Samenvatting

De ervaren ondernemers hebben een hotelvergunning gekregen op het pand waar ze oorspronkelijk wilden gaan wonen. Men is nu het pand aan het verbouwen zodat er een boutique-hotel met vijf kamers, twee suites en één short stay appartement ontstaat in de binnenstad van Maastricht tussen het Vrijthof en het Onze Lieve Vrouweplein. De ondernemers willen deze zomer open. Naast het hotel hebben ondernemers een vastgoedportefeuille opgebouwd en verstrekken ze een tweede hypothecaire inschrijving op de privéwoning.

De LTV (Loan-to-value; de verhouding tussen het leenbedrag en de huidige marktwaarde) bij aanvang bedraagt 91%. De LTV na realisatie van de verbouwing bedraagt 83% en ten tijde van de slottermijn 71%. Aanvullend wordt er een tweede hypothecaire inschrijving van € 250.000,- gevestigd op het woonhuis met een overwaarde van € 1.075.883,-. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.330.000,-. Het reeds ingebrachte bedrag aan eigen middelen bedraagt € 150.000,- en de nog in te brengen eigen inbreng bedraagt € 180.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.000.000,-. De looptijd is 60 maanden waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 7e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing tot een slottermijn van € 850.000,-. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn R.H.P. Lubrecht en Q. Wang handelend onder de naam Maison 1875. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.000.000,- gevestigd op het onroerend goed aan de Hondstraat 11 en 11 A, 6211 HW Maastricht, kadastraal bekend als sectie B nummer 1847 te Maastricht. Het onroerend goed heeft een marktwaarde in huidige staat van € 1.100.000,- en een marktwaarde na realisatie van de totale verbouwing van € 1.200.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-12-2025.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 250.000,- gevestigd op het onroerend goed met als adres Graaf van Waldeckstraat 53, 6212 AN Maastricht, kadastraal bekend als sectie D nummer 3884 te Maastricht. De woning is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 650.000,- en een restant schuld van € 636.117,- per 16-04-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.712.000,- op basis van WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 1.075.883,-.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Hondstraat 11 en 11 A, 6211 HW Maastricht, kadastraal bekend als sectie B nummer 1847 te Maastricht worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop of herfinanciering van het onroerend goed met als adres Graaf van Waldeckstraat 53, 6212 AN Maastricht, kadastraal bekend als sectie D nummer 3884 te Maastricht wordt er (deel)royement verleend bij aflossing. Er wordt minimaal € 250.000,- vergoedingsrentevrij afgelost op de Lening.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van de bestaande lening en de afbouw van het hotel.

Ondernemer

De ondernemers zijn enthousiaste ondernemers met veel ervaring in het bedrijfsleven en met vastgoedactiviteiten. De onderneming B.V. Buro O.O.G. (Ontwerp voor het Openbaar Gebied) bestaat sinds 1997 en is gespecialiseerd in meubilair voor openbare ruimtes en het ontwerpen van stedelijke en landschappelijke plannen. Het bedrijf werkt door heel Europa. Daarnaast is de onderneemster nog actief in internationale vertaal- en internetwerkzaamheden.

Ze hebben in privé een vastgoedportefeuille opgebouwd. Het onderhavige pand was oorspronkelijk bedoeld als toekomstig woonhuis en is dus ook zodanig gefinancierd. Na geruime tijd van overleg met de Gemeente kreeg men een hotelvergunning op het pand. Ondertussen zijn de ondernemers in hun nog niet verkochte oorspronkelijke woning blijven wonen en zijn ze begonnen aan de verbouwing van het pand tot hotel.

Onderneming

Het boutique-hotel zal gaan beschikken over vijf reguliere kamers (25 m2), twee suites (50-60 m2) en een appartement voor short stay van 80 m2. De kamers zijn verdeeld over drie etages. Het hotel ligt op een mooie locatie tussen het Vrijthof en het Onze Lieve Vrouweplein in Maastricht. De verbouwing is reeds ver gevorderd. Het zal een onbemand hotel worden zonder ontbijt (is in directe omgeving op meerdere plekken te krijgen) met een geautomatiseerd sleutel systeem. Boekingen zullen veelal via de bookingssites gaan. Ondernemers kennen aantal hoteleigenaren in directe omgeving goed waardoor er ook onderlinge samenwerking zal zijn.

Het pand is een monumentaal pand en is onderdeel van de historische binnenstad. De totale v.v.o bedraagt 396 m2. Het oorspronkelijke bouwjaar is 1875. De marktwaarde in huidige staat (op basis van de reeds gerealiseerde verbouwing) bedraagt € 1.100.000,- en de marktwaarde na volledige verbouwing bedraagt € 1.200.000,- op basis van het taxatierapport met waardepeildatum 18-12-2025.

De LTV (Loan-to-value; de verhouding tussen het leenbedrag en de huidige marktwaarde) bij aanvang bedraagt 91%. De LTV na realisatie van de verbouwing bedraagt 83% en ten tijde van de slottermijn 71%. Aanvullend wordt er een tweede hypothecaire inschrijving van € 250.000,- gevestigd op het woonhuis met een overwaarde van € 1.075.883,-.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.000.000,-.
Rente: 7,0%.
Looptijd: 60 maanden, waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 7e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing tot een slottermijn van € 850.000,-.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Maison 1875 is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de prognoses na opening, de box 3 analyse en het taxatierapport van het onroerend goed. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
In de prognoses is gerekend met een bezettingsgraad van 50% met 5% oplopend per jaar. De gemiddelde prijs per nacht is voor de gewone kamers € 150,- en voor de suites € 300,-. Daarnaast is er opbrengst uit het short stay appartement. Bij de kosten is rekening gehouden met de boekings- en schoonmaakkosten. Voor het eerste jaar wordt zo een omzet van € 271.000,- en een overschot in de operationele cashflow van € 58.000,- geprognosticeerd. Voor het tweede jaar stijgt de omzet volgens de ondernemers tot 296.000,-. Op de box 3 vastgoedportefeuille is sprake van een overschot in de ontvangsten van € 94.000,-. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit in de nieuwe VOF bedraagt 15% op een balanstotaal van € 1.150.000,- en na realisatie van de verbouwing 25% op een balanstotaal van € 1.250.000,-. De overwaarde in het vastgoed in Box 1 en 3 bedraagt 45% op een totale waarde van € 5.819.000,-. We kwalificeren de solvabiliteit als Ruim Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn R.H.P. Lubrecht en Q. Wang handelend onder de naam Maison 1875. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.000.000,- gevestigd op het onroerend goed aan de Hondstraat 11 en 11 A, 6211 HW Maastricht, kadastraal bekend als sectie B nummer 1847 te Maastricht. Het onroerend goed heeft een marktwaarde in huidige staat van € 1.100.000,- en een marktwaarde na realisatie van de totale verbouwing van € 1.200.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-12-2025.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 250.000,- gevestigd op het onroerend goed met als adres Graaf van Waldeckstraat 53, 6212 AN Maastricht, kadastraal bekend als sectie D nummer 3884 te Maastricht. De woning is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 650.000,- en een restant schuld van € 636.117,- per 16-04-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.712.000,- op basis van WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2025. De overwaarde bedraagt derhalve € 1.075.883,-.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Hondstraat 11 en 11 A, 6211 HW Maastricht, kadastraal bekend als sectie B nummer 1847 te Maastricht worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop of herfinanciering van het onroerend goed met als adres Graaf van Waldeckstraat 53, 6212 AN Maastricht, kadastraal bekend als sectie D nummer 3884 te Maastricht wordt er (deel)royement verleend bij aflossing. Er wordt minimaal € 250.000,- vergoedingsrentevrij afgelost op de Lening.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft geldnemer de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door de hypothecaire inschrijvingen en de hoofdelijke aansprakelijkheid kwalificeren we de zekerheden Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.