-. Na herfinanciering van de woningen in Aalst (leningdeel 2) bedraagt de leensom per woning € 440.000,- (65% LTV). De verplichte aflossing op beide leningdelen wordt gekoppeld aan de verkoopopbrengst, waardoor de leningen (grotendeels) worden afgelost uit verkoop.

Voorbeeld berekening
Indien een woning in Aalst wordt verkocht dan moet men verplicht € 80.000,- aflossen op leningdeel 1 en € 440.000,- op leningdeel 2, per verkocht object. Er blijft per verkochte woning € 160.000,- aan liquiditeit over, uitgaande van de verkoop gebaseerd op de vraagprijs. De eerste lening is daarmee volledig afgelost na tien verkochte objecten (of bij hogere deelaflossing). De tweede lening wordt volledig afgelost bij verkoop.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.000.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 800.000,-. Op korte termijn wordt er aanvullend € 2.200.000,- via Collin gevraagd, voor de herfinanciering van vijf ontwikkelde woningen. De looptijd is 36 maanden, aflossingsvrij, met een verplichte aflossing van € 80.000,- per verkocht object. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.

• De Geldnemers zijn LT Beheer B.V., LT Bouwmanagement B.V. en LT Architecten B.V.
• Er wordt een gezamenlijke borgstelling afgegeven door de heer L.A.W.M. van den Thillart en mevrouw A.R.C.J. van den Thillart-de Veer ter hoogte van € 800.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de overwaarde op het privé onroerend goed.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het woonhuis aan de Zijlstralaan 6 8, 6 en 8, 5251 SE, te Vlijmen, kadastraal bekend als sectie N nummer 3570 te Vlijmen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 1 september 2023. De investeerders in leningdeel 1 maken in eerste rang gebruik van de eerste hypothecaire inschrijving. De investeerders in leningdeel 2 maken in tweede rang gebruik van de hypothecaire inschrijving.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente bij verkoop van woningen in Aalst en/of Poederoijen. Bij het verkopen van een woning wordt er verplicht een bedrag per object afgelost van minimaal € 80.000,-.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de ontwikkelde woonhuizen in Poederoijen. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijvingen op de Herman de Ruijterstraat 48 en 50, kadastraal bekend als sectie N nummers 2321 en 2322, te Brakel, mogen worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schulden niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Conform bovenstaande voorwaarde is men verplicht per verkocht object € 80.000,- af te lossen op leningdeel 1.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor het vrijmaken van liquiditeit ten behoeve van investeringen in aanstaande nieuwbouwprojecten.

Ondernemer

Leo van den Thillart (1942) is 100% aandeelhouder van de LT bouw- en architectengroep. Zijn vrouw Anne-Marie van den Thillart is net als Leo ingenieur/architect. De zonen van Leo en Anne-Marie werken ook in het bedrijf, Mattie en Leon. 

Mattie van den Thillart (1971) runt op dit moment, samen met zijn vader het bedrijf. Mattie gaat op termijn het bedrijf ook formeel overnemen. Mattie is als projectontwikkelaar, architect en vastgoedbelegger al een bekende van Collin, aangezien er eerder twee financieringen voor vastgoed aan zijn holding zijn verstrekt.

Onderneming

LT Bouwmanagement en architecten is een middelgroot, flexibel familiebedrijf. De kracht van LT is dat het meerdere disciplines bundelt om een totaaloplossing te kunnen verzorgen. 

LT Bouwmanagement
Naast de architectentak heeft men ook de bouw(management)tak, gericht op het ontwikkelen en bouwen van (kleinschalige) projecten. De onderneming heeft sinds vele jaren een uitgebreid track-record  op weten te bouwen aan ontwikkelde projecten.

Tot de werkzaamheden behoren onder andere:

• het beoordelen van de plankwaliteit, beoordelen van de haalbaarheid van de projecten, de voortgang van ontwikkelings- en bouwproces;
• uitwerken van complete plannen van ontwerp tot en met de bouw;
• projectcoördinatie alsmede het voeren van bouwdirectie;
• het beoordelen en vergelijken van calculaties en begrotingen van bouwwerken;
• meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP);
• onderhouds- en renovatieadviezen;
• bouwtechnokeuringen.

Naast een uitgebreide bouwkundige kennis, is deze ook aanwezig op het gebied van constructie, installaties en stedenbouw.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

*Ontwikkelingskosten
De liquide middelen worden aangetrokken voor het aankopen van grondposities en verdere ontwikkelingskosten voor nieuwbouwprojecten. Men is in verregaande onderhandeling voor de aankoop en start van nieuwe projecten. Het is vanwege de vertrouwelijkheid in het aankoopproces en in de ontwikkelfase niet mogelijk meer informatie te verstrekken. Wij achten dit voor de investeerders via Collin Crowdfund acceptabel, aangezien de dekkingsposities en verwachte aflossingen (gekoppeld aan de leningen bij verkoop) verantwoord zijn.

Leningdeel 1

• Leenbedrag: € 800.000,-
• Rente: 8,0%
• Looptijd: 36 maanden, aflossingsvrije lening.
• Verplichte aflossing per verkocht object ter hoogte van € 80.000,-
• Gezamenlijke borgstelling ter hoogte van € 800.000,-
• eerste hypothecaire inschrijving (73% LTV) op de eigen woning in Vlijmen (taxatiewaarde € 1.100.000,-)

**Leningdeel 2 (verwachte contouren)

• Leenbedrag: € 2.200.000,-
• Rente: 8,0%
• Looptijd: 24 maanden, aflossingsvrije lening.
• Verplichte aflossing per verkocht object ter hoogte van € 440.000,-
• Gezamenlijke persoonlijke borgstelling ter hoogte van € 500.000,-
• Eerste hypothecaire inschrijving (65% LTV) op de vijf woningen in Aalst (verwachte verkoopwaarde € 3.400.000,-) + zekerheid op basis van de 1e hypothecaire inschrijving in 2e rang op de eigen woning in vlijmen

Overige financiers
De huidige financieringen ter hoogte van € 3.680.000,- zijn verstrekt door Mogelijk met een jaarlijkse rente van gemiddeld 8,0%, volledig aflossingsvrij. De woningen in Aalst worden door leningdeel 2 via Collin geherfinancierd op 65% LTV van de vraagprijs.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor LT Beheer is Minimaal risico. De kwalificatie voor LT Bouwmanagement en LT Architecten is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de combinatie van de jaarcijfers 2022, huidige onderhanden werk positie, prognose 2023 en 2024 en het taxatierapport. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
Over 2022 is er een geconsolideerde omzet behaald ter hoogte van € 4.177.000,- met een operationele kasstroom van € 111.000,-. Op basis van de actuele onderhanden werk positie is een begroting opgesteld voor 2023 en 2024. Aangezien de woningen in Aalst en Poederoijen volledig zijn ontwikkeld en op korte termijn de verkoop in gaan, is de exploitatieprognose voor het komende jaar vrij voorspelbaar. Hierin wordt er rekening gehouden met de verkoop van woningen in Aalst, die binnenkort (naar verwachting medio september 2023) de verkoop in gaan. De verwachte geconsolideerde omzet over 2023 bedraagt € 6.000.000,- met een verwacht netto cashflowoverschot van € 965.000,-. 

De woningen in Aalst kennen een vraagprijs van € 680.000,-, met een leensom per object van € 440.000,- na herfinanciering (leningdeel 2). Per woning wordt er daarmee een netto verkoopopbrengst verwacht van € 240.000,-, waarmee de verplichte tussentijdse aflossing per verkocht object van € 80.000,- (leningdeel 1) kan worden voldaan. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De geconsolideerde solvabiliteit ultimo 2022 bedraagt 13% op een balanstotaal ter hoogte van € 10.841.000,-. De solvabiliteit zal na financiering per ultimo 2023 naar verwachting doorstijgen naar 21% op een balanstotaal van € 15.745.000,-, rekening houdende met de aankoop en investeringen (op basis van de verwachte aankoopprijzen van grondposities) in het nieuwe project en de onderhanden werk positie (vastgoedobjecten welke verkocht gaan worden). Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De Geldnemers zijn LT Beheer B.V., LT Bouwmanagement B.V. en LT Architecten B.V.
• Er wordt een gezamenlijke borgstelling afgegeven door de heer L.A.W.M. van den Thillart en mevrouw A.R.C.J. van den Thillart-de Veer ter hoogte van € 800.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van de overwaarde op het privé onroerend goed.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het woonhuis aan de Zijlstralaan 6 8, 6 en 8, 5251 SE, te Vlijmen, kadastraal bekend als sectie N nummer 3570 te Vlijmen, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.100.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 1 september 2023. De investeerders in leningdeel 1 maken in eerste rang gebruik van de eerste hypothecaire inschrijving. De investeerders in leningdeel 2 maken in tweede rang gebruik van de hypothecaire inschrijving.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente bij verkoop van woningen in Aalst en/of Poederoijen. Bij het verkopen van een woning wordt er verplicht een bedrag per object afgelost van minimaal € 80.000,-.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de ontwikkelde woonhuizen in Poederoijen. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijvingen op de Herman de Ruijterstraat 48 en 50, kadastraal bekend als sectie N nummers 2321 en 2322, te Brakel, mogen worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schulden niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Conform bovenstaande voorwaarde is men verplicht per verkocht object € 80.000,- af te lossen op leningdeel 1.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.

Door de hypothecaire inschrijving en de materiële borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen